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Articolo 52 Testo unico dell'imposta di registro (TUR)

(D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131)

Rettifica del valore degli immobili e delle aziende

Dispositivo dell'art. 52 TUR

1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo 51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.

2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.

3. L'avviso è notificato nei modi stabiliti per le notificazioni in materia di imposte sui redditi dagli ufficiali giudiziari, da messi speciali autorizzati dagli uffici del registro o da messi comunali o di conciliazione.

4. Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597, nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

5. I moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con decreto del Ministro delle finanze pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Le modifiche hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione del decreto nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data.

5-bis. Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni.

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Consulenze legali
relative all'articolo 52 TUR

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

ALFREDO C. chiede
domenica 03/11/2019 - Lazio
“Il presente quesito riguarda la tassazione di un atto di assegnazione di beni ad unico socio di società a responsabilità limitata.
Una società a responsabilità limitata di nazionalità italiana (DELTA SRL) è attualmente proprietaria di porzioni immobiliari ad uso abitativo site in Comune di ....
Le dette porzioni immobiliari sono pervenute alla detta Società (DELTA SRI) in dipendenza dei seguenti titoli:
atto di compravendita in data 30 ottobre 1991 mediante il quale una srl di nazionalità italiana (BETA SRI) ha acquistato tra l'altro le porzioni immobiliari in oggetto da altra società.
verbale di assemblea straordinaria in data 30 ottobre 1992 con il quale la società proprietaria degli Immobili ha trasferito la sede sociale da .... in Lussemburgo assumendo la forma di società anonima di diritto lussemburghese (BETA SA).
atto di deposito di documenti a rogito di Notaio Italiano in data 9 marzo 2015 mediante il quale veniva depositato:
- un progetto di scissione parziale redatto dal Consiglio di Amministrazione della scissa (BETA SA) in data 4 luglio 2014, contenente tutte le informazioni e le modalità di attuazione ed esecuzione della scissione parziale stessa con la specifica ripartizione tra l'altro delle dette porzioni immobiliari a favore di una società beneficiaria (DELTA SA) con sede in Lussemburgo iscritta al Registro del Commercio e delle Società di Lussemburgo;
- Verbale di Assemblea Generale Straordinaria della società BETA SA portante l'approvazione del Progetto di Scissione parziale a rogito di Notaio di Lussemburgo, in data 12 agosto 2014 con la costituzione, tra l'altro, della detta società beneficiaria "DELTA S.A.", con sede in Lussemburgo.
atto di deposito di documento per trasformazione internazionale a rogito di Notaio italiano in data 16 aprile 2015, mediante il quale la società "DELTA S.A." si è trasformata in società a responsabilità limitata, ai sensi del diritto italiano, con unico socio assumendo la denominazione sociale di "DELTA S.R.L." con conseguente trasferimento della sede sociale in Roma, e nomina dell'Amministratore Unico, munito dei poteri di amministrazione sia ordinaria che straordinaria.
Oggi l'amministratore unico e socio unico della "DELTA S.R.Lintende procedere come segue:
il liquidatore dovrà aver effettuato le operazioni di liquidazione mediante estinzione di tutti gli eventuali debiti sociali, per cui vi sono tutti i presupposti per procedere alla assegnazione all'unico socio delle residue attività sociali, il tutto in base alle risultanze del Bilancio della Società alla data del 31 dicembre 2018, approvato con deliberazione dell'assemblea dei soci e regolarmente depositato al Registro Imprese di .....
lo stesso Liquidatore della Società procede alla liquidazione delle partecipazioni sociali dell'unico socio mediante assegnazione degli immobili sociali. La tacitazione ed in corrispettivo della propria partecipazione sociale pari al 100% l'unico socio accetta ed acquista la piena proprietà degli immobili ad uso abitativo della società.Il liquidatore della Società cedente e l'unico socio assegnatario nell'atto, convengono di attribuire all'assegnazione il valore complessivo di Euro 2.589.300,00. L'assegnatario dato atto che l'assegnazione avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, interviene tra Società non costruttrice, nei confronti di persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, ai sensi dell'art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266, come modificata dall'art. 1 comma 309 della Legge 27 dicembre 2006 n. 296, intende richiedere al Notaio rogante, come per legge, che la base imponibile della assegnazione ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, siano costituite dal valore degli immobili determinati ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro). Detto valore è esattamente pari ad Euro 2.589.300,00.
Trattasi pertanto di trasferimento mediante assegnazione di porzioni di fabbricato a destinazione residenziale posto in essere da impresa che non ha eseguito i lavori di costruzione ovvero che non ha eseguito interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione e come tale esente da I.V.A. ai sensi dell'art. 10 primo comma n. 8 bis D.P.R. 633/1972 e sue modifiche ed integrazioni, e pertanto è soggetto ad imposta di registro ed ai sensi dell'art. 10, comma 3, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 N. 23, è soggetto ad Imposta Ipotecaria e Catastale nella misura fissa di Euro 50,00 (cinquanta e zero centesimi) ciascuna ed è altresì esente dall'Imposta di Bollo, dai Tributi Speciali Catastali e dalle Tasse Ipotecarie.
La problematica riguarda il valore da indicare nell'atto quale valore normale degli immobili assegnati, se lo stesso può essere pari al valore catastale e se l'atto in oggetto non genera alcuna plusvalenza a carico della Società cedente in considerazione della detta indicazione a Bilancio di un valore pari ad Euro 156.000,00.
Inoltre vorremmo sapere se il socio assegnatario di detti ben può rivenderli senza attendere il quinquennio in esenzione della plusvalenza considerando che la provenienza dei beni risale all’anno 2014.”
Consulenza legale i 13/11/2019
Il tema principale proposto è quello della liquidazione di una società di capitali, fattispecie civilisticamente disciplinata dagli artt. 2484 e ss. del codice civile.
Di regola, la liquidazione delle società è articolata in tre fasi:
- una fase preliminare o di apertura della procedura, nell’ambito della quale vengono nominati i liquidatori (che nel caso delle S.r.l. vengono nominati dall’assemblea dei soci che decide anche le regole da seguire ai fini della liquidazione);
- una seconda fase di gestione della liquidazione, durante la quale vengono poste in essere tutte le attività di liquidazione dei beni e delle attività sociali;
- una terza fase di chiusura della liquidazione che prevede il riparto dell’attivo e la cancellazione della società dal registro delle imprese.

