Condominio, ecco chi deve pagare i lavori del terrazzo, tutti i vari casi e la ripartizione delle spese: nuova sentenza

Chi paga le spese per i lavori d'impermeabilizzazione del lastrico solare? Scopriamolo insieme

Fra le cause di maggior attrito nei condomini, figura notoriamente quella inerente alla ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione per sopperire ai danni da infiltrazioni, provenienti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva oppure dalle parti comuni. A seconda di chi è responsabile delle infiltrazioni, il danneggiato potrà chiedere il risarcimento del danno al singolo proprietario, oppure al condominio intero.

Il Tribunale di Sassari, con la sentenza 18 aprile 2025, n. 338, offre lo spunto per una ricostruzione delle disposizioni codicistiche e degli indirizzi espressi dalla giurisprudenza di legittimità in materia di suddivisione degli oneri per il rifacimento del lastrico solare.

Viene denominata lastrico solare la parte terminale calpestabile dell’edificio, ovvero il terrazzo di copertura dell’edificio. Questa parte:

• può essere condominiale, come si desume dall'art. 1117 c.c. che lo include tra i beni che vanno considerati tali;
• può essere data in uso esclusivo (ferma restando la proprietà condominiale), cioè il suo godimento può essere riservato ad uno o più condòmini;
• può, infine, costituire un bene in proprietà esclusiva nell'ambito di un edificio in condominio.

In base al citato art. 1117 c.c., il lastrico solare è considerato parte comune dell'edificio condominiale, salvo prova contraria fornita in modo chiaro ed inequivocabile attraverso un titolo idoneo, quale il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare che manifesti una volontà esplicita di riservarsi la proprietà esclusiva del lastrico solare.
La disposizione codicistica non introduce, dunque, una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene ("Sono oggetto di proprietà comune..."), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, lo stesso bene sia materialmente asservito al beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto dalla Suprema Corte che, "qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti per legge in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini" (Cass. 8 ottobre 2021 n. 27363; Cass. 16 luglio 2004 n. 13279).

Con riferimento alla suddivisione degli oneri relativi ai lavori di manutenzione:

• se il lastrico è parte comune, ogni condomino dovrà pagare la propria parte in maniera proporzionale al valore della proprietà posseduta (normalmente espressa in millesimi);
• se il lastrico è di proprietà esclusiva oppure è ad uso esclusivo, allora un terzo della spesa è a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, mentre la restante parte (due terzi) è a carico di tutti gli altri condòmini.

Infatti, ai sensi dell'art. 1126 c.c., rubricato "Lastrici solari di uso esclusivo", "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Questo criterio, come ribadito nella sentenza citata in premessa, si applica anche alla ripartizione delle spese per il ripristino dei danni subiti dal piano sottostante al lastrico.