Per decenni, chi aveva ottenuto la sanatoria della propria casa attraverso uno dei tre grandi condoni edilizi italiani - quelli del 1985, del 1994 e del 2003 - si è trovato di fronte a un muro invalicabile quando si trattava di accedere a determinate agevolazioni. Gli immobili condonati, infatti, non venivano considerati alla stregua di quelli regolarizzati attraverso le procedure ordinarie, proprio perché in origine erano stati costruiti in modo abusivo. Questa distinzione ha creato nel tempo una sorta di cittadinanza di serie B per milioni di proprietari che, pur avendo sanato la propria posizione pagando le relative somme allo Stato, rimanevano esclusi da molte opportunità.
La situazione si è consolidata attraverso una serie di pronunciamenti giurisprudenziali - tra cui spicca la sentenza della Corte Costituzionale numero 119 del 2024 - che hanno ribadito questa differenziazione. In particolare, le premialità volumetriche - quegli incentivi regionali che permettono di ampliare il volume degli edifici seguendo il modello del piano casa varato dal Governo Berlusconi nel 2008 - restavano precluse a chi aveva utilizzato un condono. La logica era che non si potessero concedere ulteriori vantaggi a costruzioni nate comunque come irregolari, anche se poi regolarizzate.
Il cambiamento nella legge di bilancio 2026
Con l'approvazione della manovra finanziaria per il 2026, arriva finalmente un cambio di rotta che promette di rivoluzionare questo scenario. Tra le pieghe del testo normativo, infatti, è rimasto un passaggio fondamentale che estende l'applicabilità delle premialità volumetriche anche agli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Questo significa che i proprietari di immobili condonati negli ultimi quarant'anni potranno, finalmente, accedere agli incentivi per l'ampliamento volumetrico previsti dalle normative regionali.
Questa novità rappresenta un tentativo concreto di modificare la direzione presa dalla giurisprudenza negli ultimi anni, anche se dovrà comunque essere messa alla prova delle prossime sentenze dei tribunali. Il legislatore ha voluto intervenire per riequilibrare una situazione considerata da molti eccessivamente penalizzante per chi, pur avendo sanato irregolarità del passato, continuava a essere discriminato rispetto ad altri proprietari.
Va precisato che non tutte le aspettative sono state soddisfatte: l'emendamento sulla mini riapertura del condono del 2003, pensato soprattutto per rispondere alle esigenze della Campania, è stato trasformato all'ultimo momento in un semplice ordine del giorno ed è uscito dal testo definitivo della manovra, con la prospettiva di essere eventualmente riproposto in futuro.
Il contesto dei bonus edilizi confermati
Questa apertura agli immobili condonati si inserisce in un quadro più ampio che vede la conferma, almeno per il 2026, della maggior parte delle agevolazioni dedicate alle ristrutturazioni edilizie. L'impianto originario predisposto dal Governo per il disegno di legge è rimasto sostanzialmente invariato, garantendo una proroga di dodici mesi per i principali bonus casa. Si tratta di una conferma significativa dopo la robusta riduzione operata dalla legge di Bilancio 2025, che aveva eliminato tutte le detrazioni superiori al 50%.
Il sistema prevede un doppio livello di aliquote al 36% e al 50%, con requisiti precisi per accedere alla percentuale più vantaggiosa. Chi vorrà beneficiare dello sconto al 50% dovrà essere proprietario dell'immobile o titolare di un altro diritto reale su di esso e, soprattutto, dovrà avere in quell'abitazione la propria residenza principale. Questo schema si applicherà a tre tipologie di agevolazioni: l'ecobonus per l'efficientamento energetico (che copre interventi come la sostituzione degli infissi o l'installazione di pompe di calore), il bonus ristrutturazioni base (per lavori su muratura e impianti), e il sismabonus dedicato alla messa in sicurezza antisismica, inclusa la versione per gli acquisti.
Cosa cambia dal 2027 e quali bonus terminano
Dal 2027 è già programmata un'ulteriore riduzione delle aliquote, sempre che non intervengano modifiche nel frattempo. Le percentuali scenderanno al 36% per le prime case e al 30% per le seconde abitazioni.
Per quanto riguarda il 2026, viene confermato anche il bonus mobili, che permetterà di ottenere una detrazione del 50% sull'acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, con un tetto massimo di spesa fissato a 5mila euro. L'unica condizione è che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio siano iniziati dal primo gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto.
Non tutte le agevolazioni, però, superano il traguardo del 2025. Il bonus barriere architettoniche al 75% si esaurirà definitivamente il 31 dicembre 2025, nonostante gli sforzi della maggioranza parlamentare per confermarlo. Si tratta di una perdita significativa considerando il suo valore sociale e il costo contenuto, stimato in appena venti milioni di euro annui. Dal 2026, comunque, per la rimozione delle barriere architettoniche sarà ancora disponibile lo sconto base del 50%.
Anche il superbonus chiude definitivamente la sua parabola dopo quasi cinque anni dalla sua introduzione, avvenuta a metà del 2020. La maxi agevolazione, che aveva coperto un numero limitato di lavori condominiali residui, non trova menzione nella legge di Bilancio 2026 e, quindi, termina la sua corsa con la fine del 2025.
