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Articolo 1595 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Rapporti tra il locatore e il subconduttore

Dispositivo dell'art. 1595 Codice civile

Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale (1), e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione [2764] (2).
Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali [1605].
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore [1458] e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui [2909] (3).

Note

(1) L'azione presuppone, inoltre, che il conduttore sia debitore nei confronti del locatore.
(2) Ad esempio, l'obbligazione di usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (1176 c.c.).
(3) Tale comma, che prevede, nell'ultima parte, una eccezione alla regola per cui il giudicato fa stato tra le parti (v. 2909 c.c.), si giustifica in base alla natura di subcontratto che riveste la sublocazione rispetto alla locazione principale, tale per cui le vicende di quest'ultima si ripercuotono sulla prima.

Ratio Legis

La norma, volta a rafforzare la posizione del locatore sia in ordine alla tutela processuale di cui gode sia in ordine alla tutela sostanziale, si giustifica in base alla natura stessa di subcontratto della sublocazione.

Spiegazione dell'art. 1595 Codice civile

L'autorizzazione alla sublocazione non aggrava le condizioni del locatore. Azione surrogatoria e azione diretta. Domanda giudiziale.

Locazione e sublocazione sono due contratti autonomi, ma l'autonomia non può prescindere dal fatto che uno dei soggetti è comune ad entrambi i rapporti, sia pure assumendo nel primo la parte del conduttore e nel secondo quella del locatore, e che l'oggetto dei due contratti è almeno in parte il medesimo. L'autonomia è più formale che sostanziale, perché i due rapporti si svolgono con influenze ed interferenze che pongono il locatore in una posizione di favore e che spiegano la loro efficacia nelle relazioni dirette tra locatore e subconduttore.

Mentre il rapporto di sublocazione non pregiudica i diritti del locatore verso il conduttore principale e questi potrà sempre invocare l'esecuzione degli obblighi che incombono al locatore, l'autorizzazione al subaffitto non può generare aggravamento della condizione del locatore.
Non si dubitava nel passato che al locatore principale spettasse l'azione surrogatoria, quale creditore del conduttore, per far valere i diritti che questi poteva vantare contro il subconduttore; d'altra parte che il subconduttore potesse vantare contro il locatore principale i diritti spettanti al suo sublocatore. Dove sorgevano le discussioni era sull'appartenenza al locatore anche di un'azione diretta contro il subconduttore. Sorsero così diverse teorie in favore dell'azione diretta, e cioè la teoria della rappresentanza, quella del contratto stipulato anche a favore del locatore, si parlò di una tacita convenzione tra locatore e subconduttore per cui il consenso alla sublocazione avrebbe costituito la causa dell'obbligazione contratta dal subconduttore verso il locatore, si parlò della detenzione della cosa locata come causa dei rapporti tra locatore e subconduttore, si ricorse alla dottrina dell'arricchimento illecito quale fondamento dell'azione diretta, si argomentò dall'identità dell'obbligazione del conduttore e del subconduttore e così via. Numerosi ed autorevoli furono pure gli scrittori che negarono fondamento all'azione diretta. Il legislatore del '42 ha eliminato ogni disputa affermando esplicitamente che il locatore ha azione diretta contro il subconduttore per fare valere obbligazioni che nascono dal contratto di sublocazione. II principio ha una sua giustificazione teorica che è costituita dall'identità qualitativa dell'obbligazione cui sono tenuti tanto il conduttore che il subconduttore. Il locatore che ha adempiuto la propria obbligazione e non ha ricevuto il corrispettivo ha diritto di rivolgersi contro il terzo che è ugualmente debitore del corrispettivo di quella prestazione, evitando così che l'intermediario si arricchisca ingiustamente ricevendo dal terzo quel corrispettivo che è invece dovuto a chi con la sua opera e le sue spese si è reso il vero autore della prestazione. È vero che l'identità delle obbligazioni del conduttore e del subconduttore non è necessariamente assoluta, ma la differenza quantitativa non influisce sulla sostanza della cosa e non impedisce che il locatore rivendichi dal terzo il corrispettivo nei limiti di quanto è a lui dovuto.

In virtù dell'azione diretta il locatore può esigere, senza intermediari, dal subconduttore il corrispettivo della sublocazione del quale quest'ultimo sia ancora debitore al tempo dell'intimazione giudiziale e costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Incombe al subconduttore l'onere di provare di aver pagato regolarmente la pigione al sublocatore, al fine di liberarsi dall'obbligo di pagare al locatore.
Come già era stato intuito dalla giurisprudenza l'intimazione dalla quale il debito del subconduttore verso il sublocatore può essere esatto direttamente dal locatore deve essere costituita da una domanda giudiziale. Non sarebbe pertanto sufficiente una richiesta verbale, né fatta con lettera sia pure raccomandata.


Pagamenti anticipati

L'impossibilità che il subconduttore opponga al locatore pagamenti anticipati mira ad impedire collusioni del sublocatore con il subconduttore a danni del locatore. La collusione e la frode sono presunte dalla legge per cui se il subconduttore, anche in buona fede, abbia pagato, sarà tenuto al secondo pagamento, benché gli sia stata rilasciata ricevuta. Il pericolo di collusione e di frode ci induce anche a ritenere che le ricevute comprovanti la liberazione del subconduttore debbono avere data certa per essere opponibili al locatore.

