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Articolo 2775 bis Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/01/2026]

Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari

Dispositivo dell'art. 2775 bis Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale → Capo II - Dei privilegi → Sezione III - Dei privilegi sopra gli immobili

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare [2932] trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare [2770, 2779; 72 l. fall.], sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi [1458, 2652; 105 c.p.c.](1).

Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825 bis(2).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Bisogna sottolineare che in virtù dell'art. 2645 bis, comma 3, la trascrizione del preliminare termina il proprio effetto se non viene posta in essere la trascrizione del corrispondente contratto definitivo, di un altro atto esecutivo o della domanda giudiziale (v. art. 2932), nel termine di un anno dalla data convenzionalmente definita dalle parti per tale stipula, o comunque di tre anni dalla trascrizione del preliminare.
(2) I mutui qui intesi sono quelli erogati ex D. lgs. 385 del 1 settembre 1993 riguardante i finanziamenti ai fini della semplificazione in tema di edilizia [v. 2825bis].

Ratio Legis

Il privilegio speciale sull'immobile oggetto del preliminare (v. 1351) posto dalla norma, mira a offrire tutela al promissario acquirente al quale, ove non si addivenga alla stipula del contratto definitivo e non possa esperire utilmente l'azione per l'esecuzione in forma specifica (v. 2932), al promissario acquirente rimane solamente una generica azione di risarcimento dei danni e di restituzione di quanto già versato. A rafforzare tale tutela in favore del promissario acquirente che non riceva soddisfazione in altro modo, il D. L. 31 dicembre 1996, n. 669, poi convertito nella L. 28 febbraio 1997, n. 30 ha così sancito che questi crediti vengano sottoposti ad un privilegio speciale sull'immobile oggetto del preliminare in questione, a condizione che gli effetti della trascrizione del preliminare non abbiano nel frattempo visto scadere i termini ex art. 2645bis, comma 3.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2775 bis Codice Civile

Cass. civ. n. 5550/2025

La trascrizione del contratto preliminare concluso mediante scrittura privata, con formalità eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte, in forza di una domanda trascritta prima della dichiarazione di fallimento, ha - in caso di mancata conclusione del contratto definitivo e nel concorso degli altri presupposti previsti dall'art 2775 bis c.c. - effetti equipollenti alla trascrizione del contratto preliminare eseguita in base a un atto pubblico o a una scrittura privata autenticata - consentendo, pertanto, di riconoscere al credito del promissario acquirente il privilegio iscrizionale sull'immobile oggetto dell'atto dispositivo.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5550 del 3 marzo 2025)

Cass. civ. n. 20194/2023

In tema di accertamento del passivo, la fattispecie di cui all'art. 72, commi 7 e 8, l.fall. postula, ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., che del contratto preliminare di vendita immobiliare oggetto di scioglimento sia stata eseguita la trascrizione ex art. 2645-bis c.c., che in quanto collegata all'esecuzione del negozio preparatorio comporta l'insorgenza del privilegio in parola a favore del credito del promissario acquirente derivante dall'inadempimento della promessa di vendita; non è, per converso, sufficiente la trascrizione dell'atto costitutivo del vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. sui beni promessi in vendita, la quale, ancorché recante la menzione del preliminare, giova soltanto a rendere opponibile ai terzi l'effetto segregativo del patrimonio vincolato, limitando l'impiego dei beni in esso conferiti alla finalità destinatoria e consentendone la sottoposizione ad esecuzione esclusivamente per i debiti contratti in funzione di essa.
(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 20194 del 14 luglio 2023)

Cass. civ. n. 18181/2019

In presenza della prova della "scientia decoctionis", può essere revocato, ai sensi dell'art. 67, comma 2, l.fall., il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato con atto pubblico nei sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore, prima già redatto con scrittura privata, in quanto volto a costituire in favore del promissario acquirente un diritto di prelazione, sfruttando gli effetti dell'art. 2775 bis c.c., che non nasce da una fattispecie legale, in sé non suscettibile di revoca, ma consegue alla formazione di un atto negoziale, volto esclusivamente alla rinnovazione del primo contratto con le forme idonee alla trascrizione, senza che abbia rilievo il fatto che tale atto non riguardi crediti contestualmente creati, posto che la valutazione negativa dell'ordinamento nei confronti della violazione delle regole della "par condicio creditorum", resa manifesta nel disposto dell'art. 67, comma 1, l.fall. con riguardo alla costituzione negoziale di garanzie per crediti preesistenti anche non scaduti, vale "a fortiori" anche per gli atti costitutivi di diritti di prelazione che riguardino crediti già sorti.
(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 18181 del 5 luglio 2019)

Cass. civ. n. 26641/2018

L'intervenuto passaggio in giudicato della sentenza ex 2932 c.c. - con la quale è stato disposto il trasferimento della proprietà di un immobile in favore dei promissari acquirenti, che abbiano contemporaneamente impugnato la sentenza del tribunale fallimentare perché, in sede di formazione dello stato passivo, non era stato loro riconosciuto il privilegio ex art. 2775 bis c.c. per il credito relativo alla mancata esecuzione del contratto preliminare - determina la cessazione della materia del contendere in relazione a tale giudizio, per sopravvenuto difetto di interesse, con conseguente dichiarazione di inammissibilità del ricorso, dovendo, l'interesse ad impugnare, sussistere non solo nel momento in cui l'azione è proposta, ma anche al momento della decisione, atteso che è in relazione a tale momento ed alla domanda originariamente formulata, che esso deve essere valutato.
(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 26641 del 22 ottobre 2018)

