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Articolo 1329 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/01/2024]

Proposta irrevocabile

Dispositivo dell'art. 1329 Codice Civile

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo(1), la revoca è senza effetto [1331, 1333](2).

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità [414] del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia [1330](3).

Note

(1) E' essenziale che sia sancito un limite alla durata dell'irrevocabilità in quanto il proponente non può vincolarsi all'infinito. Tuttavia, la norma non stabilisce la conseguenza della mancata indicazione che è, secondo alcuni, la conversione in proposta semplice (1328 c.c.) per mancanza di un presupposto essenziale; secondo altri, il termine può essere fissato dal giudice in analogia alla disciplina dell'opzione (1331 c.c.).
(2) Pertanto, il destinatario della proposta potrebbe, con una accettazione entro il termine, concludere il contratto anche in caso di revoca del proponente.
(3) Normalmente la proposta perde efficacia in caso di morte o incapacità sopravvenuta del proponente.

Ratio Legis

La norma contempla un'eccezione alla revocabilità della proposta (1328 c.c.) che si spiega con la volontà di assegnare al destinatario un periodo di tempo nel quale indagare la convenienza dell'affare e scegliere se addivenire o meno alla stipula, con la certezza che la proposta, nel frattempo, rimane ferma.
Il secondo comma si spiega considerando che la proposta si è cristallizzata nel momento in cui è stata fatta come proposta irrevocabile, con la conseguente irrilevanza, secondo il legislatore, dei successivi accadimenti relativi alla persona del proponente.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

162 Le linee del meccanismo di formazione del contratto tra persone lontane quali risultano dal progetto del 1936 sono state criticate, auspicandosi l'abbandono completo del sistema dell'art. 36 cod. comm. da cui la Commissione reale si era solo parzialmente allontanata.
II sistema vigente, però, se in pratica si è rivelato meritevole di miglioramenti, non ha dato luogo ad inconvenienti che consigliano di ripudiarlo del tutto: peraltro nessuna delle teorie sul perfezionamento dei contratti fra persone lontane appare insuscettibile di critiche. Ho mantenuto, perciò, le linee degli articoli 2 e 3 progetto del 1936, con le seguenti modifiche:
a) a proposito della revoca della proposta (art. 187) ho riconosciuto i danni all'accettante che prima di avere notizia della revoca della proposta ha intrapreso in buona fede l'esecuzione del contratto: i danni si sono limitati ai c.d. interessi negativi (spese e perdite subite per l'iniziata esecuzione);
b) ho meglio precisato l'ammissibilità di una revoca dell'accettazione, sempre che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione (art. 187 primo capoverso): in tal modo è rimasta chiarita la natura recettizia della revoca dell'accettazione;
c) dal quinto comma dell'art. 2 progetto del 1936 ho soppresso il riferimento alla proposta ferma per la natura dell'affare, data l'incertezza cui può dar luogo l'ipotesi considerata, per l'esigenza di stabilire caso per caso se la proposta è irrevocabile.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

607 Ammettendo che sia possibile richiedere l'esecuzione immediata della prestazione cui la proposta si riferisce, l'art. 1327 del c.c., primo comma, ha posto le premesse per risolvere in senso affermativo la disputa sulla rinunciabilità del potere di revoca della proposta contrattuale: l'art. 1887 del c.c. dà anzi un esempio di proposta ferma ex lege. Quando questa rinunzia c'è, il contratto sorge con l'accettazione della proposta da parte del destinatario, anche se nel frattempo il proponente abbia, violando l'impegno di non revocare, in effetti receduto dalla proposta (art. 1329 del c.c., primo comma). Che in tali casi la revoca produca soltanto l'obbligo di risarcire il danno, era sostenuto in base alla considerazione che la volontà di contrarre deve sussistere fino al momento in cui il contratto si perfeziona. Ma in contrario si può osservare che la proposta ferma è definitiva; è cioè suscettibile di creare gli estremi di un consenso preventivo, che sfugge alla disponibilità del suo autore, e che rimane efficace per quanto possa successivamente mutare la determinazione dell'autore stesso. Si può sostenere che la volontà debba persistere fino a quando il contratto non possa dirsi perfetto, nel caso di atti che siano revocabili prima di tale momento, non nel caso di proposta irrevocabile che, non essendo mutevole, è idonea a produrre immediatamente effetti definitivi. La conseguenza è che, di regola, sull'efficacia di tale proposta non potrà influire nemmeno la morte o la sopravvenuta incapacità del preponente; vi potrà influire soltanto se inducono a ritenerlo la natura dell'affare o le circostanze del caso (art. 1329 del c.c., secondo comma).

Massime relative all'art. 1329 Codice Civile

Cass. civ. n. 12883/2016

Il diritto di prelazione agraria si esercita secondo lo schema normativo di cui agli artt. 1326 e 1329 c.c., sicché la "denuntiatio" non è revocabile durante il termine di trenta giorni previsto per l'accettazione della proposta, considerato che la trasmissione del preliminare ha tutti i connotati della proposta contrattuale e che la possibilità di revoca mal si concilierebbe con la natura, di atto unilaterale di adempimento di obbligo legale, destinato a rendere attuale l'altrui diritto soggettivo.

Cass. civ. n. 6024/2016

Al conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere si riconoscono sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo). Il prezzo di vendita, con le variabili che lo determinano (quali quella della natura di pregio o meno dell'immobile), è un elemento esterno al diritto potestativo di accettazione, sia in relazione al diritto di opzione che di prelazione, e costituisce, invece, elemento imprescindibile dell'offerta, ovvero di un atto negoziale unilaterale ricettizio, che rientra nella disponibilità del proponente. Mentre l'opzione, parificata nel regime normativo, ex artt. 1331 e 1329 c.c. alla proposta irrevocabile, si sostanzia in un rapporto in base al quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione e l'altra ha facoltà di accettarla o meno; invece, nella prelazione non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario. In entrambe le ipotesi, l'individuazione del prezzo di vendita dell'immobile pubblico da dismettere, rientra nella disponibilità dell'offerente e non costituisce un diritto dell'oblato; solo dopo che l'offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall'oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell'oggetto dell'opzione (o prelazione) ed esce dalla discrezionalità dell'offerente.

Cass. civ. n. 5919/2016

In tema di contratti per i quali la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", la produzione in giudizio della scrittura da parte del contraente che non l'ha sottoscritta realizza un equivalente della sottoscrizione, con conseguente perfezionamento del contratto con effetti "ex nunc" e non "ex tunc", essendo necessaria la formalizzazione delle dichiarazioni di volontà che lo creano; ne consegue che tale meccanismo non opera se l'altra parte abbia "medio tempore" revocato la proposta, ovvero se colui che aveva sottoscritto l'atto incompleto non sia più in vita nel momento della produzione, determinando la morte, di regola, l'estinzione automatica della proposta (art. 1329 c.c.), non più impegnativa per gli eredi. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il contratto quadro di investimento mobiliare formalmente non sottoscritto dalla banca si era perfezionato solo dal momento della produzione nel giudizio intrapreso dall'investitore nei confronti dell'intermediario, con conseguente inefficacia del pregresso ordine di acquisto del cliente).

