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Articolo 42 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Destinazione degli immobili a particolari attività

Dispositivo dell'art. 42 Legge equo canone

I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.

A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.

Spiegazione dell'art. 42 Legge equo canone

I rapporti di locazione individuati dall’art. 42, relativi ad immobili adibiti ad “attività ricreatrive, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o sindacati” senza scopo di lucro e quelli stipulati “dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori” presentano delle particolarità di disciplina rispetto alle altre locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
La disciplina applicabile a tali tipologie di locazioni si fonderà essenzialmente:
  • sull’art. 27, che stabilisce in generale una durata del rapporto locatizio non inferiore ai sei anni, salvo comprovate esigenze di transitorietà;
  • sull’art. 32, che sottopone le locazioni ad un determinato meccanismo di aggiornamento del canone;
  • sulle norme processuali di cui al Titolo I, capo III;
  • sulla previsione di cui all’art. 28 con riferimento al “preavviso di rilascio”.
  • sull’art. 41. La dottrina maggioritaria ritiene che, per tale disposizione, il rinvio debba intendersi limitato solamente al comma 1 della disposizione.
Si ritiene che tale elenco dettato dal legislatore assuma carattere tassativo, e non siano consentite di conseguenza interpretazioni estensive che tendano all’applicazione di disposizioni diverse e ulteriori rispetto a quelle elencate dall’art. 42 in commento.
Tuttavia, è necessario segnalare come la giurisprudenza dominante si sia assestata su soluzioni di segno opposto, ammettendo l’applicazione alle locazioni indicate dall’art. 42 anche di altre norme relative alla durata contrattuale e, in particolare, dell’art. 28 della l. equo canone (relativo al rinnovo tacito del contratto) e dell’art. 29 della l. equo canone (in riferimento al diniego motivato del locatore di rinnovare il contratto di locazione).

Massime relative all'art. 42 Legge equo canone

Corte app. Brescia n. 495/2004

Il contratto di locazione di un immobile stipulato «per il solo uso di luogo di culto e di preghiera» non rientra nella previsione normativa dell’art. 42 L. n. 392/78 (circoscritta alle sole attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche) e, conseguentemente, nel caso di diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza contrattuale, non richiede la specifica indicazione dei motivi ex art. 29 stessa legge.

Trib. civ. Cremona n. 219/2003

All’immobile adibito all’uso del culto islamico è applicabile la disciplina dell’art. 42 della legge n. 372 del 1978 prevista per gli immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche. Il contratto ha, pertanto, la durata di cui al primo comma dell’art. 27 legge cit. e il diniego della rinnovazione alla prima scadenza contrattuale è consentito al locatore soltanto per motivi di cui all’art. 29 della stessa legge.

Cass. civ. n. 6227/1997

Con riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti a una delle particolari attività di cui all’art. 42 della legge n. 392 del 1978, il comma 2 di detto articolo, richiamando il preavviso per il rilascio di cui all’art. 28, importa l’applicabilità a tali contratti dell’intera disciplina della durata contenuta nell’art. 28 e, pertanto, anche del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, dettato dagli artt. 28, comma 2, e 29 della stessa legge.

Cass. civ. n. 8880/1991

Ai fini della speciale disciplina dettata per i contratti di locazione di immobili dall’art. 42 della L. 27 luglio 1978 n. 392 non possono essere ricompresi tra gli enti pubblici territoriali enti diversi dai comuni, dalle province e dalle regioni, anche se ad essi strutturalmente legati.

Cass. civ. n. 11168/1990

I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività consolari debbono ritenersi di natura assistenziale, atteso che a norma dell’art. 5 della convenzione di Vienna del 24 aprile 1963, ratificata dalla L. 9 agosto 1967, n. 804, i consolati in particolare prestano assistenza e soccorso alle persone nonché salvaguardano i minori e gli incapaci dello Stato di invio, sicché detti contratti rientrano tra quelli disciplinati dall’art. 42 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ed hanno la durata di cui al primo comma dell’art. 27 della medesima legge.

