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Affitto non registrato: il contratto Ŕ nullo?

Affitto non registrato: il contratto Ŕ nullo?
Cosa succede al contratto di locazione se non viene pagata l'imposta di registro: la risposta della Cassazione
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13870/2023, ha esaminato il problema del mancato pagamento dell'imposta di registro in un contratto di locazione e delle sue conseguenze.
Ma andiamo con ordine.
Il proprietario di un immobile lo affittava con contratto regolarmente registrato, nell'anno 2006.
Successivamente, la conduttrice smetteva di pagare il canone.
Quindi il locatore la citava in giudizio. Il Tribunale con sentenza pronunciava la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, e condannava quest'ultima a liberare l'immobile.


La conduttrice proponeva appello: la sua tesi difensiva era, infatti, che il contratto di locazione non era stato registrato negli anni in cui il canone non era stato pagato.
Pertanto, secondo la conduttrice, il contratto doveva considerarsi nullo; in conseguenza di ciò, il locatore non poteva pretendere il pagamento di alcun canone.

La difesa della conduttrice si basava, più precisamente, sull'art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 (c.d. legge finanziaria 2005): tale norma ha stabilito che i contratti di locazione sono nulli se non vengono registrati.

Tuttavia, anche la Corte di Cassazione ha dato torto alla conduttrice morosa.
In particolare, la Suprema Corte ha ricordato una propria precedente sentenza, la n. 20938 del 2015, che era stata citata anche dalla Corte di Appello.
Secondo tale pronuncia, in sostanza, il contratto di locazione deve considerarsi valido ed efficace se viene regolarmente registrato al momento della sua stipulazione.


Seguendo il ragionamento della Cassazione, dobbiamo dunque distinguere tra la mancata registrazione iniziale del contratto, da un lato, e il mancato pagamento dell'imposta di registro negli anni successivi.
Ora, il mancato versamento dell'imposta di registro per le annualità successive è sicuramente "punito" con sanzioni dalle norme fiscali, ma non provoca l'invalidità del contratto di locazione.


La nullità del contratto, dunque, è un effetto che può derivare solo dalla mancata registrazione al momento della stipula, ma non dal mancato pagamento del registro negli anni seguenti.
È questo, quindi, il senso del principio di diritto affermato dalla Suprema Corte, secondo cui "Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto".


Il ricorso della conduttrice è stato dunque respinto.


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