Cass. civ. n. 17270/2014

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014)

Cass. civ. n. 21045/2009

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della L. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 21045 del 1 ottobre 2009)

Cass. civ. n. 17197/2003

Il privilegio speciale previsto dall'art. 2775 bis c.c. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, prevale rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17197 del 14 novembre 2003)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2775 bis Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Fabio R. chiede
domenica 30/07/2017 - Toscana
“Salve,
schematicamente le riassumo la mia vicenda in modo possa darmi un parere Legale sulla vicenda , e eventuali consigli.

in qualità di promissario acquirente di appartamenti in corso di edificazione nel 01/04/2014 ho stipulato presso lo studio notarile un contratto preliminare regolarmente registrato e trascritto il quale prevedeva la consegna dell'immobili entro il 31/12/2014.

Il 05/05/2015 ho inviato diffida ad adempiere regolarmente pervenuta .
Il 22/09/2015 assistito dal un legale ( per paura che gli effetti della trascrizione cessassero , e visto che il cantiere si era fermato decisamente)ho fatto causa alla società chiedendo la risoluzione di diritto art 1454 ultimo comma c.c.

Con sentenza del tribunale il 27/05/2016 il mio ricorso e' stato dichiarato Fondato ed Accolto
Il 30/06/2016 la società inadempiente ( con la quale ho firmato il preliminare ) è stata dichiarata Fallita.

Dal curatore sono stato ammesso nella categoria Chirografari.

Domande:

è corretto che tale credito sia ammesso al passivo solo in chirografo?
non è possibile considerare tale risoluzione del contratto come proseguo del preliminare trascritto visto che comunque è stato per me un passo per non veder svanite le tutele della trascrizione?

In attesa di preziosi consigli ed eventuali riferimenti
porgo
Distinti Saluti
Fabio R.”
Consulenza legale i 20/09/2017
Per rispondere al quesito si analizza preliminarmente la fattispecie in astratto.
La trascrizione del contratto preliminare costituisce una garanzia al fine di fornire una specifica tutela al promissario acquirente: tale garanzia non perde il suo valore anche nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte della controparte - promittente venditore.
Infatti, l'articolo 2775 bis bis del Codice Civile riconosce ai crediti del promissario acquirente che sorgono per effetto dell'inadempimento del promittente venditore, come il rimborso degli acconti pagati o del doppio della caparra, privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
La continuità della garanzia è assicurata dalla citata norma a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati, ossia "non sia trascorso più di un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo e più di tre anni dalla trascrizione del preliminare", al momento:
  • della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa,
  • della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento,
  • della trascrizione del pignoramento,
  • dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.
Il citato art. 2775 bis c.c. assicura la sussistenza del privilegio speciale ai casi di "mancata esecuzione" del contratto preliminare, e in quest'ambito rientra sicuramente la risoluzione per inadempimento del promittente venditore, giudiziale o stragiudiziale.

Dunque, la trascrizione del preliminare è requisito per l'attribuzione al promissario acquirente non soltanto dell'effetto prenotativo, ma anche del privilegio riconosciuto dall'art. 2775 bis c.c.; si tratta, quindi, di un privilegio "iscrizionale", ossia subordinato per la sua venuta ad esistenza a quella determinata forma di pubblicità che è la trascrizione.

Si precisa che, perché il promissario acquirente possa far valere il privilegio, non sono sufficienti la trascrizione del preliminare e lo scioglimento dello stesso, ma è altresì necessario che nel periodo di efficacia della trascrizione egli compia un atto idoneo a impedire la decadenza del privilegio, come la risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, o la proposizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento.

Passando all'analisi della fattispecie posta nel quesito, considerato che appare dalla domanda che il termine ultimo per stipulare il contratto definitivo era il 31 dicembre 2014, e che in data 22 settembre 2015 il promissario acquirente ha proposto domanda giudiziale per la risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1454 c.c. (preliminare stipulato in data 1 aprile 2014), ossia entro i termini previsti dalla legge all'art. 2645 bis bis c.c., si può con certezza affermare che il privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c. è pienamente valido ed efficace, in quanto la domanda giudiziale di risoluzione del contratto è stata proposta entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo ed entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Quindi, è errato sostenere che il promissario acquirente, anche se ha chiesto e ottenuto la risoluzione del preliminare per inadempimento, possa introdursi al fallimento del promittente venditore solo quale creditore chirografario, in quanto ai sensi dell'art. 2775 bis c.c. il suo credito, derivante dalla mancata esecuzione del contratto, è assistito da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Sarebbe altresì errato sostenere che tale norma non si applica alla fattispecie del fallimento perché non è prevista nell'art. 72 della Legge Fallimentare, in quanto tale ultima norma disciplina solo il caso specifico dei rapporti giuridici preesistenti ed ancora pendenti, e non ai rapporti che si sono già sciolti prima della dichiarazione di fallimento.

Per concludere, il privilegio speciale previsto dall'art. 2775 bis c.c. si deve ritenere operante anche nel caso di scioglimento anteriore e indipendente dal fallimento.

Il consiglio è quindi di rivolgersi a un legale di propria fiducia, al fine di valutare se si è nei termini di un'eventuale opposizione all'ammissione al fallimento del promissario acquirente solo quale creditore chirografario, in quanto egli vanta sicuramente il privilegio speciale sopraddetto.
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