Cass. civ. n. 20853/2014

Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile sicché, deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell'art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso. (Rigetta, App. Brescia, 13/05/2008).

Cass. civ. n. 18001/2010

Nella proposta irrevocabile, disciplinata dall'art. 1329 c.c., l'elemento normativamente richiesto per l'irrevocabilità è la determinazione del tempo fino alla consumazione del quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta ragione per cui, l'essenzialità e la funzione di tale termine escludono che la limitazione della facoltà di revoca possa risolversi nella negazione definitiva di essa e nella subordinazione dell'efficacia della proposta esclusivamente alla volontà del suo destinatario. Ne consegue che, ove si pattuisca che il termine entro il quale la proposta deve rimanere ferma, coincida (come nella specie) con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi l'esistenza stessa di una proposta irrevocabile perché tale fattispecie presuppone che alla scadenza del termine il proponente riacquisti la possibilità di esercitare la facoltà di facoltà di revoca.

Cass. civ. n. 10777/1993

Sia la proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) che la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione (art. 1331 c.c.) debbono contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto della adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto con l'effetto di fissarne solo gli elementi già concordati. (Nella specie, la proposta di compravendita di un immobile aveva riservato ad un successivo accordo le modalità di pagamento del prezzo già stabilito).

Cass. civ. n. 77/1993

Nei contratti a formazione progressiva, nei quali l'accordo delle parti su tutte le clausole si raggiunge gradatamente, il momento perfezionativo del negozio è, di regola, quello dell'accordo finale su tutti gli elementi, principali e accessori, salvo che le parti abbiano inteso vincolarsi negli accordi raggiunti sui singoli punti riservando la disciplina degli elementi secondari. Pertanto, l'impegno assunto in sede di trattativa negoziale di mantenere fermo per un certo periodo di tempo il prezzo offerto, non postula necessariamente l'intento di considerare tale impegno, anche se relativo ad un punto essenziale, quale proposta irrevocabile, ben potendo esso costituire soltanto un momento del processo formativo del contratto senza efficacia vincolante, ove l'accordo delle parti non sia stato raggiunto sulla totalità degli elementi costitutivi.

Cass. civ. n. 9229/1991

Nella proposta irrevocabile prevista dall'art. 1329 c.c. l'irrevocabilità costituisce una qualità intrinseca della proposta stessa che permane fino a quando con la scadenza del termine viene automaticamente a caducarsi senza che all'uopo occorra una qualsiasi sua revoca, salva una diversa volontà del proponente cui, nell'ambito dell'autonomia privata, non può negarsi il potere di dar vita ad una proposta irrevocabile ma scindibile da tale sua qualità e quindi capace di sopravvivere, una volta scaduto il termine, come semplice proposta revocabile ex art. 1328 c.c. (nei limiti di tempo di cui all'art. 1326, secondo comma, c.c.).

Cass. civ. n. 41/1990

Il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l'uno (disciplinato dall'art. 1326 c.c.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all'autore di questa, la relativa accettazione, l'altro (disciplinato dal successivo art. 1329) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell'ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell'irrevocabilità, con la duplice conseguenza di una possibile diversità di ampiezza dei due termini e della insufficienza, ai fini di siffatta acquisizione, della sola indicazione del primo.

Cass. civ. n. 3444/1978

La proposta contrattuale (nella specie, di vendita di un terreno in favore dell'amministrazione) è irrevocabile, ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1329 c.c., anche quando il termine, entro il quale il proponente si sia impegnai a mantenerla ferma, venga fatto decorrere da una determinata attività del destinatario (nella specie, riconoscimento delle proprietà e disponibilità dell'immobile in capo al proponente, previo invio della relativa documentazione). Tale irrevocabilità può essere esclusa per il solo fatto che non sia precisato un limite temporale a quell'adempimento della controparte, soccorrendo, in questo caso, i principi di cui all'art. 1326 secondo comma c.c., nel senso che la irrevocabilità stessa viene successivamente meno quando il comportamento del destinatario non sia intervenuto in un lasso di tempo congruo, secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.

Cass. civ. n. 2784/1975

L'effetto dell'irrevocabilità di una proposta contrattuale, dichiarata dal proponente irrevocabile, ma senza indicazioni del termine di efficacia di essa, può aversi solo se si tratti di proposta contenuta in un contratto di opzione, nel quale la mancata indicazione del termine non rende revocabile la proposta, ma fa sì che il termine possa essere stabilito dal giudice. Deve ammettersi la configurabilità di una proposta irrevocabile che, contenuta in un patto di opzione, dia luogo, se accettata, a un contratto preliminare anziché ad un contratto definitivo.

Cass. civ. n. 2103/1975

Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, primo comma, c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale predeterminazione, la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile, a norma dell'art. 1328, primo comma, c.c., finché il contratto non sia concluso. Né, per mantenere il carattere irrevocabile della proposta, può farsi ricorso ad altri meccanismi di determinazione del termine predisposti nel c.c., e in particolare: a) non, per analogia, a quello dell'art. 1183, che, regolando il tempo dell'adempimento, ha riguardo non già alla formazione della fonte dell'obbligazione (il contratto), ma alla sua esecuzione; b) non a quello dell'art. 1331 cpv., non richiamabile analogicamente, stante il suo carattere di eccezione al principio generale di revocabilità della proposta (art. 1328) e stante la differente natura dell'opzione (contratto) e della proposta (atto prenegoziale unilaterale); c) non a quello dell'art. 1326 cpv., che, parlando di «termine ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi» e riferendosi all'accettazione, concerne l'oblato e non il proponente.

