La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20541 del 30 agosto 2017, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di obblighi derivanti dal contratto preliminare (art. 1351 c.c.) e da quello definitivo.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, una società aveva venduto a due coniugi due posti auto all’interno di un parcheggio multipiano e i coniugi in questione, successivamente, avevano agito in giudizio, evidenziando di aver corrisposto alla società stessa una somma superiore al prezzo di acquisto pattuito e indicato nel rogito notarile.
Il Tribunale, pronunciatosi in primo grado, aveva rigettato la domanda proposta dai coniugi e la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello.
Secondo i giudici dei primi due gradi di giudizio, infatti, il prezzo indicato nel rogito doveva ritenersi “simulato” e il prezzo realmente pattuito tra le parti “era quello che risultava dalla proposta irrevocabile di acquisto”, che era stata sottoscritta dai compratori.
A detta dei giudici, dunque, il prezzo di acquisto che i coniugi si erano obbligati a corrispondere era quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che il definitivo indicasse un prezzo inferiore.
Ritenendo la decisione ingiusta, i coniugi decidevano di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
La Corte di Cassazione riteneva, in effetti, di dover dar ragione ai ricorrenti, accogliendo il relativo ricorso, in quanto fondato.
Osservava la Cassazione, infatti, che se le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludono il definitivo, è solo quest’ultimo che costituisce fonte di diritti ed obblighi per le parti, dal momento che il contratto preliminare resta “superato” da quello definitivo, “la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva”.
Precisava la Cassazione, inoltre, che, nel silenzio delle parti, sussiste una “presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti”, la quale può essere vinta solamente fornendo la prova della sussistenza di un altro accordo, “dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono”.
Laddove, peraltro, il contratto abbia ad oggetto beni immobili, la prova della sussistenza di un tale accordo deve essere fornita per iscritto.
Poiché, nel caso di specie, invece, non era stata fornita alcuna prova della sopravvivenza degli obblighi stabiliti dal preliminare, la Corte di Cassazione riteneva di dover accogliere il ricorso proposto dai coniugi, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, sulla base dei principi sopra enunciati.
La Cassazione ha precisato che le parti di un contratto sono tenute ad eseguire gli obblighi stabiliti nel contratto definitivo, che assorbe e supera quanto statuito nel precedente contratto preliminare.
