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Articolo 1329 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Proposta irrevocabile

Dispositivo dell'art. 1329 Codice Civile

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo(1), la revoca è senza effetto [1331, 1333](2).

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità [414] del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia [1330](3).

Note

(1) E' essenziale che sia sancito un limite alla durata dell'irrevocabilità in quanto il proponente non può vincolarsi all'infinito. Tuttavia, la norma non stabilisce la conseguenza della mancata indicazione che è, secondo alcuni, la conversione in proposta semplice (1328 c.c.) per mancanza di un presupposto essenziale; secondo altri, il termine può essere fissato dal giudice in analogia alla disciplina dell'opzione (1331 c.c.).
(2) Pertanto, il destinatario della proposta potrebbe, con una accettazione entro il termine, concludere il contratto anche in caso di revoca del proponente.
(3) Normalmente la proposta perde efficacia in caso di morte o incapacità sopravvenuta del proponente.

Ratio Legis

La norma contempla un'eccezione alla revocabilità della proposta (1328 c.c.) che si spiega con la volontà di assegnare al destinatario un periodo di tempo nel quale indagare la convenienza dell'affare e scegliere se addivenire o meno alla stipula, con la certezza che la proposta, nel frattempo, rimane ferma.
Il secondo comma si spiega considerando che la proposta si è cristallizzata nel momento in cui è stata fatta come proposta irrevocabile, con la conseguente irrilevanza, secondo il legislatore, dei successivi accadimenti relativi alla persona del proponente.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

162 Le linee del meccanismo di formazione del contratto tra persone lontane quali risultano dal progetto del 1936 sono state criticate, auspicandosi l'abbandono completo del sistema dell'art. 36 cod. comm. da cui la Commissione reale si era solo parzialmente allontanata.
II sistema vigente, però, se in pratica si è rivelato meritevole di miglioramenti, non ha dato luogo ad inconvenienti che consigliano di ripudiarlo del tutto: peraltro nessuna delle teorie sul perfezionamento dei contratti fra persone lontane appare insuscettibile di critiche. Ho mantenuto, perciò, le linee degli articoli 2 e 3 progetto del 1936, con le seguenti modifiche:
a) a proposito della revoca della proposta (art. 187) ho riconosciuto i danni all'accettante che prima di avere notizia della revoca della proposta ha intrapreso in buona fede l'esecuzione del contratto: i danni si sono limitati ai c.d. interessi negativi (spese e perdite subite per l'iniziata esecuzione);
b) ho meglio precisato l'ammissibilità di una revoca dell'accettazione, sempre che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione (art. 187 primo capoverso): in tal modo è rimasta chiarita la natura recettizia della revoca dell'accettazione;
c) dal quinto comma dell'art. 2 progetto del 1936 ho soppresso il riferimento alla proposta ferma per la natura dell'affare, data l'incertezza cui può dar luogo l'ipotesi considerata, per l'esigenza di stabilire caso per caso se la proposta è irrevocabile.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

607 Ammettendo che sia possibile richiedere l'esecuzione immediata della prestazione cui la proposta si riferisce, l'art. 1327 del c.c., primo comma, ha posto le premesse per risolvere in senso affermativo la disputa sulla rinunciabilità del potere di revoca della proposta contrattuale: l'art. 1887 del c.c. dà anzi un esempio di proposta ferma ex lege. Quando questa rinunzia c'è, il contratto sorge con l'accettazione della proposta da parte del destinatario, anche se nel frattempo il proponente abbia, violando l'impegno di non revocare, in effetti receduto dalla proposta (art. 1329 del c.c., primo comma). Che in tali casi la revoca produca soltanto l'obbligo di risarcire il danno, era sostenuto in base alla considerazione che la volontà di contrarre deve sussistere fino al momento in cui il contratto si perfeziona. Ma in contrario si può osservare che la proposta ferma è definitiva; è cioè suscettibile di creare gli estremi di un consenso preventivo, che sfugge alla disponibilità del suo autore, e che rimane efficace per quanto possa successivamente mutare la determinazione dell'autore stesso. Si può sostenere che la volontà debba persistere fino a quando il contratto non possa dirsi perfetto, nel caso di atti che siano revocabili prima di tale momento, non nel caso di proposta irrevocabile che, non essendo mutevole, è idonea a produrre immediatamente effetti definitivi. La conseguenza è che, di regola, sull'efficacia di tale proposta non potrà influire nemmeno la morte o la sopravvenuta incapacità del preponente; vi potrà influire soltanto se inducono a ritenerlo la natura dell'affare o le circostanze del caso (art. 1329 del c.c., secondo comma).

