Abitare in un condominio può risultare particolarmente complicato, soprattutto quando bisogna destreggiarsi con le spese condominiali.
Talvolta, infatti, può accadere che i condomini cc.dd. “virtuosi”, ossia coloro che hanno sempre e tempestivamente pagato le spese condominiali (con i relativi annessi e connessi), si trovino nella difficile situazione di dover versare – loro malgrado – anche le somme che avrebbero dovuto essere (e non sono state) pagate da altri condomini.
In particolare, un condomino è da considerarsi moroso qualora non paghi le quote condominiali, siano esse dovute a spese ordinarie o straordinarie.
Partiamo col dire che, quando si parla di morosità dei condomini, un ruolo in prima linea lo ricopre l’amministratore del condominio.
Difatti, i poteri dell’Amministratore di condominio sono stati implementati, fino a prevedere che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione dell’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo” (art. 63 disp. att. c.c.).
Talvolta, infatti, può accadere che i condomini cc.dd. “virtuosi”, ossia coloro che hanno sempre e tempestivamente pagato le spese condominiali (con i relativi annessi e connessi), si trovino nella difficile situazione di dover versare – loro malgrado – anche le somme che avrebbero dovuto essere (e non sono state) pagate da altri condomini.
In particolare, un condomino è da considerarsi moroso qualora non paghi le quote condominiali, siano esse dovute a spese ordinarie o straordinarie.
Partiamo col dire che, quando si parla di morosità dei condomini, un ruolo in prima linea lo ricopre l’amministratore del condominio.
Difatti, i poteri dell’Amministratore di condominio sono stati implementati, fino a prevedere che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione dell’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo” (art. 63 disp. att. c.c.).
Per l’Amministratore si configura, dunque, una sorta di potere-dovere di attivazione ogniqualvolta riscontri la morosità del condomino.
L’ottenimento del decreto ingiuntivo da parte dell’Amministratore, tuttavia, di per sé non pone definitivamente al riparo i condomini virtuosi da eventuali richieste dei terzi creditori.
Difatti, pur dopo aver ottenuto l’ingiunzione di pagamento ed avviato le conseguenti azioni esecutive da parte dell’Amministratore, potrebbe accadere che il condomino moroso non abbia beni aggredibili atti a “coprire” il relativo debito, ovvero che tali eventuali beni, di fatto, non siano sufficienti.
Cosa succede, dunque, qualora tutti i tentativi di recuperare il credito nei confronti del condomino moroso (anche attraverso azioni esecutive) non vadano a buon fine?
Il rischio che sia lo stesso creditore ad attivarsi in sede giudiziale è concreto. Difatti, anche il creditore ben potrebbe adire l’Autorità Giudiziaria ed ottenere un titolo idoneo per intraprendere le necessarie azioni esecutive.
In quest’ottica, l’art. 63 disp. att. c.c. sopra citato, al comma 2, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.
L’ottenimento del decreto ingiuntivo da parte dell’Amministratore, tuttavia, di per sé non pone definitivamente al riparo i condomini virtuosi da eventuali richieste dei terzi creditori.
Difatti, pur dopo aver ottenuto l’ingiunzione di pagamento ed avviato le conseguenti azioni esecutive da parte dell’Amministratore, potrebbe accadere che il condomino moroso non abbia beni aggredibili atti a “coprire” il relativo debito, ovvero che tali eventuali beni, di fatto, non siano sufficienti.
Cosa succede, dunque, qualora tutti i tentativi di recuperare il credito nei confronti del condomino moroso (anche attraverso azioni esecutive) non vadano a buon fine?
Il rischio che sia lo stesso creditore ad attivarsi in sede giudiziale è concreto. Difatti, anche il creditore ben potrebbe adire l’Autorità Giudiziaria ed ottenere un titolo idoneo per intraprendere le necessarie azioni esecutive.
In quest’ottica, l’art. 63 disp. att. c.c. sopra citato, al comma 2, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.
Tale norma configura, dunque, in favore del creditore la possibilità di poter agire anche nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, con l’unico limite della preventiva escussione dei condomini morosi.
In poche parole, il creditore non potrà rivalersi sui condomini virtuosi se non dopo aver provato inutilmente tutte le opzioni riconosciute dalla legge per ottenere il pagamento dai condomini morosi.
La preventiva escussione, tra l’altro, richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dai condomini in regola (che, di fatto, ne potranno rispondere, ma solo entro i limiti delle rispettive quote millesimali).
Per i condomini in regola esiste, tuttavia, una strada alternativa qualora l’escussione del condomino moroso non vada a buon fine (e si rischi, pertanto, di subire un’azione esecutiva da parte del creditore): l’Assemblea, con voto all’unanimità, può deliberare la ripartizione del debito tra i condomini in regola.
In poche parole, il creditore non potrà rivalersi sui condomini virtuosi se non dopo aver provato inutilmente tutte le opzioni riconosciute dalla legge per ottenere il pagamento dai condomini morosi.
La preventiva escussione, tra l’altro, richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dai condomini in regola (che, di fatto, ne potranno rispondere, ma solo entro i limiti delle rispettive quote millesimali).
Per i condomini in regola esiste, tuttavia, una strada alternativa qualora l’escussione del condomino moroso non vada a buon fine (e si rischi, pertanto, di subire un’azione esecutiva da parte del creditore): l’Assemblea, con voto all’unanimità, può deliberare la ripartizione del debito tra i condomini in regola.