Il quesito proposto attiene innanzitutto a quest’ultima fase della procedura, posto che uno degli interrogativi formulati è relativo all’eventuale generazione di plusvalenze nell’ambito della procedura di assegnazione dei beni ai soci che avviene durante il riparto dell’attivo.
Terminata la fase di liquidazione del patrimonio sociale, connessa alla estinzione delle passività precedentemente assunte dalla società, è possibile ripartire tra i soci l’eventuale residuo attivo.
La ripartizione viene effettuata sulla base del piano di riparto ed è lecita e possibile solo dopo che i creditori sociali siano stati pagati o siano state accantonate le somme necessarie per pagarli.

L’art. 2491 del c.c., infatti, ai commi 2 e 3, dispone espressamente che “i liquidatori non possono ripartire tra i soci acconti sul risultato della liquidazione, salvo  che  dai  bilanci  risulti che la ripartizione non incide sulla disponibilità di  somme  idonee  alla  integrale  e  tempestiva  soddisfazione dei  creditori  sociali;  i  liquidatori possono condizionare la ripartizione alla prestazione da parte del socio di idonee garanzie. I liquidatori  sono  personalmente  e  solidalmente responsabili per i danni cagionati ai  creditori  sociali  con  la  violazione  delle  disposizioni del comma precedente”.
La responsabilità non è esclusa dal fatto che la garanzia genericamente offerta dal capitale sociale sia astrattamente idonea a garantire i creditori o dal fatto che, all’esito della liquidazione, si accerti che i creditori sono stati comunque soddisfatti, così come affermato dalla giurisprudenza di riferimento (Cass. n. 17585 del 03.08.2006).
Si ricorda da ultimo che la ripartizione dei beni sociali da parte dei liquidatori, in violazione delle suddette disposizioni, se cagiona danno ai creditori, può comportare anche sanzioni di natura penale, potendosi configurare il reato di indebita ripartizione di beni sociali.