Massime relative all'art. 1329 Codice Civile

Cass. civ. n. 18001/2010

Nella proposta irrevocabile, disciplinata dall'art. 1329 c.c., l'elemento normativamente richiesto per l'irrevocabilità è la determinazione del tempo fino alla consumazione del quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta ragione per cui, l'essenzialità e la funzione di tale termine escludono che la limitazione della facoltà di revoca possa risolversi nella negazione definitiva di essa e nella subordinazione dell'efficacia della proposta esclusivamente alla volontà del suo destinatario. Ne consegue che, ove si pattuisca che il termine entro il quale la proposta deve rimanere ferma, coincida (come nella specie) con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi l'esistenza stessa di una proposta irrevocabile perché tale fattispecie presuppone che alla scadenza del termine il proponente riacquisti la possibilità di esercitare la facoltà di facoltà di revoca.

Cass. civ. n. 10777/1993

Sia la proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) che la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione (art. 1331 c.c.) debbono contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto della adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto con l'effetto di fissarne solo gli elementi già concordati. (Nella specie, la proposta di compravendita di un immobile aveva riservato ad un successivo accordo le modalità di pagamento del prezzo già stabilito).

Cass. civ. n. 77/1993

Nei contratti a formazione progressiva, nei quali l'accordo delle parti su tutte le clausole si raggiunge gradatamente, il momento perfezionativo del negozio è, di regola, quello dell'accordo finale su tutti gli elementi, principali e accessori, salvo che le parti abbiano inteso vincolarsi negli accordi raggiunti sui singoli punti riservando la disciplina degli elementi secondari. Pertanto, l'impegno assunto in sede di trattativa negoziale di mantenere fermo per un certo periodo di tempo il prezzo offerto, non postula necessariamente l'intento di considerare tale impegno, anche se relativo ad un punto essenziale, quale proposta irrevocabile, ben potendo esso costituire soltanto un momento del processo formativo del contratto senza efficacia vincolante, ove l'accordo delle parti non sia stato raggiunto sulla totalità degli elementi costitutivi.

Cass. civ. n. 9229/1991

Nella proposta irrevocabile prevista dall'art. 1329 c.c. l'irrevocabilità costituisce una qualità intrinseca della proposta stessa che permane fino a quando con la scadenza del termine viene automaticamente a caducarsi senza che all'uopo occorra una qualsiasi sua revoca, salva una diversa volontà del proponente cui, nell'ambito dell'autonomia privata, non può negarsi il potere di dar vita ad una proposta irrevocabile ma scindibile da tale sua qualità e quindi capace di sopravvivere, una volta scaduto il termine, come semplice proposta revocabile ex art. 1328 c.c. (nei limiti di tempo di cui all'art. 1326, secondo comma, c.c.).

Cass. civ. n. 41/1990

Il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l'uno (disciplinato dall'art. 1326 c.c.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all'autore di questa, la relativa accettazione, l'altro (disciplinato dal successivo art. 1329) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell'ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell'irrevocabilità, con la duplice conseguenza di una possibile diversità di ampiezza dei due termini e della insufficienza, ai fini di siffatta acquisizione, della sola indicazione del primo.

Cass. civ. n. 3444/1978

La proposta contrattuale (nella specie, di vendita di un terreno in favore dell'amministrazione) è irrevocabile, ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1329 c.c., anche quando il termine, entro il quale il proponente si sia impegnai a mantenerla ferma, venga fatto decorrere da una determinata attività del destinatario (nella specie, riconoscimento delle proprietà e disponibilità dell'immobile in capo al proponente, previo invio della relativa documentazione). Tale irrevocabilità può essere esclusa per il solo fatto che non sia precisato un limite temporale a quell'adempimento della controparte, soccorrendo, in questo caso, i principi di cui all'art. 1326 secondo comma c.c., nel senso che la irrevocabilità stessa viene successivamente meno quando il comportamento del destinatario non sia intervenuto in un lasso di tempo congruo, secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.

