In linea generale ogni condomino ha il diritto di modificare la propria unità immobiliare, purché i lavori non ledano i diritti degli altri o compromettano parti comuni dell’edificio. Interventi come la sostituzione di tubature, la tinteggiatura interna o il rinnovo degli impianti possono essere effettuati senza autorizzazioni.
Tuttavia, il discorso cambia quando si interviene su elementi visibili dall’esterno, come finestre e balconi. In questi casi, entra in gioco un concetto centrale: il decoro architettonico richiamato nell’art. 1122 del codice civile.
Il decoro architettonico, rappresenta l’insieme di forme, colori e strutture che caratterizzano l’aspetto esteriore di un edificio. È l’equilibrio estetico che lo rende armonioso e riconoscibile.
Anche una semplice variazione di stile, materiale o colore degli infissi può compromettere questa armonia. Ed è per questo che la legge impone dei limiti, non tanto per limitare la libertà del singolo, quanto per tutelare l’integrità e il valore dell’intero immobile. Si pensi alla disciplina dei cd. balconi aggettanti: questi, pur costituendo proprietà esclusiva dei singoli condomini in quanto configurabili come un mero prolungamento dell’appartamento dal quale vi si accede devono essere necessariamente mantenuti in buone condizioni di conservazione dal loro. Frontalini ed elementi decorativi degli stessi sono addirittura considerati beni comuni, qualora si inseriscano nel prospetto dell’edificio, rendendolo esteticamente gradevole (Cass. civ. 24 febbraio 2020 n. 4909).
E’ evidente, dunque l’importanza che rivestono, ai fini della composizione finale dell’assetto dell’edificio, la particolare conformazione di finestre e balconi e il materiale utilizzato dal costruttore.
Infatti, anche la conformazione, la struttura estetica e i materiali dei manufatti concorrono ampiamente ad integrare il bene comune dato dal decoro architettonico del condominio. In altre parole, se è vero che può definirsi proprietario esclusivo di una finestra o di un balcone il condomino al cui appartamento questi si riferiscono, non è pacifico in giurisprudenza che lo stesso condomino può dirsi utilizzatore esclusivo delle strutture esterne della finestra o del balcone, che restano, nel loro aspetto esteriore e, quindi, nella loro struttura anche muraria e decorativa, vincolate alla destinazione comune dettata dal decoro architettonico dell’edificio.
Da quanto appena delineato deriva che, al singolo proprietario, viene negato il diritto di alterare, in qualsiasi modo, l’aspetto esteriore delle facciate di prospetto dell’edificio, in quanto ciò verrebbe a costituire violazione del disposto di cui all’art.1102 concernente i limiti d’uso di una parte comune.
Cosa dice la giurisprudenza?
Diversi tribunali si sono espressi su questo tema, chiarendo i confini tra libertà individuale e tutela del decoro:
Tuttavia, il discorso cambia quando si interviene su elementi visibili dall’esterno, come finestre e balconi. In questi casi, entra in gioco un concetto centrale: il decoro architettonico richiamato nell’art. 1122 del codice civile.
Il decoro architettonico, rappresenta l’insieme di forme, colori e strutture che caratterizzano l’aspetto esteriore di un edificio. È l’equilibrio estetico che lo rende armonioso e riconoscibile.
Anche una semplice variazione di stile, materiale o colore degli infissi può compromettere questa armonia. Ed è per questo che la legge impone dei limiti, non tanto per limitare la libertà del singolo, quanto per tutelare l’integrità e il valore dell’intero immobile. Si pensi alla disciplina dei cd. balconi aggettanti: questi, pur costituendo proprietà esclusiva dei singoli condomini in quanto configurabili come un mero prolungamento dell’appartamento dal quale vi si accede devono essere necessariamente mantenuti in buone condizioni di conservazione dal loro. Frontalini ed elementi decorativi degli stessi sono addirittura considerati beni comuni, qualora si inseriscano nel prospetto dell’edificio, rendendolo esteticamente gradevole (Cass. civ. 24 febbraio 2020 n. 4909).
E’ evidente, dunque l’importanza che rivestono, ai fini della composizione finale dell’assetto dell’edificio, la particolare conformazione di finestre e balconi e il materiale utilizzato dal costruttore.
Infatti, anche la conformazione, la struttura estetica e i materiali dei manufatti concorrono ampiamente ad integrare il bene comune dato dal decoro architettonico del condominio. In altre parole, se è vero che può definirsi proprietario esclusivo di una finestra o di un balcone il condomino al cui appartamento questi si riferiscono, non è pacifico in giurisprudenza che lo stesso condomino può dirsi utilizzatore esclusivo delle strutture esterne della finestra o del balcone, che restano, nel loro aspetto esteriore e, quindi, nella loro struttura anche muraria e decorativa, vincolate alla destinazione comune dettata dal decoro architettonico dell’edificio.
