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Stato dell段mmobile e dati castali non coincidenti: quali sono le conseguenze?

Stato dell段mmobile e dati castali non coincidenti: quali sono le conseguenze?
Potrebbe accadere che all’atto di compravendita firmato dal notaio lo stato reale dell’immobile e i dati catastali non coincidano, a questo punto le conseguenze si differenziano a seconda che le difformità siano abbastanza lievi o maggiormente rilevanti.
La legge n. 122/2010 entrata in vigore il 1° luglio 2010 fornisce delucidazioni sul modus operandi nel caso in cui a seguito dell’atto di compravendita di un immobile insorgano delle discrepanze tra lo stato reale dell’immobile e quello che risulta dalla planimetria catastale. Questo potrebbe accadere perché non è sempre semplice interpretare la planimetria di un immobile comprendendo a pieno la collocazione esatta dei locali, le metrature, le pertinenze, oltre che la destinazione d’uso e le altezze.

Il rimedio indicato dal legislatore, pena la nullità dell’atto di compravendita, è la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima che venga fatto il rogito, così che vi sia assoluta corrispondenza tra planimetria e immobile.

Le medesime conseguenze negative sono previste in caso si tratti di un atto di donazione o di divisione di un fabbricato.

La verifica operata dal notaio all’atto del rogito sulla planimetria presentata all’ufficio del Catasto riguarda, in particolare, i dati degli intestatari dell’immobile, la toponomastica, quindi il luogo in cui sorge l’immobile, e la planimetria. Pertanto, si dovrà soffermare sulla:
- conformità urbanistica presso gli uffici comunali, controllando che vi sia effettiva corrispondenza tra l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune e l’immobile;
- conformità catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali.

La non conformità della planimetria rispetto allo stato dell’immobile impone l’intervento di un tecnico, in genere un geometra, che possa fornire un parere sull’entità delle difformità e su quali siano le modifiche da effettuare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Si differenzia il caso in cui la difformità sia di lieve entità, tale da non comportare una variazione della rendita catastale, e quello in cui la difformità sia così grave da determinare invece una variazione.

Nel primo caso, per evitare in totus che la responsabilità ricada sul notaio e sul venditore, sarà sufficiente ottenere un attestato di conformità al momento della compravendita della casa redatto dallo stesso tecnico abilitato che certifichi la perfetta coincidenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali.

Se, invece, la difformità è più grave la variazione catastale non potrà essere evitata con obbligo di aggiornare la planimetria telematicamente entro 30 giorni dal termine dei lavori. Alla scadenza del termine e in caso di mancato ottemperamento la messa in regola può avvenire con ravvedimento operoso, pagando una sanzione comprese tra euro 103,20 e 172.

La difformità potrebbe avere ad oggetto una modifica interna abusiva, urbanistica e catastale, che richiede al tecnico abilitato di procedere secondo una serie di passaggi, partendo dalla presentazione di una sanatoria in Comune.
Di seguito dovrà procedere all’ aggiornamento della planimetria catastale con le modifiche apportate
attraverso la compilazione dell’istanza telematica, cosiddetta Docfa.

La procedura è messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, che propone un modello da compilare con tutte le caratteristiche dell’immobile, al quale deve necessariamente essere allegata la piantina. Il tecnico geometra deve quindi avere disponibilità di ogni atto relativo all’immobile in questione, specie l’atto di provenienza della casa, l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori effettuati, la fotocopia di un documento di identità in corso di validità del proprietario.
La proposta di accatastamento presentata all’ufficio competente per territorio potrà essere approvata, rigettata o integrata su richiesta.

Per quanto riguarda i costi dell’intero aggiornamento catastale si ripartiscono in 50 euro per gli immobili a destinazione ordinaria, quali abitazione, uffici e in 100 euro per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come alberghi, fabbriche, case di cura.
Da sommare a questi la parcella del tecnico che si è occupato della presentazione dell’istanza e di tutta la procedura che varia dai 400 ai 600 euro a seconda del luogo in cui è collocato l’immobile.


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