L'acquisto di una casa rappresenta spesso l'investimento di una vita, ma può trasformarsi in una trappola giuridica quando una mano di vernice nasconde problemi strutturali profondi. Sul punto si è espresso il Tribunale di Catanzaro con la sentenza n. 2877 del 29 dicembre 2025: un appartamento al piano terra, visitato una sola volta prima del rogito, che poco dopo la consegna delle chiavi ha iniziato a mostrare i segni inequivocabili di un'estesa umidità di risalita. Il Tribunale ha colto l’occasione per definire il confine tra la diligenza dell'acquirente e la responsabilità del venditore per quei vizi che, pur esistenti, rimangono invisibili all'occhio inesperto durante le trattative.
Vizi occulti e immobili usati: la tutela dell'acquirente dopo il rogito
La controversia ha avuto inizio quando la nuova proprietaria ha riscontrato distacchi di intonaco, rigonfiamenti dei pilastri e tracce di umidità lungo le pareti perimetrali. Davanti alla richiesta di riduzione del prezzo e risarcimento del danno, i venditori si sono difesi invocando l’obsolescenza del fabbricato e la sua vicinanza al mare, sostenendo che tali problematiche fossero prevedibili o, comunque, legate a parti comuni condominiali. Tuttavia, l'istruttoria e la CTU hanno dimostrato tutt’altro. Il perito ha, infatti, accertato che l'umidità derivava da carenze costruttive nella base dell'edificio, un difetto che i venditori non potevano ignorare, ma che era stato occultato da una ritinteggiatura effettuata prima della vendita.
La giurisprudenza – in particolare la sentenza n. 21204/2016 della Cassazione – stabilisce che la presa visione del bene esonera il venditore solo per i vizi facilmente riconoscibili. Nel caso di Catanzaro, il Tribunale ha ritenuto che l'acquirente non potesse accorgersi del danno con l'ordinaria diligenza, proprio perché l'appartamento si presentava esteticamente perfetto e non era stato consentito un secondo accesso prima della consegna definitiva.
La sentenza chiarisce che, per la sola età di un edificio o per la sua posizione geografica, il compratore non è gravato dell'onere di prevedere difetti costruttivi “invisibili”. Infatti, è il venditore a dover garantire l’ottimo stato dell'immobile, a meno che il vizio non sia palese.
Lavori condominiali e obblighi informativi: la distinzione tra intenzione e delibera
Un altro aspetto riguardava la presunta malafede dei venditori, per non aver riferito di futuri lavori condominiali straordinari. Sul punto, però, il Tribunale ha respinto la pretesa risarcitoria dell'acquirente. Analizzando i verbali assembleari, è emerso che al momento del rogito esistevano solo discussioni preliminari o manifestazioni di volontà, ma nessuna approvazione definitiva dei lavori.
Rifacendosi all'orientamento consolidato della Cassazione (sentenza n. 18793/2020), il giudice ha stabilito che non esiste un obbligo informativo in capo al venditore per opere non ancora approvate in via ufficiale. La distinzione, cruciale anche nella prassi notarile, separa ciò che è una mera intenzione del condominio da ciò che è un obbligo economico certo. Poiché la delibera definitiva era successiva alla stipula del contratto, nessuna violazione del dovere di buona fede nelle trattative è stata ravvisata, escludendo così questa specifica voce di danno.
Il bilancio della sentenza: riduzione del prezzo e limiti del risarcimento
Il Tribunale ha riconosciuto alla compratrice una riduzione del prezzo di 5.260,00 euro (oltre IVA), cifra calcolata sulla base dei costi necessari per mitigare il fenomeno attraverso l'applicazione di intonaci deumidificanti. Sebbene la perizia avesse escluso la possibilità di eliminare totalmente la causa dell'umidità per via dell'invasività dei lavori necessari, il Tribunale ha ritenuto che il deprezzamento fosse la giusta misura per compensare il minore valore del bene.
Vizi occulti e immobili usati: la tutela dell'acquirente dopo il rogito
La controversia ha avuto inizio quando la nuova proprietaria ha riscontrato distacchi di intonaco, rigonfiamenti dei pilastri e tracce di umidità lungo le pareti perimetrali. Davanti alla richiesta di riduzione del prezzo e risarcimento del danno, i venditori si sono difesi invocando l’obsolescenza del fabbricato e la sua vicinanza al mare, sostenendo che tali problematiche fossero prevedibili o, comunque, legate a parti comuni condominiali. Tuttavia, l'istruttoria e la CTU hanno dimostrato tutt’altro. Il perito ha, infatti, accertato che l'umidità derivava da carenze costruttive nella base dell'edificio, un difetto che i venditori non potevano ignorare, ma che era stato occultato da una ritinteggiatura effettuata prima della vendita.
La giurisprudenza – in particolare la sentenza n. 21204/2016 della Cassazione – stabilisce che la presa visione del bene esonera il venditore solo per i vizi facilmente riconoscibili. Nel caso di Catanzaro, il Tribunale ha ritenuto che l'acquirente non potesse accorgersi del danno con l'ordinaria diligenza, proprio perché l'appartamento si presentava esteticamente perfetto e non era stato consentito un secondo accesso prima della consegna definitiva.
La sentenza chiarisce che, per la sola età di un edificio o per la sua posizione geografica, il compratore non è gravato dell'onere di prevedere difetti costruttivi “invisibili”. Infatti, è il venditore a dover garantire l’ottimo stato dell'immobile, a meno che il vizio non sia palese.
Lavori condominiali e obblighi informativi: la distinzione tra intenzione e delibera
Un altro aspetto riguardava la presunta malafede dei venditori, per non aver riferito di futuri lavori condominiali straordinari. Sul punto, però, il Tribunale ha respinto la pretesa risarcitoria dell'acquirente. Analizzando i verbali assembleari, è emerso che al momento del rogito esistevano solo discussioni preliminari o manifestazioni di volontà, ma nessuna approvazione definitiva dei lavori.
Rifacendosi all'orientamento consolidato della Cassazione (sentenza n. 18793/2020), il giudice ha stabilito che non esiste un obbligo informativo in capo al venditore per opere non ancora approvate in via ufficiale. La distinzione, cruciale anche nella prassi notarile, separa ciò che è una mera intenzione del condominio da ciò che è un obbligo economico certo. Poiché la delibera definitiva era successiva alla stipula del contratto, nessuna violazione del dovere di buona fede nelle trattative è stata ravvisata, escludendo così questa specifica voce di danno.
Il bilancio della sentenza: riduzione del prezzo e limiti del risarcimento
Il Tribunale ha riconosciuto alla compratrice una riduzione del prezzo di 5.260,00 euro (oltre IVA), cifra calcolata sulla base dei costi necessari per mitigare il fenomeno attraverso l'applicazione di intonaci deumidificanti. Sebbene la perizia avesse escluso la possibilità di eliminare totalmente la causa dell'umidità per via dell'invasività dei lavori necessari, il Tribunale ha ritenuto che il deprezzamento fosse la giusta misura per compensare il minore valore del bene.
