Cassazione civile Sez. II sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025

(massima n. 1)

In tema di trascrizione del contratto preliminare, i due termini previsti dall'art. 2645 bis, comma 3, c.c. rispondono alla stessa ratio di tutela di interessi di carattere generale, rappresentati dalla duplice esigenza di evitare, da un lato, che l'immobile possa essere sottratto dal promittente venditore a tempo indeterminato, tramite un preliminare "di comodo", alla garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c., e, dall'altro lato, che si realizzi, di fatto, la sottrazione del bene alla libera circolazione; ne consegue che, in caso di inutile decorso di entrambi i predetti termini - l'uno dei quali, quello annuale, prorogabile a data ricadente nel medesimo triennio per accordo opponibile ai terzi se trascritto prima della sua scadenza - l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare viene meno, senza che sia necessaria la cancellazione della stessa, ed i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative in relazione al bene che era stato oggetto della prenotazione.

(massima n. 2)

Il termine finale di validitā dell'efficacia della trascrizione del preliminare di un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, di cui all'art. 2645 bis, comma 3, c.c., č prorogabile dalle parti ma l'opponibilitā ai terzi del relativo accordo modificativo si produce a condizione che sia rispettato "in ogni caso" il termine massimo di tre anni dalla trascrizione del preliminare (in alcun modo disponibile dalle parti) e che la proroga della data fissata ab origine per il rogito definitivo avvenga mediante atto da trascriversi prima della scadenza del termine annuale dalla data prevista ab origine.