Cass. civ. n. 2784/1975

L'effetto dell'irrevocabilità di una proposta contrattuale, dichiarata dal proponente irrevocabile, ma senza indicazioni del termine di efficacia di essa, può aversi solo se si tratti di proposta contenuta in un contratto di opzione, nel quale la mancata indicazione del termine non rende revocabile la proposta, ma fa sì che il termine possa essere stabilito dal giudice. Deve ammettersi la configurabilità di una proposta irrevocabile che, contenuta in un patto di opzione, dia luogo, se accettata, a un contratto preliminare anziché ad un contratto definitivo.

Cass. civ. n. 2103/1975

Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, primo comma, c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale predeterminazione, la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile, a norma dell'art. 1328, primo comma, c.c., finché il contratto non sia concluso. Né, per mantenere il carattere irrevocabile della proposta, può farsi ricorso ad altri meccanismi di determinazione del termine predisposti nel c.c., e in particolare: a) non, per analogia, a quello dell'art. 1183, che, regolando il tempo dell'adempimento, ha riguardo non già alla formazione della fonte dell'obbligazione (il contratto), ma alla sua esecuzione; b) non a quello dell'art. 1331 cpv., non richiamabile analogicamente, stante il suo carattere di eccezione al principio generale di revocabilità della proposta (art. 1328) e stante la differente natura dell'opzione (contratto) e della proposta (atto prenegoziale unilaterale); c) non a quello dell'art. 1326 cpv., che, parlando di «termine ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi» e riferendosi all'accettazione, concerne l'oblato e non il proponente.

Cass. civ. n. 2671/1974

La mancata contestuale prefissione del termine, da parte del proponente, all'obbligo unilateralmente assunto di non revocare la proposta per un certo tempo, non trasforma questa in irrevocabile, ma consente che il termine per il quale la proposta deve restare ferma possa essere determinato dal giudice competente, analogamente al caso del contratto di opzione. Non è di ostacolo all'esercizio di tale facoltà, da parte del giudice, il fatto che la parte destinataria del provvedimento di fissazione del termine sia la pubblica amministrazione, qualora la contrattazione — cui il termine stesso si riferisce — sia di natura privatistica.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1329 Codice Civile

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MARISTELLA S. chiede
martedì 06/04/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno.
Ho dato mandato ad un agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento in comunione dei beni. Dopo un po di tempo trovano un acquirente e mi inviano una proposta di acquisto ad un prezzo molto più basso di quello che chiedevo. La proposta riportava una data di scadenza, non essendo soddisfatta non ho accettato comunicandolo telefonicamente ad una delle titolari dell'agenzia e quindi non firmando l'accettazione anzi scrivendo in calce alla stessa (dopo varie mediazioni verbali e trovandomi in agenzia ), che rifiutavo la cifra. L'agenzia ostinata ha continuato nella mediazione, tutto verbalmente fino ad arrivare ad una proposta sempre verbale di una piccola cifra in più per i mobili che avrei lasciato nell'appartamento, e così dopo cinque giorni dalla scadenza che citavo prima, in una mail che invio all'agenzia scrivo che accetto la cifra che era già stata proposta precedentemente con l'aggiunta della piccola cifra per i mobili.
Dopo di ciò, non ho più notizie per più di 40gg. In questo periodo vado a presenziare alla perizia per l'erogazione del mutuo, e alle mie domande telefoniche se va tutto bene l'agenzia mi dice che a causa del Covid le banche lavorano più lentamente e che bisogna aspettare. A questo punto dopo 60gg circa dalla mia mail (dove dicevo di accettare ecc. ecc.) invio un'altra mail dove revoco la mia nuova proposta ai sensi dell'art 1328cc perché sono andati avanti senza un contratto firmato (oltretutto mio marito che è in comunione dei beni non è mai stato invitato a firmare o perlomeno contattato).
Inoltre non ho mai ricevuto caparra, preciso che nel mandato che avevo dato all'agenzia loro si impegnavano a farmi avere il 10% come caparra, mentre invece mi hanno fatto vedere in fotocopia un assegno che era solo il 5%, mi hanno detto che me lo avrebbero dato solo quando la banca dava l'ok.
Inoltre nel mandato che avevo dato all'agenzia tra i loro obblighi si parlava anche di una registrazione del contratto cosa che non è mai stata fatta ovviamente perché mai firmato da me e da mio marito, preciso però che in questo contratto mio marito viene citato come comproprietario.
CHIEDO IL VS PARERE. GRAZIE”
Consulenza legale i 15/04/2021
Prima di valutare se il comportamento dell’agenzia sia stato corretto o meno e se vi siano gli estremi per una causa nei Suoi confronti, facciamo il punto sui fatti in relazione a quanto previsto dalla normativa così come interpretata dalla prevalente giurisprudenza di legittimità.

