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Articolo 1573 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Durata della locazione

Dispositivo dell'art. 1573 Codice Civile

Salvo diverse norme di legge [1607, 1629], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni [1350 n. 8, 2643 n. 8]. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto(1)(2).

Note

(1) Si vedano gli articoli 27, 28, 58, 59, 67, L. 27 luglio 1978, n. 392.
(2) E' ammesso, però, che vi siano varie proroghe di un contratto di durata inferiore al limite.

Ratio Legis

Il divieto è volto ad evitare una eccessiva compressione della libertà contrattuale.

Spiegazione dell'art. 1573 Codice Civile

Locazioni ultratrentennali. Riduzione

La disposizione contenuta nell'articolo in esame è ispirata, al pari di quella dell'articolo precedente, dalla convenienza di non tener separata per un tempo troppo lungo o addirittura in perpetuo la proprietà dalla utilità che da essa può ritrarsi. La locazione della durata di un trentennio è sempre una locazione assai lunga, ma lo svantaggio del vincolo protrattosi per tanto spazio di tempo è compensato dallo stimolo che i conduttori ricevono ad eseguire opere e miglioramenti idonei a rendere più produttiva la cosa locata.
Le locazioni fatte per oltre trenta anni o in perpetuo non sono nulle, ma debbono restringersi a trenta anni.

Non è infrequente l'ipotesi che sia inserita nel contratto di locazione una clausola in virtù della quale la locazione s'intenderà rinnovata successivamente fino al verificarsi di un dato avvenimento. In questo caso ritiene che la locazione sia unica e, in ogni caso, la sua durata dovrà essere ridotta al trentennio.
La riduzione potrà essere invocata tanto dal locatore quanto dal conduttore, ma può anche darsi che il trentennio decorra e la locazione continui ad avere il suo corso. In questa ipotesi non è il contratto originario che prolunga la sua esistenza, ma si ha un nuovo contratto di locazione ai sensi dell'art. 1597 cod. civ., regolato alle stesse condizioni della precedente locazione, salvo per la durata che è quella stabilita dalla legge per la locazione senza determinazione convenzionale del tempo.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

388 Ho mantenuto a trenta anni (art. 425) il termine di massima durata della locazione che la Commissione reale aveva proposto di elevare a novantanove anni (art. 417).
Un termine che si avvicini al secolo rende illusorio il divieto di stipulare locazioni perpetue. Esso vincola le iniziative e gli interessi di più generazioni, rende difficile la circolazione dei beni e allontana il proprietario dalla gestione e dai doveri che la proprietà comporta.
Il termine trentennale si riferisce così alla locazione di immobili come a quella di mobili, per quanto ne sia rara l'applicazione per questi ultimi, i quali hanno in sé insita una naturale consumabilità; l'art. 425 lascia salve le diverse disposizioni di legge perché deve coordinarsi ai principi speciali concernenti le locazioni di fondi rustici (in particolare ai terreni da rimboschire) e a quelli relativi alle case di abitazione.
Non ho ritenuto necessario proclamare espressamente che ogni patto contrario è nullo, come fanno il codice civile e il progetto del 1936, essendo chiaro, per quanto ho detto, il carattere d'ordine pubblico del limite trentennale.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

