Passare per vent'anni sul terreno del vicino per raggiungere il proprio fondo non significa, di per sé, aver acquistato per usucapione una servitù di passaggio. Anche quando il percorso è ben visibile e viene utilizzato da lungo tempo, è necessario dimostrare un ulteriore requisito: l'esistenza di opere permanenti e visibili che rivelino in modo inequivocabile la destinazione del percorso all'esercizio della servitù.
È necessario, infatti, che la servitù abbia carattere apparente, secondo quanto previsto dall'art. 1061 del c.c..
È questo il principio ribadito dalla Corte d'Appello di Firenze con la sentenza n. 1896 del 12 maggio 2026, intervenuta su una controversia relativa alla pretesa usucapione di una servitù di passaggio.
Ma cosa significa “servitù apparente”?
Una servitù è apparente quando il suo esercizio è reso riconoscibile dalla presenza di opere visibili e permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio.
Non è, quindi, sufficiente che il proprietario del fondo servente sappia personalmente che il vicino passa sul proprio terreno. L'apparenza costituisce infatti un requisito di natura oggettiva.
Occorre che esistano elementi materiali che, per le loro caratteristiche, siano idonei a manifestare l'esistenza del vincolo.
Gli elementi da considerare sono principalmente tre:
È necessario, infatti, che la servitù abbia carattere apparente, secondo quanto previsto dall'art. 1061 del c.c..
È questo il principio ribadito dalla Corte d'Appello di Firenze con la sentenza n. 1896 del 12 maggio 2026, intervenuta su una controversia relativa alla pretesa usucapione di una servitù di passaggio.
Ma cosa significa “servitù apparente”?
Una servitù è apparente quando il suo esercizio è reso riconoscibile dalla presenza di opere visibili e permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio.
Non è, quindi, sufficiente che il proprietario del fondo servente sappia personalmente che il vicino passa sul proprio terreno. L'apparenza costituisce infatti un requisito di natura oggettiva.
Occorre che esistano elementi materiali che, per le loro caratteristiche, siano idonei a manifestare l'esistenza del vincolo.
Gli elementi da considerare sono principalmente tre:
- la permanenza dell'opera, che deve essere stabile e non meramente temporanea;
- la visibilità, nel senso che l'opera deve poter essere percepita attraverso un'osservazione accessibile;
- l'inequivocità della destinazione, ossia la capacità dell'opera di rivelare che il percorso o la struttura sono specificamente funzionali all'esercizio della servitù.
Il requisito non dipende, dunque, dalla semplice conoscenza soggettiva del proprietario, ma dalla concreta possibilità di riconoscere esteriormente il peso imposto sul fondo.
La questione assume particolare importanza quando si parla di servitù di passaggio.
È frequente che un proprietario utilizzi per molti anni un sentiero presente sul terreno confinante. Il percorso può essere perfettamente riconoscibile, magari perché il continuo passaggio delle persone ha eliminato la vegetazione o creato una traccia sul terreno.
Ma questo elemento, da solo, non dimostra necessariamente l'esistenza di una servitù apparente.
Un sentiero può infatti derivare da una molteplicità di circostanze: un passaggio occasionale, una scorciatoia, un'attività agricola, un utilizzo tollerato dal proprietario oppure una situazione di fatto priva di qualsiasi vincolo giuridico.
Perché possa parlarsi di servitù apparente, occorre quindi qualcosa di ulteriore: un'opera che, per caratteristiche e collocazione, renda riconoscibile la specifica destinazione del percorso al collegamento tra il fondo dominante e quello servente.
La Corte d'Appello di Firenze individua proprio in questo elemento il cosiddetto quid pluris, cioè qualcosa in più rispetto alla semplice esistenza del percorso.
L'opera deve consentire di comprendere che non ci si trova di fronte a un'attività precaria o semplicemente tollerata, ma all'esercizio di un passaggio destinato a svolgersi stabilmente a favore di un determinato fondo.
Possono assumere rilievo, a seconda delle caratteristiche del caso concreto, elementi come:
- un cancello stabilmente installato sul confine;
- una pavimentazione realizzata per creare un accesso;
- una strada o un tratto di carreggiata con caratteristiche strutturali specifiche;
- opere di delimitazione o accesso chiaramente funzionali al collegamento tra i fondi;
- altre strutture permanenti che rendano evidente la funzione di passaggio.
Non è però sufficiente la presenza materiale di un'opera. Deve essere dimostrato anche il suo collegamento funzionale con l'esercizio della servitù .
La valutazione deve quindi essere effettuata caso per caso.
Il principio assume particolare rilievo nel caso delle servitù di passaggio carrabile.
Il transito dei veicoli determina, infatti, un'incidenza potenzialmente maggiore sul fondo servente rispetto al semplice passaggio pedonale.
La carreggiata deve normalmente presentare caratteristiche adeguate al transito, sia sotto il profilo della larghezza sia sotto quello della consistenza del fondo. Proprio per questo, gli elementi esteriori dai quali desumere la destinazione del percorso possono assumere un'importanza ancora maggiore.
Anche in questo caso, tuttavia, non è possibile stabilire in astratto quale opera sia sempre sufficiente o insufficiente. Sarà necessario verificare concretamente la configurazione dei luoghi e la funzione svolta dalle opere presenti.
Ma perché la legge richiede l'apparenza?
Il requisito dell'apparenza svolge una precisa funzione di tutela.
Il proprietario di un immobile deve poter conoscere, attraverso l'osservazione del bene, l'esistenza di eventuali vincoli che ne limitano il godimento.
Immaginiamo, ad esempio, che una persona acquisti un terreno senza sapere che il proprietario confinante sostiene di avere maturato, attraverso vent'anni di passaggi, una servitù sul fondo. Se il passaggio fosse sufficiente, anche in assenza di qualsiasi elemento materiale riconoscibile, il nuovo proprietario potrebbe trovarsi vincolato da un diritto che non avrebbe avuto concretamente la possibilità di conoscere.
La valutazione deve quindi essere effettuata caso per caso.
Il principio assume particolare rilievo nel caso delle servitù di passaggio carrabile.
Il transito dei veicoli determina, infatti, un'incidenza potenzialmente maggiore sul fondo servente rispetto al semplice passaggio pedonale.
La carreggiata deve normalmente presentare caratteristiche adeguate al transito, sia sotto il profilo della larghezza sia sotto quello della consistenza del fondo. Proprio per questo, gli elementi esteriori dai quali desumere la destinazione del percorso possono assumere un'importanza ancora maggiore.
Anche in questo caso, tuttavia, non è possibile stabilire in astratto quale opera sia sempre sufficiente o insufficiente. Sarà necessario verificare concretamente la configurazione dei luoghi e la funzione svolta dalle opere presenti.
Ma perché la legge richiede l'apparenza?
Il requisito dell'apparenza svolge una precisa funzione di tutela.
Il proprietario di un immobile deve poter conoscere, attraverso l'osservazione del bene, l'esistenza di eventuali vincoli che ne limitano il godimento.
Immaginiamo, ad esempio, che una persona acquisti un terreno senza sapere che il proprietario confinante sostiene di avere maturato, attraverso vent'anni di passaggi, una servitù sul fondo. Se il passaggio fosse sufficiente, anche in assenza di qualsiasi elemento materiale riconoscibile, il nuovo proprietario potrebbe trovarsi vincolato da un diritto che non avrebbe avuto concretamente la possibilità di conoscere.