A stabilire le regole del gioco è l'art. 1127 del c.c., che riconosce la facoltà di costruire nuovi piani sopra l'ultimo esistente a due sole figure: il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano e, in alternativa, il proprietario esclusivo del lastrico solare. Può sembrare strano, dato che il suolo su cui poggia l'edificio appartiene in comune a tutti i condòmini, ma il legislatore ha scelto di non estendere questa possibilità all'intera collettività condominiale.
La ragione è duplice: da un lato, chi vive all'ultimo piano è quello che subisce i disagi più diretti di un cantiere sopra la propria testa; dall'altro si è voluto evitare che la sovrapposizione di troppi interessi diversi finisse per paralizzare qualunque progetto edilizio. Un dettaglio da non sottovalutare riguarda i casi in cui l'ultimo piano sia frazionato tra più proprietari: qui ciascuno potrà sopraelevare esclusivamente nello spazio che sovrasta la propria unità immobiliare, senza sconfinare in quello altrui.
I paletti che limitano il diritto di costruire
Il diritto di sopraelevazione non è però illimitato. Prima di tutto bisogna controllare che non esista un titolo contrario: una clausola nel contratto di acquisto o nel regolamento condominiale di natura contrattuale può, infatti, vietare espressamente questa possibilità. Il secondo limite, forse il più delicato, riguarda la sicurezza statica dell'edificio. Su questo punto la Cassazione è stata chiara: il divieto di sopraelevare non scatta solo quando le fondamenta non reggono il peso della nuova costruzione, ma anche quando l'edificio, una volta sopraelevato, non sarebbe in grado di sopportare sollecitazioni dinamiche come quelle sismiche.
Lo ha ribadito la sentenza della Cassazione civile n. 2000 del 29 gennaio 2020, secondo cui il mancato rispetto della normativa antisismica fa scattare una presunzione di pericolosità a carico di chi vuole costruire. Questo ostacolo, però, non è insuperabile: se tutti i condòmini danno il loro consenso unanime e chi sopraeleva si impegna a realizzare opere di consolidamento e rinforzo strutturale, la sopraelevazione può comunque procedere, come chiarito dalla Cassazione n. 21491 del 30 novembre 2012.
Ai condòmini resta comunque uno strumento di tutela: possono opporsi con una delibera se la nuova costruzione danneggia l'aspetto architettonico dello stabile o toglie in modo significativo aria e luce agli appartamenti sottostanti. Naturalmente, sopra ogni altra regola resta l'obbligo di rispettare la normativa urbanistica ed edilizia in vigore nel Comune di riferimento.
Quanto si deve pagare agli altri condòmini
Chi sceglie di sopraelevare non si limita a sostenere i costi dei lavori: deve anche versare un'indennità a favore degli altri proprietari dell'edificio. Il quarto comma dell'art. 1127 del c.c. stabilisce che questa somma corrisponde al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero complessivo dei piani (compreso quello nuovo), sottraendo la quota che spetterebbe comunque a chi costruisce.
Attenzione: quest’obbligo non riguarda solo la creazione di piani del tutto nuovi, ma si applica altresì quando si trasformano locali già esistenti aumentandone superfici e volumi, anche senza alzare l'altezza complessiva del fabbricato, come precisato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 16794 del 2007. Più di recente, la Cassazione, con l'ordinanza n. 25103 del 22 agosto 2022, ha definito questa indennità come un vero e proprio debito che nasce da un atto lecito: chi sopraeleva, infatti, accresce la propria quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, ed è proprio questo aumento a giustificare il pagamento.
L'obbligo di ricostruire ciò che si toglie agli altri
C'è un ultimo aspetto che spesso viene sottovalutato: chi sopraeleva deve anche ricostruire il lastrico solare che gli altri condòmini utilizzavano, insieme a tutto ciò che si trovava in comune sulla sommità dell'edificio, come stenditoi, serbatoi idrici, antenne o canne fumarie. La giurisprudenza ha esteso questo obbligo anche al prolungamento delle scale condominiali e del vano ascensore, in modo che tutti possano continuare a raggiungere il nuovo tetto esattamente come accadeva prima dei lavori. E, una volta completata l'opera, i nuovi beni comuni - dal tetto rifatto alle scale allungate - tornano ad essere utilizzabili da tutti i condòmini, incluso naturalmente chi ha realizzato la sopraelevazione.
