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Articolo 1809 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Restituzione

Dispositivo dell'art. 1809 Codice civile

(1) Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto (2).

Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno (3) al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Note

(1) La previsione in esame costituisce argomento a favore della tesi per cui il comodato è contratto unilaterale che prevede obbligazioni a carico del solo comodatario (v. 1803 c.c.).
(2) Tali ipotesi costituiscono cause di estinzione del contratto.
(3) Secondo alcuni anche un bisogno non urgente legittima il diritto alla restituzione.

Ratio Legis

La previsione costituisce naturale sviluppo di quanto stabilito dall'art. 1803 del c.c.. La gratuità del comodato (1803, 2 c.c.), inoltre, giustifica il diritto del comodante ad esigere l'immediata restituzione del bene se ne ha necessità.

Spiegazione dell'art. 1809 Codice civile

Oggetto della restituzione

La cosa dev'essere restituita cum omni causa, con cioè tutti gli accessori ed anche coi frutti (le fonti citano, ad esempio, la cavalla col puledro, tanto se è nato prima, quanto se e nato durante il comodato). Se l'uso era impossibile senza la percezione dei frutti, la cosa dev'essere restituita in quello status fructifer in cui venne consegnata.


Tempo

Il tempo della restituzione si desume dal termine pattuito, o, in difetto, da quello deducibile dall'uso della cosa stessa, sempre salva, in ogni caso, la possibilità d'immediata risoluzione del rapporto, per urgente e impreveduto bisogno del comodante.


Luogo

Il luogo della restituzione — in mancanza di specifici patti — è determinato dagli usi, e — se questi non dispongono — è desunto dalla natura della prestazione o da altre circostanze (art. 1282 del c.c.): solo quando da tutto ciò non si possa ricavare alcun elemento, si fa capo alle norme generali (art. 1882 del c.c.). Sia gli usi, sia la natura della prestazione, sia le altre circostanze sono univoci nel far presumere che sia il comodatario a portare la cosa al comodante, e non questo a chiederla al domicilio del comodatario stesso. In tal senso è comunemente interpretata la volontà delle parti, e così sembrano orientate anche le fonti.


Restituzione anticipata

Della possibilità di risoluzione del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità per il comodante (nel che si sostanzia la facoltà accordata ad esso di richiedere la immediata restituzione della cosa, prima della scadenza del termine), già si è trattato più sopra.

Nessun termine di preavviso deve essere dato: solo nell'interpretazione del § 605 del B. G. B. (che prevede un'analoga norma) viene accordata, in omaggio alla buona fede, che, dopo la disdetta (Kiindingung), il comodatario abbia, a sua disposizione, un modico lasso di tempo, per portare a termine l'atto d'uso iniziato (meissige Frist zur Erledigung).


Esclusione della compensazione

Circa la disponibilità di ritardare la restituzione della cosa (o il suo valore equivalente) accampando diritti di credito in compensazione, dobbiamo riferirci a quanto già dedotto.


Effetti della mancata restituzione

Se it comodatario abbia alienato (nel qual caso è responsabile anche di appropriazione indebita), o colposamente disperso, la cosa comodata, il comodante non potrà più chiedere per impossibilita oggettiva la restituzione della cosa stessa, ma solo — come risarcimento del danno — i1 suo corrispondente valore.


Resta da sapere però quand'è che avviene questa trasformazione della prestazione specifica in quella pecuniaria dello id quod interest. II che ha una grande importanza nel caso di fallimento del comodatario, per decidere se al comodante spetti il pagamento in moneta piena, o fallimentare.

La giurisprudenza, formatasi soprattutto a seguito del clamoroso dissesto della Banca Italiana di Sconto, riteneva che la conversione avesse luogo alla scadenza del contratto, e poichè questa era posteriore alla moratoria, ne deduceva l'obbligo per il fallimento di pagare l'intero valore delle cose comodate al comodante.

La legge fallimentare (art. 79 r. d. 16 marzo 1942, n. 267) è andata in senso contrario, disponendo che è il momento della comparsa della cosa che deve prendersi in considerazione. Pertanto, se alla apertura del fallimento la cosa non c'era più, né il curatore riesce a rintracciarla, del pagamento al comodante dello equivalente valore risponderà il fallito: il che vale quanto dire che il pagamento sarà fatto in moneta fallimentare.

