La gestione delle somme in contanti in un condominio rappresenta un delicato tema connesso alla trasparenza e correttezza contabile. Recentemente, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 2695 del 15 settembre scorso, ha affrontato una controversia relativa proprio all'uso e alla registrazione dei pagamenti in banconote da parte dell'amministratore condominiale, cogliendo l'occasione per dare utili chiarimenti sul punto.
Vero è che, negli edifici abitativi, è diffusa la prassi per la quale i pagamenti delle quote da parte dei condomini devono transitare attraverso il conto corrente intestato al condominio. La modalità assicura trasparenza nella gestione dei fondi e permette di tenere un rendiconto chiaro e verificabile di tutte le operazioni di natura economica. Attenzione però: la legge non vieta l'utilizzo di banconote - pur entro i limiti previsti dalle norme sul contante - tanto che ci sono più situazioni nelle quali i condomini, per praticità o confidenza, preferiscono saldare le quote direttamente all'amministratore, con un pagamento cash invece che con carta e bonifico.
Come emerso anche dalla vicenda all'attenzione del tribunale campano, la questione però si complica quando le somme incassate in contanti non transitano sul conto corrente condominiale, ma vengono utilizzate direttamente per pagamenti o conservate a parte. In circostanze come queste, possono sorgere discrepanze tra registro di cassa e saldo del conto corrente, con possibili implicazioni gravanti sulla legittimità del bilancio condominiale.
Nella disputa giudiziaria che qui interessa, alcuni condomini avevano deciso di impugnare una delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo, contestando una serie di imprecisioni. In particolare, risultava che alcune quote condominiali erano state incassate in banconote dall'amministratore e usate per successivi pagamenti, senza però passare dalla fase "intermedia" dell'inclusione nel conto corrente del condominio. Non solo. Secondo i condomini, mancavano i documenti giustificativi di alcune spese comunque contabilizzate, complicando non poco il controllo delle effettive uscite e determinando il citato disallineamento tra registro di cassa e l'ammontare complessivamente presente sul conto.
Alla luce di quanto raccolto in corso di causa, nella sentenza n. 2695 il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha ribadito alcuni principi fondamentali e inderogabili nella gestione condominiale. Anzitutto, in applicazione del settimo comma dell'art. 1129 del c.c. - mirato ad assicurare trasparenza e correttezza nelle gestione economica dell'edificio - si è rimarcato l'obbligo di versamento sul conto corrente condominiale postale o bancario: l'amministratore è, quindi, tenuto al trasferimento di tutto il denaro contante ricevuto a mano - a qualunque titolo - dai condomini o da terzi, sul conto specifico del condominio. Soltanto in un secondo tempo, dopo il versamento della liquidità, le somme - opportunamente contabilizzate - potranno essere prelevate per nuovi pagamenti in contanti, laddove si palesi necessario nell'interesse dei condomini stessi (ad es. utenze, servizio pulizia scale ecc.).
Inoltre, ai sensi del citato comma, ogni condomino - per il tramite dell'amministratore - può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Coerentemente, il giudice ha precisato che la mancanza dei giustificativi di spesa, insieme all'impossibilità per i condomini di verificarli, costituisce violazione dei principi di chiarezza e trasparenza contabile. In materia c'è una giurisprudenza consolidata (Cass. Civ. n. 11940/2003; n. 13350/2003; n. 12650/2008), la quale rimarca che l'amministratore deve consentire l'accesso ai documenti giustificativi sia prima, che durante e dopo l'assemblea di approvazione del rendiconto. Non rispettare questo obbligo espone il bilancio ad annullabilità.
Sintetizzando, la sentenza del tribunale in oggetto - oltre a decidere sulla specifica disputa - è significativa perché suggerisce che ogni versamento dei condomini è preferibile avvenga con bonifico sul conto corrente condominiale. Mentre, in ipotesi di pagamento in contanti, il professionista deve comunque registrare correttamente l'incasso della somma e depositarla quanto prima sul conto corrente riconducibile al condominio. Al contempo, la correttezza della contabilità condominiale passa necessariamente dalla disponibilità per i condomini dei giustificativi dei costi contabilizzati nel rendiconto.
In conclusione, ogni bilancio consuntivo approvato in mancanza della completa e dettagliata documentazione delle spese è suscettibile di annullamento, in quanto compromette la trasparenza e il rigore contabile. Per evitare contestazioni e attriti con i proprietari degli appartamenti, gli amministratori faranno quindi bene a rispettare le indicazioni offerte dal tribunale nella sentenza sopra menzionata.