689 La locazione è un rapporto di durata che talora ha un minimo determinato dalle norme corporative (art. 1628 del c.c.) e sempre un massimo fissato dalla legge (art. 1573 del c.c., art. 1607 del c.c., art. 1629 del c.c.) Non sono valide le locazioni perpetue; e il minimo e il massimo di cui si è fatto cenno, è ovvio che dovranno automaticamente inserirsi nel contratto, in sostituzione di clausole difformi (arg. art. 1339 del c.c.). L'omessa determinazione convenzionale della durata della locazione dovrebbe importare, secondo i principii, la facoltà di recesso salve preavviso (in tal senso gli art. 1569 del c.c. e art. 2118 del c.c.). Ciò infatti si è stabilito per le locazioni di beni produttivi che non siano fondi rustici (art. 1616 del c.c.), ma, per ogni altra locazione, il codice ha fissato una durata che opera nel silenzio delle parti, allo scopo di garantire una persistenza del rapporto, adeguata al suo contenuto economico (art. 1574 del c.c.). Sicché, tranne il caso dell'art. 1616, tutti i contratti di locazione sono a tempo determinato; con questa differenza, che quando la durata è stabilita dalla legge, il contratto non si scioglie se non vi è disdetta, mentre la disdetta non è necessaria quando la durata risulta dalla volontà delle parti. Nel codice civile abrogato (art. 1632), a proposito della locazione dei fondi rustici, si stabiliva che essa cessava di diritto con lo spirare del termine, anche se non fissato dalle parti. Tale trattamento non aveva ragion di essere ed è stato soppresso. La rinnovazione tacita (art. 1597 del c.c.) basata sul fatto concludente di rimanere ed essere lasciati nella detenzione della cosa, non può configurarsi che per le locazioni a termine stabilito dalle parti, perché quelle a tempo indeterminato durano indefinitivamente se non sia intervenuta disdetta preventiva. Ma intervenuta disdetta, sia per le locazioni a termine, sia per quelle senza termine, non può essere opposto che il contratto si sia rinnovato tacitamente; tranne che, a motivo di fatti concludenti, diversi dal semplice rimanere ed essere lasciati rimanere, sia possibile cogliere il consenso del locatore alla rinnovazione del contratto (art. 1597 del c.c., terzo comma). Rinnovazione alle stesse condizioni e proroga si equivalgono; si pone in essere sempre una nuova locazione con estinzione delle garanzie già prestate da terzi (art. 1598 del c.c.). La nuova locazione, derivante da proroga o rinnovazione tacita, è regolata dalle stesse condizioni della precedente, tranne che per la durata: la durata non è quella stabilita dalle parti per la locazione scaduta, ma quella stabilita dalla legge per le locazioni senza determinazione di tempo (art. 1597, secondo comma). In conseguenza, una locazione a tempo fissato dalle parti, che sarebbe cessata di diritto con lo spirare del termine, una volta tacitamente rinnovata o prorogata non cesserà se non per disdetta.

Massime relative all'art. 1573 Codice Civile

Cass. civ. n. 2137/2006

In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito. Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità. (Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli artt. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.).

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G.P.P. chiede
giovedì 22/07/2021 - Piemonte
“Buongiorno, mi trovo a dover gestire un vecchio e "dimenticato" contratto di locazione (regolarmente registrato con "prima registrazione") per un posto auto stipulato il 01/01/2012 per un periodo di 36 mesi fino al 31/12/2014. Alla fine di detto periodo, salvo disdetta di una delle parti entro tre mesi dalla scadenza, il contratto si sarebbe automaticamente rinnovato per un medesimo periodo temporale. Nessuna delle parti ha dato disdetta e pertanto il contratto si è rinnovato per ulteriori 36 mesi fino al 31/12/2017. Come detto sopra il contratto è stato "dimenticato" dalle parti: non è stato più registrato, ma il conduttore ha continuato ad occupare il posto auto e a pagare il canone fino ad oggi. In allegato trasmetto la pagina contrattuale inerente la durata. Il mio quesito è: il contratto si è automaticamente rinnovato di 36 mesi in 36 mesi fino ad oggi (e quindi con prossima scadenza al 31/12/2023) o rimane valido contrattualmente solo il primo automatico rinnovo contrattuale fino al 31/12/2017? Posso dare disdetta al conduttore in qualsiasi momento?
Grazie”
Consulenza legale i 26/07/2021
Occorre premettere che la la locazione di un posto auto non è soggetta alle norme inderogabili della legge 431/1998 (locazioni abitative) e della legge 392/1978 (locazioni a uso diverso).
Pertanto, è sufficiente far riferimento agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
Conseguentemente, sia la durata che il canone del contratto sono liberamente determinabili dalle parti (con l'unica limitazione dell'art. 1573 c.c.).

Ciò posto, nella presente vicenda è stata stabilità una durata di trentasei mesi con tacito rinnovo di egual periodo laddove non intervenga una disdetta di una delle parti da inviare almeno tre mesi prima della scadenza.
Il conduttore continua ad occupare il posto auto e a pagare regolarmente il canone non essendo intervenuta alcuna disdetta.

In risposta alla prima domanda, possiamo quindi affermare che il contratto si è automaticamente rinnovato sino ad oggi con prossima scadenza al 31.12.2023.
La circostanza che non sia stata data comunicazione alla Agenzia delle Entrate della proroga del contratto costituisce un inadempimento fiscale sanzionabile ma non impedisce il tacito rinnovo.

Quanto alla seconda domanda contenuta nel quesito, la risposta deve intendersi affermativa nel senso che la disdetta può essere inviata in qualsiasi momento (purché almeno tre mesi prima della scadenza) e comporterà il mancato tacito rinnovo alla prossima scadenza del 2023.

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