Da quanto appena delineato deriva che, al singolo proprietario, viene negato il diritto di alterare, in qualsiasi modo, l’aspetto esteriore delle facciate di prospetto dell’edificio, in quanto ciò verrebbe a costituire violazione del disposto di cui all’art.1102 concernente i limiti d’uso di una parte comune.
Cosa dice la giurisprudenza?
Diversi tribunali si sono espressi su questo tema, chiarendo i confini tra libertà individuale e tutela del decoro:
- Tribunale di Roma (sent. n. 4771/2022): la sostituzione di infissi con altri di colore diverso non comporta lesione se le finestre non sono visibili dall’esterno. Nel caso di specie analizzato, si trattava di infissi al piano terra, schermati da vegetazione e recinzioni. Una modifica può configurare una lesione al decoro architettonico quando altera visibilmente l’aspetto dell’edificio, rendendo disarmonico ciò che prima appariva uniforme. Questa alterazione non deve essere solo soggettiva, ma oggettivamente percepibile da un osservatore esterno.
- Tribunale di Pavia (sent. n. 776/2021): se il decoro è già stato compromesso da modifiche precedenti tollerate nel tempo, un’ulteriore variazione non può essere contestata.
- Cassazione (sent. n. 2653/2014 e n. 4509/1997): quando gli infissi di colore diverso sono già presenti e non sono stati mai rimossi, l’alterazione si considera ormai accettata. Inoltre, la sostituzione del materiale (es. da legno a metallo) non costituisce lesione se i colori restano coerenti con l’aspetto generale.
Se un proprietario effettua una sostituzione in contrasto con lo stile del fabbricato — e senza darne comunicazione — il condominio può:
- Agire in giudizio per ottenere la rimozione degli infissi ritenuti lesivi del decoro.
- Dimostrare, tramite perizia o documentazione fotografica, che l’alterazione ha avuto un impatto negativo sull’aspetto, sull'assetto armonioso e sul valore dell’edificio.
Il giudice dovrà quindi esaminare caso per caso: valutare lo stato dei luoghi, la visibilità delle modifiche e la presenza o meno di un’unitarietà architettonica compromessa.
Quale il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea condominiale?
La legge stabilisce un principio chiaro: la sostituzione degli infissi interni a un’unità abitativa privata non richiede l’approvazione dell’assemblea, a meno che non sia espressamente previsto dal regolamento contrattuale.
In linea generale:
Quale il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea condominiale?
La legge stabilisce un principio chiaro: la sostituzione degli infissi interni a un’unità abitativa privata non richiede l’approvazione dell’assemblea, a meno che non sia espressamente previsto dal regolamento contrattuale.
In linea generale:
- Il proprietario deve avvisare l’amministratore dell’intenzione di effettuare i lavori.
- Solo se il regolamento condominiale (approvato all’unanimità) lo prevede, sarà necessario ottenere il via libera dell’assemblea prima di intervenire.
Nel caso in cui venga accertata una violazione, le spese per l’eventuale ripristino sono a carico esclusivo del condomino autore della modifica.
Quando si decide di sostituire gli infissi in un’abitazione, infine, non basta tenere conto delle regole condominiali o del decoro architettonico: esistono anche precisi requisiti tecnici e normativi da rispettare, imposti dalla legge. Questi vincoli garantiscono sicurezza, efficienza energetica e conformità ambientale, contribuendo anche a tutelare il valore dell’immobile.
Uno degli aspetti centrali riguarda la prestazione energetica degli infissi. In base alla Direttiva Europea 2010/31/UE, recepita in Italia con il D.Lgs. 192/2005, ogni nuovo serramento installato deve contribuire al miglioramento dell’isolamento termico dell’edificio.
Quando si decide di sostituire gli infissi in un’abitazione, infine, non basta tenere conto delle regole condominiali o del decoro architettonico: esistono anche precisi requisiti tecnici e normativi da rispettare, imposti dalla legge. Questi vincoli garantiscono sicurezza, efficienza energetica e conformità ambientale, contribuendo anche a tutelare il valore dell’immobile.
Uno degli aspetti centrali riguarda la prestazione energetica degli infissi. In base alla Direttiva Europea 2010/31/UE, recepita in Italia con il D.Lgs. 192/2005, ogni nuovo serramento installato deve contribuire al miglioramento dell’isolamento termico dell’edificio.