Quando l'assemblea delibera l'acquisto di una rastrelliera destinata a un'area comune e accessibile a tutti i condòmini, la spesa segue la regola generale dettata dall'articolo 1123, primo comma, del Codice civile: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni gravano su ciascun proprietario in proporzione al valore della propria unità immobiliare, salvo che sia stata pattuita una convenzione diversa.
In pratica, non conta se oggi possiedi o meno una bicicletta: ciò che rileva è la possibilità astratta di utilizzare il bene, anche in futuro o tramite familiari, ospiti e inquilini. Chi dichiara di non avere interesse non può quindi chiedere di essere escluso dal riparto, perché il criterio di legge guarda alla funzione oggettiva della struttura e non alle abitudini personali del singolo condòmino.
Utilità differenziata: quando può cambiare il criterio di riparto
Il discorso si complica quando la rastrelliera non serve l'intero edificio, ma soltanto una sua parte. Il secondo comma dell'articolo 1123 prevede infatti che, se un bene comune è destinato a servire i condòmini in misura diversa, le spese si ripartiscano in proporzione all'uso che ciascuno può effettivamente farne. Attenzione però: questa differenza deve risultare da elementi oggettivi, legati alla collocazione e alla struttura del manufatto, e non da semplici dichiarazioni di disinteresse.
Una rastrelliera posizionata in un cortile centrale, raggiungibile da tutti gli ingressi del condominio, garantisce un'utilità potenzialmente uguale per tutti, e dunque non giustifica un aggravio di spesa sui soli proprietari di biciclette. Diverso è il caso di edifici con più cortili autonomi, dove il manufatto risulti accessibile solo ai residenti di una determinata scala: in questa ipotesi si applica il terzo comma dell'articolo 1123, e le spese ricadono esclusivamente sul gruppo di unità che ne trae realmente beneficio.
È possibile anche istituire un servizio su base volontaria, con area chiusa e accesso riservato agli aderenti, ma l'esonero dei condòmini non interessati regge solo in presenza di una convenzione approvata all'unanimità che disciplini utenti, spese e modalità d'adesione, oppure quando ricorrono i presupposti dell'art. 1121 del c.c. (opera gravosa o voluttuaria, suscettibile di utilizzo separato), ipotesi difficilmente applicabile a un intervento dal costo contenuto come una rastrelliera.
Posti assegnati in modo permanente: cosa dice la Cassazione
Un aspetto particolarmente delicato riguarda l'eventuale assegnazione di stalli fissi ai singoli condòmini. La Corte di Cassazione, pronunciandosi su una questione analoga relativa ai posti auto in cortile comune, ha chiarito i limiti del potere assembleare con la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022: con la maggioranza prevista dall'art. 1136 del c.c., secondo comma, l'assemblea può individuare singoli spazi di sosta o introdurre un sistema di turnazione, trattandosi di una delibera con valore puramente organizzativo.
Non può invece disporre un'assegnazione nominativa, esclusiva e a tempo indeterminato, perché ciò equivarrebbe a sottrarre stabilmente una porzione di bene comune agli altri condòmini, operazione che richiede il consenso unanime di tutti, principio confermato anche dalla Cassazione con la sentenza n. 11034 dell'27 maggio 2016. Ne consegue che chi desidera uno spazio riservato per la propria bicicletta non può ottenerlo a maggioranza, ma solo con l'accordo di tutti i condòmini.
Manutenzione, danni e la delibera più prudente
Una volta installata, la rastrelliera comune richiede spese di manutenzione e sostituzione che seguono lo stesso criterio adottato per l'acquisto: millesimi generali o quote del gruppo servito, a seconda dei casi. L'uso più frequente da parte di alcuni condòmini non è sufficiente a trasferire su di loro l'intero onere economico.
Diverso è il caso del danno causato da una persona identificata: se un utilizzatore danneggia il manufatto, il condominio può chiedergli il rimborso, ma solo dopo che la responsabilità sia stata riconosciuta o accertata: l'amministratore non può inserire in rendiconto un addebito basato sul semplice sospetto, pena l'impugnabilità del riparto.
Se invece la rastrelliera è stata realizzata a spese di alcuni condòmini, ai sensi dell'art. 1102 del c.c., senza una delibera di spesa collettiva, i costi restano a carico di chi l'ha voluta. Per evitare contenziosi, la delibera assembleare dovrebbe sempre specificare con chiarezza il tipo di intervento, l'area interessata, se l'accesso sia libero o riservato a un gruppo definito, e il criterio di riparto scelto, motivandolo espressamente.
In sintesi: paga anche chi non usa la bicicletta, se la rastrelliera è un bene comune a disposizione di tutti; pagano invece solo alcuni condòmini quando l'utilità è oggettivamente circoscritta a una parte dell'edificio, quando l'opera è stata realizzata privatamente nel rispetto dell'articolo 1102, o quando esiste un accordo specifico approvato all'unanimità.
