Cosa succede se è la legge a stabilire, indipendentemente dalla volontà delle parti, la riduzione del canone di locazione previsto nel relativo contratto?
Proprio su quest’argomento si è pronunciato il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 528 del 28 gennaio 2016.
Il caso esaminato dal Tribunale aveva ad oggetto la riduzione del 15% del canone di locazione relativo agli immobili dati in locazione alle Pubbliche Amministrazione per fini istituzionali, che era stata disposta per legge, dal decreto legge n. 95 del 2012.
Tale decreto, in particolare, aveva ad oggetto l'adozione di misure urgenti finalizzate alla riduzione della spesa pubblica: ebbene, tra tali misure era compresa proprio la riduzione del 15% dei canoni relativi ad immobili locati alle pubbliche amministrazioni e utilizzati a fini istituzionali, salvo, comunque, il diritto del locatore di recedere dal contratto di locazione stesso.
Nello specifico, si trattava di un immobile dato in locazione al Tar Piemonte, il quale aveva comunicato alla società locatrice la propria intenzione di usufruire della normativa entrata in vigore e del diritto di ottenere la riduzione del 15% del canone di locazione.
La società locatrice, tuttavia, aveva comunicato a sua volta di non voler procedere alla suddetta riduzione, preferendo esercitare il diritto di recesso previsto dalla stessa normativa richiamata dal TAR.
Sorgeva, tuttavia, una contestazione relativa alla necessità o meno di rispettare il periodo di preavviso di 12 mesi previsto dalla normativa generale in tema di locazione, la quale stabilisce che il diritto di recesso può essere esercitato a condizione, appunto, che venga comunicata l'intenzione di recedere con un preavviso di almeno 12 mesi.
In particolare, mentre secondo il TAR (conduttore dell'immobile locato), doveva essere rispettato il termine di preavviso, con la conseguenza che il recesso avrebbe avuto efficacia solo a partire dalla data di scadenza del contratto, secondo la società locatrice, il recesso previsto dal d.l. 95/2012 poteva essere esercitato liberamente, anche senza rispettare il termine di preavviso.
Il giudice, nonostante la legge non preveda nulla sull'argomento, ha ritenuto corretta l'interpretazione della società locatrice e che, quindi,il recesso avesse efficacia immediata, senza necessità di dover attendere la scadenza del contratto.
Infatti, se si dovesse ritenere corretto il contrario, il privato locatore dell'immobile sarebbe costretto a sopportare di ricevere solo un importo pari all'85% del canone previsto dal contratto per un periodo di tempo che potrebbe arrivare fino a sei anni (essendo questa la durata minima dei contratti di locazione stipulati con le pubbliche amministrazioni e relativi ad immobili da utilizzare a fini istituzionali).
Secondo il Tribunale, quindi, proprio la possibilità di recedere liberamente, con efficacia immediata, è la giusta compensazione del beneficio della riduzione del canone di locazione prevista dalla normativa sopra citata.
Vi è di più: secondo il giudice non è nemmeno necessario il preavviso, in quanto lo stesso non è stato espressamente dal legislatore. Infatti, afferma il giudice, se fosse stata intenzione del legislatore prevedere la necessità del preavviso, lo stesso avrebbe introdotto una specifica norma sul punto (così, infatti, il legislatore ha previsto la necessità del preavviso di almeno 15 giorni per il recesso dal contratto di fornitura stipulato con le pubbliche amministrazioni).
