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Articolo 1593 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Addizioni

Dispositivo dell'art. 1593 Codice civile

Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna [975, 986, 1150 5].

Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.

Ratio Legis

La norma è volta ad evitare che si produca un indebito arricchimento (2041 c.c.) in capo al locatore.

Spiegazione dell'art. 1593 Codice civile

Addizioni e miglioramenti. Ius tollendi

Gli articoli 985 e 986 del codice, sotto il titolo dell'usufrutto distinguono i miglioramenti dalle addizioni e tale distinzione è stata mantenuta anche in materia di locazione. Anche le addizioni sono in sostanza dei miglioramenti, ma estrinseci, per cui l'articolo in esame è strettamente collegato al precedente e ne costituisce un corollario. I miglioramenti, di regola non danno diritto ad indennità a favore del conduttore, ma quando essi, per la loro natura estrinseca, sono suscettibili di essere rimossi senza arrecare nocimento alla cosa locata, nessun impedimento può esistere a che il conduttore eserciti lo ius tollendi. Il locatore ha diritto di riavere la cosa nello stato in cui l'aveva consegnata e poiché il conduttore non ha, in via generale, obbligo di apportare migliorie alla cosa, è giusto che il quid pluris da lui eseguito e che gli appartiene venga rimosso.

In dottrina si discuteva sui limiti dello ius tollendi e si distingueva tra costruzioni permesse e costruzioni vietate, limitando alle prime il diritto del conduttore: tale distinzione oggi non avrebbe piu significato, poiché la legge condiziona la facoltà del conduttore unicamente alla mancanza di nocimento alla cosa.
Quando non derivi deterioramento del fondo, il conduttore può rimuovere le addizioni, ma sempre che il locatore non preferisca ritenerle a proprio vantaggio. In questo caso lo ius tollendi non è più esercitabile ma il locatore dovrà pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra lo speso e il migliorato. Il valore delle addizioni va determinato al tempo della riconsegna perché il conduttore si avvantaggia del maggior valore arrecato al fondo al momento della riconsegna.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

409 Per le addizioni (art. 403) se esse sono state eseguite senza autorizzazione del locatore ho anzitutto affermato il potere del conduttore di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa effettuarsi senza nocumento. Il proprietario ha tuttavia il diritto di chiedere che esse siano mantenute nella cosa locata; in tal caso deve rimborsare al conduttore il prezzo che questi potrebbe ricavarne in seguito alla separazione.
Ed infatti l'ius tollendi, riconosciuto al locatore nell'art. 435 del progetto del 1936 presupporrebbe un obbligo originario dell'inquilino di non disporre delle cose aggiunte e separabili, mentre le addizioni, per il loro carattere di autonomia fisica ed economica, non perdono mai il collegamento con la sfera patrimoniale del conduttore. Donde, volendo riconoscere al locatore qualche diritto relativamente alle cose del conduttore, gli si può attribuire solamente quello di interdire al conduttore l'esercizio del potere di asportazione, che discende dal suo diritto di proprietà sulle cose aggiunte.
L'ius retinendi concesso al locatore deve ammettersi anche se questi abbia dato il consenso alle addizioni: muta soltanto l'importo del corrispettivo cui il conduttore ha diritto per questa alienazione alla quale è costretto, e muta nel senso di un maggior favore per lui, giustificato dal fatto che egli non ha operato, come nel primo caso, senza l'assenso del locatore.
E così, invece del prezzo che potrebbe ricavare dalle addizioni in seguito alla separazione, il conduttore può pretendere il valore delle stesse al tempo della riconsegna.
Non si regola espressamente l'ipotesi di addizioni non separabili perché esse, rimanendo incorporate in modo indissolubile nella cosa locata, si devono equiparare ai miglioramenti dell'art. 447. Analoga è la situazione delle addizioni che possono separarsi solo con nocumento della cosa locata.

Massime relative all'art. 1593 Codice civile

Cass. civ. n. 2501/2013

In tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione del principio generale dell'accessione, divengono di proprietà del locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall'art. 1593 c.c., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest'ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l'accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno del contratto stesso e con il riespandersi del principio dell'accessione.

Cass. civ. n. 6094/2006

Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 c.c., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.

Cass. civ. n. 6814/2001

La necessità dell'autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali per la rimozione, dall'immobile ove sono allocati, di beni di interesse storico, artistico, archeologico o etnografico, non esclude l'interesse ad agire del locatore del medesimo per ottenerne il rilascio alla scadenza della locazione, incidendo la mancanza di tale autorizzazione soltanto sull'eseguibilità del relativo provvedimento, non precluso da alcun vincolo di destinazione dell'immobile all'uso esclusivo del conduttore al fine di garantire la continuazione dell'esercizio della connessa attività culturale, salva l'applicabilità della disciplina degli artt. 1592 e 1593 c.c. se i suddetti beni costituiscono, anche per il loro vincolo di destinazione volto a preservarne il valore storico e di civiltà, addizioni inseparabili dall'immobile.

Cass. civ. n. 14871/2000

Lo ius tollendi di cui all'art. 1593 c.c. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l'esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l'esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sé le addizioni.

Cass. civ. n. 6871/1983

L'art. 1593 c.c. — nel disciplinare le addizioni eseguite dal conduttore sulla cosa locata — non enuncia una facoltà di costui, ma regola soltanto le conseguenze della sua iniziativa — consentita o meno — prescindendo dalla sua legittimità e dalla reazione del locatore, senza escludere che questi per tutelare il proprio interesse leso può invocare anche la sanzione della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, salvo poi a regolare con lo stesso i rapporti dipendenti dalle eseguite addizioni, avvalendosi dello ius retinendi ovvero pretendendo la loro eliminazione.

Cass. civ. n. 1891/1971

L'art. 939 c.c. regola, in via generale, soltanto l'unione e la commistione fra cose appartenenti a diversi proprietari verificatesi in assenza di precedenti rapporti giuridici fra i medesimi. L'ipotesi di addizioni eseguite dal conduttore nell'ambito del contratto di locazione è, invece, regolata dall'art. 1593 c.c., che, in quanto norma speciale rispetto al cit. art. 939 c.c. trova esclusiva applicazione. Pertanto, trattandosi di addizione separabile, il proprietario della cosa locata ha un incondizionato diritto ad ottenerne la rimozione, abbia o meno consentito, in costanza di contratto, alla sua esecuzione. Il consenso del proprietario al compimento dell'addizione, infatti, è rilevante nella sola ipotesi in cui l'addizione non sia rimovibile senza danno per la cosa locata ed, inoltre, costituisca un miglioramento di questa, secondo quanto stabilisce l'art. 1592, richiamato dall'art. 1593 c.c.

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