La proposta irrevocabile di acquisto non è stata da Lei accettata nel termine ivi previsto ma è stata comunque oggetto di accettazione tramite la mail del 05.02.21 dove è stato indicato l’importo del prezzo di vendita.
L’art. 1329 c.c. stabilisce soltanto che il proponente è vincolato alla proposta per il tempo ivi previsto ma non esclude la possibilità per il destinatario di accettare successivamente.
A ciò si aggiunga che l’art. 1326 c.c. stabilisce espressamente che il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte e che un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
Nella presente vicenda, la mail del 5 febbraio potrebbe quindi essere considerata quale efficace accettazione, seppur tardiva, anche se mancherebbe in effetti l’avviso da parte del proponente previsto dall’art. 1326 c.c.

Ciò posto, l’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La Suprema Corte nella sentenza n.30083/2019 ha enunciato il seguente principio, ribadito anche nell’ordinanza n.7781/2020 secondo cui: “ Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”.

Nella presente vicenda, nell’atto di conferimento incarico è specificato che il diritto al compenso dell’agente immobiliare matura al momento dell’avvenuta conoscenza da parte dell’acquirente dell’accettazione: nel caso che ci occupa, non è chiaro a chi era stata inviata la mail del 5 febbraio. Ipotizziamo all’agente immobiliare che avrebbe dovuto riferire al potenziale acquirente. Quest’ultimo dunque dovrebbe averne avuto conoscenza.
Circa poi la proposta sottoscritta dall’acquirente non si tratta di preliminare di preliminare in quanto è stata fissata anche la data (maggio 2021) entro la quale le parti dovrebbero stipulare il contratto definitivo.
L’atto non presenta la firma di entrambe le parti ma è altrettanto vero che di fatto c’è stata l’accettazione inviata tramite mail. Ricordiamo che, sul punto, la Cassazione ha ritenuto valida addirittura anche la comunicazione tramite telefonata (“anche nei contratti formali, l’accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga”Cass. 15293/2011)

Sotto questo profilo, apparirebbe dunque maturato il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare.

Quanto alla mail successiva di revoca dell’accettazione, non riteniamo rispetti quanto previsto dall’art. 1328 c.c. in quanto sarebbe dovuta giungere a conoscenza del proponente prima dell’accettazione mentre è stata inviata ben 60 giorni dopo la prima mail.

Quanto ai mancati adempimenti dell’agenzia, si osserva quanto segue.
L’importo dell’assegno allegato alla proposta irrevocabile è in effetti inferiore a quello indicato nel conferimento incarico.
Tuttavia, accettando la proposta riteniamo si sia accettato, in modo novativo, anche il diverso importo dell’assegno di acconto.
Circa poi la sua mancata corresponsione è specificato nella proposta che essa era subordinata alla “delibera positiva della banca”. E anche nell’atto di conferimento incarico ciò è subordinato alle “verifiche tecniche positive”. Pertanto, in merito a tale aspetto, non si ravvisa un inadempimento dell'agenzia immobiliare.
Quanto all’omessa registrazione essa non è avvenuta perché appunto, come evidenziato anche nel quesito, vi è la sottoscrizione di una sola delle parti e non sono state consegnate le duplici copie con firme autografe originali come specificato nel sopra citato atto di conferimento incarico.
Circa la poi la scadenza temporale di quest’ultimo, nell’atto (dove è specificato che viene fornita assistenza fino all’atto notarile) è indicata la data del 31.01.21.
Tuttavia, la circostanza che l’accettazione sia pervenuta successivamente a tale data non fa venire meno il diritto alla provvigione in quanto comunque il mediatore ha messo in contatto le parti in data precedente.
Infatti, come ha osservato la Suprema Corte con la sentenza n.869/2018 per aver diritto alla provvigione: “ è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.”.

Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, in risposta al quesito si osserva in conclusione quanto segue.

Considerato che nella proposta di acquisto era stata indicata la data di maggio per la stipula del definitivo, al momento non vi sarebbero stati inadempimenti (se non il silenzio a fronte della Sua seconda mail). A questo punto, tramite pec, potrebbe comunque chiedere un riscontro formale alla Sua ultima comunicazione.
Tenga però presente che, per quanto sopra illustrato, l’agenzia laddove insistesse per la provvigione potrebbe avere buone argomentazioni in un eventuale giudizio (senza contare che la parte acquirente potrebbe ancora insistere per la stipula del definitivo forte della accettazione pervenuta con la mail del 5 febbraio scorso).