Se, invece, la scomparsa della cosa è avvenuta dopo, sarà il fallimento che ne risponderà, e il pagamento avverrà cosi integralmente.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1809 Codice civile

Cass. civ. n. 20448/2014

Ai sensi dell'art. 1809, secondo comma, cod. civ., il bisogno che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene non deve essere grave ma imprevisto (e, dunque, sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato) ed urgente, senza che rilevino bisogni non attuali, né concreti o solo astrattamente ipotizzabili. Ne consegue che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d'un imprevisto deterioramento della condizione economica del comodante - che giustifichi la restituzione del bene ai fini della sua vendita o di una redditizia locazione - consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare, ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante.

Cass. civ. n. 2103/2012

Quando un bene immobile sia dato in comodato da uno dei genitori affinché funga da residenza familiare dei futuri coniugi, il vincolo di destinazione appare idoneo a conferire all'uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere di elemento idoneo ad individuare il termine implicito della durata del rapporto, rientrando tale ipotesi nella previsione dell'art. 1809, primo comma, c.c.; ne consegue che, una volta cessata la convivenza ed in mancanza di un provvedimento giudiziale di assegnazione del bene, questo deve essere restituito al comodante, essendo venuto meno lo scopo cui il contratto era finalizzato.

Cass. civ. n. 12882/2009

Non sono applicabili al comodato immobiliare le norme contenute nell'articolo 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in particolare quella di cui al comma sesto di detto articolo, che ha introdotto un criterio di quantificazione predeterminato e forfettario del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili, individuandolo nella misura del 20 per cento del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall'articolo 1591 c.c. Trattasi, infatti, di norme eccezionali, di efficacia temporanea e destinate ad agevolare la transizione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni e, pertanto, la loro applicazione è rigorosamente limitata ai contratti di locazione.

Cass. civ. n. 7539/2003

La scadenza del termine convenuto per il comodato ne determina l'estinzione ed il conseguente obbligo contrattuale di restituzione del bene ricevuto, il cui inadempimento è idoneo a produrre un danno nel patrimonio del comodante, danno che il comodatario deve risarcire, ove non provi che l'inadempimento è stato determinato da causa a lui non imputabile.

Cass. civ. n. 7195/2003

In tema di comodato, poiché è sufficiente avere la disponibilità materiale della cosa per concederla ad altri a tale titolo, il comodante che agisce in giudizio per la restituzione della cosa nei confronti del comodatario ha soltanto l'onere di dimostrarne la consegna e il rifiuto di restituzione, e non anche di provare il suo diritto di proprietà su di essa, mentre spetta al convenuto dare la prova di un diverso titolo per il suo godimento.

Cass. civ. n. 539/1997

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare.

Cass. civ. n. 8326/1990

Il proprietario comodante può avvalersi, al fine di conseguire il rilascio del bene concesso ad altri in godimento, sia dell'azione di rivendica che della azione contrattuale di natura obbligatoria; in questa seconda ipotesi, l'attore non ha l'onere di provare la proprietà del bene medesimo, bensì soltanto l'esistenza del contratto di comodato e le sue implicazioni di carattere soggettivo, senza che possa rilevare al riguardo di tale regime probatorio che il convenuto abbia eccepito l'usucapione del bene in suo favore, in quanto tale pretesa non è idonea a trasformare in reale l'azione tipicamente personale proposta nei suoi confronti.

Cass. civ. n. 1083/1981

Poiché l'azione promossa dal comodante nei confronti del comodatario e diretta ad ottenere la restituzione della cosa concessa in comodato è di natura personale e prescinde dalla prova del diritto di proprietà, può essere proposta da chiunque, avendo avuta la disponibilità materiale della cosa stessa, dimostri di averla consegnata ad altri a titolo gratuito affinché se ne servisse per un uso determinato, con l'obbligo di custodirla con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirla alla scadenza del contratto, ovvero a sua richiesta.

