All'interno dell'ordinanza interlocutoria n. 22274 del 14 luglio 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata su una tematica che, nella prassi, è causa di molteplici problematiche: l'uso esclusivo del bene in comproprietà, ovvero in comunione.
In particolare, il Supremo Consesso, all'interno della pronunzia in esame, ha affermato che non è possibile per un singolo soggetto condomino appropriarsi di uno spazio in comunione, attraverso l'attività di costruzione di pertinenze varie.
Ciò alla luce della disposizione normativa di cui all' art. 1102 del c.c., in base al quale le cose in comproprietà, essendo funzionali all'uso collettivo dei comproprietari, restano tali, e non possono essere assoggettate a regime di proprietà esclusiva di uno solo dei singoli condomini. In caso contrario, si priverebbe ad ogni singolo condomino l'utilizzo del bene in comunione, di cui parimenti (assieme a quello individuale), è titolare.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, difatti, "la nozione di pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, onde il proprietario di un vano terraneo dell'edificio condominiale non può eseguire, in corrispondenza dell'accesso al proprio locale, modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale, per consentirne l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto" (Cass. civile, ord. n. 11870/2021, 6 maggio).
Secondo le disposizioni normative del codice civile, ad avere diritto di usufruire di uno spazio funzionalmente collegato all'asse condominiale è solo il proprietario dell'ultimo piano, ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare, il quale può esercitare il proprio diritto alla sopraelevazione, di cui all' art. 1127 del c.c., comma 1. Tuttavia, resta sempre ferma la possibilità dei singoli condomini di opporsi all'attività di sopraelevazione, qualora "questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio, ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti" (comma 3). Nei casi indicati dalla norma in esame, difatti, il soggetto costruttore, sebbene usufruisca di uno spazio funzionalmente comune, è tuttavia sostanzialmente proprietario esclusivo dello stesso: di tal guisa, è permessa la costruzione dell'opera, salvo dissenso espresso dei singoli condomini.
All'interno della pronunzia in esame, la Corte di Cassazione si pone così in linea di continuità rispetto alla pregressa giurisprudenza di legittimità, ove è stato in passato precisato che: "la costruzione su una terrazza condominiale, da parte di un condomino, di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato all'unità immobiliare in proprietà esclusiva, oltre a poter determinare l'appropriazione, da parte di detto condomino, della superficie del torrino, costituisce una modifica strutturale del terrazzo – non riconducibile, peraltro, all'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.– rispetto alla sua primitiva configurazione, risultandone alterata unilateralmente la funzione e la destinazione della porzione occupata, siccome assoggettata ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene perciò soppresso, con violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini” (Cass. civ., sez. II, ord. 24 dicembre 2021, n. 41490).
In particolare, il Supremo Consesso, all'interno della pronunzia in esame, ha affermato che non è possibile per un singolo soggetto condomino appropriarsi di uno spazio in comunione, attraverso l'attività di costruzione di pertinenze varie.
Ciò alla luce della disposizione normativa di cui all' art. 1102 del c.c., in base al quale le cose in comproprietà, essendo funzionali all'uso collettivo dei comproprietari, restano tali, e non possono essere assoggettate a regime di proprietà esclusiva di uno solo dei singoli condomini. In caso contrario, si priverebbe ad ogni singolo condomino l'utilizzo del bene in comunione, di cui parimenti (assieme a quello individuale), è titolare.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, difatti, "la nozione di pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, onde il proprietario di un vano terraneo dell'edificio condominiale non può eseguire, in corrispondenza dell'accesso al proprio locale, modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale, per consentirne l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto" (Cass. civile, ord. n. 11870/2021, 6 maggio).
Secondo le disposizioni normative del codice civile, ad avere diritto di usufruire di uno spazio funzionalmente collegato all'asse condominiale è solo il proprietario dell'ultimo piano, ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare, il quale può esercitare il proprio diritto alla sopraelevazione, di cui all' art. 1127 del c.c., comma 1. Tuttavia, resta sempre ferma la possibilità dei singoli condomini di opporsi all'attività di sopraelevazione, qualora "questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio, ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti" (comma 3). Nei casi indicati dalla norma in esame, difatti, il soggetto costruttore, sebbene usufruisca di uno spazio funzionalmente comune, è tuttavia sostanzialmente proprietario esclusivo dello stesso: di tal guisa, è permessa la costruzione dell'opera, salvo dissenso espresso dei singoli condomini.
Nel caso di specie, la Cassazione ha escluso la possibilità del singolo condomino di costruire una torretta privata sul piano scala in comune, essendo suddetta attività non riconducibile al concetto di sopraelevazione, di cui all'art. 1127 c.c., e pertanto non possibile per il singolo ricorrente: la costruzione in esame è stata considerata lesiva della comproprietà dei soggetti appartenenti all'asse condominiale, in quanto idonea a modificare la destinazione comune di parte del bene in comproprietà (difatti, del vano scala non avrebbe più beneficiato l'intero condominio, bensì anche privatamente uno dei soggetti ivi residenti).
All'interno della pronunzia in esame, la Corte di Cassazione si pone così in linea di continuità rispetto alla pregressa giurisprudenza di legittimità, ove è stato in passato precisato che: "la costruzione su una terrazza condominiale, da parte di un condomino, di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato all'unità immobiliare in proprietà esclusiva, oltre a poter determinare l'appropriazione, da parte di detto condomino, della superficie del torrino, costituisce una modifica strutturale del terrazzo – non riconducibile, peraltro, all'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.– rispetto alla sua primitiva configurazione, risultandone alterata unilateralmente la funzione e la destinazione della porzione occupata, siccome assoggettata ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene perciò soppresso, con violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini” (Cass. civ., sez. II, ord. 24 dicembre 2021, n. 41490).
In ugual senso, Il Supremo Consesso ha escluso l'abbattimento della falda del tetto da parte di uno dei condomini finalizzata alla costruzione di una terrazza 'a tasca' ad uso esclusivo, perfezionandosi altrimenti una “… appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d'aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti” (Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2009, n. 19281)”.
