Le assemblee condominiali, è noto, diventano l’arena dove si dibatte di tutto: dalla guerra fredda per i posti auto nel cortile alle infinite discussioni sulle spese per la manutenzione. D’inverno è la caldaia che smette di collaborare, in primavera spuntano i ponteggi per rifare le facciate, l’estate è segnata dalle lamentele sui rumori notturni, mentre in autunno si sfogliano i preventivi per l’ascensore come fossero bollettini di guerra.
In questo microcosmo ci sono regole, ruoli, un bilancio da gestire, servizi comuni da mantenere e relazioni che possono essere tanto solidali quanto conflittuali. Ed è proprio nell’assemblea condominiale che si decidono le questioni fondamentali: approvazione dei lavori, gestione delle spese, interventi per la sicurezza e il decoro.
Ma la vera sfida, spesso, è riuscire a raggiungere il quorum. Tra chat animate, deleghe infilate sotto la porta all’ultimo minuto e sedute quasi deserte, la partecipazione resta il tallone d’Achille. Ora però cambia tutto: grazie a un importante chiarimento della Cassazione, anche un’assemblea con soli due condomini presenti può essere considerata valida.
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione (Sezione II) ha chiarito un principio fondamentale.
Il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.
In pratica, la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.
Cosa significa in termini pratici?
Una decisione approvata in assemblea – anche se con pochissimi presenti – continua ad avere pieno valore legale, a meno che un condomino interessato non la impugni:
In questo microcosmo ci sono regole, ruoli, un bilancio da gestire, servizi comuni da mantenere e relazioni che possono essere tanto solidali quanto conflittuali. Ed è proprio nell’assemblea condominiale che si decidono le questioni fondamentali: approvazione dei lavori, gestione delle spese, interventi per la sicurezza e il decoro.
Ma la vera sfida, spesso, è riuscire a raggiungere il quorum. Tra chat animate, deleghe infilate sotto la porta all’ultimo minuto e sedute quasi deserte, la partecipazione resta il tallone d’Achille. Ora però cambia tutto: grazie a un importante chiarimento della Cassazione, anche un’assemblea con soli due condomini presenti può essere considerata valida.
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione (Sezione II) ha chiarito un principio fondamentale.
Il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.
In pratica, la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.
Cosa significa in termini pratici?
Una decisione approvata in assemblea – anche se con pochissimi presenti – continua ad avere pieno valore legale, a meno che un condomino interessato non la impugni:
- entro 30 giorni (dalla data della delibera) se era presente ma contrario o astenuto;
- entro 30 giorni dalla comunicazione, se era assente (art. 1137 c.c.).
La Suprema Corte ha richiamato anche importanti precedenti (Cass. SS.UU. 4806/2005 e 9839/2021), stabilendo che la nullità si applica solo in casi estremi, come:
- mancanza di elementi essenziali dell’atto;
- oggetto illecito o impossibile;
- delibere su materie che esulano dalle competenze dell’assemblea o ledono diritti individuali su parti comuni o proprietà esclusive.
Tutti gli altri errori (convocazione errata, quorum non raggiunto, numero eccessivo di deleghe, ecc.) non rendono nulla la delibera, ma solo annullabile, se contestata nei tempi stabiliti.
Questo significa che le decisioni prese anche da soli due condomini presenti non sono irrilevanti. Producono effetti, impegnano tutti e possono determinare l’avvio di lavori, pagamenti e modifiche gestionali, fino a eventuale impugnazione nei termini previsti.
Resta valida la disciplina sui quorum (art. 1136 c.c.):
Questo significa che le decisioni prese anche da soli due condomini presenti non sono irrilevanti. Producono effetti, impegnano tutti e possono determinare l’avvio di lavori, pagamenti e modifiche gestionali, fino a eventuale impugnazione nei termini previsti.
Resta valida la disciplina sui quorum (art. 1136 c.c.):
- in prima convocazione servono presenze e millesimi elevati;
- in seconda convocazione, le soglie si abbassano.
Ma la mancanza di quorum non è più un “annullamento automatico”, bensì un vizio sanabile solo se sollevato per tempo.