Cosa succede se il condominio non adempie ai propri debiti? In questo caso, i creditori possono rivalersi anche sui singoli condomini?
Il Tribunale di Monza, con la sentenza del 27 aprile 2016, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni in proposito.
Nel caso esaminato dal Tribunale, una società creditrice del condominio (che si occupava della gestione del servizio idrico), aveva avviato una procedura esecutiva nei confronti del medesimo, al fine di recuperare quanto avanzato.
Venivano, pertanto, pignorati, con riferimento all’intero credito avanzato, due appartamenti del medesimo condominio, di proprietà di due distinti soggetti, i quali, tuttavia, erano in regola coi pagamenti delle quote condominiali.
Ebbene, i proprietari delle suddette unità immobiliari pignorate decidevano di agire in giudizio, al fine di opporsi al pignoramento, rilevando come il creditore del condominio avesse dovuto agire nei confronti dei singoli condomini, solo nei limiti delle rispettive quote di competenza (non potendo, dunque, il creditore pretendere il pagamento dell’intero debito da parte del singolo condomino) e che, in ogni caso, il medesimo avrebbe dovuto rivolgersi, in primo luogo, ai condomini morosi (vale a dire, quelli non in regola coi pagamenti delle spese condominiali) e, solo successivamente, nei confronti degli altri.
In proposito, il Tribunale osserva come l’obbligazione dei condomini, consistendo in una somma di denaro, “raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile. Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini”.
In altri termini, il Tribunale osserva che nessuna norma di legge prevede la possibilità per il creditore condominiale di rivolgersi per l’intero credito al singolo condomino, con la conseguenza che a ciascuno di essi può essere chiesto unicamente il pagamento della relativa quota di competenza.
Infatti, prosegue il giudice, le obbligazioni condominiali “nascono come conseguenza dell’appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell’art. 1123 c.c., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni”.
In sostanza, secondo il Tribunale, trova applicazione quanto previsto dall’art. 1123 codice civile, il quale prevede la ripartizione delle spese relative alle cose comuni, in ragione della loro quota di proprietà.
Infatti, osserva il giudice come il condominio non sia titolare “di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti (…)”.
Peraltro, secondo il giudice, il condomino che sia in regola con i pagamenti delle proprie quote di spese condominiali, è coperto da un’ulteriore “garanzia”, in quanto il creditore condominiale potrà rivolgersi al medesimo solo nel caso in cui i tentativi di recupero del credito presso i condomini morosi non sia andato a buon fine.
Dunque, “la posizione in cui si trova il condomino in regola con i pagamenti è quindi caratterizzata oltre che dalla parziarietà, anche dalla sussidiarietà in presenza di condomini morosi” e “l’escussione del patrimonio del condomino non moroso diventa sussidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso”.
Il fatto, poi, che ciascun condomino risponda dei debiti del condominio, nei limiti della propria quota di competenza, ha ripercussioni anche nell’ipotesi in cui venga avviata una procedura esecutiva, in quanto “va rilevata l’illegittimità dell’intimazione di pagamento e del successivo pignoramento per l’intero credito, in quanto il singolo condomino risponde nei limiti della quota millesimale di proprietà o di utilizzo del servizio”.
Di conseguenza, secondo il giudice, il creditore dovrà “dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, in mancanza, lo stesso potrebbe proficuamente opporsi all’esecuzione nei suoi confronti”.