La legge mentre riconosce al locatore l'azione diretta contro il subconduttore non parla dell'esistenza di un vincolo diretto nel senso che il conduttore possa direttamente agire nei confronti del locatore principale. Devesi però riconoscere al subconduttore l'azione surrogatoria a norma dell'art. 2900 cod. civ. ex persona conductoris. A tale azione il locatore potrà opporre quelle eccezioni che avrebbe potuto opporre al conduttore principale se questi non avesse trascurato di esercitare
i propri diritti ed azioni.
Al subconduttore è concessa azione diretta contro il locatore in una sola ipotesi e cioè quando abbia risentito un danno che si ricolleghi, con rapporto di causalità, alla cosa locata ma che sia estraneo al rapporto di locazione. Valga il caso di rovina di uno stabile che abbia cagionato danni al subconduttore: questi agirà nei confronti del locatore principale, non nella veste di subconduttore, ma al pari di un terzo qualsiasi.

In linea generale non sembra possa ammettersi il diritto del subconduttore di pagare direttamente il corrispettivo al locatore principale. Il sublocatore con il quale il subconduttore ha un vincolo immediato potrebbe ugualmente reclamare il corrispettivo. Qualora però risulti che il conduttore principale non abbia adempiuto la propria obbligazione di fronte al locatore principale e il subconduttore rischi di essere privato del proprio godimento in conseguenza dell'azione di risoluzione che il locatore principale intenda esercitare, in questo caso non può disconoscersi al subconduttore il diritto di corrispondere direttamente il canone di locazione al locatore principale, evitando così gli effetti dell'inadempienza del suo sublocatore.


Dipendenza del rapporto di sublocazione

L'ultima parte dell'articolo è una conseguenza dell'azione diretta riconosciuta al locatore. Cessata la locazione principale viene a cessare anche la sublocazione, per cui la sentenza che dichiari nullo o risolva il contratto di locazione ha riflessi, anche processuali, in confronto del subconduttore, il cui rapporto col conduttore è contenuto in quello di locazione con vincolo di dipendenza. Il locatore potrà quindi, contro il subconduttore, far valere la sentenza di sfratto ottenuta contro il conduttore come pure la sentenza che ordina la riconsegna della cosa locata. Pure come conseguenza dell'azione diretta il locatore, per i pagamenti che ha diritto di conseguire direttamente dal subconduttore gode del privilegio dell'art. 2764 del codice. Sono naturalmente salve le ragioni che il subconduttore possa far valere verso il proprio locatore quale effetto della dichiarata nullità o risoluzione, alla quale il subconduttore non abbia dato causa.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

411 I rapporti tra locatore e subconduttore sono regolati nell'art. 450, sullo schema dell'art. 1374 cod. civ., anziché sull'art. 420 del progetto del 1936.
Ho espressamente definito diretta l'azione spettante al locatore verso il conduttore per far cessare le interminabili discussioni sul carattere surrogatorio dell'azione stessa: della surrogatoria non si hanno nemmeno lontanamente gli estremi.
Ho poi limitato al debito di pigione che il sublocatore aveva al tempo della domanda giudiziale il diritto del locatore verso il subconduttore che il progetto estendeva anche alle pigioni in scadenza nel corso del giudizio: questa estensione farebbe assumere alla domanda giudiziale una funzione sequestrativa che non può avere.
Ho chiarito che l'azione per l'esecuzione del contratto, che l'art. 420 ult. cpv. attribuisce al locatore verso il subconduttore, può essere rivolta ad ottenere l'adempimento di ogni obbligazione che deriva al subconduttore dal contratto di sublocazione; così, se il subconduttore deve un indennizzo per incendio, il locatore può pretenderlo da lui direttamente.
Dopo aver riportato nell'art. 450 il principio posto nell'articolo 1588 cod. civ. (433 progetto del 1936) secondo cui il conduttore risponde del fatto del subconduttore relativo all'uso della cosa locata, ho risolto la grave questione circa la riflessibilità nella dichiarazione di nullità o della risoluzione del contratto di locazione e della sentenza pronunciata tra locatore e conduttore. Ho risolto in senso affermativo la questione, data la dipendenza del contratto di sublocazione da quello di locazione, il che vuol dire, quanto all'effetto della sentenza, ,che questa è esecutiva anche di fronte al subconduttore.

Massime relative all'art. 1595 Codice civile

Cass. n. 260/2006

La sublocazione — pur costituendo un caso di collegamento negoziale finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi tra due con­tratti, legislativamente fissato (e perciò tipico), e comportante dipendenza unilaterale del contratto derivato da quello fondamentale — conserva pur sempre la propria causa, ragion per cui tra i debi­ti del subconduttore verso il sublocatore e quelli di quest'ultimo verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.

Cass. n. 10742/2002

Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocato­re e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in su­blocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene.

