L'Unione europea si prepara a intervenire in modo strutturale sul discusso mercato degli affitti brevi, segnando un cambio di passo netto nel rapporto tra turismo e diritto all'abitare. Attenzione però, non si tratta di una sorta di guerra contro piattaforme come Airbnb, né di un divieto generalizzato delle locazioni turistiche, ma dell'introduzione di un perimetro normativo comune, fondato sul principio chiave della proporzionalità.
In breve, Bruxelles non intende spegnere l'home sharing, o porre divieti assoluti alle attività extra-alberghiere. Semmai, intende evitare che la rendita di breve periodo diventi, in alcune città, un fattore strutturale di esclusione abitativa a danno dei residenti, per favorire gli affitti brevi in modo incondizionato. E questo soprattutto nei centri storici e nelle zone ad alta pressione turistica.
Più nel dettaglio, la regolazione del mercato delle locazioni brevi entra formalmente nella cornice del Piano casa europeo, recentemente presentato dalla Commissione e destinato a tradursi, entro la fine di quest'anno, in un apposito regolamento UE. L'iter è già stato avviato e i primi elementi del nuovo atto normativo sono stati illustrati dal Commissario europeo con delega all'Energia e alla Casa, Dan Jørgensen, durante un'audizione al Parlamento UE. La volontà delle istituzioni comunitarie è quella di predisporre strumenti mirati e capaci di correggere gli effetti distorsivi delle locazioni turistiche, senza azzerarne i benefici economici.
Ecco perché il cuore della futura normativa sarà l'individuazione delle aree sotto stress abitativo. Non ci sarà una regola uniforme valida per tutti i territori, ma regole differenziate e con un ruolo chiave delle amministrazioni locali. Le limitazioni potranno essere applicate soltanto laddove la pressione degli affitti brevi risulti particolarmente intensa.
Ebbene, in base alle stime della Commissione europea, in alcuni quartieri italiani le locazioni turistiche arrivano a costituire fino al 20% dell'intero stock abitativo. A catena, si palesano così effetti diretti sull'aumento dei canoni e sulla riduzione delle case disponibili per i residenti. È per questo che, nel nuovo scenario europeo, l'attenzione si concentrerà soprattutto sui centri storici delle grandi città, come Firenze o Roma.
In particolare, dentro questo perimetro, saranno i Comuni a giocare un ruolo chiave. Infatti, le amministrazioni locali, sulla base di criteri condivisi e con maggiori certezze giuridiche, potranno adottare misure per controbattere all'impatto negativo degli affitti brevi, preservandone al contempo il valore economico. Il loro compito sarà quello di trovare un equilibrio e una proporzione tra locazioni ai turisti e locazioni ai residenti. Saranno così gli stessi Comuni a poter dichiarare specifiche aree come sature, utilizzando misure restrittive mirate a decongestionare il mercato locativo.
Tra gli strumenti che potranno essere attivati, nelle zone sotto stress abitativo, c'è anche la possibilità di introdurre un tetto massimo annuale alle notti affittabili o vendibili. Si tratta di una misura già applicata in alcune città del continente, che mira a reprimere l'uso puramente speculativo degli immobili e a favorire il ritorno verso forme di locazione più stabili, come i contratti a lungo termine o a canone concordato.
Un'altra opzione allo studio riguarda la stagionalità. Infatti, le istituzioni comunitarie ritengono che, in alcuni contesti, sia opportuno consentire gli affitti brevi soltanto nei mesi di alta stagione, imponendo - per il resto dell'anno - l'utilizzo degli immobili per finalità ritenute più meritevoli di tutela, come l'affitto agli studenti universitari provenienti da altre località. A ben vedere, si tratta di una sorta di via di mezzo, che risponde alla citata logica della proporzionalità e che è specificamente pensata per fronteggiare sia la domanda turistica, sia la cronica carenza di alloggi per i fuori sede.
Non solo. Un altro passaggio significativo della riforma europea sugli affitti brevi attiene alla distinzione tra host professionali e non professionali. Infatti l'UE intende tracciare una linea più netta tra chi gestisce numerosi immobili come una vera e propria attività imprenditoriale e chi affitta occasionalmente una stanza o una seconda casa, per integrare il proprio reddito con una libera rendita immobiliare.
Si tratta di una differenziazione ritenuta essenziale, da un lato, per riequilibrare la concorrenza con il settore ricettivo tradizionale e, dall'altro, per rafforzare le tutele dei consumatori, in particolare sotto il profilo della sicurezza e della responsabilità degli operatori. In termini pratici, chi opera in modo professionale sarà chiamato a rispettare standard più stringenti, non differenti da quelli degli alberghi. In Italia, questo percorso è già stato avviato con le novità introdotte dalla manovra.
Il Piano casa europeo non si limita a porre limiti o condizioni all'utilizzo di immobile per gli affitti brevi, ma affianca una serie di misure volte ad aumentare l'offerta di abitazioni a prezzi accessibili. In particolare, i Comuni potranno contare su strumenti urbanistici dedicati, come ad esempio procedure semplificate per i permessi di costruire e per le varianti urbanistiche. La logica è una sola: intervenire in modo da agevolare l'incontro tra domanda e offerta locativa. Per questa via, Bruxelles intende, in sostanza, compensare la riduzione dell'offerta turistica, derivante dal riequilibrio del mercato, con un rafforzamento dell'edilizia residenziale, sociale o convenzionata. In breve, la pianificazione urbana verrebbe riportata al centro delle politiche abitative, mettendo al centro il cittadino residente.
A completare il quadro normativo contribuirà altresì il regolamento europeo 2024/1028, già approvato e operativo dal 2026. Integrandosi con il CIN - Codice Identificativo Nazionale (in vigore dal 2025 nella finalità di mappare ogni singola struttura ricettiva), la normativa include regole comuni sull'identificazione degli immobili e sulla condivisione dei dati da parte delle piattaforme online, consentendo alle autorità nazionali e locali un monitoraggio più accurato e trasparente del fenomeno, anche e soprattutto dal punto di vista fiscale.
Concludendo, trasparenza e proporzionalità diventano così principi chiave delle nuove regole sugli affitti brevi e, grazie all'impulso dell'Unione, le regole di attuazione saranno applicate in modo uniforme negli Stati membri.