Immaginate di acquistare una casa nel cuore di un centro storico, in una graziosa località, con l’idea di ristrutturarla e viverci serenamente. Solo qualche mese dopo, però, scoprite che all’interno dell’abitazione si trova un soppalco abusivo, realizzato decenni prima, di cui ignoravate l’irregolarità. Ancora peggio, il modo in cui lo scoprite è ricevendo un ordine di demolizione da parte della Pubblica Amministrazione. A quel punto pensate che tale provvedimento sia illegittimo, non avendo commissionato voi la costruzione abusiva; eppure, questa convinzione è errata. Vediamo perché.
Con la sentenza n. 5318/2025, il Consiglio di Stato si è pronunciato su un caso spesso ricorrente: un acquirente, in buona fede, compra un immobile ed è ignaro della presenza di un abuso edilizio: un soppalco su due livelli, con scala, destinato ad angolo cottura, bagno e soggiorno, realizzato all’interno di edificio gravato da un vincolo culturale urbano. Il Comune, dopo opportuni accertamenti, emette un’ordinanza di demolizione ai sensi dell’art.33, comma 3, del d.P.R. 380/2001 (ossia il Testo Unico dell’Edilizia) chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi antecedente all’intervento abusivo. Il TAR, cui fa ricorso l’acquirente, conferma la legittimità dell’azione amministrativa. Il Consiglio di Stato, nel giudizio d’appello, respinge il ricorso, confermando punto per punto le conclusioni del giudice di primo grado.
Una prima precisazione doverosa è che l’ordinanza di demolizione, laddove sia accertata la presenza di un abuso edilizio, non è un atto discrezionale della Pubblica Amministrazione, bensì un obbligo. Non è necessaria una motivazione articolata, né l’instaurazione del contraddittorio, posto l’interesse pubblico tutelato con un simile provvedimento. Questo orientamento del Consiglio di Stato si accoda alla consolidata linea giurisprudenziale: le norme urbanistiche e i vincoli paesaggistici impongono l’ordine di ripristino senza necessità di contraddittorio.
L’acquirente, in sua discolpa, ha allegato la vetustà del manufatto, risalente al 1938, e la sua conseguente estraneità all’abuso. Ed è proprio questo il nodo più delicato: l’acquirente, anche quando incolpevole, risponde degli abusi precedenti. Infatti, il principio consolidato in giurisprudenza è che il proprietario attuale è considerato responsabile dell’abuso anche se non l’ha materialmente realizzato. Dunque, la responsabilità del proprietario attuale è di natura oggettiva.
La difesa dei proprietari attuali ha inoltre rilevato che l’abuso riguarda un’opera interna all’edificio, ma il Consiglio di Stato non l’ha ritenuto rilevante. Infatti, l’intero immobile è sottoposto a vincolo culturale, il che comporta che sia vincolato nella sua interezza: parte esterna e parte interna. Per qualunque modifica è necessario un adeguato titolo edilizio.
Inoltre, sebbene gli acquirenti abbiano richiamato il lungo tempo trascorso tra la realizzazione dell’abuso edilizio e l’emissione del provvedimento, il Consiglio di Stato ricorda che l’abuso è un illecito permanente, che sussiste fino alla sua regolarizzazione. Non esiste un termine di tempo oltre il quale l’abuso diventa “prescritto”: non si prescrive, rimane sempre illecito.
La sentenza costituisce un’importante lezione pratica per chi pensa di procedere all’acquisto di un immobile. È sempre necessario avvalersi della collaborazione di professionisti esperti del settore, i quali possano effettuare un controllo accurato sulla situazione urbanistico-catastale dell’immobile che ci si accinge ad acquistare. Questo, che apparentemente può sembrare agli aspiranti acquirenti un costo aggiuntivo da sostenere, in realtà costituisce un modo per essere sicuri di non imbattersi in compravendite problematiche, che comportino un evitabile dispendio di energie e di denaro, oltre a sgradite sorprese.
Con la sentenza n. 5318/2025, il Consiglio di Stato si è pronunciato su un caso spesso ricorrente: un acquirente, in buona fede, compra un immobile ed è ignaro della presenza di un abuso edilizio: un soppalco su due livelli, con scala, destinato ad angolo cottura, bagno e soggiorno, realizzato all’interno di edificio gravato da un vincolo culturale urbano. Il Comune, dopo opportuni accertamenti, emette un’ordinanza di demolizione ai sensi dell’art.33, comma 3, del d.P.R. 380/2001 (ossia il Testo Unico dell’Edilizia) chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi antecedente all’intervento abusivo. Il TAR, cui fa ricorso l’acquirente, conferma la legittimità dell’azione amministrativa. Il Consiglio di Stato, nel giudizio d’appello, respinge il ricorso, confermando punto per punto le conclusioni del giudice di primo grado.
Una prima precisazione doverosa è che l’ordinanza di demolizione, laddove sia accertata la presenza di un abuso edilizio, non è un atto discrezionale della Pubblica Amministrazione, bensì un obbligo. Non è necessaria una motivazione articolata, né l’instaurazione del contraddittorio, posto l’interesse pubblico tutelato con un simile provvedimento. Questo orientamento del Consiglio di Stato si accoda alla consolidata linea giurisprudenziale: le norme urbanistiche e i vincoli paesaggistici impongono l’ordine di ripristino senza necessità di contraddittorio.
L’acquirente, in sua discolpa, ha allegato la vetustà del manufatto, risalente al 1938, e la sua conseguente estraneità all’abuso. Ed è proprio questo il nodo più delicato: l’acquirente, anche quando incolpevole, risponde degli abusi precedenti. Infatti, il principio consolidato in giurisprudenza è che il proprietario attuale è considerato responsabile dell’abuso anche se non l’ha materialmente realizzato. Dunque, la responsabilità del proprietario attuale è di natura oggettiva.
La difesa dei proprietari attuali ha inoltre rilevato che l’abuso riguarda un’opera interna all’edificio, ma il Consiglio di Stato non l’ha ritenuto rilevante. Infatti, l’intero immobile è sottoposto a vincolo culturale, il che comporta che sia vincolato nella sua interezza: parte esterna e parte interna. Per qualunque modifica è necessario un adeguato titolo edilizio.
Inoltre, sebbene gli acquirenti abbiano richiamato il lungo tempo trascorso tra la realizzazione dell’abuso edilizio e l’emissione del provvedimento, il Consiglio di Stato ricorda che l’abuso è un illecito permanente, che sussiste fino alla sua regolarizzazione. Non esiste un termine di tempo oltre il quale l’abuso diventa “prescritto”: non si prescrive, rimane sempre illecito.
La sentenza costituisce un’importante lezione pratica per chi pensa di procedere all’acquisto di un immobile. È sempre necessario avvalersi della collaborazione di professionisti esperti del settore, i quali possano effettuare un controllo accurato sulla situazione urbanistico-catastale dell’immobile che ci si accinge ad acquistare. Questo, che apparentemente può sembrare agli aspiranti acquirenti un costo aggiuntivo da sostenere, in realtà costituisce un modo per essere sicuri di non imbattersi in compravendite problematiche, che comportino un evitabile dispendio di energie e di denaro, oltre a sgradite sorprese.