Cass. n. 11324/1998

Poiché la sublocazione comporta la na­scita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qual­siasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzio­nato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, ma può solo ade­rire all'impugnazione proposta da quest'ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l'impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore.

Cass. n. 212/1998

Nei confronti del subconduttore, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 c.c., esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nell'assenza in giudizio di quegli perché il diritto del subcondut­tore deriva ed è condizionato da quello del conduttore; pertanto il locatore non può da un lato affermare la validità e la persistente efficacia del contratto con questi, dall'altro chiedere il rilascio dell'immobile al subconduttore.

Cass. n. 836/1995

La sentenza dichiarativa di fallimento non solo non produce un'inesigibilità in senso tecnico in quanto incide soltanto sulla fase satisfattiva ed esecutiva del credito (il che nè presuppone l'esigi­bilità) assoggettandola alla disciplina della con­corsualità, ma addirittura, sia pure ai soli effetti fallimentari, determina una situazione giuridica di esigibilità anche con riferimento ai crediti non scaduti e, per certi versi, a quelli condizionali (art. 55 della legge fallimentare). Pertanto, la di­chiarazione di fallimento del conduttore, non de­terminando l'inesigibilità del credito del locatore nei suoi confronti per il canone, non determina la carenza del requisito per l'esercizio dell'azione ex art. 1595 c.c. da parte del locatore stesso nei con­fronti di subconduttore per l'esazione del canone di sublocazione del quale costui è ancora debitore verso il sublocatore.

Cass. n. 11003/1993

L'art. 1595, terzo comma, c.c., che permette l'esplicazione degli effetti della risoluzione del contratto di locazione, anche nei confronti del subconduttore, opera indipendentemente dal fatto che la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti (o prorogata per legge) in modo da durare oltre la data di ces­sazione del contratto di locazione.

Cass. n. 12159/1992

Il pagamento del canone da parte di un soggetto estraneo alla stipulazione del contratto di locazione, anche se ricollegabile alla sua posi­zione di subconduttore, assunta successivamente alla stipulazione stessa, non vale a fargli acqui­sire la veste di parte dell'originario rapporto di locazione né vale a provocare, retroattivamente, la unificazione di questo vincolo con quello di sublocazione.

Cass. n. 329/1978

La norma contenuta nel terzo comma dell'art. 1595 c.c. — secondo cui, senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublo­catore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra il locatore e il conduttore ha effetto anche contro di lui — è ispirata ad una maggiore tutela del diritto del locatore nei confronti del subconduttore; essa, pertanto, attribuisce solo al locatore il diritto sostanziale alla restituzione del bene da parte del subconduttore, ma non conferisce analoga facol­tà al sublocatore, che non può, quindi, pretendere dal subconduttore la restituzione del bene a se­guito della risoluzione del contratto di locazione. In tal caso, avendo natura contrattuale l'obbligo della restituzione della cosa locata, il conduttore sublocatore può esimersi dalla conseguente re­sponsabilità, che ha come presupposto il dolo o la colpa, provando che l'inadempimento o il ritardo nella riconsegna sono dovuti a impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, e di aver fatto il possibile per ottenere il rila­scio della cosa con i mezzi consentitigli.

Cass. n. 4322/1977

Poiché il locatore ha azione diretta, ex art. 1595 c.c., contro il subconduttore per il risar­cimento dei danni da questo arrecati alla cosa locata, a maggior ragione deve ritenersi che di detta azione sia titolare il sublocatore, il quale ne risponde verso il locatore.

Cass. n. 2169/1972

Al subconduttore, non avendo questi, come semplice avente causa del conduttore, un diritto proprio e autonomo da far valere nei confronti del locatore, ed essendo normalmente soggetto, ex art. 1595 c.c., all'efficacia anche esecutiva del giudicato, non compete l'opposizione di terzo ordinaria (primo comma dell'art. 404 c.p.c.) con­tro la sentenza di sfratto, passata in giudicato o esecutiva, pronunciata a favore del locatore e in pregiudizio del conduttore medesimo. E seppure dalla stessa qualità di avente causa da una delle parti (dal conduttore sublocatore) si desume la legittimazione del subconduttore alla sola oppo­sizione di terzo revocatoria, cioè qualora si as­sume che la pronuncia intervenuta tra locatore e conduttore sia stata affetta di dolo o collusione a danno di esso subconduttore (art. 404, secondo comma c.p.c.), tale rimedio, tuttavia, si profila ammissibile soltanto avverso le sentenze emesse in un procedimento di cognizione ordinaria, e non anche avverso i provvedimenti di convalida di licenza o di sfratto, emessi a seguito del proce­dimento speciale.

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Quesiti degli utenti
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luigi chiede
giovedì 21/04/2011 - Campania

“Sono titolare di contratto di locazione per uso commerciale di un immobile adibito ad autorimessa con durata di sei piu sei; lo stesso dura da diversi anni. Nel contratto è prevista la destinazione dell'immobile al solo uso di autorimessa, con l'espresso divieto di sublocazione e di cessione anche parziale. La domanda è la seguente: visto che ho tutte le necessarie autorizzazioni posso vendere o cedere l'attività a terzi? La ringrazio di cuore.”

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