Innanzitutto, è necessario individuare il responsabile che, ai sensi dell’art. 2051 c.c., è colui che ha cagionato il danno da cose possedute in custodia. Se il danno proviene, dunque, dall’appartamento di un condomino sarà lui stesso a provvedere alla riparazione, con conseguente risarcimento a chi è stato leso.
La legge esclude il risarcimento danni solo se il danneggiante riesce a provare il caso fortuito.
Per caso fortuito si intende un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile: il verificarsi di un fatto che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto. Tra gli esempi più usuali: un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.
E se l’infiltrazione proviene da parti comuni?
Ebbene, in tal caso, l’amministratore di condominio dovrà porre in essere tutte le azioni necessarie per riparare i danni e risarcire i condomini che siano stati lesi dall’infiltrazione. Sarà responsabile l’amministratore di condominio nel caso in cui le infiltrazioni siano conseguenti alla sua condotta negligente, per non aver egli adempiuto ai doveri imposti dall’assemblea o, in generale, dalla legge. Tipico caso è quando, ad esempio, non vengono eseguiti i lavori di ordinaria manutenzione.
La responsabilità del condominio per i danni causati dalle parti comuni trova fondamento nel ciato articolo 2051 del codice civile, norma che impone al custode di rispondere dei pregiudizi provocati dai beni che ha il dovere di controllare. In ambito condominiale, tale obbligo riguarda elementi come tetti, facciate, scale e impianti comuni. Se la mancata manutenzione di queste strutture provoca infiltrazioni o danni agli appartamenti privati, il condominio ne risponde in via oggettiva, senza che sia necessario dimostrare dolo o colpa.
Il caso
Un proprietario di casa ha portato in giudizio il proprio condominio, sostenendo che le infiltrazioni provenienti dalla scala condominiale esterna avevano provocato estese formazioni di muffa all’interno dell’abitazione. Secondo quanto accertato nel corso del processo, le condizioni di umidità e insalubrità avrebbero causato all’uomo una sinusite cronica accompagnata da ulteriori complicazioni respiratorie.
Il tribunale ha riconosciuto il nesso causale tra le infiltrazioni e i problemi di salute sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio, supportata anche da dati scientifici e fonti istituzionali. Nella decisione sono state richiamate le linee guida dell’Organizzazione mondiale della sanità e i report del Ministero della Salute, che evidenziano come l’esposizione prolungata ad ambienti umidi e contaminati da muffe possa favorire infiammazioni, allergie e patologie dell’apparato respiratorio.
I giudici hanno sottolineato che muri costantemente impregnati d’acqua possono disperdere nell’aria spore e agenti nocivi che, se respirati quotidianamente, incidono negativamente sulla salute degli occupanti dell’immobile. Se la mancata manutenzione di queste strutture provoca infiltrazioni o danni agli appartamenti privati, il condominio ne risponde in via oggettiva, senza che sia necessario dimostrare dolo o colpa.
Il principio è stato affermato dal Tribunale di Macerata con la sentenza n. 247/2026, che ha sottolineato come il dovere di custodia rappresenti uno dei cardini della responsabilità civile. Secondo il giudice, il condominio deve adottare tutte le misure necessarie per evitare che le parti comuni diventino fonte di pericolo per la salute e per l’integrità degli immobili dei singoli proprietari. Se, ad esempio, l’acqua piovana penetra attraverso le fessure di una scala esterna e provoca infiltrazioni nell’abitazione sottostante, la responsabilità ricade sull’ente di gestione del fabbricato.
Nel corso del giudizio, il condominio aveva tentato di sottrarsi alla richiesta di risarcimento sostenendo che l’appartamento danneggiato fosse privo del certificato di abitabilità. Secondo questa impostazione, il proprietario non avrebbe avuto diritto ad alcun indennizzo poiché i locali non erano formalmente destinati a uso abitativo. Il tribunale ha però respinto l’argomento, chiarendo che la destinazione catastale o le eventuali irregolarità amministrative dell’unità immobiliare non eliminano l’obbligo del condominio di mantenere in sicurezza le parti comuni.
Il giudice ha evidenziato che il danno deve essere risarcito indipendentemente dall’utilizzo dei locali interessati: ufficio, deposito o abitazione privata. Ciò che conta è che il pregiudizio derivi da una cattiva manutenzione di beni comuni.
La tutela della salute e della proprietà privata, infatti, prevale su questioni burocratiche relative alla singola unità immobiliare.
La difesa del condominio aveva inoltre attribuito la formazione delle muffe alla scarsa ventilazione dell’appartamento, sostenendo che il proprietario avesse contribuito al deterioramento dell’ambiente non arieggiando adeguatamente i locali. Anche su questo punto il tribunale ha adottato una posizione equilibrata: una ventilazione insufficiente può certamente aggravare il ristagno di umidità e favorire la proliferazione dei funghi sulle pareti, ma non costituisce la causa originaria del danno quando l’acqua proviene dalle strutture comuni dell’edificio.
Particolarmente grave, secondo il tribunale, è stata la condotta omissiva degli organi condominiali. Il proprietario aveva segnalato più volte il problema chiedendo interventi urgenti, senza però ottenere alcun riscontro. Questa inerzia, protrattasi anche durante la fase di mediazione obbligatoria, è stata considerata dal giudice una forma di colpevole indifferenza.
Il ritardo nell’esecuzione dei lavori ha consentito alle infiltrazioni e alla muffa di peggiorare progressivamente, fino a incidere in modo stabile sulla salute dell’occupante dell’immobile. La decisione sottolinea, quindi, un principio preciso: il condominio ha il dovere di intervenire tempestivamente davanti a segnalazioni di infiltrazioni o situazioni potenzialmente pericolose. Ignorare il problema può trasformare una semplice perdita d’acqua in un danno strutturale e sanitario di notevole entità, con conseguenze economiche che ricadono sull’intera collettività condominiale.
