La locuzione “affitti brevi” viene adoperata per indicare i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Si tratta, più nel dettaglio, di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Ai fini della sicurezza, il nostro legislatore ha introdotto l'obbligo di comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE, è sufficiente il passaporto. Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
Per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del T.U.L.P.S. e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione. Pertanto, il locatore non è tenuto a effettuare tale comunicazione autonomamente.
Inoltre, sempre al fine di prevenire rischi per l’ordine e la sicurezza pubblica, con la circolare diramata il 16 novembre 2024 il Dipartimento della Pubblica sicurezza del Ministero dell’Interno aveva eliminato la possibilità dell’identificazione da remoto, che implica la trasmissione elettronica dei documenti identificativi e l’accesso agli alloggi tramite codici di apertura automatizzata o keybox.
Contro la circolare era stato, tuttavia, presentato un ricorso da parte della Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera (FARE). La Federazione lamentava che, ponendosi a carico dei gestori di strutture ricettive di ogni genere l'obbligo di verificare l’identità degli ospiti mediante verifica di persona della corrispondenza tra persone alloggiate e documenti forniti, s'introduceva una prassi in contrasto con la riduzione degli adempimenti amministrativi a carico di proprietari e imprese.
Oggi, per effetto della sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025 emanata dal TAR Lazio, quest'obbligo è venuto meno. È stato, infatti, accolto il ricorso e annullata la circolare ministeriale, dichiarandola in contrasto con i principi costituzionali e normativi in materia di semplificazione, proporzionalità e legalità.
Nella specie il Collegio giudicante ha evidenziato tre profili di illegittimità:
Ai fini della sicurezza, il nostro legislatore ha introdotto l'obbligo di comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE, è sufficiente il passaporto. Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
Per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del T.U.L.P.S. e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione. Pertanto, il locatore non è tenuto a effettuare tale comunicazione autonomamente.
Inoltre, sempre al fine di prevenire rischi per l’ordine e la sicurezza pubblica, con la circolare diramata il 16 novembre 2024 il Dipartimento della Pubblica sicurezza del Ministero dell’Interno aveva eliminato la possibilità dell’identificazione da remoto, che implica la trasmissione elettronica dei documenti identificativi e l’accesso agli alloggi tramite codici di apertura automatizzata o keybox.
Contro la circolare era stato, tuttavia, presentato un ricorso da parte della Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera (FARE). La Federazione lamentava che, ponendosi a carico dei gestori di strutture ricettive di ogni genere l'obbligo di verificare l’identità degli ospiti mediante verifica di persona della corrispondenza tra persone alloggiate e documenti forniti, s'introduceva una prassi in contrasto con la riduzione degli adempimenti amministrativi a carico di proprietari e imprese.
Oggi, per effetto della sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025 emanata dal TAR Lazio, quest'obbligo è venuto meno. È stato, infatti, accolto il ricorso e annullata la circolare ministeriale, dichiarandola in contrasto con i principi costituzionali e normativi in materia di semplificazione, proporzionalità e legalità.
Nella specie il Collegio giudicante ha evidenziato tre profili di illegittimità:
- la previsione di un obbligo di riconoscimento in presenza contrasta con il principio di semplificazione introdotto con il D.L. n. 201 del 2011, che aveva già provveduto a snellire gli obblighi di comunicazione delle generalità degli ospiti alle questure;
- non esiste alcuna dimostrazione che il controllo “in presenza sia più efficace nel prevenire l’accesso di soggetti sconosciuti o pericolosi". Al contrario, anche in presenza fisica nulla impedisce che una persona diversa possa accedere successivamente alla struttura;
- è assente un'adeguata motivazione: "l'agire pubblico deve seguire un principio di proporzionalità per il quale per introdurre degli aggravi operativi o limitare delle libertà è necessario supportare con dati la necessità e la capacità della norma di risolvere un problema documentato". Ed invero, il Ministero non ha giustificato in modo adeguato l’introduzione del divieto di check-in da remoto. Piuttosto ha presentato richiami generici a “crisi internazionali” o all’"eccezionalità di eventi locali", come il Giubileo, ritenuti non rilevanti per imporre un aggravio burocratico generalizzato e permanente a un intero comparto extralberghiero.