Cass. civ. n. 3620/1990

La norma dettata dall’art. 42, comma primo, L. n. 392/1978, nella parte in cui equipara per la durata le locazioni di immobili prevedute dall’art. 27, comma primo, della stessa legge e quelle stipulate in qualità di conduttore dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali, non si applica a soggetti diversi da quelli espressamente contemplati, quali la Cassa per il mezzogiorno e l'Agenzia per la promozione dello sviluppo del mezzogiorno, che alla stregua della relativa disciplina legislativa, vanno considerati enti pubblici distinti dallo Stato e non organi di questo.

Cass. civ. n. 2274/1988

Il dato letterale dell’art. 42 della L. n. 392 del 1978 - relativo a quei rapporti locatizi, estranei alla previsione del precedente art. 27, ma concernenti immobili adibiti ad attività che per le finalità perseguite (ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche o politiche) o per i soggetti che le attuano, sono ritenuti meritevoli di particolare tutela - comporta che qualsiasi contratto di locazione o di sublocazione di immobile urbano stipulato, in qualità di conduttore, dallo Stato o da altro ente pubblico territoriale, sia assoggettato, in virtù di detto esclusivo criterio soggettivo ed indipendentemente dall’uso cui l’immobile è destinato, alla disciplina propria delle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo nelle parti richiamate dalla citata norma (segnatamente, con riguardo alla durata, all’aggiornamento del canone liberamente determinabile ed al preavviso di rilascio, alle disposizioni di cui agli artt. 27, 32 e 28 della legge medesima). (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato il principio di cui alla massima con riguardo ad un contratto di locazione stipulato dal Comune di Roma come conduttore e relativo ad un complesso immobiliare massimamente costituito da appartamenti da destinare ad alloggio di famiglie sfrattate o disagiate, giusta delibera comunale richiamata nel contratto).

Trib. civ. Milano n. 7464/1987

I contratti di locazione di cui all’art. 42 della L. n. 392/1978 hanno la durata minima, prevista dall’art. 27 primo comma della medesima legge, di sei anni. Anche a tali contratti si applicano gli istituti della rinnovazione automatica e del diniego di rinnovazione di cui, rispettivamente, agli artt. 28 e 29 della legge sull’equo canone.

Cass. civ. n. 6101/1985

Ai fini della riconducibilità di un contratto di locazione concernente immobile non abitativo nell’ambito di applicabilità degli artt. 67 e 42 della legge n. 392 del 1978 - per i quali rientrano nel regime transitorio di tale legge i contratti concernenti immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche nonché a sede di partiti o di sindacati - occorre aver riguardo non alla natura od alla qualifica del conduttore, bensì all’attività che in concreto viene svolta nell’immobile locato. (Nella specie, sulla scorta di tale principio, la Suprema Corte ha escluso l’applicabilità della richiamata normativa con riguardo alla locazione di alcuni locali all’Inps, da tale istituto destinati ad ufficio).

Cass. civ. n. 4449/1985

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’attività scolastica esercitata a fini di lucro integra una attività commerciale rientrante nella previsione dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, e pertanto può costituire per il locatore motivo di recesso dal contratto a norma degli artt. 73 e 29 della detta legge la necessità di adibire l’immobile a tale attività, senza che venga in rilievo la disposizione dell’art. 42 della stessa legge che - nel dettare particolari disposizioni per gli immobili urbani adibiti ad attività «ricreative, assistenziali, scolastiche...» - non ha escluso che la scuola possa avere fine speculativo, né ha esentato le locazioni concernenti la stessa dall’applicabilità del richiamato art. 27.

Corte app. Catanzaro n. 130/1985

Deve ritenersi che rispetto ai contratti considerati nell’art. 42 della legge n. 392 del 1978 non trovino applicazione le norme relative al diritto di prelazione in caso di vendita o di nuova locazione dell’immobile.

Trib. civ. Prato n. 685/1983

L’elencazione di cui all’art. 42 della L. n. 392/1978 non può estendersi ad altre attività ivi non previste, restando quindi esclusa l’attività di culto.

Trib. civ. Forli n. 504/1982

L’attività didattica impartita in un’autoscuola non rientra in quelle previste dall’art. 42 legge 392/78 essendo la stessa esercitata con scopo di lucro ed accompagnandosi alla somministrazione di taluni servizi ed all’espletamento di varie incombenze.

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