Cass. civ. n. 2671/1974

La mancata contestuale prefissione del termine, da parte del proponente, all'obbligo unilateralmente assunto di non revocare la proposta per un certo tempo, non trasforma questa in irrevocabile, ma consente che il termine per il quale la proposta deve restare ferma possa essere determinato dal giudice competente, analogamente al caso del contratto di opzione. Non è di ostacolo all'esercizio di tale facoltà, da parte del giudice, il fatto che la parte destinataria del provvedimento di fissazione del termine sia la pubblica amministrazione, qualora la contrattazione — cui il termine stesso si riferisce — sia di natura privatistica.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1329 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. R. F. chiede
giovedì 04/01/2024
“Sono la legale rappresentante di una società alberghiera, che sta vendendo sia un immobile ad uso hotel che l’azienda che gestiva l’hotel a un’altra società (che chiameremo B) che nel contempo è anche un’agenzia viaggi. Abbiamo già firmato una proposta di acquisto dove indichiamo le condizioni della vendita e i termini entro i quali stipulare l’atto di compravendita.
Senonché, questa società, dopo aver firmato questo accordo, che non menzionava in nessuna maniera di far visitare l’albergo ai clienti di questa società B o di permette di dare in affitto le camere dell’hotel prima del suo acquisto, pretende che io apra l’hotel alla società B per fare mostrare l’hotel ai loro clienti, la quale società B ha già iniziato a firmare dei contratti di soggiorno per la stagione estiva, prima ancora di comprare l’hotel ed ha messo sul suo sito internet di possedere già l’albergo. Non solo, ma la società B pretende che quando mostrerà ai suoi clienti l’hotel, la scrivente si metta da parte, permettendo alla società B, di dire all’interno dell’albergo che è già in possesso dell’hotel, che lo mostra in veste di detentore dello stabile e che è in grado di stipulare contratti di soggiorno turistici e affittare le camere dell’hotel già da adesso.
Ovviamente io non ci sto, giacché i contratti di soggiorno turistico, non necessitano della forma scritta, infatti, basta far intendere che si lasciano a disposizione dell’agenzia viaggi le camere dell’hotel, che di fatto nasce un contratto di soggiorno per facta concludentia, con l’assunzione di un’obbligazione della mia società nei confronti della società B. Quindi se io permettessi alla società B di poter siglare dei contratti di affitto delle camere, prima dell'acquisto dell'hotel, mi assumerei delle obbligazioni nei confronti della società B. La scrivente, per trovare un compromesso, avrebbe proposto alla società B una scrittura privata, dove la società B si impegna a non far assumere alcuna obbligazione alla mia società e ad avvertire i suoi clienti, che vorranno visitare l’hotel, che la società B non dispone ancora dell’hotel e che quindi non è ancora in grado di assicurare l’affitto delle camere. Solo quando comprerà l’albergo, allora e solo allora, la società B sarà in grado di affittare le camere. Purtroppo, la società B si è rifiutata di redigere tale dichiarazione e ha detto che mette mano all’avvocato per obbligarmi ad aprire le porte dell’hotel ed a permettere alla società B, di affittare le camere dell’hotel ancor prima di comprare.

La mia domanda è questa:
può una società che ha siglato una semplice proposta di acquisto di un hotel (proposta che non tratta in nessun modo di permettere alla società B di iniziare ad affittare le camere dell’hotel prima del suo acquisto o far visitare l'hotel ai suoi clienti), siglare dei contratti di affitto delle camere, prima ancora di aver comprato l’hotel stesso ed obbligare la mia società a tacere durante queste operazioni e ad aprire l'hotel ai clienti della società B prima dell'acquisto?

Si richiede cortesemente una risposta corredata da riferimenti normativi ed orientamenti giurisprudenziali, possibilmente di legittimità. Grazie.”
Consulenza legale i 19/01/2024
La questione va affrontata sotto molteplici punti di vista e necessita di alcune premesse.

La proposta irrevocabile di acquisto ai sensi dell’art. 1329 del c.c., sottoscritta dal proponente in data 22.11.2023, dai destinatari per accettazione in data 23.11.2023 e di nuovo dal proponente per presa visione dell’accettazione in data 25.11.2023, impone al primo di acquistare l’immobile oggetto della proposta stessa procedendo al rogito entro 15.03.2024.
Con l’accettazione della proposta entro il termine stabilito, portata a conoscenza del proponente, il contratto tra le parti contenente l’obbligo all’acquisto si è concluso (art. 1326 del c.c.); trattasi di un vero e proprio contratto preliminare, come peraltro specificato all’art. 8 della stessa.

Detto contratto, tuttavia, non comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile e la sua consegna, che avverrà esclusivamente a seguito dell’atto notarile di compravendita; bensì soltanto l’obbligo a carico del proponente (società B) di procedere all’acquisto a determinate condizioni entro il termine prefissato.
Ciò significa che l’immobile, ovviamente, è ancora di proprietà dei promittenti venditori.

Ma vi è di più: la proposta irrevocabile di acquisto non trasferisce neppure il possesso o la detenzione dell’immobile.
In essa, infatti, non si rinviene alcuna previsione di un obbligo in capo ai promittenti venditori di immettere il proponente nel possesso dell’immobile e/o dell’azienda, né di cederne la detenzione.
Al contrario, l’art. 5, all’ultimo punto, introduce una riserva di proprietà in capo ai venditori fino all’integrale pagamento del prezzo.

A questo punto è necessario affrontare il tema del contegno delle parti nell’esecuzione del contratto.
L’art. 1375 del c.c. impone ai contraenti di eseguire un contratto secondo buona fede: in sede esecutiva la buona fede costituisce criterio di valutazione del comportamento tenuto dalle parti nell'adempimento, in quanto queste sono tenute ad una serie di doveri di collaborazione che si sostanziano, tra gli altri, nell'obbligo di informare circa ogni questione che sia rilevante per la controparte; nell'obbligo di solidarietà (art. 2 Cost.); nell'obbligo di protezione, cioè di evitare che i beni o la persona dell'altra parte subiscano pregiudizi; la violazione di tali obblighi, pur non inficiando il contenuto del contratto, può essere fonte di risarcimento del danno.

Sul punto appare utile riportare alcune sentenze della Suprema Corte.

“Il principio di correttezza e buona fede, deve essere inteso in senso oggettivo in quanto enuncia un dovere di solidarietà, fondato sull'art. 2 della Costituzione, che, operando come un criterio di reciprocità, esplica la sua rilevanza nell'imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, sicché dalla violazione di tale regola di comportamento può discendere, anche di per sé, un danno risarcibile.” (Cass. civ., n. 9200/2021).

“I principi di buona fede e correttezza sono previsti dal codice civile, come tali, in riferimento alla fase dello svolgimento delle trattative contrattuali (art. 1337 del c.c.), a quella dell'interpretazione del contratto (art. 1366 del c.c.) ed a quella della sua esecuzione (art. 1375 del c.c.), sicché la violazione dell'obbligo di attenervisi, sebbene possa esser fonte di responsabilità risarcitoria, non inficia però il contenuto del contratto con il quale le parti abbiano composto i rispettivi interessi, nel senso che, ove non venga in rilievo una causa di nullità o di annullabilità del contratto medesimo specificamente stabilita dal legislatore, tali vizi invalidanti non sono invocabili a fronte della inadeguatezza delle clausole pattuite a garantire l'equilibrio delle prestazioni o le aspettative economiche di uno dei contraenti.” (Cass. civ. n. 25047/2009).

“I princìpi di correttezza e buona fede nell'esecuzione e nell'interpretazione dei contratti, di cui agli artt. 1175, 1366 e 1375 del c.c., rilevano sia sul piano dell'individuazione degli obblighi contrattuali, sia su quello del bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti. Sotto il primo profilo, essi impongono alle parti di adempiere obblighi anche non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, ove ciò sia necessario per preservare gli interessi della controparte; sotto il secondo profilo, consentono al giudice di intervenire anche in senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, qualora ciò sia necessario per garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti e prevenire o reprimere l'abuso del diritto. Si ha abuso del diritto quando il titolare di un diritto soggettivo, pur in assenza di divieti formali, lo eserciti con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà furono attribuiti. Ricorrendo tali presupposti, è consentito al giudice di merito sindacare e dichiarare inefficaci gli atti compiuti in violazione del divieto di abuso del diritto, oppure condannare colui il quale ha abusato del proprio diritto al risarcimento del danno in favore della controparte contrattuale, a prescindere dall'esistenza di una specifica volontà di nuocere, senza che ciò costituisca una ingerenza nelle scelte economiche dell'individuo o dell'imprenditore, giacché ciò che è censurato in tal caso non è l'atto di autonomia negoziale, ma l'abuso di esso.” (Cass. civ., n. 20106/2009).