Carla A. chiede
mercoledì 03/02/2021 - Toscana
“Dichiarazione del compratore di non voler più adempiere alla proposta di acquisto immobiliare accettata dal venditore e restituzione della caparra. il motivo addotto è il diniego di finanziamento da parte della banca che però non era stato previsto nè regolamentato nella proposta. deve essere restituita la cauzione dal venditore?”
Consulenza legale i 22/02/2021
Va premesso che il codice civile prevede due tipi di caparra:
  1. la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), che viene consegnata da una parte all’altra al momento della conclusione del contratto, con l’accordo che, in caso di adempimento, essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta: pertanto, se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra;
  2. la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), la quale presuppone, invece, che il contratto attribuisca ad una o ad entrambe le parti il diritto di recedere unilateralmente dal contratto: in tale ipotesi, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. Ciò significa che il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
I due tipi di caparra vanno a loro volta distinti dai semplici acconti sul prezzo che possono essere versati nel caso della compravendita.
Passando al caso concreto sottoposto al nostro esame, dobbiamo fare alcune considerazioni.
La prima è che, appunto, siamo di fronte ad una proposta di acquisto, sottoscritta dal solo proponente; più, precisamente, si tratta di una proposta irrevocabile ai sensi e per gli effetti dell’art. 1329 c.c. (cioè, il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo periodo di tempo).
È vero che non risulta, quanto meno dai documenti allegati, l'accettazione espressa della proposta da parte del venditore, né, sulla base dei dati forniti, si può stabilire se vi sia stata una accettazione tacita. Tuttavia, l’art. 6 della proposta, dopo aver fissato il termine di irrevocabilità della stessa (poi prorogato), precisa altresì che “decorso tale termine tale proposta si intenderà definitiva ed il venditore tratterrà quanto già incassato”: formulazione forse infelice dal punto di vista giuridico, ma in cui l'intenzione dei contraenti appare abbastanza chiara.
Inoltre, l’art. 3 dell’atto prevede espressamente che la somma di euro 5.000,00 venga versata “a titolo di acconto”, anche se il citato art. 6 sembra ricollegare alla stessa un effetto analogo a quello della caparra confirmatoria (decorso il termine, il venditore può trattenere la somma: in realtà, però, qui il venditore avrebbe dovuto accettare la proposta).
Ad ogni modo, anche se sarebbe stata auspicabile una formulazione più corretta e meno ambigua delle clausole contrattuali, alla luce degli elementi in nostro possesso, possiamo concludere come segue.
In primo luogo, la richiesta di rimborso pervenuta da parte dell’acquirente reca una data successiva alla scadenza del termine indicato nella proposta di acquisto, oltre il quale (come espressamente previsto) sarebbe sorto il diritto del venditore di trattenere comunque la somma già versata.
In secondo luogo, anche se in tale comunicazione si afferma che la proposta di acquisto sarebbe stata sottoposta “alla condizione sospensiva” dell’ottenimento di un finanziamento/mutuo da parte della banca, di ciò non vi è assolutamente traccia nell'atto.
Può sostenersi pertanto che il proponente non abbia diritto alla restituzione della somma versata.

DOMENICO M. chiede
giovedì 01/03/2018 - Veneto
“ho firmato una offerta irrevocabile d'acquisto ex art 1329 c.c. con scadenza 28 febbraio.
L'agenzia immobiliare mi comunica telefonicamente la disponibilità del proprietario per un prezzo superiore ed io dico di non accettare. Nello stesso giorno su spinta dell' agenzia e per meglio riflettere invio una mail con la quale in riferimento all'offerta prorogo la data al 7 marzo.
Poiché io non voglio più stipulare il contratto chiedo:
Ha valore questa mail?
Se mi comunica entro il 7 marzo che accetta la cifra da me proposta si perfeziona l'accordo?
il fatto che mi hanno taciuto al momento della firma dell'offerta l'esistenza di una sanatoria in essere per un abuso edilizio può svincolarmi dall'impegna senza nulla dare all'agenzia immobiliare né al proprietario come pretesa risarcimento danni ?
PER CORTESIA AVREI BISOPGNO DI UNA RISPOSTA PRIMA DI 5 GIOPRNI.
GRAZIE”
Consulenza legale i 02/03/2018
La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale disciplinato dall’art. 1329 c.c. secondo il quale: “ Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto..”.

