Quando si verificano infiltrazioni d'acqua provenienti da un immobile dato in locazione, non è sufficiente individuare il proprietario dell'appartamento per stabilire chi debba risarcire i danni.
La responsabilità deve essere collegata alla custodia concreta del bene che ha provocato l'evento. Il proprietario conserva, in linea generale, la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile; il conduttore, invece, risponde delle parti e degli accessori che sono nella sua disponibilità materiale e sui quali può intervenire per evitare danni a terzi.
Il principio è stato applicato dal Tribunale di Latina con la sentenza n. 1737 del 30 settembre 2026, che ha condannato esclusivamente il conduttore al risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni nel locale sottostante.
All'origine dell'allagamento vi era un episodio apparentemente banale: il rubinetto del lavabo era stato lasciato aperto mentre lo scarico risultava ostruito.
L'episodio si era verificato il 13 dicembre 2019 e aveva provocato danni sia alla struttura del locale sottostante sia alla mobilia. La società proprietaria dell'immobile sovrastante aveva contestato la propria responsabilità, precisando che il locale era stato dato in locazione.
Per questo motivo aveva chiamato in causa il conduttore, chiedendo che fosse quest'ultimo a rispondere dei danni qualora ne fosse stata accertata la responsabilità.
Il conduttore, pur regolarmente citato, non si era costituito in giudizio ed era stato quindi dichiarato contumace.
L'origine delle infiltrazioni è stata ricostruita soprattutto attraverso le testimonianze raccolte nel corso del giudizio.
L'amministratore del condominio si era recato sul posto e, entrando nei locali dell'unità sovrastante, aveva constatato che il rubinetto del lavabo era rimasto aperto e l'acqua fuoriusciva dal sanitario.
Lo scarico appariva ostruito e l'acqua aveva quindi iniziato a riversarsi all'interno dei locali, provocando successivamente le infiltrazioni nell'unità sottostante.
L'amministratore aveva inoltre riferito che le dipendenti presenti nei locali avevano confermato quanto accaduto. La chiusura del contatore aveva poi determinato l'interruzione dello sversamento.
Anche un secondo testimone aveva confermato che il flusso d'acqua si era arrestato dopo la chiusura del contatore, pur non essendo in grado di riferire quale fosse stata la causa dell'allagamento.
Il Tribunale ha quindi ritenuto sufficientemente provata la dinamica dell'evento, individuando l'origine delle infiltrazioni nel rubinetto del lavabo lasciato aperto nonostante lo scarico intasato.
Il punto centrale della decisione riguarda l'applicazione dell'articolo 2051 del codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni provocati da cose in custodia.
Nel caso concreto, il lavabo e il relativo rubinetto erano nella disponibilità materiale del conduttore, che aveva il potere di utilizzarli e di intervenire per evitare che la situazione producesse conseguenze dannose.
Per questa ragione, il Tribunale ha ritenuto che fosse il conduttore il soggetto cui attribuire la responsabilità dell'evento.
La decisione si inserisce nel consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui, negli immobili concessi in locazione, occorre distinguere tra:
La responsabilità deve essere collegata alla custodia concreta del bene che ha provocato l'evento. Il proprietario conserva, in linea generale, la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile; il conduttore, invece, risponde delle parti e degli accessori che sono nella sua disponibilità materiale e sui quali può intervenire per evitare danni a terzi.
Il principio è stato applicato dal Tribunale di Latina con la sentenza n. 1737 del 30 settembre 2026, che ha condannato esclusivamente il conduttore al risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni nel locale sottostante.
All'origine dell'allagamento vi era un episodio apparentemente banale: il rubinetto del lavabo era stato lasciato aperto mentre lo scarico risultava ostruito.
L'episodio si era verificato il 13 dicembre 2019 e aveva provocato danni sia alla struttura del locale sottostante sia alla mobilia. La società proprietaria dell'immobile sovrastante aveva contestato la propria responsabilità, precisando che il locale era stato dato in locazione.
Per questo motivo aveva chiamato in causa il conduttore, chiedendo che fosse quest'ultimo a rispondere dei danni qualora ne fosse stata accertata la responsabilità.
Il conduttore, pur regolarmente citato, non si era costituito in giudizio ed era stato quindi dichiarato contumace.
L'origine delle infiltrazioni è stata ricostruita soprattutto attraverso le testimonianze raccolte nel corso del giudizio.
L'amministratore del condominio si era recato sul posto e, entrando nei locali dell'unità sovrastante, aveva constatato che il rubinetto del lavabo era rimasto aperto e l'acqua fuoriusciva dal sanitario.
Lo scarico appariva ostruito e l'acqua aveva quindi iniziato a riversarsi all'interno dei locali, provocando successivamente le infiltrazioni nell'unità sottostante.
L'amministratore aveva inoltre riferito che le dipendenti presenti nei locali avevano confermato quanto accaduto. La chiusura del contatore aveva poi determinato l'interruzione dello sversamento.
Anche un secondo testimone aveva confermato che il flusso d'acqua si era arrestato dopo la chiusura del contatore, pur non essendo in grado di riferire quale fosse stata la causa dell'allagamento.
Il Tribunale ha quindi ritenuto sufficientemente provata la dinamica dell'evento, individuando l'origine delle infiltrazioni nel rubinetto del lavabo lasciato aperto nonostante lo scarico intasato.
Il punto centrale della decisione riguarda l'applicazione dell'articolo 2051 del codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni provocati da cose in custodia.
Nel caso concreto, il lavabo e il relativo rubinetto erano nella disponibilità materiale del conduttore, che aveva il potere di utilizzarli e di intervenire per evitare che la situazione producesse conseguenze dannose.
Per questa ragione, il Tribunale ha ritenuto che fosse il conduttore il soggetto cui attribuire la responsabilità dell'evento.
