Quando si ristruttura casa, spesso ci si concentra sull'estetica e sulla funzionalità, trascurando un aspetto fondamentale: le conseguenze fiscali delle modifiche apportate. Il Fisco, però, non è altrettanto distratto, e sta iniziando a porre particolare attenzione a quelle parti dell'immobile che il proprietario tende a sottovalutare, con il risultato di un possibile aumento delle tasse.
Un'operazione, questa, tutt'altro che complessa: con l'ausilio di strumenti di intelligenza artificiale, il sistema catastale italiano sta, infatti, progressivamente subendo una trasformazione basata sull'integrazione di sistemi informativi. L'obiettivo perseguito è agevolare il lavoro dell'Amministrazione finanziaria, rendendolo più efficiente nel contrasto all'elusione fiscale.
Dopo una ristrutturazione è obbligatorio dichiarare le opere realizzate. Anche se non sempre portano a un'imposta diretta, alcune migliorie possono aumentare la rendita catastale dell'immobile e, di conseguenza, incidere su IMU, TARI e altre imposte.
La piscina fa salire le tasse (anche se non è un bene di lusso)
Invero, in Italia, la costruzione di una piscina non è tassata come accade in altri Paesi europei, dove è considerata un bene di lusso. Tuttavia, realizzarla comporta un inevitabile aumento del valore dell'immobile.
Le piscine sono spesso associate a ville e abitazioni signorili (categorie catastali A/1, A/7, A/8), già soggette a IMU anche se utilizzate come abitazione principale. Ma, anche in caso di immobili non di lusso (come quelli di categoria A/2), la costruzione di una piscina interrata può determinare un incremento della rendita catastale tra il 10% e il 20%. Questo, in alcuni casi, può persino far cambiare la categoria catastale dell'edificio, trasformandolo in immobile “di lusso” e facendo scattare il pagamento dell'IMU anche sulla prima casa.
Pertinenze: quando aumentano davvero le tasse
Le pertinenze sono spazi o strutture collegate all'immobile, ma non parte integrante della costruzione principale. In base alla loro funzione, rientrano in diverse categorie catastali:
Un'operazione, questa, tutt'altro che complessa: con l'ausilio di strumenti di intelligenza artificiale, il sistema catastale italiano sta, infatti, progressivamente subendo una trasformazione basata sull'integrazione di sistemi informativi. L'obiettivo perseguito è agevolare il lavoro dell'Amministrazione finanziaria, rendendolo più efficiente nel contrasto all'elusione fiscale.
Dopo una ristrutturazione è obbligatorio dichiarare le opere realizzate. Anche se non sempre portano a un'imposta diretta, alcune migliorie possono aumentare la rendita catastale dell'immobile e, di conseguenza, incidere su IMU, TARI e altre imposte.
La piscina fa salire le tasse (anche se non è un bene di lusso)
Invero, in Italia, la costruzione di una piscina non è tassata come accade in altri Paesi europei, dove è considerata un bene di lusso. Tuttavia, realizzarla comporta un inevitabile aumento del valore dell'immobile.
Le piscine sono spesso associate a ville e abitazioni signorili (categorie catastali A/1, A/7, A/8), già soggette a IMU anche se utilizzate come abitazione principale. Ma, anche in caso di immobili non di lusso (come quelli di categoria A/2), la costruzione di una piscina interrata può determinare un incremento della rendita catastale tra il 10% e il 20%. Questo, in alcuni casi, può persino far cambiare la categoria catastale dell'edificio, trasformandolo in immobile “di lusso” e facendo scattare il pagamento dell'IMU anche sulla prima casa.
Pertinenze: quando aumentano davvero le tasse
Le pertinenze sono spazi o strutture collegate all'immobile, ma non parte integrante della costruzione principale. In base alla loro funzione, rientrano in diverse categorie catastali:
- C/2: cantine, soffitte, magazzini;
- C/6: autorimesse, scuderie;
- C/7: tettoie, sia aperte che chiuse.
Ai fini IMU, si possono considerare al massimo tre pertinenze, ma solo se appartenenti a categorie catastali diverse. Ad esempio, due garage contano come una sola pertinenza ai fini dell'esenzione IMU.
Un'altra cosa da sapere: la pertinenza non deve essere per forza collegata fisicamente all'abitazione per essere tale. Un garage distante dalla casa può, comunque, essere riconosciuto come pertinenza se è utilizzato stabilmente insieme all'immobile.
Tuttavia, alcune pertinenze incidono direttamente sulla rendita catastale. Succede, ad esempio, quando si costruisce un terrazzo calpestabile, una dependance, una cantina comunicante o un posto auto coperto. In questi casi, essendo fisicamente collegate all'abitazione principale, fanno aumentare il valore catastale complessivo, con conseguente rialzo delle imposte (soprattutto IMU, nel caso di seconde case o immobili di lusso).
In tale contesto, si ricorda che è attesa - per il 1° gennaio 2026 - l'entrata in vigore della riforma del catasto, che implementa gli obiettivi di transizione digitale nella Pubblica Amministrazione prefissati dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). Significativi saranno i cambiamenti, soprattutto sulle modalità di calcolo del valore catastale.
La legge delega ha attribuito, infatti, al Governo la possibilità di modificare il sistema della rilevazione catastale, al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze di terreni e fabbricati. A tale scopo, il processo di gestione delle informazioni relative ai beni immobili viene implementato e ottimizzato con l'ausilio di una piattaforma smart basata sull'integrazione di sistemi informativi geografici (GIS). Gli strumenti d'intelligenza artificiale e big data messi a disposizione dei Comuni e dell'Agenzia delle Entrate avranno la funzione di facilitare la corretta classificazione degli immobili.
Questi enti saranno messi in grado di classificare agevolmente:
- gli immobili attualmente non censiti o quelli che non rispettano la loro reale consistenza, destinazione d'uso o la categoria catastale assegnata;
- i terreni edificabili che sono attualmente accatastati come agricoli;
- gli immobili abusivi, per i quali saranno previsti specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai Comuni, garantendo al contempo la trasparenza di tali attività.
Non solo. Saranno introdotti strumenti e moduli organizzativi di condivisione telematica per facilitare lo scambio di informazioni tra le amministrazioni, cioè tra l'Agenzia delle Entrate e i Comuni.
Il Governo dovrà anche provvedere a integrare le informazioni nel catasto dei fabbricati per l'intero territorio nazionale.
In particolare, la normativa prevede anche alcuni criteri direttivi per adempiere a questo obiettivo: attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato. Attualmente, il valore catastale degli immobili è calcolato in base a una rendita catastale obsoleta, che spesso non tiene conto delle reali caratteristiche e della posizione dell'immobile.