Tanto premesso, il comportamento di controparte, che impone al venditore le visite indiscriminate dei propri clienti, che pubblicizza l’immobile come proprio, e che vende pacchetti turistici vantando un diritto che ancora non possiede, può essere considerato quale violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto, fonte di eventuale risarcimento del danno se si dimostra che causi uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale.
È pur vero che il proponente/acquirente potrebbe pretendere, sulla scorta del medesimo canone di buona fede, di accedere alla struttura accompagnando i propri clienti, giustificando tale richiesta con la necessità di non perdere occasioni di eventuale guadagno in vista della stagione turistica; ma ciò pur sempre nel rispetto delle esigenze e dei tempi del venditore (magari concordando appuntamenti per le visite) e di certo senza vantare la proprietà e/o il possesso dell’immobile.

Per quanto concerne la questione dei contratti di soggiorno da esso stipulati, non abbiamo modo di conoscerne il contenuto preciso; in ogni caso, se presuppongono la proprietà attuale dell’immobile in capo al proponente/acquirente sono certamente un indice della violazione della buona fede nell’esecuzione del contratto, ma non sottendono né generano alcun obbligo contrattuale in capo al venditore, tanto nei confronti del proponente/acquirente stesso, che dei terzi.
Sarebbe rilevante una questione soltanto in presenza di un eventuale accordo tra la struttura alberghiera e l’operatore turistico per la “messa a disposizione” delle camere, che imporrebbe alla struttura di accogliere i clienti/turisti dell’operatore.

È pur vero che, a seguito della riforma Codice del Turismo riformato perpetrata con D. Lgs. 62/2018, in attuazione della Direttiva UE n. 2015/2302, i contratti di pacchetti turistici non devono rivestire la forma scritta ai fini della loro validità.
Nello specifico, quello che si verrebbe ad instaurare tra un operatore turistico ed una struttura alberghiera è il contratto di allotment, che può definirsi come lo strumento contrattuale con il quale un operatore ottiene dai fornitori di servizi turistici (ad esempio un albergo) la possibilità di riservarsi per un dato periodo di tempo e per un prezzo previamente stabilito, un certo numero di servizi (ad esempio le camere).
Affinché si formi un vincolo contrattuale, anche in forma orale, tuttavia, è necessario un accordo fra le parti, qui evidentemente assente; a riprova di ciò, in un eventuale (possibilità remota) giudizio in proposito, si potrà produrre la proposta di scrittura privata a regolazione dei rapporti da Voi proposta.

In ogni caso, al fine di evitare qualsivoglia equivoco e cristallizzare la realtà dei rapporti fra le parti, si consiglia di inviare una diffida a controparte del seguente contenuto:
  • Diffida ad accedere all’immobile senza previo avviso ed esclusivamente in date concordate con i proprietari della struttura;
  • Diffida a vantare la proprietà, il possesso o la detenzione dell’immobile;
  • Diffida a riferirsi all’immobile come “di sua proprietà” nei contratti turistici fintantoché non sarà sottoscritto l’atto di compravendita immobiliare e corrisposto per intero il prezzo pattuito;
specificando, altresì, che nessuna obbligazione sorgerà in capo all’azienda o ai suoi titolari in forza di contratti sottoscritti da controparte stessa con soggetti terzi.

G. F. chiede
sabato 30/09/2023
“Ho accettato e controfirmato una proposta di acquisto di immobile commerciale in cui si specificava che l'immobile era locato, nel quale mio figlio, comodatario dell'immobile, ha stipulato un contratto di affitto ad un artigiano regolarmente registrato. Ora il promissario-acquirente pretende di annullare la sua proposta di acquisto, perchè, a suo dire, l'immobile sarebbe privo di reddito in quanto l'immobile risulterebbe, in questo caso, inesistente. Può farlo oppure deve comunque rispettare l'impegno preso ?”
Consulenza legale i 16/10/2023
Dall’analisi della documentazione risulta evidente che il promissario acquirente si è impegnato ad acquistare l’immobile promesso in vendita gravato da un contratto di locazione commerciale.
Il promissario acquirente ora contesta che non era stato informato che l’immobile fosse stato dato in primo luogo in comodato gratuito al figlio del promissario venditore e che egli come comodatario avesse stipulato il contratto di locazione.
Risulta, però, che il contratto di comodato sia stato risolto e che il contratto di locazione sia stato ceduto al proprietario.
Il promissario acquirente, quindi, acquisterebbe un immobile gravato solo da un contratto di locazione in cui subentrerebbe come locatore, circostanza da lui conosciuta e accettata.

Non è chiaro quale sia il motivo per cui la controparte abbia dichiarato di non volere più concludere il contratto.
Sostiene che ci sia “una condizione effettiva dell’oggetto diverso rispetto alla proposta inoltrata”.
Questo fatto non corrisponde alla realtà. Infatti l’immobile verrà venduto nella stessa condizione indicata nella proposta cioè con un contratto di locazione commerciale in corso.
Anzi, nella proposta viene indicato che la validità della stessa sarà subordinata all’esistenza di fatti (specificatamente indicati) che possano “ostacolare la vendita, diminuirne il pregio, il valore, la disponibilità o commerciabilità del bene”.
Il fatto che ci fosse un contratto di comodato con il figlio, poi risolto con cessione del contratto di locazione al padre proprietario dell’immobile, è irrilevante ai fini del valore dell’immobile e della sua commerciabilità e permette di venderlo nelle stesse esatte condizioni indicate nella proposta.

Si noti, ad abundantiam, che la proposta è stata redatta dal promissario acquirente e indica solo la presenza di un contratto di locazione commerciale ma questo non costituisce la prova che l’immobile sia stato offerto in vendita dal proprietario tacendo l’esistenza del comodato, poi risolto.

Il promissario acquirente non ha alcun valido motivo per chiedere la risoluzione del contratto e rimane quindi obbligato alla stipula del preliminare e del contratto definitivo.
Può senza dubbio recedere dal contratto per sua mera volontà ma deve versare la caparra confirmatoria indicata nella proposta irrevocabile d’acquisto ai sensi dell’art. 1385 del c.c..
Il promissario alienante potrà accettare il recesso e agire per il pagamento della caparra di € 10.000,00, oppure, a fronte dell’inadempimento della controparte, potrà insistere per l’esecuzione del contratto obbligando il promissario acquirente alla stipula, potendo sempre chiedere il risarcimento dell’eventuale danno.

I. R. chiede
domenica 16/01/2022 - Piemonte
“Salve,

Ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto tra privati senza intermediazione di agenzia.
Sono il venditore.
L'ho firmata solo con la data senza specificare per accettazione o presa visione o altro.
La proposta è allegata.