La decisione si inserisce nel consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui, negli immobili concessi in locazione, occorre distinguere tra:
- strutture murarie e impianti incorporati nell'immobile, la cui custodia rimane normalmente in capo al proprietario;
- parti e accessori nella disponibilità del conduttore, per i quali la responsabilità può ricadere sull'inquilino.
Non è quindi sufficiente stabilire che l'acqua proveniva dall'immobile di proprietà di una determinata persona. Occorre individuare quale elemento abbia materialmente provocato il danno e chi ne avesse la custodia.
In particolare la Cassazione, con la sentenza n. 10983 del 26 aprile 2023, ha ribadito che il proprietario conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile, mentre il conduttore può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile entrati nella sua disponibilità.
Un principio analogo era stato affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 8769 del 29 marzo 2019, secondo cui la responsabilità per le parti e gli accessori di cui il conduttore abbia la disponibilità può gravare sull'inquilino quando questi abbia la possibilità o l'obbligo di intervenire per evitare danni a terzi.
In determinate situazioni, tuttavia, può sussistere anche una responsabilità del proprietario. Se il danno dipende da una struttura o da un impianto incorporato nell'immobile rimasto nella sua custodia, il proprietario può essere chiamato a rispondere.
Il riparto della responsabilità tra proprietario e conduttore, quindi, non è una regola rigida basata esclusivamente sulla titolarità dell'immobile: bisogna esaminare la specifica causa dell'infiltrazione e i poteri di gestione e di controllo concretamente esercitati dai diversi soggetti.
Un esempio significativo è rappresentato dalla sentenza della Cassazione n. 8769/2019, richiamata dal Tribunale. In quella controversia era stato accertato dai giudici di merito che la caldaia e il vaso di espansione non erano incorporati nelle strutture murarie e si trovavano nella disponibilità del conduttore. La domanda risarcitoria proposta nei confronti del proprietario era stata quindi respinta.
Questo dimostra che anche la qualificazione di un bene come "impianto" non è sufficiente, da sola, per stabilire chi debba rispondere del danno.
Occorre verificare se si tratti effettivamente di un impianto incorporato nella struttura dell'immobile e, soprattutto, chi ne avesse la custodia e il controllo al momento dell'evento.
Nel caso esaminato, l'acqua proveniva dall'unità sovrastante, ma il danno non era stato provocato da una tubazione incorporata nel fabbricato o da una struttura muraria.
L'allagamento era stato causato dal rubinetto del lavabo lasciato aperto con lo scarico ostruito, un bene nella disponibilità materiale del conduttore.
È stata proprio questa circostanza a determinare l'attribuzione della responsabilità.
In definitiva, il Tribunale ha ritenuto provati sia l'origine delle infiltrazioni sia il collegamento tra il danno e il bene nella disponibilità del conduttore.
La società proprietaria dell'immobile sovrastante è stata quindi esclusa dalla responsabilità risarcitoria.
Il conduttore è stato invece condannato al pagamento di 9.589,13 euro, oltre agli interessi legali dalla data del sinistro fino al saldo.
Anche le spese di lite sono state poste a suo carico.
In particolare la Cassazione, con la sentenza n. 10983 del 26 aprile 2023, ha ribadito che il proprietario conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti incorporati nell'immobile, mentre il conduttore può essere chiamato a rispondere dei danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile entrati nella sua disponibilità.
Un principio analogo era stato affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 8769 del 29 marzo 2019, secondo cui la responsabilità per le parti e gli accessori di cui il conduttore abbia la disponibilità può gravare sull'inquilino quando questi abbia la possibilità o l'obbligo di intervenire per evitare danni a terzi.
In determinate situazioni, tuttavia, può sussistere anche una responsabilità del proprietario. Se il danno dipende da una struttura o da un impianto incorporato nell'immobile rimasto nella sua custodia, il proprietario può essere chiamato a rispondere.
Il riparto della responsabilità tra proprietario e conduttore, quindi, non è una regola rigida basata esclusivamente sulla titolarità dell'immobile: bisogna esaminare la specifica causa dell'infiltrazione e i poteri di gestione e di controllo concretamente esercitati dai diversi soggetti.
Un esempio significativo è rappresentato dalla sentenza della Cassazione n. 8769/2019, richiamata dal Tribunale. In quella controversia era stato accertato dai giudici di merito che la caldaia e il vaso di espansione non erano incorporati nelle strutture murarie e si trovavano nella disponibilità del conduttore. La domanda risarcitoria proposta nei confronti del proprietario era stata quindi respinta.
Questo dimostra che anche la qualificazione di un bene come "impianto" non è sufficiente, da sola, per stabilire chi debba rispondere del danno.
Occorre verificare se si tratti effettivamente di un impianto incorporato nella struttura dell'immobile e, soprattutto, chi ne avesse la custodia e il controllo al momento dell'evento.
Nel caso esaminato, l'acqua proveniva dall'unità sovrastante, ma il danno non era stato provocato da una tubazione incorporata nel fabbricato o da una struttura muraria.
L'allagamento era stato causato dal rubinetto del lavabo lasciato aperto con lo scarico ostruito, un bene nella disponibilità materiale del conduttore.
È stata proprio questa circostanza a determinare l'attribuzione della responsabilità.
In definitiva, il Tribunale ha ritenuto provati sia l'origine delle infiltrazioni sia il collegamento tra il danno e il bene nella disponibilità del conduttore.
La società proprietaria dell'immobile sovrastante è stata quindi esclusa dalla responsabilità risarcitoria.
Il conduttore è stato invece condannato al pagamento di 9.589,13 euro, oltre agli interessi legali dalla data del sinistro fino al saldo.
Anche le spese di lite sono state poste a suo carico.