La ragione è duplice: da un lato, chi vive all'ultimo piano è quello che subisce i disagi più diretti di un cantiere sopra la propria testa; dall'altro si è voluto evitare che la sovrapposizione di troppi interessi diversi finisse per paralizzare qualunque progetto edilizio. Un dettaglio da non sottovalutare riguarda i casi in cui l'ultimo piano sia frazionato tra più proprietari: qui ciascuno potrà sopraelevare esclusivamente nello spazio che sovrasta la propria unità immobiliare, senza sconfinare in quello altrui.
I paletti che limitano il diritto di costruire
Il diritto di sopraelevazione non è però illimitato. Prima di tutto bisogna controllare che non esista un titolo contrario: una clausola nel contratto di acquisto o nel regolamento condominiale di natura contrattuale può, infatti, vietare espressamente questa possibilità. Il secondo limite, forse il più delicato, riguarda la sicurezza statica dell'edificio. Su questo punto la Cassazione è stata chiara: il divieto di sopraelevare non scatta solo quando le fondamenta non reggono il peso della nuova costruzione, ma anche quando l'edificio, una volta sopraelevato, non sarebbe in grado di sopportare sollecitazioni dinamiche come quelle sismiche.
Lo ha ribadito la sentenza della Cassazione civile n. 2000 del 29 gennaio 2020, secondo cui il mancato rispetto della normativa antisismica fa scattare una presunzione di pericolosità a carico di chi vuole costruire. Questo ostacolo, però, non è insuperabile: se tutti i condòmini danno il loro consenso unanime e chi sopraeleva si impegna a realizzare opere di consolidamento e rinforzo strutturale, la sopraelevazione può comunque procedere, come chiarito dalla Cassazione n. 21491 del 30 novembre 2012.
Ai condòmini resta comunque uno strumento di tutela: possono opporsi con una delibera se la nuova costruzione danneggia l'aspetto architettonico dello stabile o toglie in modo significativo aria e luce agli appartamenti sottostanti. Naturalmente, sopra ogni altra regola resta l'obbligo di rispettare la normativa urbanistica ed edilizia in vigore nel Comune di riferimento.
Quanto si deve pagare agli altri condòmini
Chi sceglie di sopraelevare non si limita a sostenere i costi dei lavori: deve anche versare un'indennità a favore degli altri proprietari dell'edificio. Il quarto comma dell'art. 1127 del c.c. stabilisce che questa somma corrisponde al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero complessivo dei piani (compreso quello nuovo), sottraendo la quota che spetterebbe comunque a chi costruisce.
Attenzione: quest’obbligo non riguarda solo la creazione di piani del tutto nuovi, ma si applica altresì quando si trasformano locali già esistenti aumentandone superfici e volumi, anche senza alzare l'altezza complessiva del fabbricato, come precisato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 16794 del 2007. Più di recente, la Cassazione, con l'ordinanza n. 25103 del 22 agosto 2022, ha definito questa indennità come un vero e proprio debito che nasce da un atto lecito: chi sopraeleva, infatti, accresce la propria quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, ed è proprio questo aumento a giustificare il pagamento.
L'obbligo di ricostruire ciò che si toglie agli altri
C'è un ultimo aspetto che spesso viene sottovalutato: chi sopraeleva deve anche ricostruire il lastrico solare che gli altri condòmini utilizzavano, insieme a tutto ciò che si trovava in comune sulla sommità dell'edificio, come stenditoi, serbatoi idrici, antenne o canne fumarie. La giurisprudenza ha esteso questo obbligo anche al prolungamento delle scale condominiali e del vano ascensore, in modo che tutti possano continuare a raggiungere il nuovo tetto esattamente come accadeva prima dei lavori. E, una volta completata l'opera, i nuovi beni comuni - dal tetto rifatto alle scale allungate - tornano ad essere utilizzabili da tutti i condòmini, incluso naturalmente chi ha realizzato la sopraelevazione.