Ciò detto, venendo al tema delle plusvalenze, occorre evidenziare che, così come espressamente disposto dal comma 7 dell’art. 47 del T.U.I.R., il valore normale dei beni ricevuti dai soci costituisce utile per la parte che eccede il prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle azioni/quote annullate e ciò vale anche per la parte di tali eccedenze che derivano da riserve di capitali.
La formulazione “prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle azioni o quote annullate” attiene al costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione, determinato secondo i criteri previsti dal comma 6 dell’art. 68 del T.U.I.R.; pertanto, lo stesso è costituito non solo dal versamento iniziale per la sottoscrizione o l’acquisizione delle azioni o delle quote, ma occorre computare tutte le componenti che sono in grado di incrementare il costo fiscale della partecipazione (ad esempio, i versamenti e i conferimenti a titolo patrimoniale, le rinunce dei soci ai crediti vantati verso la società, ecc.).

Posto che si tratta comunque di un utile per il socio e non di una plusvalenza per la società, la disciplina del trattamento fiscale del reddito imputato in esito alla liquidazione varia a seconda della natura del soggetto percettore.
Nel caso di specie è precisato che si tratta di “persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali”; pertanto, l’imputazione di detto utile costituisce reddito di capitale, in applicazione delle citate disposizioni di cui all’art. 47, comma 7 del TUIR.
Ne deriva che, sotto il profilo fiscale, in capo al socio recedente, il valore normale dei beni (o le somme ricevute) è tassabile in qualità di “dividendo” per la parte che eccede il costo fiscale delle azioni o quote annullate (in tal senso si veda la nota del 6 marzo 2007, n. 11489, della D.R.E. dell’Emilia Romagna) e ciò vale, come chiarito dalla Circolare 16 marzo 2005, n. 10/E (risposta n. 67), anche per la parte di queste eccedenze che derivano da riserve di capitale.

Ai fini della tassazione di detto “dividendo” occorre fare riferimento alle disposizioni di cui all’art. 27, comma 1, del d.P.R. n. 600/73, a norma del quale, la società è tenuta ad operare, con obbligo di rivalsa, una ritenuta del 26 per cento a titolo d’imposta.
Ai sensi del successivo art. 27, comma 1-bis, del medesimo d.P.R. n. 600/1973 , il socio ha l’onere di comunicare il costo fiscale della propria partecipazione alla società, in modo che la ritenuta possa essere applicata sulla differenza tra il valore normale del bene ricevuto ed il costo fiscale della partecipazione; in caso contrario, la società deve applicare la ritenuta sull’intero ammontare delle somme o valori corrisposti (Circ. n. 4/E del 18.01.2006).

Venendo al tema del valore del bene da indicare nell’atto, occorre considerare che nel quesito si fa riferimento ad un immobile ad uso abitativo.
È precisato che la società assegnante non è un’impresa costruttrice e che la persona fisica assegnataria non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Tenuto conto di ciò, si intende richiedere al notaio rogante l’applicazione delle disposizioni di cui all’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005, così come modificata dall’art. 1, comma 309, della Legge n. 296/2006, ossia il c.d. sistema “prezzo-valore”.
Si chiede quale sia il valore da indicare nell’atto.
Occorre preliminarmente evidenziare che la cessione di immobili ad uso abitativo è di regola esente, salvo opzione per l’imponibilità da parte del cedente oppure quando la cessione è effettuata da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla ultimazione dei lavori, così come espressamente disposto dal comma 8 bis dell’art. art. 10 del T.U. IVA.
Vale la pena evidenziare che, così come precisato nella R.M. 23.4.2003, n. 93/E, la qualità di impresa costruttrice dell’immobile (o che ha effettuato l’intervento di recupero edilizio) si trasferisce a seguito di eventuali operazioni di riorganizzazione aziendale (fusioni, scissioni, conferimenti di aziende).
Tuttavia, nel caso di specie, sembra che nessuna delle precedenti società, proprietaria dell’immobile, avesse la natura di impresa costruttrice dal momento che già la BETA S.r.l. aveva originariamente acquistato le porzioni immobiliari con atto di compravendita.
È, inoltre, precisato che non è stato neppure effettuato alcun intervento di recupero qualificato (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione) che potrebbe configurare, in capo alla società, il ruolo di “impresa di ripristino”.