Dunque nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilaterale e che si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo.

Elemento necessario per la irrevocabilità della proposta è la determinazione del tempo per il quale il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta.

Scaduto il tempo previsto nella proposta, quest’ultima perde efficacia.

Ci si chiede, tuttavia, se la proposta possa essere prorogata a mezzo email.

La risposta è negativa se si tratta di email ordinaria.

L’email inviata tramite posta elettronica ordinaria è ritenuta, difatti, un semplice documento informatico privo di firma e, quindi, privo di valenza legale poiché non consente di attribuire alla stessa una paternità certa.

Pertanto, l’email ordinaria è una “riproduzione meccanica” e non una prova documentale, che fa prova solo se colui contro il quale è prodotta non la contesta.

Ai sensi dell’art. 1212 c.c., difatti, “le riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche e, in genere, ogni altra rappresentazione meccanica di fatti e di cose formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime”.

Di recente, tuttavia, la Cassazione ha affermato che “è demandato al giudice il compito di valutare nel caso concreto se l’email prodotta in giudizio possa considerarsi attendibile” (Cass. n. 11402/2016).

Alla luce di quanto detto, riteniamo pertanto che, nel caso in esame, l’offerta irrevocabile di acquisto, essendo scaduta il 28 febbraio, non abbia più valore e la stessa non possa dirsi prorogata per effetto della comunicazione inviata a mezzo email ordinaria.

Laddove, tuttavia, il venditore dovesse far leva sulla proroga avvenuta, a suo dire, a mezzo email, sarà compito del giudice stabilire se, nel caso concreto, la email possa valere come proroga, anche alla luce degli ulteriori elementi probatori.

In merito alla circostanza che sia stata taciuta l’esistenza di un abuso edilizio, tale comportamento omissivo può essere fonte di responsabilità in capo al venditore ed al mediatore.

La responsabilità prevista dall'art. 1337 c.c. può derivare anche dalla violazione dell'obbligo di lealtà reciproca che si concretizza nella necessità di osservare il dovere di completezza informativa circa la reale intenzione di concludere il contratto, senza che alcun mutamento delle circostanze possa risultare idoneo a legittimare la reticenza o la maliziosa omissione di informazioni rilevanti nel corso della prosecuzione delle trattative finalizzate alla stipulazione del contratto.

Vige, infatti, il dovere per le parti di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto (cfr. Cass. 5 agosto 2004, n. 15040; Cass. 8 ottobre 2008, n. 24795).

In conclusione riteniamo che la proposta irrevocabile di acquisto sia ormai priva di efficacia in mancanza di accettazione della controparte entro il termine del 28 febbraio e che non può ritenersi che la medesima proposta si sia prorogata per effetto della email inviata per posta ordinaria.

Non essendosi perfezionato il contratto, nessun compenso spetterà al mediatore e nulla potrà far valere il venditore.

Ove dovessero pretendere qualcosa, si potrebbe certamente far valere la circostanza che, nella fase delle trattative, l’agenzia ed il venditore hanno omesso di rendere informazioni utili ai fini della conclusione del contratto con conseguente responsabilità a loro carico ai sensi dell’art. 1337 c.c.


Gabriella chiede
venerdì 01/10/2010

“Per le cause aventi ad oggetto la restituzione di somme versate in sede di stipula di proposta irrevocabile di acquisto, è competente il giudice di pace o il Tribunale?”

Consulenza legale i 27/12/2010

L'art. 7 del c.p.c. disciplina la competenza del giudice di pace.

I criteri sanciti dalla norma al fine di stabilire la distribuzione della giurisdizione tra giudice di pace e tribunale sono la competenza per materia e quella per valore.

Il criterio rilevante nel caso di specie appare essere quello della competenza per valore, stabilita nei limiti di € 5.000,00. Poiché la disposizione parla di "cause relative a beni mobili", è bene precisare che l'interpretazione più corretta è nel senso di attribuire la competenza al giudice di pace anche laddove il diritto fatto valere (ad esempio, restituzione di somma di denaro) sia in qualche modo collegato con un diritto reale immobiliare (es. una caparra relativa a preliminare di compravendita immobiliare).

Pertanto, nel caso di specie si dovrà far coincidere il valore della causa con l'ammontare della somma richiesta: così facendo sarà agevole individuare l'autorità competente, giudice di pace o tribunale.


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