Cass. civ. n. 211/1981

Nel comodato il termine di restituzione della cosa può essere fissato anche in relazione ad un evento futuro ed incerto, perché elemento essenziale caratterizzante il comodato è la gratuità della concessione del godimento della cosa per un uso determinato, e non anche la precarietà della concessione (esistente solo quando non sia stato pattuito un termine finale del rapporto, nel qual caso, a norma dell'art. 1810 c.c., il comodatario è tenuto alla restituzione della cosa non appena il comodante la richiede), per cui la determinazione del momento, nelle sue varie possibili modalità, della cessazione del rapporto, con il conseguente attualizzarsi dell'obbligo di restituzione della cosa, è lasciato all'autonomia negoziale delle parti.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1809 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Alex Z. chiede
giovedì 20/02/2020 - Piemonte
“Buongiorno, voglio fare un contratto di comodato d'uso per un terreno agricolo che non posso comprare perchè sono svizzero e il terreno è più di 1000 mq.
L'agente immobiliare mi ha detto che questo contratto si può fare solamente per una durata di nove anni, ma io vorrei farlo per 50 anni.
E' giusto che questa forma di contratto ufficialmente sia limitata a nove anni?”
Consulenza legale i 26/02/2020
Il codice civile disciplina due diverse forme di comodato, e precisamente il c.d. comodato propriamente detto, regolato dagli articoli dal 1803 al 1809 c.c., ed il comodato c.d. precario, a cui fa riferimento l’art. 1810 del c.c. rubricato “comodato senza determinazione di durata”.
Quest’ultimo si definisce precario perché tutte le volte in cui manca la pattuizione espressa di un termine o risulta impossibile desumere tale termine dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodante avrà il diritto di richiedere ad nutum la restituzione del bene.

L’art. 1809 del c.c., invece, disciplina il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che ne consente di stabilire la scadenza contrattuale, il quale si caratterizza per la facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata della cosa solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno.
E’ a questo particolare tipo contrattuale che va generalmente ricondotta l’ipotesi più frequente di comodato di bene immobile, ossia quello pattuito per la destinazione dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, nel qual caso il termine viene individuato in relazione appunto alla particolare destinazione del bene.

Ipotesi diversa è quella a cui qui si fa riferimento, in quanto oggetto del contratto dovrà essere un immobile non abitativo, e precisamente un terreno con destinazione agricola.
Ci si è chiesti, in assenza di espresse indicazioni normative, se in tale ipotesi sia possibile legare la durata del contratto alla vita del concessionario (di fatto la determinazione di un termine pari a 50 anni può assimilarsi alla durata della vita del comodatario).
In dottrina, mentre alcuni autori hanno ritenuto che ciò sia ammissibile, altri hanno invece preferito esprimere un’opinione negativa, ritenendo che debba applicarsi analogicamente l’art. 1573 del c.c. dettato in tema di locazione, il quale stabilisce appunto per la locazione di immobili una durata massima trentennale, deducendone che questo può considerarsi il termine massimo per il quale può essere attribuito un diritto personale di godimento su di un bene immobile.

La giurisprudenza, invece, ritiene ammissibile e legittimo il comodato vita natural durante, configurandolo come un contratto sottoposto a termine incerto, o meglio è incerto quando tale evento si verificherà, ma è certo il suo verificarsi (certus an incertus quando).

Ora, considerato che la fissazione di un termine di durata del contratto pari a 50 anni non può che assimilarsi alla sottoposizione del contratto ad un termine pari alla vita del beneficiario, al fine di evitare di incorrere nel rischio che un giudice, investito di una eventuale controversia sorta in ordine alla durata di tale contratto, possa considerare lo stesso come stipulato senza determinazione di tempo, ciò che si consiglia è di fissare in trenta anni il termine di durata del contratto, rispettando così il termine massimo che il legislatore ha stabilito per il contratto di locazione, a cui il comodato può per certi versi assimilarsi.

Tale limite temporale, perfettamente legittimo e conforme a legge, porrà l’interprete (cioè il giudice) nella condizione di non poter qualificare quel comodato come precario, con diritto, come visto sopra, del comodante di pretendere la restituzione del bene in qualunque momento.

