Il caso
La controversia trae origine da un avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate in relazione a una compravendita immobiliare, con rideterminazione del valore venale del bene rispetto al prezzo dichiarato dalle parti.
Il ricorrente rileva che la motivazione dell’atto impositivo si era limitata a richiamare in modo generico “atti similari” e precedenti accertamenti riferiti a terzi, senza indicare in concreto gli elementi identificativi degli immobili posti a confronto, né le loro caratteristiche rilevanti ai fini estimativi, come ubicazione, destinazione urbanistica, edificabilità e consistenza.
La decisione
La S.C. richiama il combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro) e dell’art. 7 dello st. del contribuente, ribadendo che l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica è adempiuto solo se l’Ufficio indica in maniera concreta:
La controversia trae origine da un avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate in relazione a una compravendita immobiliare, con rideterminazione del valore venale del bene rispetto al prezzo dichiarato dalle parti.
Il ricorrente rileva che la motivazione dell’atto impositivo si era limitata a richiamare in modo generico “atti similari” e precedenti accertamenti riferiti a terzi, senza indicare in concreto gli elementi identificativi degli immobili posti a confronto, né le loro caratteristiche rilevanti ai fini estimativi, come ubicazione, destinazione urbanistica, edificabilità e consistenza.
La decisione
La S.C. richiama il combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro) e dell’art. 7 dello st. del contribuente, ribadendo che l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica è adempiuto solo se l’Ufficio indica in maniera concreta:
- i presupposti di fatto della rettifica;
- le ragioni giuridiche della pretesa;
- i criteri valutativi adottati;
- il contenuto essenziale degli atti richiamati per relationem, ove non allegati.
Da ciò consegue che non è sufficiente un richiamo generico ad atti comparativi o a precedenti avvisi emessi nei confronti di altri soggetti, in quanto, in mancanza di allegazione o di una descrizione essenziale degli elementi rilevanti degli atti posti a fondamento della rettifica, il contribuente non è posto in condizione di esercitare compiutamente il proprio diritto di difesa, con conseguente nullità dell’accertamento.
In particolare, si evidenzia che, quando l’accertamento si fonda sul criterio sintetico-comparativo, l’Amministrazione deve rendere conoscibili almeno gli elementi essenziali degli atti di confronto, ossia, in concreto, l’ubicazione del bene, la natura e caratteristiche intrinseche, la destinazione urbanistica, il grado di edificabilità, i valori dichiarati o accertati.
La sola indicazione di estremi numerici di altri avvisi o di formule astratte sul “valore unitario medio” non soddisfa il requisito motivazionale.
La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato secondo cui i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) non possono costituire, da soli, una fonte tipica di prova del valore venale del bene, ma rappresentano soltanto uno strumento di ausilio per la stima (cfr. tra le altre Cass. Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 11031 del 26/04/2023; Cass. Sez. Quinta Civile, Sentenza n. 35180 del 30/11/2022).
Più precisamente, dette quotazioni possono essere soltanto idonee a offrire indicazioni di larga massima, ma non a fondare, in via esclusiva, la rettifica del valore dichiarato, occorrendo ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti.
Un ulteriore passaggio particolarmente importante della decisione riguarda l’impossibilità di sanare in sede processuale il difetto originario di motivazione; secondo la S.C., infatti, la produzione successiva degli atti comparativi nel corso del giudizio non può colmare le lacune dell’atto impositivo, in quanto la motivazione dell’avviso delimita fin dall’origine il perimetro della pretesa tributaria e delle difese del contribuente (la legittimità dell’atto deve essere valutata sulla base del suo contenuto originario).
Profili pratici
La pronuncia conferma un principio operativo di grande utilità nel contenzioso tributario immobiliare: l’avviso di rettifica in materia di imposta di registro non può essere costruito su formule stereotipate o su meri rinvii a documenti non conoscibili.
Se l’Ufficio utilizza atti comparativi, deve renderne percepibili i contenuti essenziali; se richiama valori OMI, deve comunque integrarli con ulteriori elementi probatori
Viene così rafforzata, per i contribuenti, la possibilità di contestare gli accertamenti che non consentano di comprendere con precisione l’an e il quantum della pretesa fiscale.
In particolare, si evidenzia che, quando l’accertamento si fonda sul criterio sintetico-comparativo, l’Amministrazione deve rendere conoscibili almeno gli elementi essenziali degli atti di confronto, ossia, in concreto, l’ubicazione del bene, la natura e caratteristiche intrinseche, la destinazione urbanistica, il grado di edificabilità, i valori dichiarati o accertati.
La sola indicazione di estremi numerici di altri avvisi o di formule astratte sul “valore unitario medio” non soddisfa il requisito motivazionale.
La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato secondo cui i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) non possono costituire, da soli, una fonte tipica di prova del valore venale del bene, ma rappresentano soltanto uno strumento di ausilio per la stima (cfr. tra le altre Cass. Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 11031 del 26/04/2023; Cass. Sez. Quinta Civile, Sentenza n. 35180 del 30/11/2022).
Più precisamente, dette quotazioni possono essere soltanto idonee a offrire indicazioni di larga massima, ma non a fondare, in via esclusiva, la rettifica del valore dichiarato, occorrendo ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti.
Un ulteriore passaggio particolarmente importante della decisione riguarda l’impossibilità di sanare in sede processuale il difetto originario di motivazione; secondo la S.C., infatti, la produzione successiva degli atti comparativi nel corso del giudizio non può colmare le lacune dell’atto impositivo, in quanto la motivazione dell’avviso delimita fin dall’origine il perimetro della pretesa tributaria e delle difese del contribuente (la legittimità dell’atto deve essere valutata sulla base del suo contenuto originario).
Profili pratici
La pronuncia conferma un principio operativo di grande utilità nel contenzioso tributario immobiliare: l’avviso di rettifica in materia di imposta di registro non può essere costruito su formule stereotipate o su meri rinvii a documenti non conoscibili.
Se l’Ufficio utilizza atti comparativi, deve renderne percepibili i contenuti essenziali; se richiama valori OMI, deve comunque integrarli con ulteriori elementi probatori
Viene così rafforzata, per i contribuenti, la possibilità di contestare gli accertamenti che non consentano di comprendere con precisione l’an e il quantum della pretesa fiscale.