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Articolo 11 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

Caratteristiche del permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 11 Testo unico edilizia

1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. È irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell'articolo 16.

3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

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Consulenze legali
relative all'articolo 11 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Cecconi E. chiede
martedì 30/07/2019 - Toscana
“Premessa:
Si tratta di un fondo commerciale ubicato al piano terra di un fabbricato condominiale su tre piani fuori terra, ubicato in Comune di Prato. Il fabbricato condominiale fa parte di una schiera di fabbricati in linea ed in aderenza fra loro, edificati nella prima metà del ventesimo secolo. (vedi grafico stato attuale).
Iil fondo commerciale sul retro si prolunga rispetto al fabbricato latistante alla sua sinistra ; la distanza sul retro fra i fabbricati dal confine di questo prolungamento è di circa 1,65 ml, mentre la distanza rispetto aal corpo di fabbrica aggettante del fabbricato del vicino è di ml.4,70.
Nel fondo commerciale sono esistenti e legittimate due finestre, mentre nel corpo di fabbrica del vicino non sono presenti aperture.
E’ stata presentata segnalazione certificata di inizio attività edilizia per cambio di destinazione d’uso da fondo commerciale a residenziale con opere, in conformità con gli strumenti urbanistici vigenti ed adottati del Comune di Prato. Il progetto prevede fra le altre opere lo spostamento parziale di una delle due finestre e l’apertura di una porta per accedere al resede tergale.
Il comune di Prato ha notificato tramite PEC sospensiva della Segnalazione Certificata di Inizio Attività Edilizia con la richiesta: ”Occorre l'Atto di assenso per la nuova apertura a distanza irregolare dal confine ovest (nuova camera)” quale atto di conformazione da produrre sotto forma di scrittura privata sottoscritta con il vicino per costituire servitù per l’apertura.
A seguito di tale richiesta ho preso appuntamento con il tecnico istruttore della pratica al Comune di Prato il quale ha confermato in modo fumoso riferendosi genericamente alle Norme Tecniche di Attuazione che la distanza fra i fabbricati è inferiore ai 5,00 ml e quindi occorre scrittura privata.

Quesito:
Visto che il Comune di Prato per la conformazione della SCIA richiede una scrittura privata fra i vicini, desumo che la norma a cui si riferisce il tecnico comunale non sia una norma urbanistica perché questa sarebbe inderogabile e nelle norme tecniche di attuazione sia del Regolamento Urbanistico Vigente, né nelle norme tecniche di Attuazione del Piano Operativo approvato ma non ancora pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana, né nel Regolamento Edilizio ho trovato evidenza di quanto chiede, pertanto visto che il vicino per la sottoscrizione della scrittura richiede un indennizzo, chiedo un parere sulla legittimità della richiesta da parte del Comune di Prato di produrre scrittura privata..”
Consulenza legale i 07/08/2019
Entrando subito nel merito del quesito, la richiesta del Comune, tesa alla produzione della scrittura privata recante il consenso del vicino, appare del tutto legittima.

Difatti, chi intende edificare a distanza inferiore al limite legale, oppure costituire una servitù sul fondo servente, deve premunirsi depositando presso il Comune il “nulla osta” da parte dei vicini. Il principio è stato confermato anche dal TAR Roma (sent. 9879/2016).

Il T.A.R. Roma, evidenziando come il necessario consenso del confinante trae fondamento dalla previsione di cui all’articolo 11 D.P.R. 380/2001, che al comma 3 dispone che “il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”, ha infatti statuito che l’Amministrazione competente, non potendo ledere i diritti dei terzi (non destinatari diretti del provvedimento concessorio), deve necessariamente avere la certezza che il confinante sia d’accordo con la limitazione del proprio diritto di proprietà.

Ciò, d’altronde, presenta anche l’utilità di prevenire future impugnazioni del permesso di costruire da parte dei terzi, con notevole aggravio di tempo e di spese, sia per le parti che per la Pubblica Amministrazione.

Pertanto, nulla vieta al confinante di chiedere un “indennizzo” per prestare il proprio consenso.

In mancanza dell'accordo negoziale, ci si potrà rivolgere al Giudice al fine di ottenere una sentenza che dichiari la necessità di ottenere la servitù. Tuttavia, anche in tali ipotesi non si potrà sfuggire al pagamento di una indennità, dato che la costituzione di servitù coattiva è conseguenza di una sentenza (o di un provvedimento amministrativo) destinati a regolare le modalità concrete dell'esercizio del diritto, nonché a determinare "l'indennità dovuta" da parte del titolare del fondo servito al titolare di quello servente.

Difatti, l’articolo 1032, comma 2, c.c. prevede espressamente che il giudice debba determinare l’entità dell’indennità dovuta. In tal modo la legge ha equilibrato le necessità del fondo dominante con il diritto del fondo servente a non subire limitazioni, se non dietro la corresponsione di una indennità.


Per permettere una diretta presa di coscienza riguardo l'orientamento della giurisprudenza amministrativa sull'argomento, si riporta qui un passaggio della sentenza del Tar Roma sopraccitato:

[...] Osserva il Collegio che il presupposto della misura sanzionatoria, rinvenuto dall’Amministrazione comunale nello stesso provvedimento nella “assenza del consenso del confinante”, trae fondamento dalla previsione di cui all’art. 11 del d.p.r. n. 380/2001 che al comma 3 dispone che “Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”. Occorre, a tale riguardo, rilevare che in materia di tutela dei terzi l'amministrazione deve considerarsi onerata del solo accertamento della sussistenza del titolo astrattamente idoneo da parte del richiedente alla disponibilità dell'area oggetto dell'intervento edilizio, senza che si possa pretendere che questa assuma il compito di risolvere eventuali conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario (cfr., fra le tante . T.A.R. Campania Napoli, sez. VIII, 19 maggio 2015, n. 2763). Ai fini del rilascio di un titolo abilitativo edilizio, il Comune è dunque obbligato a verificare il rispetto dei limiti privatistici solo a condizione che essi siano agevolmente conoscibili ovvero effettivamente conosciuti e non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi, senza necessità di procedere ad una accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici [...].