Per quanto riguarda la forma che tale contratto dovrà avere, nessuna norma del codice civile impone l’adozione di un particolare formalismo, a differenza di quanto avviene per la locazione ultra novennale di beni immobili, per la quale il n. 8 dell’art. 1350 del c.c. richiede, sotto pena di nullità, il rispetto della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata (così Cass. Civ. Sez. II n 1083/1981).
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Civ. Sez. II n. 1018/1976 e Cass. Civ. Sez. III n. 8548/2008) nessun requisito di forma è richiesto quand’anche il comodato immobiliare fosse stato convenuto vita natural durante del comodatario.
Pertanto, soltanto ragioni di opportunità consigliano che, nel caso di comodato avente ad oggetto beni immobili, di esso si faccia constare la conclusione per il tramite di una scrittura, in quanto soltanto la scrittura, accompagnata dalla realità, cioè dalla consegna materiale del bene, consentirà più agevolmente di dare prova delle condizioni contrattuali, nell’interesse sia del comodante che del comodatario.
L’adozione dell’atto scritto, infatti, consentirà:
  1. dal lato del comodante che si possa evitare l’insorgere di situazioni potenzialmente ambigue in ordine al titolo in forza del quale il comodatario si trovi a vantare la disponibilità materiale del bene, impedendogli di invocare in suo favore il perfezionamento dell’usucapione;
  2. dal lato del comodatario, consentirà che possa trovare piena applicazione il disposto di cui all’art. 1180 del c.c., norma che, in tema di diritti personali di godimento, regola il conflitto tra più aventi causa, riconoscendo il diritto al godimento del bene a chi per primo dimostri di averlo conseguito.

In ogni caso, anche nell’ipotesi in cui ci si decidesse a rispettare la forma scritta (ciò che si consiglia), non sussisterebbe alcun obbligo di dare pubblicità a tale contratto per il tramite della trascrizione, costituendo il sistema della trascrizione un sistema chiuso, come si ricava dagli artt. 2643 e 2645 c.c.
Sarà invece necessario provvedere, entro il termine di venti giorni, alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento di un’imposta fissa di registro pari a duecento euro, ma ciò non potrà che risolversi a vantaggio di entrambe le parti, in quanto varrà a dare certezza alla data di stipula del contratto.

Volendo a questo punto trarre le conclusioni di quanto sopra detto, ciò che si suggerisce, per evitare di incorrere in inconvenienti futuri, è di stipulare un contratto di comodato per un termine massimo di trenta anni e di redigere il contratto in forma scritta.
Il rispetto di tale termine eviterà che il giudice possa qualificare quel contratto come stipulato a tempo indeterminato, con diritto del comodante di pretendere la restituzione del bene in qualunque momento.
Il recesso da parte del comodante, invece, sarà consentito ex art. 1811 del c.c., in caso di morte del comodatario, anche nel caso in cui sia stato convenuto un termine, e ciò trova la sua giustificazione nel carattere strettamente fiduciario che lega le parti originarie del contratto.


Giacomo M. chiede
giovedì 31/01/2019 - Sardegna
“Buonasera,
nel 1986 ho concesso in comodato oneroso ( Lire 150.000) a mio fratello un terreno con fabbricato già costruito ( anche se nella scrittura si parla di "erigendo laboratoro") perchè se ne servisse per l'attività artigianale per un periodo di 20 anni con espressa rinuncia alla restituzione,
adesso , siamo in lite per la divisione anche di altri beni, vorrei sapere cosa mi spetta, se posso chiedere la restituzione e cosa dovrei pagare”
Consulenza legale i 03/02/2019
Il comodato è un contratto con il quale una parte (comodante) consegna ad un’altra (comodataria) una cosa perché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituirla (articolo 1803 codice civile).

Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito, anche se la giurisprudenza costante ritiene che l'esistenza di un modesto contributo pecuniario corrisposto dal comodatario, non escluda il carattere di essenziale gratuità del comodato, dovendosi verificare piuttosto se il vantaggio fornito al comodante si ponga come corrispettivo del godimento della cosa e assuma natura di controprestazione (Cassazione Civile sentenza n.485/2003).
A tal proposito, nel caso in esame, non è chiaro se l'importo di lire 150.000 (attuali circa 77 euro) sia stato corrisposto mensilmente oppure in un'unica soluzione. In questa seconda ipotesi, non vi sarebbe alcun problema visto il carattere meramente simbolico dell'importo.
Nel primo caso, invece, laddove si sia trattato di un canone mensile (seppur basso, in effetti) in una eventuale sede giudiziale potrebbero esservi questioni interpretative in ordine al tipo di contratto. Infatti, la corresponsione di un canone mensile farebbe qualificare il contratto come locazione e non come comodato, con tutte le conseguenze del caso, prima fra tutte il rinnovo automatico del contratto.

Ciò posto, ipotizzando di essere di fronte a un effettivo contratto di comodato, la "anomalia" nel contratto in esame (quello sottoscritto nel 1986) è la rinuncia alla restituzione dell’immobile nonostante fosse stata ivi prevista una precisa durata (venti anni).
Infatti, per espressa previsione normativa “il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto” (art. 1809 c.c.).
Orbene, come dispone il secondo comma dell’art. 1322 c.c., nel nostro ordinamento vige quella viene definita autonomia contrattuale. Cioè le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico.
Ci si deve quindi chiedere, nel caso in esame, se una clausola che comporti una rinuncia alla restituzione nonostante il decorso del termine contrattualmente previsto persegua un interesse meritevole di tutela.
A parere di chi scrive, una simile clausola deve intendersi affetta da nullità in quanto in palese contrasto con la causa e l’oggetto del contratto di comodato (basti pensare alla definizione contenuta nell’art. 1803 c.c.).
Pertanto, decorsi i venti anni dalla sottoscrizione, laddove il comodatario rifiuti la restituzione, il comodante potrebbe legittimamente eccepire la nullità della predetta clausola.
Per inciso: se dopo la scadenza decorrono altri venti anni e il possessore ha continuato a possedere il bene come se fosse il proprietario, potrebbe opporre l’intervenuta usucapione.

Quindi, la risposta alla prima domanda contenuta nel quesito in merito alla restituzione deve intendersi affermativa.

Con riguardo invece alle altre due domande (cosa spetta e cosa si deve pagare) si osserva quanto segue.
In base all’art. 1808 c.c, il comodatario ha diritto di essere rimborsato soltanto delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.
Come ha sottolineato la Suprema Corte con la sentenza n. 21023/2016 “il comodatario che debba affrontare spese relative a tasse o manutenzione dell'immobile al fine di poterlo utilizzare, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di sostenerle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante”.

Quindi, le spese ordinarie non dovranno in alcun modo essere rimborsate a Suo fratello.

Dovranno essere eventualmente rimborsate solo quelle necessarie e urgenti laddove venga data prova di ciò.

Circa infine la domanda su cosa Le spetta, oltre la restituzione del bene dato in comodato, occorre a monte chiedersi se possano essere richiesti anche dei danni per l’occupazione sine titulo, dopo la scadenza del contratto.
In merito a tale aspetto, la giurisprudenza di legittimità ritiene che il danno non sia “in re ipsa” e che vada cioè provato.
Nella sentenza numero 14222 del 2012, ad esempio, la Corte di Cassazione ha infatti sottolineato che: “l'esistenza di un danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile dal proprietario nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale. Ne consegue, in particolare, che la presunzione in parola non può operare allorchè risulti positivamente accertato che il proprietario si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione, non potendosi, in tal caso, ragionevolmente ipotizzare la sussistenza di un concreto pregiudizio derivante dai mancato godimento del bene per effetto dell'illecito comportamento altrui”. Tale principio, viene ribadito anche nella giurisprudenza successiva quale, ad esempio, la sentenza Cass. Civ. n.13071/2018.

Ciò posto, nel caso in esame, riteniamo che sarebbe assai arduo provare dei danni in giudizio, considerato anche che il bene non era mai stato richiesto nonostante il contratto di comodato fosse scaduto, anche alla luce della clausola di rinuncia alla restituzione in forza della quale il comodatario ha continuato a detenere l’immobile (fermo che, come sopra precisato, in caso di opposizione alla restituzione riteniamo possa essere eccepita la nullità di detta clausola).

Da ultimo, per quanto riguarda l’altro fabbricato concesso in comodato nel 2007 con durata di dieci anni (a parte l’aspetto della clausola di rinuncia alla restituzione) valgono le stesse osservazioni testè evidenziate.

GIUSEPPE G. chiede
giovedì 12/01/2017 - Sicilia
“Sono Single e convivo da 15 anni circa con la mia compagna a casa di lei,la cui figlia e suo marito aventi un bambino di 18 mesi e 7 cani,mi hanno chiesto la mia villetta con un contratto di comodato d'uso gratuito pagando solo le tasse comunali, quali Tari,Tasi,acqua, luce. Etc.....
Per cautelarmi dagli imprevisti, vorrei conoscere gli eventuali rischi a riottenere una villetta ,che sarebbe la mia prima ed unica casa,qualora si verificassero degli imprevisti. L'obiettivo principale è la vendita , ma attualmente il mio quasi genero non ha un contratto a tempo indeterminato e l'azienda presso cui lavora continuamente rinnova ogni sei mesi un contratto a tempo determinato. Finché lui non ottiene il lavoro a tempo indeterminato ,la banca non può concedere il mutuo.
La mia intenzione è quella di attendere un anno circa in quanto mio genero asserisce che il suo contratto a tempo indeterminato dovrebbe essere attuato al massimo fra un anno.
Comunque se ciò non si verifica e nel frattempo dovessi trovare un acquirente , la natura del comodato d'uso ,che verra' registrato, prevede il mio diritto a riavere la mia villetta .
Però se loro non hanno trovato una villetta adeguata alle loro esigenze,possono avere il diritto di rimanere ,visto la presenza di minori,finche' non trovano una casa adeguata ?
Attendo i vostri consigli legali o pratici prima di procedere
Distinti Saluti

Consulenza legale i 18/01/2017
Il comodato è un contratto che prevede la consegna di un bene ad una parte affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituzione della stessa cosa (art. 1803 c.c.)
Tale contratto può essere stipulato tanto a tempo determinato quanto a tempo indeterminato. Nel primo caso, l’art. 1809 c.c. afferma come l’obbligo di restituzione del bene insorga non appena sia decorso il termine convenuto ovvero il comodatario si sia servito del bene in conformità al contratto. Inoltre, nonostante la determinazione della durata, il comodante può richiedere la restituzione del bene nel caso in cui sopravvenga un “urgente ed impreveduto bisogno” in capo al comodante stesso. Nel secondo caso, in assenza di un termine di durata, l’art. 1810 c.c. afferma come il comodatario debba restituire il bene non appena il comodante ne faccia richiesta.

Nel caso di specie, ciò che Le consigliamo di fare è di optare per un comodato d’uso gratuito con la previsione di una durata (che può essere di un anno o di altro tempo per Lei più consono). Alla scadenza del suddetto, Lei potrà valutare se rinnovare il medesimo comodato oppure richiedere la restituzione della villetta.

Si precisa che – laddove Lei voglia vendere il bene concesso in comodato – una sentenza della Cassazione ha affermato che il comodatario debba lasciare libero l’immobile a discrezione dell’acquirente – nuovo proprietario (C. Cass., 18/1/2016 n. 664). In particolare “se il proprietario vende l’immobile concesso in comodato, il comodatario non può far valere il proprio diritto verso il nuovo proprietario: questi può dunque pretendere che il comodatario cessi il suo utilizzo del bene e metta il nuovo proprietario nella condizione di poter pienamente disporre del bene in questione”: in altre parole, nel caso di vendita precedente allo spirare del termine del comodato, nel contratto di compravendita Lei è tenuto a precisare che tale bene è concesso in comodato, poi sarà l’acquirente a poter esigere l’immobile o ad attendere la scadenza del contratto.

Infine, potrebbe prevedere espressamente nel contratto di comodato che andrà a sottoscrivere che, nel caso trovi un acquirente per la villetta, il comodato si dovrà sciogliere. Per fornire la prova che ha effettivamente trovato un acquirente (e che non è solo un pretesto) potrà prevedere nel comodato che sarà sua cura far notificare al comodatario il contratto preliminare di compravendita da parte dell'agenzia immobiliare che farà da mediatrice nella vendita. Potrà ulteriormente prevedere che dal giorno della notifica del preliminare il comodatario avrà 30 giorni per lasciare libero l'immobile.


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