Il caso
Il proprietario di un’abitazione, dotata di accesso alla pubblica via attraverso un vialetto condominiale, chiedeva la costituzione di una servitù coattiva di passaggio ex art. 1052 del c.c. sul fondo dei vicini, al fine di raggiungere il terreno retrostante la casa, esteso sino al mare e caratterizzato da una fitta vegetazione.
Il proprietario di un’abitazione, dotata di accesso alla pubblica via attraverso un vialetto condominiale, chiedeva la costituzione di una servitù coattiva di passaggio ex art. 1052 del c.c. sul fondo dei vicini, al fine di raggiungere il terreno retrostante la casa, esteso sino al mare e caratterizzato da una fitta vegetazione.
L’immobile godeva già di un accesso, ma questo risultava inadeguato, in quanto per raggiungere il giardino era necessario attraversare gli ambienti interni dell’abitazione; il passaggio richiesto, invece, avrebbe consentito di effettuare le periodiche operazioni di potatura, pulizia e manutenzione del terreno, strettamente connesse al godimento della proprietà abitativa.
Il Tribunale respingeva la domanda, così come la Corte d’Appello.
La Cassazione, con ordinanza n. 29422/2021, cassava la sentenza, rilevando la necessità di considerare anche le esigenze abitative del proprietario e della sua famiglia, alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale n. 167/1999.
Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello accoglieva la domanda e costituiva la servitù, riconoscendo ai proprietari dei fondi serventi un’indennità equitativa.
La decisione veniva quindi impugnata nuovamente davanti alla Cassazione.
La decisione
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando la costituzione della servitù coattiva di passaggio.
I giudici chiariscono che l’art. 1052 del c.c. non deve essere interpretato esclusivamente in una prospettiva produttivistica, limitata alle esigenze dell’agricoltura e dell’industria, ma può essere applicato anche per soddisfare esigenze abitative riconducibili alla tutela dei diritti fondamentali della persona.
In particolare, la Corte sottolinea che, dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 167/1999, la disciplina delle servitù deve essere letta alla luce dei valori costituzionali di cui agli artt. 2 e 3 Cost., che incidono anche sui rapporti patrimoniali e sulla disciplina della proprietà.
Nel caso concreto, le esigenze di manutenzione del giardino non sono riconducibili a una mera comodità, ma risultano funzionalmente connesse al godimento dell’abitazione e alla tutela dell’ambiente; il terreno, per la sua estensione, conformazione e vegetazione, richiede infatti accessi periodici, indispensabili per la cura e la conservazione degli spazi verdi.
La S.C., inoltre, ritiene correttamente effettuato il bilanciamento tra i contrapposti interessi: il sacrificio imposto ai proprietari dei fondi serventi è minimo, poiché il passaggio interessa un camminamento già esistente e utilizzato dagli altri proprietari, senza necessità di realizzare opere o modificare materialmente i fondi.
Viene, infine, confermata la liquidazione equitativa dell’indennità, parametrata al modesto pregiudizio concretamente arrecato ai fondi serventi, senza necessità di ricorrere a una consulenza tecnica d’ufficio.
Brevi note in tema di passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso
Il passaggio coattivo a favore di un fondo non intercluso (disciplinato dall'art. 1052 c.c.) si configura quando l'immobile dispone già di un accesso alla via pubblica, ma quest'ultimo risulta inidoneo, insufficiente e insuscettibile di ampliamento.
A differenza dell'ipotesi di interclusione assoluta, la costituzione di tale servitù non deriva da un mero diritto potestativo legato alle necessità del proprietario, ma richiede presupposti specifici e rigorosi: l'oggettiva impossibilità o eccessiva onerosità di ampliare il transito esistente e la rispondenza della domanda a un interesse generale della collettività, tradizionalmente identificato nelle esigenze della produzione agricola o industriale.
A seguito dell'intervento della Corte Costituzionale (sent. n. 167/1999), l'ambito di applicazione è stato esteso anche alle esigenze di accessibilità degli edifici residenziali (con particolare riguardo ai portatori di disabilità), proiettando l'istituto in una dimensione di tutela dei valori della persona.
La concessione della servitù è, comunque, rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, il quale è tenuto a ponderare attentamente i vantaggi del fondo dominante rispetto al sacrificio imposto al fondo servente.
Consigli pratici
Chi intende ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio ai sensi dell’art. 1052 c.c. deve dimostrare non soltanto l’inadeguatezza dell’accesso già esistente e l’impossibilità di ampliarlo, ma anche la concreta riconducibilità delle proprie esigenze abitative a interessi fondamentali della persona, evitando che la richiesta si risolva in una mera esigenza di comodità.
È quindi opportuno documentare, anche mediante fotografie, planimetrie e relazioni tecniche, le caratteristiche del fondo, le difficoltà di accesso e la necessità del passaggio per il godimento dell’abitazione e la cura delle aree pertinenziali.
Occorre, inoltre, valutare preventivamente l’incidenza della servitù sui fondi confinanti, poiché il giudice è chiamato a bilanciare gli interessi contrapposti e a determinare un’indennità proporzionata al pregiudizio effettivamente arrecato.