Dietro questa misura c'è una diagnosi precisa del problema abitativo italiano. Il governo ha individuato una fascia sempre più ampia di popolazione che si trova in una condizione di difficoltà strutturale: troppo "ricca" per accedere all'edilizia residenziale pubblica, ma non abbastanza solida economicamente per sostenere i canoni del libero mercato. È la cosiddetta fascia grigia, composta da lavoratori, giovani famiglie e professionisti alle prime armi che si trovano intrappolati tra due mondi.
Per rispondere a questo bisogno, l'esecutivo ha scelto di non limitarsi a stanziare fondi pubblici, ma di creare le condizioni affinché anche i capitali privati trovino convenienza nel realizzare abitazioni accessibili. Il bonus volumetria nasce proprio da questa logica: offrire ai costruttori un vantaggio edificatorio tangibile - la possibilità di ampliare le dimensioni degli immobili - in cambio dell'impegno a destinare una parte delle abitazioni a canoni inferiori rispetto a quelli di mercato.
Come funziona concretamente il bonus
Le regole operative sono contenute nell'articolo 9 del decreto 66/2026 e riguardano, in particolare, gli interventi di edilizia convenzionata a canone calmierato. I soggetti privati che decidono di aderire al programma possono scegliere due strade: sviluppare nuovi immobili oppure intervenire su edifici già esistenti, attraverso operazioni di riqualificazione urbana ed energetica ad alta efficienza.
In entrambi i casi, la priorità dichiarata è quella di recuperare aree già urbanizzate, degradate o inutilizzate, per limitare il consumo di nuovo suolo e favorire la rigenerazione del tessuto edilizio esistente. È in questo contesto che entra in gioco il bonus volumetrico vero e proprio: richiamando una disciplina già sperimentata in passato per gli studentati, il decreto consente di ampliare la volumetria originaria dell'immobile fino a un massimo del 35%. Non si tratta, però, di un ampliamento libero: la quota aggiuntiva dovrà essere destinata esclusivamente ad alloggi a canone calmierato, rafforzando così l'offerta di abitazioni accessibili proprio nelle aree dove si interviene.
I requisiti da rispettare
Il bonus non è a disposizione di chiunque voglia costruire. Per accedere alle agevolazioni volumetriche è necessario rispettare una condizione assolutamente centrale considerata dal decreto: almeno il 70% degli investimenti dovrà essere indirizzato ad abitazioni con affitti o prezzi calmierati, mentre soltanto la quota residua - il 30% - potrà essere immessa sul libero mercato.
Questa ripartizione risponde alla volontà di mantenere la finalità sociale del Piano casa, anche quando a realizzare gli interventi sono operatori privati con obiettivi di rendimento. Il modello immaginato dall'esecutivo è di tipo misto: la redditività della componente destinata al mercato libero contribuisce a rendere economicamente sostenibile la realizzazione degli alloggi a prezzi contenuti. È, in sostanza, un equilibrio tra interesse pubblico e convenienza privata che il governo prova a tenere insieme attraverso il meccanismo degli incentivi.
Le semplificazioni burocratiche e il percorso parlamentare
Accanto agli incentivi volumetrici, il decreto introduce una serie di semplificazioni amministrative che rappresentano, per molti operatori, il vantaggio più immediato e concreto.
I progetti che rientrano nei parametri previsti potranno essere avviati tramite la SCIA - la Segnalazione Certificata di Inizio Attività - evitando così il più lungo e incerto iter legato al permesso di costruire. Le operazioni saranno accompagnate da conferenze di servizi rapide, da deroghe agli strumenti urbanistici ordinari e da facilitazioni per i cambi di destinazione d'uso. È inoltre prevista la possibilità di ridurre alcuni requisiti minimi relativi a superfici e altezze degli edifici, con l'obiettivo di rendere economicamente sostenibile la trasformazione di immobili inutilizzati o degradati.
Sul fronte parlamentare, la commissione Ambiente della Camera si prepara ad avviare le audizioni per la conversione del decreto: secondo quanto riferito dal relatore Dario Iaia, sono già pervenute 133 richieste di audizione, un numero che testimonia il forte interesse attorno al provvedimento. L'ufficio di presidenza starebbe valutando una selezione che porterebbe gli incontri a circa cinquanta. Il confronto parlamentare servirà anche a definire eventuali emendamenti e a chiarire le modalità applicative delle misure, soprattutto per quanto riguarda i parametri urbanistici e i criteri di accesso agli incentivi.
Parallelamente prosegue anche la raccolta di capitali per sostenere la componente privata del Piano casa, con interlocuzioni in corso con fondi internazionali come Abu Dhabi Investment Authority e Kuwait Investment Authority, e con soggetti italiani come Cassa Depositi e Prestiti, Poste Vita e Assicurazioni Generali.
