Per chi affitta un immobile per brevi periodi è diventato obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo, secondo quanto stabilito dal decreto ministeriale del 6 giugno 2024.
Più in dettaglio, chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa – nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera – è tenuto:
Più in dettaglio, chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa – nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera – è tenuto:
- ad allegare all'istanza per ottenere il CIN una dichiarazione sostituiva, attestante la sussistenza dei requisiti di sicurezza;
- ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
- ad indicare il CIN ottenuto in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato.
La L. 199/2025, legge di bilancio 2026, ha poi modificato il comma 595 della L. 178/2020 sulle locazioni brevi prevedendo le seguenti novità:
- viene ridotto da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che un privato può locare brevemente mantenendo il regime fiscale da privato (cedolare secca o IRPEF);
- dal 2026, dunque, chi loca 3 o più immobili è considerato automaticamente un imprenditore: scatta l'obbligo di partita IVA, contabilità strutturata e adempimenti fiscali e previdenziali;
- primo immobile: resta la cedolare secca al 21%;
- secondo immobile : aliquota aumentata al 26%;
- dal terzo immobile in poi non è più possibile applicare la cedolare secca; la legge introduce una presunzione assoluta di attività d'impresa, senza cioè possibilità di prova contraria.
Si ricorda che tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Inoltre, viene chiarito dal Ministero che obblighi e requisiti di sicurezza dovranno essere rispettati anche se è data in locazione una sola stanza dell'unità immobiliare.
Per buona prassi di sicurezza, i sistemi di sicurezza devono essere realizzati e mantenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall'installatore.
Ma quanti estintori è necessario installare per unità immobiliare?
Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Se l'unità immobiliare si sviluppa su un solo piano ed ha superficie inferiore ai 200 mq, è sufficiente installare un solo estintore. Per una superficie maggiore di 200 mq (ma inferiore a 400 mq) è prescritto di installare 2 estintori.
Il Ministero precisa che, se l'unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, sarà comunque necessario installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore a 200 mq. Inoltre è richiesto d'installare almeno un estintore supplementare su ogni piano di superficie maggiore di 200 mq.
Quando l'immobile si trova in un condominio, resta obbligatorio il rispetto:
- delle tabelle millesimali;
- delle disposizioni del regolamento condominiale.
Questa previsione mira a prevenire conflitti tra residenti e proprietari, soprattutto in presenza di affitti brevi ripetuti e ad alta rotazione.
Per contrastare il sovraffollamento e migliorare la qualità dell'offerta turistica, la riforma introduce limiti precisi sui parametri abitativi.
In particolare:
Per contrastare il sovraffollamento e migliorare la qualità dell'offerta turistica, la riforma introduce limiti precisi sui parametri abitativi.
In particolare:
- le camere singole devono avere una superficie minima di 9 mq;
- le camere doppie almeno 14 mq;
- ogni appartamento deve disporre di una cucina di almeno 9 mq;
- è richiesto un bagno ogni 6 posti letto.
Il numero massimo di ospiti non può superare quanto previsto dal certificato di agibilità e dai limiti regionali (ad esempio, in Campania il tetto è fissato a 12 posti letto per struttura).
Diventa inoltre obbligatorio indicare in modo chiaro e veritiero il numero di camere, letti e servizi sia nelle comunicazioni al Comune sia negli annunci online. Eventuali discrepanze sono considerate violazioni gravi.
La normativa 2026 rafforza il sistema dei controlli, affidando ai Comuni un ruolo centrale. Sono previsti:
- verifiche documentali e sopralluoghi sugli immobili;
- controlli incrociati tra dati comunicati e annunci sulle piattaforme digitali;
- convocazioni preventive per chiarimenti;
- ispezioni congiunte con Polizia Locale, Vigili del Fuoco e ASL nei casi più complessi.
Il nuovo impianto sanzionatorio è pensato per scoraggiare comportamenti elusivi o abusivi. Le principali sanzioni includono:
- multe da 1.000 a 5.000 euro per immobili non conformi;
- sanzione fino a 3.000 euro per il superamento dei posti letto autorizzati;
- multe fino a 10.000 euro e responsabilità penale in caso di false dichiarazioni;
- sospensione o blocco totale dell'attività in caso di violazione grave o reiterata.
A queste si aggiungono sanzioni accessorie previste dalle normative regionali, come l'obbligo di ripristino, la segnalazione agli uffici fiscali e l'esclusione dai registri comunali.