C’è una questione che, prima o poi, in quasi ogni grande complesso residenziale si pone e riguarda chi ha il diritto e il dovere di decidere su quei beni che servono soltanto una parte dell’edificio. Al quesito ha risposto di recente il Tribunale di Nocera Inferiore, confermando un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità.
Una tubazione, una scala e un’impugnazione contestata
La vicenda nasce da una delibera assembleare del 31 ottobre 2016, con cui i proprietari di una singola scala di un complesso condominiale campano avevano approvato il rifacimento della conduttura idrica di mandata, optando per una posa “fuori traccia” al posto dell’originaria collocazione interrata. Una condomina dissenziente aveva deciso di impugnare quella decisione davanti all’autorità giudiziaria, sostenendo che l’opera – attraversando strutture perimetrali comuni all’intero fabbricato – avrebbe richiesto il consenso di tutti i proprietari del complesso e non soltanto di quelli della scala interessata. Tuttavia, il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 1303 del 18 maggio 2026, ha respinto la tesi dell’attrice.
Il condominio parziale: un istituto che nasce dalla funzione, non dalla posizione fisica
L’intera vicenda ruota attorno al comma 3 dell’art. 1123 del c.c., secondo cui quando scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti risultano strutturalmente destinati a servire soltanto una porzione del fabbricato, le spese di conservazione e gestione ricadono esclusivamente sul gruppo di proprietari che ne beneficia in concreto. Si tratta, dunque, di una comunione ridotta, la quale non è il frutto di una scelta discrezionale del regolamento condominiale o di una clausola negoziata, ma è prevista dalla legge stessa.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016, ha chiarito questo principio, affermando che il cd. condominio parziale sorge ex lege ogniqualvolta un bene rientri tra quelli di cui all’art. 1117 del c.c., ma risulti al servizio di una sola parte dell’edificio. In questi casi, il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea va calcolato facendo riferimento esclusivo ai condomini delle unità immobiliari direttamente interessate.
Perché il percorso fisico della tubazione è irrilevante
La nuova tubazione, collocata fuori traccia, attraversava effettivamente strutture murarie comuni a tutto il complesso. L’attrice riteneva che ciò fosse sufficiente a coinvolgere l’intero condominio. Il Tribunale campano ha invece chiarito che la collocazione materiale di un manufatto non incide né sulla titolarità del bene né sui criteri di imputazione della spesa. Ciò che conta è la funzione svolta dall’impianto e l’utilità concreta che ne ricavano i condomini. Dal momento che la conduttura idrica serviva esclusivamente le unità della scala interessata, senza apportare alcun vantaggio agli appartamenti delle altre scale, il regime del condominio parziale si applicava senza eccezioni.
Chi vota e come si ripartiscono le spese
Dalla qualificazione giuridica dell’impianto discende direttamente la questione della composizione dell’assemblea. Il Tribunale ha confermato che l’amministratore aveva operato correttamente convocando i soli proprietari della scala interessata, in quanto erano gli unici titolari del diritto di partecipare alle decisioni su un bene comune che li riguardava in via esclusiva. L’eventuale presenza e il voto degli altri condomini avrebbe costituito un’anomalia.
Una tubazione, una scala e un’impugnazione contestata
La vicenda nasce da una delibera assembleare del 31 ottobre 2016, con cui i proprietari di una singola scala di un complesso condominiale campano avevano approvato il rifacimento della conduttura idrica di mandata, optando per una posa “fuori traccia” al posto dell’originaria collocazione interrata. Una condomina dissenziente aveva deciso di impugnare quella decisione davanti all’autorità giudiziaria, sostenendo che l’opera – attraversando strutture perimetrali comuni all’intero fabbricato – avrebbe richiesto il consenso di tutti i proprietari del complesso e non soltanto di quelli della scala interessata. Tuttavia, il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 1303 del 18 maggio 2026, ha respinto la tesi dell’attrice.
Il condominio parziale: un istituto che nasce dalla funzione, non dalla posizione fisica
L’intera vicenda ruota attorno al comma 3 dell’art. 1123 del c.c., secondo cui quando scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti risultano strutturalmente destinati a servire soltanto una porzione del fabbricato, le spese di conservazione e gestione ricadono esclusivamente sul gruppo di proprietari che ne beneficia in concreto. Si tratta, dunque, di una comunione ridotta, la quale non è il frutto di una scelta discrezionale del regolamento condominiale o di una clausola negoziata, ma è prevista dalla legge stessa.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016, ha chiarito questo principio, affermando che il cd. condominio parziale sorge ex lege ogniqualvolta un bene rientri tra quelli di cui all’art. 1117 del c.c., ma risulti al servizio di una sola parte dell’edificio. In questi casi, il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea va calcolato facendo riferimento esclusivo ai condomini delle unità immobiliari direttamente interessate.
Perché il percorso fisico della tubazione è irrilevante
La nuova tubazione, collocata fuori traccia, attraversava effettivamente strutture murarie comuni a tutto il complesso. L’attrice riteneva che ciò fosse sufficiente a coinvolgere l’intero condominio. Il Tribunale campano ha invece chiarito che la collocazione materiale di un manufatto non incide né sulla titolarità del bene né sui criteri di imputazione della spesa. Ciò che conta è la funzione svolta dall’impianto e l’utilità concreta che ne ricavano i condomini. Dal momento che la conduttura idrica serviva esclusivamente le unità della scala interessata, senza apportare alcun vantaggio agli appartamenti delle altre scale, il regime del condominio parziale si applicava senza eccezioni.
Chi vota e come si ripartiscono le spese
Dalla qualificazione giuridica dell’impianto discende direttamente la questione della composizione dell’assemblea. Il Tribunale ha confermato che l’amministratore aveva operato correttamente convocando i soli proprietari della scala interessata, in quanto erano gli unici titolari del diritto di partecipare alle decisioni su un bene comune che li riguardava in via esclusiva. L’eventuale presenza e il voto degli altri condomini avrebbe costituito un’anomalia.