Il proprietario di un immobile locato deve sempre prestare molta attenzione al comportamento del suo inquilino o dei suoi inquilini. Lo ricorda una recentissima sentenza del tribunale di Napoli, la 7253/2025, con la quale - decidendo su una disputa in cui un condominio aveva citato in giudizio una società, proprietaria di alcuni locali dati in locazione - è stato rimarcato un principio fondamentale del diritto condominiale:
- in linea generale, il proprietario-locatore risponde degli abusi e delle violazioni del regolamento condominiale, compiute dal conduttore con cui ha stipulato un contratto di locazione,
- salvo che provi in tribunale di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 del c.c., tutte le misure utili a far cessare o impedire l'abuso, eventualmente comprese le azioni per la risoluzione del contratto di locazione.
Infatti, se è vero che il proprietario non ha un obbligo giuridico di sorveglianza attiva, è altrettanto vero che può essere coinvolto - in via indiretta - se non prende provvedimenti a fronte di segnalazioni gravi e documentate, se l'inquilino viola regole interne del caseggiato o diritti di terzi in modo continuativo, oppure se - tollerando il comportamento - appare come connivente o negligente. In altre parole, il proprietario non risponde in via generale per abusi commessi dall'inquilino (ad esempio, schiamazzi o danneggiamenti) - poiché non ha un potere di controllo continuativo su di lui: ma potrebbe configurarsi, comunque, una sua responsabilità patrimoniale, se era consapevole delle condotte illecite o moleste e ha omesso di intervenire, pur potendolo fare.
In particolare, la disputa da cui è originata la pronuncia del tribunale di Napoli atteneva all'occupazione - ritenuta abusiva - degli spazi comuni di un caseggiato, effettuata da un conduttore tramite l'installazione di un gazebo e il parcheggio quotidiano di motocicli sotto i portici e nell'area esterna del palazzo. Questo comportamento, secondo il condominio, violava apertamente le disposizioni del regolamento contrattuale che impedivano modifiche e occupazioni degli spazi comuni.
Si noti che il proprietario-locatore era perfettamente al corrente della situazione. Infatti, nonostante varie diffide assembleari, la società locatrice si era opposta a ogni possibile intervento diretto e mirato a far cessare la ragione del contendere, affermando di essere totalmente estranea ai comportamenti, e - quindi - agli abusi e violazioni imputati alla conduttrice dei locali.
In sintesi, con la decisione 7253/2025, il tribunale di Napoli sostanzialmente riconosce la correttezza della tesi del condominio, in quanto ha:
In particolare, la disputa da cui è originata la pronuncia del tribunale di Napoli atteneva all'occupazione - ritenuta abusiva - degli spazi comuni di un caseggiato, effettuata da un conduttore tramite l'installazione di un gazebo e il parcheggio quotidiano di motocicli sotto i portici e nell'area esterna del palazzo. Questo comportamento, secondo il condominio, violava apertamente le disposizioni del regolamento contrattuale che impedivano modifiche e occupazioni degli spazi comuni.
Si noti che il proprietario-locatore era perfettamente al corrente della situazione. Infatti, nonostante varie diffide assembleari, la società locatrice si era opposta a ogni possibile intervento diretto e mirato a far cessare la ragione del contendere, affermando di essere totalmente estranea ai comportamenti, e - quindi - agli abusi e violazioni imputati alla conduttrice dei locali.
In sintesi, con la decisione 7253/2025, il tribunale di Napoli sostanzialmente riconosce la correttezza della tesi del condominio, in quanto ha:
- accertato l'effettiva rimozione del gazebo nelle more del giudizio e, conseguentemente, dichiarato la cessazione della materia del contendere, conformemente ai principi consolidati di cui alla giurisprudenza della Cassazione (ad es. Cass. civ., n. 21757/2021);
- applicato il criterio della soccombenza virtuale, in considerazione dell'anteriore violazione accertata, ponendo così le spese processuali a carico della società convenuta in giudizio;
- ordinato alla società proprietaria l'immediata rimozione dei mezzi a motore, collocati in sosta negli spazi comuni.
Infatti, il giudice campano ha spiegato che - in conformità al costante indirizzo giurisprudenziale (tra le altre Cass. 4920/2006 e Cass. 11383/2006) - dei comportamenti del conduttore, che contrastino con le disposizioni del regolamento, risponde anche il proprietario, laddove - in corso di causa - non provi di avere adottato, con la dovuta diligenza, le opportune misure idonee a far cessare violazioni in essere, come la diffida formale o la risoluzione del contratto per inadempimento. E, in questo caso, la società proprietaria è stata ritenuta responsabile perché, pur sapendo degli abusi, non è tempestivamente intervenuta per impedirne la prosecuzione, prima dell'avvio della causa.
Ecco perché, in linea generale, la responsabilità patrimoniale per le violazioni può estendersi al proprietario, consapevole ma inerte rispetto alle richieste degli altri condomini o dell'amministratore (e in palese violazione del citato art. 1176 c.c.). Per questa via è possibile tutelare - spiegano i giudici - l'interesse legato alla garanzia dell'uso paritario delle parti comuni, in base a quanto previsto dal regolamento di condominio. In ogni caso, l'obbligo gravante sul locatore resterà però subordinato alla comprovata conoscenza o conoscibilità delle violazioni, e all'effettiva possibilità d'intervento.
Ecco perché, in linea generale, la responsabilità patrimoniale per le violazioni può estendersi al proprietario, consapevole ma inerte rispetto alle richieste degli altri condomini o dell'amministratore (e in palese violazione del citato art. 1176 c.c.). Per questa via è possibile tutelare - spiegano i giudici - l'interesse legato alla garanzia dell'uso paritario delle parti comuni, in base a quanto previsto dal regolamento di condominio. In ogni caso, l'obbligo gravante sul locatore resterà però subordinato alla comprovata conoscenza o conoscibilità delle violazioni, e all'effettiva possibilità d'intervento.