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Articolo 40 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Dispositivo dell'art. 40 Legge equo canone

Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.

Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.

Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.

Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Spiegazione dell'art. 40 Legge equo canone

Attraverso tale disposizione, il legislatore ha attribuito al conduttore il diritto di esercitare un diritto di prelazione per il caso in cui il locatore si determini, dopo aver esercitato la disdetta alla seconda scadenza contrattuale, a locare nuovamente a terzi l’immobile.
In tale caso, il locatore è obbligato a comunicare al conduttore tale sua intenzione attraverso una raccomandata con avviso di ricevimento, così come previsto dal primo comma dell’art. 40. La dottrina ritiene che il locatore sarà tenuto ad effettuare al conduttore l’offerta di prelazione sia per le offerte che gli sono state comunicate da terzi sia per quelle che egli stesso ha autonomamente formulato. I rapporti di locazione rilevanti in tal senso sono quelli relativamente ai quali l’immobile sia stato utilizzato dal conduttore per esercitare un'attività d’impresa che ha comportato contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
La ratio della disposizione è simile a quella di cui all’art. 38 della l. equo canone nel caso di alienazione dell’immobile, ovvero garantire la prosecuzione dell’attività imprenditoriale svolta fino a quel momento all’interno dell’immobile locato, salvo le precisazioni che si svolgeranno in seguito in merito alla natura e agli effetti del diritto di prelazione di cui all'art. 40.
Il comma 2 dell'art. 40 esclude l’operatività di tale diritto di prelazione nel caso in cui il conduttore “abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo”.
Una differenza sostanziale tra il diritto di prelazione di cui alla norma in oggetto e quello previsto per l’ipotesi di alienazione dall’art. 38 della l. equo canone è costituita dalla natura, e quindi dagli effetti, del diritto di prelazione in caso di nuova locazione. La dottrina è pervenuta alla conclusione per cui, considerato che il diritto di prelazione in quest’ultimo caso è tutelato solamente in termini obbligatori e non reali, diversamente rispetto a quanto accade con la figura di prelazione prevista dall’art. 38 della l. equo canone, il legislatore abbia voluto dare alla prelazione di cui all’art. 40 un impatto minore nella dinamica contrattuale della locazione, circoscrivendo in maniera più limitata il diritto di autodeterminazione del locatore.
Come noto, la libertà di scelta del contraente, che di regola è tutelata dall’ordinamento giuridico, è fortemente compressa per il locatore dall’art. 38 della l. equo canone, nel caso in cui egli intenda alienare il bene a terzi, e questo al fine di tutelare la continuità dell’impresa svolta nell’immobile fino a quel momento.
Nel caso di nuova locazione sullo stesso immobile, effettivamente, l’interesse del conduttore a mantenere la disponibilità dell’immobile non è tale da comprimere il potere di disposizione del proprietario in termini uguali rispetto a quelli previsti dall’art. 38.
Infatti, mancando il riconoscimento espresso di un diritto di riscatto in capo al conduttore, in caso di violazione del suo diritto di prelazione, l’inquilino non potrà sostituirsi al nuovo conduttore, ma potrà solamente chiedere il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale ex art. 1218 del c.c.. Si configura, in tal senso, un diritto di credito in capo al conduttore.
Il conduttore che voglia esercitare il suo diritto di prelazione, è tenuto a comunicare tale intendimento al locatore, entro trenta giorni, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, offrendo “condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore”.
Le considerazioni svolte in merito alla natura dell’atto di denuntiatio effettuati per l’istituto di cui all’art. 38 della l. equo canone citato, valgono anche per la prelazione prevista e disciplinata dall’art. 40. In tal senso, si ripropone la questione degli effetti della denuntiatio e, in particolare, se la stessa vada configurata come proposta contrattuale o come atto di interpello.
A seconda che si acceda all’una o all’altra tesi, diverse saranno le conseguenze sul piano degli effetti prodotti dall’accettazione del conduttore. Nel primo caso, infatti, il contratto si considera concluso al tempo e nel luogo in cui l’accettazione giunge a conoscenza del proponente, secondo lo schema proposta-accettazione delineato dall’art. 1326 del c.c.. Viceversa, nel secondo caso, a seguito dell’accettazione del conduttore, sorgerà l’obbligo per le parti di addivenire alla stipulazione del nuovo contratto di locazione.

Massime relative all'art. 40 Legge equo canone

Trib. civ. Verona n. 1225/1990

Il mancato adempimento da parte del locatore dell’obbligo, imposto dall’art. 40 L. n. 392/1978, di comunicare l’offerta di nuova locazione al conduttore ovvero di manifestare l’intenzione di non concedere in locazione a terzi l’immobile, non impedisce che il locatore agisca per il rilascio anteriormente, riservando al momento opportuno l’adempimento degli obblighi suddetti; solo, infatti, quando sia stata accertata la scadenza contrattuale (mediante convalida o sentenza) può essere con certezza individuata la data utile per l’invio delle comunicazioni di cui all’art. 40 sopra richiamato.

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