Vero è che, negli edifici abitativi, è diffusa la prassi per la quale i pagamenti delle quote da parte dei condomini devono transitare attraverso il conto corrente intestato al condominio. La modalità assicura trasparenza nella gestione dei fondi e permette di tenere un rendiconto chiaro e verificabile di tutte le operazioni di natura economica. Attenzione però: la legge non vieta l'utilizzo di banconote - pur entro i limiti previsti dalle norme sul contante - tanto che ci sono più situazioni nelle quali i condomini, per praticità o confidenza, preferiscono saldare le quote direttamente all'amministratore, con un pagamento cash invece che con carta e bonifico.
Come emerso anche dalla vicenda all'attenzione del tribunale campano, la questione però si complica quando le somme incassate in contanti non transitano sul conto corrente condominiale, ma vengono utilizzate direttamente per pagamenti o conservate a parte. In circostanze come queste, possono sorgere discrepanze tra registro di cassa e saldo del conto corrente, con possibili implicazioni gravanti sulla legittimità del bilancio condominiale.
Nella disputa giudiziaria che qui interessa, alcuni condomini avevano deciso di impugnare una delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo, contestando una serie di imprecisioni. In particolare, risultava che alcune quote condominiali erano state incassate in banconote dall'amministratore e usate per successivi pagamenti, senza però passare dalla fase "intermedia" dell'inclusione nel conto corrente del condominio. Non solo. Secondo i condomini, mancavano i documenti giustificativi di alcune spese comunque contabilizzate, complicando non poco il controllo delle effettive uscite e determinando il citato disallineamento tra registro di cassa e l'ammontare complessivamente presente sul conto.
Alla luce di quanto raccolto in corso di causa, nella sentenza n. 2695 il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha ribadito alcuni principi fondamentali e inderogabili nella gestione condominiale. Anzitutto, in applicazione del settimo comma dell'art. 1129 del c.c. - mirato ad assicurare trasparenza e correttezza nelle gestione economica dell'edificio - si è rimarcato l'obbligo di versamento sul conto corrente condominiale postale o bancario: l'amministratore è, quindi, tenuto al trasferimento di tutto il denaro contante ricevuto a mano - a qualunque titolo - dai condomini o da terzi, sul conto specifico del condominio. Soltanto in un secondo tempo, dopo il versamento della liquidità, le somme - opportunamente contabilizzate - potranno essere prelevate per nuovi pagamenti in contanti, laddove si palesi necessario nell'interesse dei condomini stessi (ad es. utenze, servizio pulizia scale ecc.).
Inoltre, ai sensi del citato comma, ogni condomino - per il tramite dell'amministratore - può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Coerentemente, il giudice ha precisato che la mancanza dei giustificativi di spesa, insieme all'impossibilità per i condomini di verificarli, costituisce violazione dei principi di chiarezza e trasparenza contabile. In materia c'è una giurisprudenza consolidata (Cass. Civ. n. 11940/2003; n. 13350/2003; n. 12650/2008), la quale rimarca che l'amministratore deve consentire l'accesso ai documenti giustificativi sia prima, che durante e dopo l'assemblea di approvazione del rendiconto. Non rispettare questo obbligo espone il bilancio ad annullabilità.
Sintetizzando, la sentenza del tribunale in oggetto - oltre a decidere sulla specifica disputa - è significativa perché suggerisce che ogni versamento dei condomini è preferibile avvenga con bonifico sul conto corrente condominiale. Mentre, in ipotesi di pagamento in contanti, il professionista deve comunque registrare correttamente l'incasso della somma e depositarla quanto prima sul conto corrente riconducibile al condominio. Al contempo, la correttezza della contabilità condominiale passa necessariamente dalla disponibilità per i condomini dei giustificativi dei costi contabilizzati nel rendiconto.
In conclusione, ogni bilancio consuntivo approvato in mancanza della completa e dettagliata documentazione delle spese è suscettibile di annullamento, in quanto compromette la trasparenza e il rigore contabile. Per evitare contestazioni e attriti con i proprietari degli appartamenti, gli amministratori faranno quindi bene a rispettare le indicazioni offerte dal tribunale nella sentenza sopra menzionata.