La proposta di acquisto è vincolata ad un mutuo che sta per essere ottenuto dal compratore. Assumiamo pure che il muto venga ottenuto, è praticamente sicuro a questo punto che venga ottenuto prima della data di scadenza della proposta.

Non ho ricevuto alcuna caparra, si dice nella proposta che una volta ottenuto il mutuo, si firmerà il compromesso e alla firma del compromesso è prevista una caparra di 10k euro.

Ora, se io cambiassi idea, e non volessi più vendere, a cosa vado incontro? Posso cavarmela con un risarcimento pari alle spese sostenute dall' acquirente per la pratica del mutuo + una cifra per il disturbo (esempio 1000 euro), o devo vesare il doppio della caparra [20k], sebbene il compromesso non sia stato ancora firmato e io non abbia ricevuto nessuna caparra ancora?


Grazie”
Consulenza legale i 23/01/2022
Iniziamo subito col dire che, nell’atto che abbiamo esaminato, non è prevista nessuna caparra in senso tecnico.
Infatti il codice civile prevede due tipi di caparra:
  • la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), che svolge la funzione di “sanzione” per l’inadempimento di una parte, nel senso che in tal caso va trattenuta dall’altra parte che l’abbia ricevuta, oppure, se l’altra parte l’ha versata, può esigere il doppio della somma;
  • la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), che costituisce invece il prezzo del recesso, contrattualmente attribuito a una o a entrambe le parti (il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto).
In entrambi i casi, la caparra presuppone l’effettiva dazione, cioè la consegna, della somma, oltre a dover essere espressamente prevista. Le parti devono cioè aver convenuto che quel determinato importo svolga la funzione di caparra confirmatoria o di caparra penitenziale.
Nel nostro caso, invece, l’importo di € 10.000,00 non solo non è stato ancora versato, ma nell’atto sottoscritto dalle parti non vi è cenno circa alcuna delle funzioni proprio dell’uno o dell’altro tipo di caparra. La somma in questione deve pertanto considerarsi, allo stato, come un acconto sul prezzo, da corrispondersi “alla firma del preliminare di vendita”.
Passiamo ora alle possibili conseguenze di un eventuale “ripensamento” del futuro venditore.
L’atto redatto dall’aspirante acquirente viene espressamente qualificato come “proposta irrevocabile d’acquisto”. Ai sensi dell'art. 1329 c.c., se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto fino alla scadenza del termine previsto.
La “proposta” in questione è stata, però, sottoscritta dal futuro venditore, anche se solo con data, nome per esteso e firma, senza ulteriore specificazione: dunque non viene precisato se la sottoscrizione sia stata apposta semplicemente per ricevuta o, piuttosto, per accettazione della proposta stessa. Nel secondo caso, possiamo chiederci se la sottoscrizione “trasformi” la proposta irrevocabile in un vero e proprio contratto preliminare (infatti l’art. 1326 c.c. stabilisce che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte).
In tal caso, il “ripensamento” del promittente venditore comporterebbe come conseguenza più importante la possibilità per il promissario acquirente di ottenere, ex art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso e, dunque, il trasferimento coattivo dell’immobile.
La giurisprudenza sul punto non è molto ampia né recentissima: menzioniamo Cass. Civ., Sez. lavoro, 04/09/1990, n. 9130, secondo cui “la proposta contrattuale di una parte, comunicata alla controparte e da quest'ultima sottoscritta con l'espressa specificazione per ricevuta, non può considerarsi come accettata, atteso che la mera sottoscrizione per ricevuta, secondo il significato proprio di questa espressione, attiene solo all'avvenuta ricezione dell'atto, ma non comporta anche la manifestazione di volontà di accettazione della proposta stessa, ancorché nel testo di quest'ultima la firma per ricevuta sia definita come avente valore di accettazione, restando tale clausola del pari improduttiva di effetti nei confronti del detto sottoscrittore in mancanza di accettazione della stessa proposta che la contenga”. Nel nostro caso, tuttavia, come abbiamo già sottolineato, manca qualsiasi specificazione circa la natura della sottoscrizione.
A favore della natura di semplice “presa visione” della firma del venditore depone la circostanza che, nel testo dell’atto, la stipula del preliminare sia contemplata come passo successivo e, soprattutto, sia subordinata all’effettivo ottenimento del mutuo.
Occorre però tenere conto del fatto che, secondo la giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 30/03/2012, n. 5160), "il rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ., al fine di ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, è applicabile non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali detto obbligo possa discendere "ex lege"".
Inoltre, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 06/03/2015, n. 4628) hanno riconosciuto l'ammissibilità del cosiddetto "preliminare di preliminare": "in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali".
Si consiglia pertanto di sondare la possibilità di una soluzione concordata con la controparte, onde evitare i rischi e le spese di un eventuale giudizio.

MARISTELLA S. chiede
martedì 06/04/2021 - Emilia-Romagna
“Buongiorno.
Ho dato mandato ad un agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento in comunione dei beni. Dopo un po di tempo trovano un acquirente e mi inviano una proposta di acquisto ad un prezzo molto più basso di quello che chiedevo. La proposta riportava una data di scadenza, non essendo soddisfatta non ho accettato comunicandolo telefonicamente ad una delle titolari dell'agenzia e quindi non firmando l'accettazione anzi scrivendo in calce alla stessa (dopo varie mediazioni verbali e trovandomi in agenzia ), che rifiutavo la cifra. L'agenzia ostinata ha continuato nella mediazione, tutto verbalmente fino ad arrivare ad una proposta sempre verbale di una piccola cifra in più per i mobili che avrei lasciato nell'appartamento, e così dopo cinque giorni dalla scadenza che citavo prima, in una mail che invio all'agenzia scrivo che accetto la cifra che era già stata proposta precedentemente con l'aggiunta della piccola cifra per i mobili.
Dopo di ciò, non ho più notizie per più di 40gg. In questo periodo vado a presenziare alla perizia per l'erogazione del mutuo, e alle mie domande telefoniche se va tutto bene l'agenzia mi dice che a causa del Covid le banche lavorano più lentamente e che bisogna aspettare. A questo punto dopo 60gg circa dalla mia mail (dove dicevo di accettare ecc. ecc.) invio un'altra mail dove revoco la mia nuova proposta ai sensi dell'art 1328cc perché sono andati avanti senza un contratto firmato (oltretutto mio marito che è in comunione dei beni non è mai stato invitato a firmare o perlomeno contattato).
Inoltre non ho mai ricevuto caparra, preciso che nel mandato che avevo dato all'agenzia loro si impegnavano a farmi avere il 10% come caparra, mentre invece mi hanno fatto vedere in fotocopia un assegno che era solo il 5%, mi hanno detto che me lo avrebbero dato solo quando la banca dava l'ok.
Inoltre nel mandato che avevo dato all'agenzia tra i loro obblighi si parlava anche di una registrazione del contratto cosa che non è mai stata fatta ovviamente perché mai firmato da me e da mio marito, preciso però che in questo contratto mio marito viene citato come comproprietario.
CHIEDO IL VS PARERE. GRAZIE”
Consulenza legale i 15/04/2021
Prima di valutare se il comportamento dell’agenzia sia stato corretto o meno e se vi siano gli estremi per una causa nei Suoi confronti, facciamo il punto sui fatti in relazione a quanto previsto dalla normativa così come interpretata dalla prevalente giurisprudenza di legittimità.