Ciò detto, il sistema del prezzo-valore consente di regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
La norma, infatti, dispone espressamente che “in deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito”.
A norma dei commi 4 e 5 dell'art. 52 del T.U.R., il prezzo valore è pari al valore catastale dell’immobile opportunamente rivalutato, ossia aggiornato con i coefficienti stabiliti ai fini delle imposte sul reddito (rivalutazione del 5%), moltiplicato per 110, se si tratta di “prima casa”, 120 se non si tratta di “prima casa”.

La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite.
Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.
È evidente che l’interesse dell’erario è quello di fare emergere i corrispettivi reali al fine di avere una più trasparente visione del mercato immobiliare e delle singole capacità contributive.
È da ritenere che il sistema del prezzo-valore possa essere applicato anche nel caso di specie, dal momento che la nozione di "cessione" comprende ogni atto traslativo o costitutivo del diritto di proprietà, oltre che di diritti reali parziali e di godimento e, pertanto, vi rientra anche l’atto traslativo del diritto di proprietà effettuato in occasione di assegnazione dei beni ai soci.
Da evidenziare che il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito.
Di contro, se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'art. 71 del T.U.I.R., così come disposto dal comma 498 della citata Legge n. 266/2005.

L’assoggettamento dell’atto al sistema del “prezzo-valore” comporta dunque che, nell’ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nell’atto il prezzo reale, non trova applicazione la sanzione di cui all’art. 72 del T.U.I.R. a norma del quale, se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71.

Un ultimo quesito attiene alla possibilità, per il socio assegnatario di detti beni, di “rivenderli senza attendere il quinquennio in esenzione della plusvalenza considerando che la provenienza dei beni risale all’anno 2014”.
Al riguardo si evidenzia che la cessione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla data dell’assegnazione, da luogo alla plusvalenza di cui al comma 1 lett. b) dell'art. 67 del T.U.I.R., a norma del quale, rientrano nella categoria dei redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
La norma, quindi, sebbene preveda delle eccezioni, non ne indica nessuna in riferimento all'immobile acquistato con il sistema del “prezzo-valore”.
Pertanto, ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza di cui al citato art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, la stessa andrà determinata secondo le disposizioni di cui al successivo art. 68 del T.U.I.R..

In base alla citata disposizione, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Dal che deriva che, nel caso di bene acquistato con il sistema del prezzo-valore, la plusvalenza sarà tanto maggiore quanto minore è stato il corrispettivo pattuito ed il prezzo indicato nell’atto assoggettato al sistema del prezzo-valore.
Infatti, tanto maggiore è quest’ultimo tanto minore sarà la eventuale plusvalenza da assoggettare ad imposizione.
La disposizione è chiaramente finalizzata, ancora una volta, ad incoraggiare l’indicazione, nell’atto assoggettato al sistema del prezzo-valore,  del corrispettivo effettivamente pattuito.
Va da ultimo ricordato che, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), TUIR, sulle plusvalenze realizzate è possibile chiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sui redditi pari al 20%.

Per concludere si ricorda che, nei casi in cui trova applicazione l’imposta proporzionale di registro, la stessa non può essere inferiore ad € 1.000,00 (art. 10, comma 2, D. Lgs. n. 23/2011).
Gli atti assoggettati all’imposta proporzionale di registro sono soggetti alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro ciascuna (art. 10, comma 3, D. Lgs. n. 23/2011).