Prima di addivenire alla concreta esecuzione dei lavori, infatti, l’assemblea è chiamata a diverse delibere volte a conferire diversi incarichi a tecnici edili ed imprese appaltatrici per ciascuna delle diverse fasi caratterizzanti il percorso per l’ottenimento della agevolazione fiscale. Per non rendere l’esposizione del presente parere troppo dispersiva ci si limita a dire che prima di eseguire i lavori i condomini saranno chiamati:
- ad incaricare il tecnico per una analisi di pre-fattibilità, tesa a determinare se l’ edificio abbia le caratteristiche termiche, edilizie e urbanistiche per l’ottenimento del bonus 110%;
- a dare un secondo incarico ad un tecnico per una analisi di fattibilità, tesa ad individuare le opere che concretamente potranno essere eseguite sull’edificio;
- un ulteriore incarico al tecnico per la realizzazione di un indagine termica sull’edificio con redazione di un APE convenzionale;
- infine (e finalmente!) si arriva alla delibera assembleare per l’incarico alle imprese che concretamente dovranno eseguire i lavori.
Il legislatore, forse consapevole delle difficoltà in cui si può trovare un condominio nell’arduo cammino per ottenere l’agognato vantaggio fiscale, ha previsto delle maggioranze molto più facili da raggiungere rispetto a quelle ordinarie. Si tenga conto che, in assenza di tale normativa speciale, applicando quindi gli ordinari commi 2° dell’art.1120 e 5° dell’art. 1136 del c.c., per addivenire alla realizzazione di innovazioni tese al contenimento del consumo energetico dell’edificio, l’assise dovrebbe approvare la relativa delibera con la maggioranza degli intervenuti alla assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. Orbene, il comma 9bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. In sostanza, innovazioni anche molto consistenti potranno essere approvate con gli stessi quorum deliberativinecessari per far approvare solitamente alla assise convocata in seconda convocazione decisioni assolutamente ordinarie, come ad es. l’incarico ad una nuova impresa di giardinaggio!
Ad una prima lettura, tale normativa potrebbe apparire molto vantaggiosa, ma nella prassi applicativa sovente tale vantaggio è inesistente.
Come è noto, uno dei presupposti per ottenere l’agevolazione fiscale è quello che i lavori che si vogliono realizzare portino ad un miglioramento delle prestazioni energetiche pari a ben due classi: in caso contrario, infatti, i lavori non possono accedere al bonus del 110%. Nei primi casi applicativi, i tecnici edili hanno notato come in molte realtà, per soddisfare tale fondamentale condizione per ottenere il vantaggio fiscale, siano necessari interventi estremamente invasivi coinvolgenti non solo le parti comuni dell’edificio ma anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Sorge a questo punto un problema molto rilevante, in quanto l’assemblea ha potere di deliberare a maggioranza solo per interventi che coinvolgono le parti comuni dell’edificio, ma l’assise non può decidere a maggioranza in merito ad interventi che coinvolgono le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva: una delibera di questo tenore sarebbe radicalmente nulla e impugnabile in ogni tempo anche oltre i termini di 30 giorni previsti dall’art.1137 del c.c. Per ovviare a tale inconveniente e permettere quindi di effettuare interventi anche nei singoli appartamenti, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari, con buona pace, quindi, delle maggioranze più basse previste dal D.L. n.34/2020!
Questo è accaduto nel caso sottoposto all'attenzione della nostra redazione giuridica che ha ispirato la scrittura di questo articolo, in quanto è assolutamente pacifico come l’infisso sia una parte della singola unità immobiliare e quindi, anche se esso insiste sulla facciata del palazzo (bene comune), per la loro sostituzione è necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i proprietari.
Tra l’altro, nelle disposizioni che disciplinano il bonus del 110%, la sostituzione degli infissi è un intervento definito trainato, che di per se da solo non può accedere alla agevolazione ma deve essere accompagnato da un intervento trainante come, ad esempio, la realizzazione di un cappotto termico: sovente, solo l’accompagnare un intervento trainato ad uno trainante garantisce quel miglioramento energetico richiesto dalla legge per ottenere l’agevolazione fiscale.
Giungendo alla fine del quesito, possiamo sicuramente dire che è ben possibile conferire l’incarico al tecnico per lo studio di pre-fattibilità, ma ciò di certo non obbliga i condomini a dare il loro voto favorevole a tutte le fasi successive necessarie per ottenere il bonus, anche se hanno dato voto favorevole per conferire incarico al tecnico per lo studio di pre-fattibilità. Di certo, inoltre, vi è anche che la sostituzione degli infissi potrà avvenire solo con l’autorizzazione del proprietario dell’appartamento in cui gli stessi sono inseriti, autorizzazione che non potrà essere vincolata dal voto espresso in assemblea per conferire l’incarico al tecnico per lo studio di pre-fattibilità. La mancata autorizzazione porterà, però, alla impossibilità di ottenere l’agevolazione fiscale.
In merito ai quorum deliberativi richiesti per conferire l’incarico esplorativo, si ritiene che possa trovare applicazione le maggioranze indicate dal 3° co. dell’art. 1136 del c.c., che sono tra l’altro coincidenti con quelli indicati dal D.L. n.34/2020 e quindi sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio.