Articolo 1523 Codice Civile

Il tipo di contratto che si intende concludere è molto utilizzato ai nostri giorni, in quanto permette di comprare casa anche a chi ha difficoltà di ottenere un mutuo e non ha la possibilità di saldare subito il prezzo dell'immobile.
Proprio per far fronte a situazioni di tale tipo, il legislatore italiano ha introdotto nel nostro ordinamento giuridico, con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), un nuovo tipo di contratto, il c.d. contratto di rent to buy, con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; quest’ultimo, dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, può decidere se acquistare o meno il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Infatti, nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare, ossia:

1. quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento);
2. quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto, e pertanto il concedente avrà diritto:

1. alla riconsegna dell’immobile;
2. a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per la sola componente relativa all’utilizzo, mentre sarà tenuto a restituire al conduttore, nella misura stabilita in contratto, quanto versato a titolo di corrispettivo della vendita.

Non molto dissimile è la fattispecie contrattuale a cui si intende fare ricorso nel caso in esame, la quale trova la sua disciplina nello stesso codice civile, agli artt.1523-1526 c.c., utilizzata generalmente nella vendita avente ad oggetto beni mobili, ma applicabile anche al trasferimento di immobili.
Elementi caratterizzanti tale tipo di contratto, non dissimili da quello di rent to buy, sono:

1. il bene viene consegnato al compratore al momento della stipula dell’atto di vendita;
2. il venditore mantiene la proprietà sul bene oggetto del trasferimento fino al pagamento dell’intero prezzo pattuito;
3. chi acquista paga il prezzo dell'immobile a rate, non distinguendosi nel pagamento di tale somma quanto dovuto a titolo di utilizzo e quanto a titolo di corrispettivo della vendita.

Evidenti sono i vantaggi per l’acquirente, in quanto riesce ad ottenere sin da subito il godimento dell’immobile, conseguendo anche il diritto di opporsi ad eventuali terzi sopravvenuti nell’acquisto, a condizione ovviamente che il contratto sia stato debitamente trascritto.
Di contro, pur se la proprietà effettiva si consegue solo con il pagamento dell’ultima rata (ossia, ex art. 1465 del c.c., quando viene corrisposto interamente il prezzo stabilito), in tale tipo di vendita chi compra si assume sin da subito i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso.
Inoltre, lo stesso acquirente, pur non essendone ancora il proprietario, ha l’obbligo di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile dal momento dell’atto.

Dal lato del venditore, invece, il primo e più evidente vantaggio è quello di garantirsi dall’inadempimento della controparte, in quanto mantiene la proprietà del bene oggetto del contratto finché non riceve il saldo del prezzo dovuto.
Infatti, se alla scadenza dei pagamenti l’acquirente non avrà pagato per intero quanto pattuito, il venditore avrà il diritto di riprendersi il possesso dell’immobile chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento, qualunque sia la cifra che l’acquirente abbia pagato fino a quel momento.
D tale ipotesi, che può definirsi patologica, si occupa espressamente l’art. 1526 del c.c., prevedendo al primo comma in capo al venditore l’obbligo di restituire al compratore le rate riscosse “salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno”, e consentendo al secondo comma l’introduzione, nello stesso contratto, di una clausola con cui convenire che le rate già pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, riducibile da parte del giudice, eventualmente adito, secondo le circostanze.

E’ quest’ultimo aspetto che si suggerisce di prendere in particolare considerazione, e ciò per due ragioni:

1. evitare che si possa non conseguire il soddisfacimento pieno di quanto spettante per il godimento che di quell’immobile l’acquirente ha medio tempore avuto;
2. evitare le lungaggini ed i costi del ricorso all’autorità giudiziaria.

Pertanto, è consigliabile pattuire espressamente, al momento della conclusione del contratto, la somma che il venditore avrà diritto a trattenere da quanto versato, somma che è opportuno determinare in misura pari al canone di locazione ordinariamente dovuto per quella tipologia di immobile.
Per quanto riguarda, invece, l’indennizzo dovuto per eventuali danni arrecati all’immobile, poiché non è preventivamente determinabile, si consiglia di affidarsi ad un tecnico di fiducia di entrambe le parti, scelto di comune accordo, al quale conferire l’incarico di:

1. redigere una relazione tecnica attestante lo stato di conservazione dell’immobile al momento della consegna all’acquirente;
2. periziare nuovamente l’immobile nell’ipotesi di risoluzione del contratto, al fine di verificare la presenza di eventuali danni e quantificare l’ammontare delle spese occorrenti per il suo ripristino.

Per conferire valore legale alla relazione tecnica sub a), cioè quella redatta al momento della consegna all’acquirente, è consigliabile chiedere al notaio rogante di allegarla all’atto di vendita.

Infine, occorre essere consapevoli di quanto segue:

1. non è consentito inserire nel contratto una clausola in forza della quale derogare a quanto stabilito dall’art. 1525 del c.c. per il caso di inadempimento del compratore, ossia il diritto ad avvalersi della risoluzione del contratto anche in caso di mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo complessivo;
2. fin quando il prezzo non sarà stato integralmente corrisposto, gli oneri fiscali connessi alla proprietà dell’immobile, come imposte dirette o tributi locali, restano a carico del venditore, in quanto è quest’ultimo a mantenerne la proprietà formale.

• di vizio (evidentemente occulto, perché non è stato possibile rilevarlo al momento della firma del contratto)
• oppure di semplice manutenzione (ordinaria, dovuta alla vetustà del veicolo, che è usato).

Il rent to buy (o affitto a riscatto) é un tipo di contratto introdotto nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario con­segna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acqui­rente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare o meno il bene.
Se decide di acquistarlo, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita ed il conduttore avrà diritto a vedersi detratto dal prezzo finale di vendita una parte dei canoni già pagati; qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di trasferimento, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, in applicazione delle disposizioni di cui all’art. 2932 del c.c..
Se, invece, il conduttore si decide a non procedere all’acquisto, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo, mentre il medesimo conduttore avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, così come determinata nel contratto medesimo.

Da quanto detto si evince che elemento essenziale del contratto è il canone da pagare, in riferimento al quale sarà indispensabile e di estrema importanza determinare la parte destinata al pagamento dell’utilizzo (remu­nerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo per il caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
Si tenga conto che è anche possibile convenire sin da subito il pagamento di un acconto (oltre alla parte di canone mensile da detrarre dal prezzo finale), e che la determinazione della misura di tale acconto è lasciata alla libera volontà delle parti (anche in funzione delle spese sostenute dal concedente).
Nella stipula di tale contratto è, tuttavia, previsto un limite temporale: secondo quanto disposto dall’art. 23 del citato D.L., comma 3, lo stesso non può avere una durata superiore a dieci anni, decorsi i quali occorrerà eventualmente perfezionare la vendita dell’immobile, saldando la restante parte del prezzo inizialmente pattuito.

Sotto il profilo delle garanzie per il concedente (che si presume siano quelle che più interessano), va detto che lo schema di tale contratto risulta particolarmente flessibile, e così, a mero titolo esemplificativo, il contratto si intenderà comunque risolto per inadempimento del conduttore (con diritto del concedente a rientrare nel possesso del bene ed a ritenere a titolo di indennità le somme incamerate) in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di una quota di canoni pari ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Qualora, invece, l’inadempimento dovesse verificarsi dal lato del concedente, questi sarà tenuto a restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo della vendita, maggiorata degli interessi legali.
Sempre a tutela del conduttore promissario acquirente, è previsto che tale contratto venga trascritto al pari di un contratto preliminare di compravendita (per fare ciò è necessario che sia rivestito della forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata), il che ne rende possibile la sua opponibilità ai terzi, oltre che il venirne fuori indenne in caso di eventuale fallimento del concedente.

Non deve scoraggiare la circostanza che il rent to buy non possa avere durata superiore a dieci anni per la stipula del contratto definitivo, in quanto tale contratto offre in ogni caso al conduttore la possibilità di accedere più agevolmente al credito bancario (cosa che magari in un primo momento poteva risultare difficile), ponendo il concedente nella condizione di dimostrare, presso l’istituto di credito cui si rivolgerà per accendere un mutuo, il suo standing creditizio per avere puntualmente onorato le rate del contratto (generalmente di importo pari o leggermente superiore alle rate di mutuo).
Dal canto suo, il concedente si sarà liberato, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile.
Infatti, per tutta la durata del contratto, sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli one­ri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio); saranno inoltre a carico del con­duttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempi­mento agli obblighi di ordinaria manutenzione (se il concedente rifiuta di eseguire tali riparazioni o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore avrà facoltà di farle eseguire a proprie spese).
Resteranno, invece, a carico del concedente le riparazioni straordinarie dell’immobile, e delle relative parti condominiali, se l’im­mobile è sito in un condominio, anche se il conduttore deve corrispon­dere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli in­teressi sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Con specifico riferimento al pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, va precisato che concedente e conduttore sono tenuti a risponderne solidalmente.
Sotto il profilo giuridico, si ritiene opportuno fare un’altra precisazione: poiché il contratto di rent to buy riguarda prestazioni corrispetti­ve da eseguire nel corso del tempo, sarebbe teoricamente possibile che il conduttore ceda a terzi la propria posizione contrattuale prima della scadenza (ossia prima che venga perfezionato il contratto finale di cessio­ne del bene); pertanto, al fine di tutelarsi da una tale evenienza, si consiglia di escludere in contratto la facoltà di cessione dello stesso.

Passando adesso al profilo fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha precisato il trattamento applicabile al rent to buy con la Circolare n. 4/E del 19.02.2015, nel corpo della quale è precisato che il rent to buy si configura come un negozio giuridico complesso caratterizzato:

• dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
• dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
• dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, l’amministrazione finanziaria ritiene che detto godimento debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.
Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone, che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento, deve essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.
In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Nel caso di specie, dal momento che il concedente sembra non agire in regime di impresa, la quota del canone stabilita per la concessione in godimento dell’immobile, non essendo corrispettivo del trasferimento della proprietà dell’immobile stesso, deve essere assoggettata a imposizione in base alla disciplina dei redditi fondiari. Conseguentemente le quote dei canoni previste a fronte del godimento dell’immobile devono considerarsi per il proprietario/concedente quali redditi di fabbricati e devono essere assoggettate ad IRPEF in base alle regole dettate dal richiamato articolo 37, comma 4-bis, del TUIR per le locazioni, secondo cui se il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario (c.d. rendita catastale), il reddito imponibile è quello del canone di locazione al netto di tale riduzione.
Ove ricorrano i presupposti previsti dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il canone derivante dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze può essere assoggettato, su opzione del locatore, al regime della “cedolare secca”.
L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (per eventuali approfondimenti si rinvia ai provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 e del 10 gennaio 2014, e ai chiarimenti forniti con le circolari dell’Agenzia delle entrate, tra le quali si segnalano le circolari n. 26/E del 1° giugno 2011 e n. 20/E del 4 giugno 2012).

Nel caso in cui non sia possibile optare per la cedolare secca, sui canoni di locazione relativi a ciascun anno occorrerà assolvere altresì l’imposta di registro in misura proporzionale al 2%, ai sensi dell’art. 17 del TUR.
Per quanto attiene, invece, alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, ai sensi dell’articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, sull’importo complessivo degli acconti pattuiti. Tale disposizione stabilisce, infatti, che “per gli atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale” si applica l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento.
Si precisa che qualora l’imposta proporzionale di registro applicata in relazione al canone di locazione, unitamente all’imposta proporzionale di registro sull’acconto prezzo risulti complessivamente inferiore all’importo di euro 200, deve essere corrisposta l’imposta di registro nella misura di euro 200.

Per quanto riguarda, invece, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile, sempre nel caso in cui il concedente non agisce in regime di impresa, quale sembra essere appunto il caso di specie, la Circolare n. 4/2015, prevede l’assoggettamento ad imposizione in base alla disciplina dei redditi diversi di cui al comma 1, lett. b) dell'art. 67 del T.U.I.R. che attrae a tassazione le “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”.
Le quote del canone imputate ad acconto prezzo, costituendo parte del corrispettivo del trasferimento, devono essere assoggettate a imposizione in base alla citata disciplina dei redditi diversi. Tali quote del canone diventeranno imponibili per il concedente non durante il periodo di godimento, ma al momento della cessione dell’immobile, ossia quando il conduttore si avvale del diritto di acquistarlo, al ricorrere delle condizioni previste dall’articolo 67 citato, tra cui quella della cessione entro il termine di 5 anni dall’acquisto.
Diversamente, se la cessione dell’immobile interviene oltre i cinque anni, il corrispettivo che il proprietario riceve non rileva ai fini delle imposte dirette.
La plusvalenza sarà determinata in base alle regole ordinarie previste dal comma 1 dell'art. 68 del T.U.I.R., quale differenza positiva tra il corrispettivo percepito dal conduttore-acquirente, comprensivo delle quote del canone imputate ad acconto prezzo, e il costo di acquisto dell’immobile.

Per ciò che riguarda, invece, l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali, in linea generale, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (2% sulla prima casa, 9% su fabbricati diversi dalla prima casa) e, le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna.
Si ritiene, inoltre, applicabile la disciplina dettata dalla nota all’articolo 10 della Tariffa, Parte prima, del TUR per i contratti preliminari di compravendita, secondo la quale dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo deve essere scomputata l’imposta di registro corrisposta in relazione agli acconti prezzo. Si precisa che nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto di compravendita definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata, secondo le regole previste dall’articolo 77 del TUR (circolare 29 maggio 2013, n. 18/E).