La proposta irrevocabile di acquisto non è stata da Lei accettata nel termine ivi previsto ma è stata comunque oggetto di accettazione tramite la mail del 05.02.21 dove è stato indicato l’importo del prezzo di vendita.
L’art. 1329 c.c. stabilisce soltanto che il proponente è vincolato alla proposta per il tempo ivi previsto ma non esclude la possibilità per il destinatario di accettare successivamente.
A ciò si aggiunga che l’art. 1326 c.c. stabilisce espressamente che il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte e che un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
Nella presente vicenda, la mail del 5 febbraio potrebbe quindi essere considerata quale efficace accettazione, seppur tardiva, anche se mancherebbe in effetti l’avviso da parte del proponente previsto dall’art. 1326 c.c.

Ciò posto, l’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La Suprema Corte nella sentenza n.30083/2019 ha enunciato il seguente principio, ribadito anche nell’ordinanza n.7781/2020 secondo cui: “ Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”.

Nella presente vicenda, nell’atto di conferimento incarico è specificato che il diritto al compenso dell’agente immobiliare matura al momento dell’avvenuta conoscenza da parte dell’acquirente dell’accettazione: nel caso che ci occupa, non è chiaro a chi era stata inviata la mail del 5 febbraio. Ipotizziamo all’agente immobiliare che avrebbe dovuto riferire al potenziale acquirente. Quest’ultimo dunque dovrebbe averne avuto conoscenza.
Circa poi la proposta sottoscritta dall’acquirente non si tratta di preliminare di preliminare in quanto è stata fissata anche la data (maggio 2021) entro la quale le parti dovrebbero stipulare il contratto definitivo.
L’atto non presenta la firma di entrambe le parti ma è altrettanto vero che di fatto c’è stata l’accettazione inviata tramite mail. Ricordiamo che, sul punto, la Cassazione ha ritenuto valida addirittura anche la comunicazione tramite telefonata (“anche nei contratti formali, l’accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente nelle mani del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga”Cass. 15293/2011)

Sotto questo profilo, apparirebbe dunque maturato il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare.

Quanto alla mail successiva di revoca dell’accettazione, non riteniamo rispetti quanto previsto dall’art. 1328 c.c. in quanto sarebbe dovuta giungere a conoscenza del proponente prima dell’accettazione mentre è stata inviata ben 60 giorni dopo la prima mail.

Quanto ai mancati adempimenti dell’agenzia, si osserva quanto segue.
L’importo dell’assegno allegato alla proposta irrevocabile è in effetti inferiore a quello indicato nel conferimento incarico.
Tuttavia, accettando la proposta riteniamo si sia accettato, in modo novativo, anche il diverso importo dell’assegno di acconto.
Circa poi la sua mancata corresponsione è specificato nella proposta che essa era subordinata alla “delibera positiva della banca”. E anche nell’atto di conferimento incarico ciò è subordinato alle “verifiche tecniche positive”. Pertanto, in merito a tale aspetto, non si ravvisa un inadempimento dell'agenzia immobiliare.
Quanto all’omessa registrazione essa non è avvenuta perché appunto, come evidenziato anche nel quesito, vi è la sottoscrizione di una sola delle parti e non sono state consegnate le duplici copie con firme autografe originali come specificato nel sopra citato atto di conferimento incarico.
Circa la poi la scadenza temporale di quest’ultimo, nell’atto (dove è specificato che viene fornita assistenza fino all’atto notarile) è indicata la data del 31.01.21.
Tuttavia, la circostanza che l’accettazione sia pervenuta successivamente a tale data non fa venire meno il diritto alla provvigione in quanto comunque il mediatore ha messo in contatto le parti in data precedente.
Infatti, come ha osservato la Suprema Corte con la sentenza n.869/2018 per aver diritto alla provvigione: “ è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.”.

Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, in risposta al quesito si osserva in conclusione quanto segue.

Considerato che nella proposta di acquisto era stata indicata la data di maggio per la stipula del definitivo, al momento non vi sarebbero stati inadempimenti (se non il silenzio a fronte della Sua seconda mail). A questo punto, tramite pec, potrebbe comunque chiedere un riscontro formale alla Sua ultima comunicazione.
Tenga però presente che, per quanto sopra illustrato, l’agenzia laddove insistesse per la provvigione potrebbe avere buone argomentazioni in un eventuale giudizio (senza contare che la parte acquirente potrebbe ancora insistere per la stipula del definitivo forte della accettazione pervenuta con la mail del 5 febbraio scorso).

Carla A. chiede
mercoledì 03/02/2021 - Toscana
“Dichiarazione del compratore di non voler più adempiere alla proposta di acquisto immobiliare accettata dal venditore e restituzione della caparra. il motivo addotto è il diniego di finanziamento da parte della banca che però non era stato previsto nè regolamentato nella proposta. deve essere restituita la cauzione dal venditore?”
Consulenza legale i 22/02/2021
Va premesso che il codice civile prevede due tipi di caparra:
  1. la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), che viene consegnata da una parte all’altra al momento della conclusione del contratto, con l’accordo che, in caso di adempimento, essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta: pertanto, se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra;
  2. la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), la quale presuppone, invece, che il contratto attribuisca ad una o ad entrambe le parti il diritto di recedere unilateralmente dal contratto: in tale ipotesi, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. Ciò significa che il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
I due tipi di caparra vanno a loro volta distinti dai semplici acconti sul prezzo che possono essere versati nel caso della compravendita.
Passando al caso concreto sottoposto al nostro esame, dobbiamo fare alcune considerazioni.
La prima è che, appunto, siamo di fronte ad una proposta di acquisto, sottoscritta dal solo proponente; più, precisamente, si tratta di una proposta irrevocabile ai sensi e per gli effetti dell’art. 1329 c.c. (cioè, il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo periodo di tempo).
È vero che non risulta, quanto meno dai documenti allegati, l'accettazione espressa della proposta da parte del venditore, né, sulla base dei dati forniti, si può stabilire se vi sia stata una accettazione tacita. Tuttavia, l’art. 6 della proposta, dopo aver fissato il termine di irrevocabilità della stessa (poi prorogato), precisa altresì che “decorso tale termine tale proposta si intenderà definitiva ed il venditore tratterrà quanto già incassato”: formulazione forse infelice dal punto di vista giuridico, ma in cui l'intenzione dei contraenti appare abbastanza chiara.
Inoltre, l’art. 3 dell’atto prevede espressamente che la somma di euro 5.000,00 venga versata “a titolo di acconto”, anche se il citato art. 6 sembra ricollegare alla stessa un effetto analogo a quello della caparra confirmatoria (decorso il termine, il venditore può trattenere la somma: in realtà, però, qui il venditore avrebbe dovuto accettare la proposta).
Ad ogni modo, anche se sarebbe stata auspicabile una formulazione più corretta e meno ambigua delle clausole contrattuali, alla luce degli elementi in nostro possesso, possiamo concludere come segue.
In primo luogo, la richiesta di rimborso pervenuta da parte dell’acquirente reca una data successiva alla scadenza del termine indicato nella proposta di acquisto, oltre il quale (come espressamente previsto) sarebbe sorto il diritto del venditore di trattenere comunque la somma già versata.
In secondo luogo, anche se in tale comunicazione si afferma che la proposta di acquisto sarebbe stata sottoposta “alla condizione sospensiva” dell’ottenimento di un finanziamento/mutuo da parte della banca, di ciò non vi è assolutamente traccia nell'atto.
Può sostenersi pertanto che il proponente non abbia diritto alla restituzione della somma versata.

