Sei appena rientrato a casa dopo diversi giorni e trovi le pareti umide, i soffitti macchiati, frammenti di intonaco sul pavimento e l'acqua scorre dal balcone del proprietario del piano di sopra. Chi risponde per i danni? Su un caso analogo si è pronunciato di recente il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 838/2026, con cui il giudice pugliese ha stabilito che le infiltrazioni derivanti da una loggia o da un balcone di proprietà esclusiva, quando queste strutture svolgono esclusivamente funzione di affaccio, ricadono interamente nella sfera di responsabilità del proprietario, senza che il condominio ne debba rispondere.
La controversia riguarda un appartamento situato al sesto piano di un condominio di Monopoli. Il proprietario dell’immobile aveva ravvisato, nel tempo, varie infiltrazioni, con macchie di umidità piuttosto estese su pareti e soffitti, riconducibili all’acqua proveniente dal balcone dell'appartamento sovrastante, di proprietà di un'altra condomina.
Il danneggiato aveva già esperito un accertamento tecnico preventivo (A.T.P.), che aveva confermato l'origine delle infiltrazioni. In particolare, la loggia del piano superiore si trovava in uno stato di totale abbandono manutentivo, con l’intonaco dei parapetti deteriorato, battiscopa distaccati, fughe dei pavimenti rovinate e ristagni d'acqua piovana. La pendenza della superficie di calpestio era errata e l'impermeabilizzazione del solaio aveva ceduto, consentendo all'acqua di penetrare nell'appartamento sottostante.
Nel luglio 2019 il proprietario danneggiato aveva agito in giudizio, chiedendo il risarcimento dei danni alla proprietaria della loggia e invocando la responsabilità da custodia ai sensi dell'art. 2051 del c.c.. La convenuta, tuttavia, sosteneva che il balcone incriminato fungesse anche da copertura per il restante edificio condominiale e aveva, dunque, chiamato in causa il condominio, corresponsabile – a suo dire – di omessa custodia delle parti comuni. Il condominio, nel costituirsi, aveva negato qualsiasi coinvolgimento.
Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 838/2026, ha accolto la domanda risarcitoria nei confronti della proprietaria della loggia, rigettando ogni pretesa nei confronti del condominio.
Il punto di partenza è l'art. 2051 c.c., che configura una forma di responsabilità oggettiva, per cui il custode, identificato nel soggetto che abbia la disponibilità e il controllo effettivo di un bene, risponde dei danni che da esso derivano a terzi. È sufficiente che il danneggiato dimostri il nesso causale tra la cosa e il danno subìto, mentre spetta al custode, per liberarsi, provare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile idoneo a interrompere quel nesso causale.
Il Tribunale ha richiamato espressamente i principi affermati dalla Corte di Cassazione, in particolare con la sentenza n. 25837/2017 e con le cosiddette “sentenze gemelle” nn. 2480, 2481 e 2482 del 2018, secondo cui le modifiche strutturali di una cosa, col trascorrere del tempo, diventano nuove condizioni intrinseche della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere. Nel caso di specie, il degrado della loggia non era un evento improvviso e imprevedibile, ma il risultato di una totale assenza di manutenzione protratta nel tempo. Pertanto, non era configurabile il caso fortuito e la responsabilità della proprietaria era piena.
Un aspetto interessante riguarda la posizione del condominio. La convenuta aveva tentato di coinvolgerlo sostenendo che la loggia svolgesse funzione di copertura dell'edificio, con l’obiettivo di farla rientrare nella sfera dei beni condominiali. Il giudice ha, tuttavia, stabilito che la loggia da cui traevano origine le infiltrazioni svolgeva esclusivamente una funzione di affaccio e di proiezione esterna dell'appartamento, non avendo nessun ruolo di copertura o protezione per le unità immobiliari sottostanti o per l'edificio condominiale.
La controversia riguarda un appartamento situato al sesto piano di un condominio di Monopoli. Il proprietario dell’immobile aveva ravvisato, nel tempo, varie infiltrazioni, con macchie di umidità piuttosto estese su pareti e soffitti, riconducibili all’acqua proveniente dal balcone dell'appartamento sovrastante, di proprietà di un'altra condomina.
Il danneggiato aveva già esperito un accertamento tecnico preventivo (A.T.P.), che aveva confermato l'origine delle infiltrazioni. In particolare, la loggia del piano superiore si trovava in uno stato di totale abbandono manutentivo, con l’intonaco dei parapetti deteriorato, battiscopa distaccati, fughe dei pavimenti rovinate e ristagni d'acqua piovana. La pendenza della superficie di calpestio era errata e l'impermeabilizzazione del solaio aveva ceduto, consentendo all'acqua di penetrare nell'appartamento sottostante.
Nel luglio 2019 il proprietario danneggiato aveva agito in giudizio, chiedendo il risarcimento dei danni alla proprietaria della loggia e invocando la responsabilità da custodia ai sensi dell'art. 2051 del c.c.. La convenuta, tuttavia, sosteneva che il balcone incriminato fungesse anche da copertura per il restante edificio condominiale e aveva, dunque, chiamato in causa il condominio, corresponsabile – a suo dire – di omessa custodia delle parti comuni. Il condominio, nel costituirsi, aveva negato qualsiasi coinvolgimento.
Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 838/2026, ha accolto la domanda risarcitoria nei confronti della proprietaria della loggia, rigettando ogni pretesa nei confronti del condominio.
Il punto di partenza è l'art. 2051 c.c., che configura una forma di responsabilità oggettiva, per cui il custode, identificato nel soggetto che abbia la disponibilità e il controllo effettivo di un bene, risponde dei danni che da esso derivano a terzi. È sufficiente che il danneggiato dimostri il nesso causale tra la cosa e il danno subìto, mentre spetta al custode, per liberarsi, provare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile idoneo a interrompere quel nesso causale.
Il Tribunale ha richiamato espressamente i principi affermati dalla Corte di Cassazione, in particolare con la sentenza n. 25837/2017 e con le cosiddette “sentenze gemelle” nn. 2480, 2481 e 2482 del 2018, secondo cui le modifiche strutturali di una cosa, col trascorrere del tempo, diventano nuove condizioni intrinseche della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere. Nel caso di specie, il degrado della loggia non era un evento improvviso e imprevedibile, ma il risultato di una totale assenza di manutenzione protratta nel tempo. Pertanto, non era configurabile il caso fortuito e la responsabilità della proprietaria era piena.
Un aspetto interessante riguarda la posizione del condominio. La convenuta aveva tentato di coinvolgerlo sostenendo che la loggia svolgesse funzione di copertura dell'edificio, con l’obiettivo di farla rientrare nella sfera dei beni condominiali. Il giudice ha, tuttavia, stabilito che la loggia da cui traevano origine le infiltrazioni svolgeva esclusivamente una funzione di affaccio e di proiezione esterna dell'appartamento, non avendo nessun ruolo di copertura o protezione per le unità immobiliari sottostanti o per l'edificio condominiale.
