Viene denominata lastrico solare la parte terminale calpestabile dell’edificio, ovvero il terrazzo di copertura dell’edificio. Questa parte:
- può essere condominiale, come si desume dall'art. 1117 c.c. che la include tra i beni che vanno considerati tali;
- può essere data in uso esclusivo (ferma restando la proprietà condominiale), cioè il suo godimento può essere riservato ad uno o più condòmini;
- può, infine, costituire un bene in proprietà esclusiva nell'ambito di un edificio in condominio.
In base al citato art. 1117 c.c., il lastrico solare è considerato parte comune dell'edificio condominiale, salvo prova contraria fornita in modo chiaro ed inequivocabile attraverso un titolo idoneo, quale il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare che manifesti una volontà esplicita di riservarsi la proprietà esclusiva del lastrico solare.
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l'ordinanza 9 marzo 2026, n. 5253, richiama poi il consolidato orientamento secondo cui anche la terrazza a livello, pur distinguendosi dal lastrico solare sotto il profilo strutturale, può assolvere la medesima funzione di copertura dell'edificio.
A differenza del lastrico solare, la terrazza a livello costituisce il naturale prolungamento dell'appartamento cui accede, offrendo anche un'utilità esclusiva al proprietario. Tuttavia, quando copre i locali sottostanti, svolge una funzione essenziale per la conservazione dell'edificio analoga a quella del lastrico solare.
Ebbene, proprio questa funzione comporta l'applicazione della presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c.
Secondo la Suprema Corte, una terrazza a livello che copra le unità immobiliari sottostanti si presume di proprietà comune anche quando tali unità appartengano a edifici autonomi, ma materialmente collegati.
Non assume rilievo il fatto che l'accesso avvenga esclusivamente dall'appartamento di uno dei condomini, né che quest'ultimo tragga dal bene un'utilità maggiore rispetto agli altri partecipanti al condominio. La maggiore utilità individuale, infatti, non è incompatibile con la natura comune del bene.
La presunzione di condominialità - si ribadisce - non può essere superata con qualsiasi elemento di prova: l'attribuzione della terrazza a livello in proprietà esclusiva o in uso esclusivo deve risultare da uno specifico titolo, ossia dall'atto che ha dato origine al condominio mediante il frazionamento dell'edificio oppure da un'espressa disposizione contenuta negli atti di trasferimento.
In assenza di tale previsione, continua ad applicarsi il regime della comunione previsto dall'art. 1117 precitato.
Con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto invero dalla Suprema Corte che, "qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti per legge in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini" (Cass. 8 ottobre 2021 n. 27363; Cass. 16 luglio 2004 n. 13279).
Con riferimento alla suddivisione degli oneri relativi ai lavori di manutenzione si ricorda quanto segue:
- se il lastrico è parte comune, ogni condomino dovrà pagare la propria parte in maniera proporzionale al valore della proprietà posseduta (normalmente espressa in millesimi);
- se il lastrico è di proprietà esclusiva oppure è ad uso esclusivo, allora un terzo della spesa è a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, mentre la restante parte (due terzi) è a carico di tutti gli altri condòmini.