DOMENICO M. chiede
giovedì 01/03/2018 - Veneto
“ho firmato una offerta irrevocabile d'acquisto ex art 1329 c.c. con scadenza 28 febbraio.
L'agenzia immobiliare mi comunica telefonicamente la disponibilità del proprietario per un prezzo superiore ed io dico di non accettare. Nello stesso giorno su spinta dell' agenzia e per meglio riflettere invio una mail con la quale in riferimento all'offerta prorogo la data al 7 marzo.
Poiché io non voglio più stipulare il contratto chiedo:
Ha valore questa mail?
Se mi comunica entro il 7 marzo che accetta la cifra da me proposta si perfeziona l'accordo?
il fatto che mi hanno taciuto al momento della firma dell'offerta l'esistenza di una sanatoria in essere per un abuso edilizio può svincolarmi dall'impegna senza nulla dare all'agenzia immobiliare né al proprietario come pretesa risarcimento danni ?
PER CORTESIA AVREI BISOPGNO DI UNA RISPOSTA PRIMA DI 5 GIOPRNI.
GRAZIE”
Consulenza legale i 02/03/2018
La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale disciplinato dall’art. 1329 c.c. secondo il quale: “ Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto..”.

Dunque nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilaterale e che si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo.

Elemento necessario per la irrevocabilità della proposta è la determinazione del tempo per il quale il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta.

Scaduto il tempo previsto nella proposta, quest’ultima perde efficacia.

Ci si chiede, tuttavia, se la proposta possa essere prorogata a mezzo email.

La risposta è negativa se si tratta di email ordinaria.

L’email inviata tramite posta elettronica ordinaria è ritenuta, difatti, un semplice documento informatico privo di firma e, quindi, privo di valenza legale poiché non consente di attribuire alla stessa una paternità certa.

Pertanto, l’email ordinaria è una “riproduzione meccanica” e non una prova documentale, che fa prova solo se colui contro il quale è prodotta non la contesta.

Ai sensi dell’art. 1212 c.c., difatti, “le riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche e, in genere, ogni altra rappresentazione meccanica di fatti e di cose formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime”.

Di recente, tuttavia, la Cassazione ha affermato che “è demandato al giudice il compito di valutare nel caso concreto se l’email prodotta in giudizio possa considerarsi attendibile” (Cass. n. 11402/2016).

Alla luce di quanto detto, riteniamo pertanto che, nel caso in esame, l’offerta irrevocabile di acquisto, essendo scaduta il 28 febbraio, non abbia più valore e la stessa non possa dirsi prorogata per effetto della comunicazione inviata a mezzo email ordinaria.

Laddove, tuttavia, il venditore dovesse far leva sulla proroga avvenuta, a suo dire, a mezzo email, sarà compito del giudice stabilire se, nel caso concreto, la email possa valere come proroga, anche alla luce degli ulteriori elementi probatori.

In merito alla circostanza che sia stata taciuta l’esistenza di un abuso edilizio, tale comportamento omissivo può essere fonte di responsabilità in capo al venditore ed al mediatore.

La responsabilità prevista dall'art. 1337 c.c. può derivare anche dalla violazione dell'obbligo di lealtà reciproca che si concretizza nella necessità di osservare il dovere di completezza informativa circa la reale intenzione di concludere il contratto, senza che alcun mutamento delle circostanze possa risultare idoneo a legittimare la reticenza o la maliziosa omissione di informazioni rilevanti nel corso della prosecuzione delle trattative finalizzate alla stipulazione del contratto.

Vige, infatti, il dovere per le parti di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto (cfr. Cass. 5 agosto 2004, n. 15040; Cass. 8 ottobre 2008, n. 24795).

In conclusione riteniamo che la proposta irrevocabile di acquisto sia ormai priva di efficacia in mancanza di accettazione della controparte entro il termine del 28 febbraio e che non può ritenersi che la medesima proposta si sia prorogata per effetto della email inviata per posta ordinaria.

Non essendosi perfezionato il contratto, nessun compenso spetterà al mediatore e nulla potrà far valere il venditore.

Ove dovessero pretendere qualcosa, si potrebbe certamente far valere la circostanza che, nella fase delle trattative, l’agenzia ed il venditore hanno omesso di rendere informazioni utili ai fini della conclusione del contratto con conseguente responsabilità a loro carico ai sensi dell’art. 1337 c.c.


Gabriella chiede
venerdì 01/10/2010

“Per le cause aventi ad oggetto la restituzione di somme versate in sede di stipula di proposta irrevocabile di acquisto, è competente il giudice di pace o il Tribunale?”

Consulenza legale i 27/12/2010

L'art. 7 del c.p.c. disciplina la competenza del giudice di pace.

I criteri sanciti dalla norma al fine di stabilire la distribuzione della giurisdizione tra giudice di pace e tribunale sono la competenza per materia e quella per valore.

Il criterio rilevante nel caso di specie appare essere quello della competenza per valore, stabilita nei limiti di € 5.000,00. Poiché la disposizione parla di "cause relative a beni mobili", è bene precisare che l'interpretazione più corretta è nel senso di attribuire la competenza al giudice di pace anche laddove il diritto fatto valere (ad esempio, restituzione di somma di denaro) sia in qualche modo collegato con un diritto reale immobiliare (es. una caparra relativa a preliminare di compravendita immobiliare).

Pertanto, nel caso di specie si dovrà far coincidere il valore della causa con l'ammontare della somma richiesta: così facendo sarà agevole individuare l'autorità competente, giudice di pace o tribunale.