La legge esclude il risarcimento danni solo se il danneggiante riesce a provare il caso fortuito.
Per caso fortuito si intende un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile: il verificarsi di un fatto che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto. Tra gli esempi più usuali: un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.
E se l’infiltrazione proviene da parti comuni?
Ebbene, in tal caso, l’amministratore di condominio dovrà porre in essere tutte le azioni necessarie per riparare i danni e risarcire i condomini che siano stati lesi dall’infiltrazione. Sarà responsabile l’amministratore di condominio nel caso in cui le infiltrazioni siano conseguenti alla sua condotta negligente, per non aver egli adempiuto ai doveri imposti dall’assemblea o, in generale, dalla legge. Tipico caso è quando, ad esempio, non vengono eseguiti i lavori di ordinaria manutenzione.
La responsabilità del condominio per i danni causati dalle parti comuni trova fondamento nel ciato articolo 2051 del codice civile, norma che impone al custode di rispondere dei pregiudizi provocati dai beni che ha il dovere di controllare. In ambito condominiale, tale obbligo riguarda elementi come tetti, facciate, scale e impianti comuni. Se la mancata manutenzione di queste strutture provoca infiltrazioni o danni agli appartamenti privati, il condominio ne risponde in via oggettiva, senza che sia necessario dimostrare dolo o colpa.
Il caso
Un proprietario di casa ha portato in giudizio il proprio condominio, sostenendo che le infiltrazioni provenienti dalla scala condominiale esterna avevano provocato estese formazioni di muffa all’interno dell’abitazione. Secondo quanto accertato nel corso del processo, le condizioni di umidità e insalubrità avrebbero causato all’uomo una sinusite cronica accompagnata da ulteriori complicazioni respiratorie.
Il tribunale ha riconosciuto il nesso causale tra le infiltrazioni e i problemi di salute sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio, supportata anche da dati scientifici e fonti istituzionali. Nella decisione sono state richiamate le linee guida dell’Organizzazione mondiale della sanità e i report del Ministero della Salute, che evidenziano come l’esposizione prolungata ad ambienti umidi e contaminati da muffe possa favorire infiammazioni, allergie e patologie dell’apparato respiratorio.
I giudici hanno sottolineato che muri costantemente impregnati d’acqua possono disperdere nell’aria spore e agenti nocivi che, se respirati quotidianamente, incidono negativamente sulla salute degli occupanti dell’immobile. Se la mancata manutenzione di queste strutture provoca infiltrazioni o danni agli appartamenti privati, il condominio ne risponde in via oggettiva, senza che sia necessario dimostrare dolo o colpa.
Il principio è stato affermato dal Tribunale di Macerata con la sentenza n. 247/2026, che ha sottolineato come il dovere di custodia rappresenti uno dei cardini della responsabilità civile. Secondo il giudice, il condominio deve adottare tutte le misure necessarie per evitare che le parti comuni diventino fonte di pericolo per la salute e per l’integrità degli immobili dei singoli proprietari. Se, ad esempio, l’acqua piovana penetra attraverso le fessure di una scala esterna e provoca infiltrazioni nell’abitazione sottostante, la responsabilità ricade sull’ente di gestione del fabbricato.
Nel corso del giudizio, il condominio aveva tentato di sottrarsi alla richiesta di risarcimento sostenendo che l’appartamento danneggiato fosse privo del certificato di abitabilità. Secondo questa impostazione, il proprietario non avrebbe avuto diritto ad alcun indennizzo poiché i locali non erano formalmente destinati a uso abitativo. Il tribunale ha però respinto l’argomento, chiarendo che la destinazione catastale o le eventuali irregolarità amministrative dell’unità immobiliare non eliminano l’obbligo del condominio di mantenere in sicurezza le parti comuni.
Il giudice ha evidenziato che il danno deve essere risarcito indipendentemente dall’utilizzo dei locali interessati: ufficio, deposito o abitazione privata. Ciò che conta è che il pregiudizio derivi da una cattiva manutenzione di beni comuni.
La tutela della salute e della proprietà privata, infatti, prevale su questioni burocratiche relative alla singola unità immobiliare.
La difesa del condominio aveva inoltre attribuito la formazione delle muffe alla scarsa ventilazione dell’appartamento, sostenendo che il proprietario avesse contribuito al deterioramento dell’ambiente non arieggiando adeguatamente i locali. Anche su questo punto il tribunale ha adottato una posizione equilibrata: una ventilazione insufficiente può certamente aggravare il ristagno di umidità e favorire la proliferazione dei funghi sulle pareti, ma non costituisce la causa originaria del danno quando l’acqua proviene dalle strutture comuni dell’edificio.
Particolarmente grave, secondo il tribunale, è stata la condotta omissiva degli organi condominiali. Il proprietario aveva segnalato più volte il problema chiedendo interventi urgenti, senza però ottenere alcun riscontro. Questa inerzia, protrattasi anche durante la fase di mediazione obbligatoria, è stata considerata dal giudice una forma di colpevole indifferenza.
Il ritardo nell’esecuzione dei lavori ha consentito alle infiltrazioni e alla muffa di peggiorare progressivamente, fino a incidere in modo stabile sulla salute dell’occupante dell’immobile. La decisione sottolinea, quindi, un principio preciso: il condominio ha il dovere di intervenire tempestivamente davanti a segnalazioni di infiltrazioni o situazioni potenzialmente pericolose. Ignorare il problema può trasformare una semplice perdita d’acqua in un danno strutturale e sanitario di notevole entità, con conseguenze economiche che ricadono sull’intera collettività condominiale.