A. R. F. chiede
martedì 13/06/2023
“La mia domanda è questa:
un liquidatore mette all’asta (privata non giudiziale) dei terreni, detenuti da un affittuario detentore del diritto di prelazione agrario. Una persona si aggiudica l’asta e in base all’avviso di vendita, versa una caparra. Poi il liquidatore comunica al conduttore detentore del diritto di prelazione, dell’avvenuta aggiudicazione (si badi bene, si parla di asta privata e non giudiziale, dove non è possibile esercitare il diritto di abitazione). Il conduttore manifesta di voler esercitare il suo diritto di prelazione agrario. Ora l’aggiudicatario dell’asta, venutolo a sapere, decide di non aspettare i 6 mesi e chiede di poter avere indietro la caparra. Il liquidatore si oppone e riferisce all’aggiudicatario che con la manifestazione della sua rinuncia, ha perso la caparra, poiché il conduttore non ha ancora comprato i terreni, potendo benissimo non riuscire a comprarli. Passati i 6 mesi, il conduttore però compra i terreni. Tuttavia, il liquidatore non restituisce la caparra all’aggiudicatario, poiché l’aggiudicatario si era ritirato prima che l’affittuario riuscisse a comprare i terreni. Infatti il liquidatore afferma che l'aggiudicatario avrebbe dovuto aspettare la fine dei 6 mesi e constatare se il conduttore fosse riuscito a comprare i terreni, ma poiché si è ritirato prima, non ha diritto alla restituzione della caparra.
Purtroppo nell’avviso d’asta, il liquidatore non aveva specificato se l’aggiudicatario fosse obbligato ad attendere i 6 mesi, oppure era libero di poter recedere e richiedere la restituzione della caparra, qualora il conduttore avesse esercitato il suo diritto di prelazione agrario, ma non fosse però riuscito ancora a comprare i terreni.

La domanda è questa: può l’aggiudicatario di un’asta privata, che ha versato una caparra, recedere e richiedere la caparra indietro, qualora un conduttore eserciti il suo diritto di prelazione, sebbene però il conduttore non abbia ancora comprato i terreni?

Si richiede cortesemente una risposta corredata da riferimenti normativi ed orientamenti giurisprudenziali, possibilmente di legittimità.”
Consulenza legale i 21/06/2023
Alla figura del liquidatore giudiziale viene fatto riferimento nel Codice della Crisi di impresa, ed in particolare all’25 septies, il quale a sua volta richiama le disposizioni di cui al successivo art. 114 e gli artt. da 2919 a 2929 c.c.
Di particolare rilievo, per quanto qui interessa, è l’art. 114, il quale al suo primo comma, dopo aver disposto che il Tribunale nomina il liquidatore e “determina le altre modalità della liquidazione”, aggiunge che lo stesso tribunale “dispone che il liquidatore effettui la pubblicità prevista dall’art. 490, primo comma, del codice di procedura civile e fissa il termine entro cui la stessa deve essere eseguita”.

Ad eccezione del citato art. 490 del c.p.c., nessun richiamo, né espresso e neppure indiretto, viene fatto alle altre norme che il codice di procedura civile detta in materia di vendita forzata, dal che se ne deve dedurre che sarà soltanto al contenuto dell’avviso di vendita, predisposto dal liquidatore in forza dei poteri attribuitigli dal Tribunale ed adeguatamente pubblicizzato (come appunto vuole l’art. 114 Codice della Crisi d’impresa), che occorre fare riferimento per risolvere la questione che qui viene posta.
Tale avviso, infatti, assimilabile per molti profili all’ordinanza di vendita di competenza del giudice dell’esecuzione, costituisce, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale (si veda da ultimo Cass. Sez. III civ. sentenza n. 05.10.2018 n. 24570), lex specialis della vendita che si intende realizzare.
In quanto tale, comprende, perciò, la descrizione del bene in vendita; l’eventuale distinzione dei beni in lotti; le indicazioni per l’individuazione del prezzo base della vendita; l’offerta minima, ovvero quell’ importo-soglia idoneo a legittimare la partecipazione alla vendita; le forme di pubblicità ritenute necessarie, insieme al tempo consentito per la loro effettuazione; il termine (non inferiore a novanta né superiore a centoventi giorni) per la presentazione delle offerte irrevocabili d’acquisto; l’importo della cauzione e la modalità del suo pagamento; il termine e la modalità per il versamento del c.d. “saldo prezzo”.
La indicata dimensione “normativa” di tale avviso, che determina la fase di liquidazione del bene, implica la puntuale ottemperanza a ciascuna delle regole in essa contenute.

E’ proprio in tale ottica che va analizzato il contenuto dell’avviso di vendita in oggetto, dalla lettura del quale è possibile ritenere del tutto legittima la scelta che il liquidatore ha deciso di perseguire.
Più precisamente depongono a favore di tale soluzione le seguenti parti dell’avviso d’asta:
a) Pag. 3:
Per ciò che attiene allo stato di possesso del complesso immobiliare si dà atto che i terreni sono attualmente concessi in affitto…..
Si precisa, altresì, che la vendita è soggetta al vincolo della prelazione agraria a favore dell’affittuario, al quale sarà notificata l’aggiudicazione…”

b) Pag. 5:
4) l’offerta è irrevocabile, salvo che:
- Il liquidatore disponga la gara tra gli offerenti;
- Siano decorsi 120 (centoventi) giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta;…

c) Pag. 6:
Il liquidatore comunicherà immediatamente all’aggiudicatario la propria adesione all’offerta con la sottoscrizione del verbale di aggiudicazione, che costituirà perfezionamento del contratto preliminare di vendita…
…….
c)l’aggiudicatario deve versare la differenza del prezzo, dedotta la sola cauzione già prestata, entro un termine massimo di 120 (centoventi) giorni dalla data di aggiudicazione….con avvertimento che in mancanza si procederà a norma dell’art. 587 c.p.c.
….
d)nei 120 (centoventi) giorni successivi all’aggiudicazione, espletata la procedura per la notifica dell’invito ad esercitare il diritto di prelazione agraria…”.

Ebbene, dalla lettura delle parti sopra riportate se ne desume che lo schema seguito è quello della configurazione dell’offerta avanzata dai singoli offerenti come proposta irrevocabile d’acquisto, dalla quale ne consegue, a seguito della formalizzazione dell’aggiudicazione (con la sottoscrizione del relativo verbale), la conclusione di un contratto preliminare di vendita.
In quanto proposta irrevocabile d’acquisto, vale per essa il disposto di cui all’art. 1329 del c.c., il quale dispone al suo primo comma che la sua revoca non può avere alcun effetto per il tempo in cui ci si è obbligati a mantenerla ferma (nel caso di specie 120 giorni).
Inoltre, costituendo la formalizzazione del verbale di aggiudicazione conclusione di un contratto preliminare di vendita, varranno per tale fase le norme che il codice civile detta per detta fattispecie negoziale, ed in particolare l’art. 1385 del c.c., nella parte in cui dispone che se la parte che ha dato la caparra si rende inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra (meccanismo sostanzialmente analogo al dettato dell’art. 587 del c.p.c., rubricato “Inadempienza dell’aggiudicatario”).

Pertanto, sussistendo un diritto di prelazione (di cui veniva dato esplicitamente atto nell’avviso d’asta) ed essendo stato espressamente precisato in detto avviso che il verbale di aggiudicazione (avente natura di preliminare di vendita) andava notificato al prelazionario, l’aggiudicatario avrebbe dovuto mantenere ferma la sua proposta per tutto il tempo indicato nel bando di vendita, con la conseguenza che la manifestazione della volontà di recedere prima dello scadere di tale termine deve intendersi quale volontà di non voler adempiere all’obbligo assunto, con inevitabile applicazione della disciplina di cui all’art. 587 c.p.c. (analoga a quella dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c.).

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