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Articolo 880 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Presunzione di comunione del muro divisorio

Dispositivo dell'art. 880 Codice civile

Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune [881] fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto [903].

Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi [881] (1).

Note

(1) La presunzione opera solo nel caso di muri divisori tra gli edifici indicati nel secondo comma. L'elenco è tassativo e non è, quindi, passibile di interpretazione analogica (art. 12 preleggi).

Spiegazione dell'art. 880 Codice civile

Presunzione legale di comunione dei muri divisori e suo fondamento

La prova dell'appartenenza dei muri divisori a confine delle proprietà potrebbe dar luogo nella pratica a notevoli difficoltà: infatti non basterebbe a provarne la proprietà il fatto che negli atti di acquisto il muro sia dichiarato appartenere a uno dei confinanti, poichè questa dichiarazione unilaterale non può esplicare nessuna efficacia nei confronti del vicino rimasto estraneo all'atto. Non basterebbe nemmeno il fatto della costruzione del muro da parte di uno dei due confinanti per attribuirgliene la proprietà, perché per il diritto di accessione la costruzione appartiene al proprietario del suolo (art. 934 del c.c.), ed è una cosa tutt'altro che fa­cile poter dimostrare con sicurezza la proprietà della striscia di suolo a confine, su cui il muro è stato costruito.

Per facilitare la prova della proprietà dei muri divisori a confine, il legislatore ha posto la presunzione legale di comunione dei muri divisori.

Come ogni presunzione, anche questa della comunione dei muri divisori si fonda su una probabilità, sull'id quod plerumque accidit. I due vicini hanno lo stesso interesse alla costruzione del muro che separa i loro fondi: fino a prova contraria, non è naturale supporre che essi abbiano costruito a spese comuni ? E la probabilità aumenta negli abitati in cui la contribuzione alla chiusura è obbligatoria (art. 886 e segg.). Se uno dei vicini ha fabbricato accanto all'altro, appoggiando allo stesso muro suo edificio, non è infatti probabile che egli abbia usufruito del diritto che la legge gli concede (artt. 874 e 875) di acquistarne la comunione? Il proprietario del muro non avrebbe certamente sopportato che il vicino appoggiasse l'edificio sopra un muro che non gli appartenesse: prima o poi (artt. 884 e 885) questi ha dovuto regolare la sua posizione di fronte al proprietario del muro, seguendo una doppia via: acquistare una servitù di appoggio o rendere comune il muro. Il legislatore presume la comunione, anche perché la cessione della comunione può essere forzosa (art. 874 del c.c.) mentre la concessione della servitù è solo volontaria e quindi ha una minore sfera di applicazione: tra le due la probabilità è maggiore per la comunione.

Da quanto ora detto risulta pienamente dimostrato il fondamento della presunzione legale stabilita dall'art. 880, nonché la sua evidente utilità. Ciò spiega perché, sulla traccia del codice francese, la maggior parte dei codici posteriori hanno sanzionato la presunzione legale della comunione dei muri divisori.

Se ne discosta invece il codice civile tedesco: il § 921 pone anch'esso una presunzione legale, ma invece di essere una presunzione legale di comproprietà è una presunzione di godimento comune: si presume solo che i due proprietari dei due fondi separati dal muro divisorio abbiano diritto di servirsi in comune dell'opera di confinazione in generale, che può essere un muro, un fosso, una siepe, ecc. Appare tuttavia preferibile il sistema tradizionale seguito dal nostro codice.


Trattasi di presunzione semplice che ammette la prova contraria

La presunzione stabilita dall'art. 880 è una presunzione semplice o iuris tantum. Ciò era detto esplicitamente dall'art. 546 codice del 1865 che poneva la presunzione di comunione « se non vi è titolo o segno in contrario ». La soppressione di tale esplicita menzione nell'art. 880 da una parte non toglie che anche nel nuovo codice si tratti di presunzione semplice che cede di fronte alla prova contraria; dall'altra, ha il vantaggio di togliere di mezzo parecchie questioni che ci si poneva sotto il precedente codice.

La presunzione di comunione cade di fronte alla prova dell'acquisto della proprietà esclusiva, che può essere tanto un modo di acquisto a titolo originario quanto a titolo derivativo. La prova di avere costruito il muro a proprie spese non può essere sufficiente a stabilire la proprietà esclusiva del muro perché la costruzione, accedendo al suolo, diventa proprietà del proprietario del suolo (art. 934 del c.c.).
Tra i modi di acquisto della proprietà esclusiva del muro divisorio tutti riconoscono potervi essere pure la prescrizione. Bisogna rilevare, peraltro, che l'acquisto della proprietà esclusiva del muro per prescrizione può avvenire raramente: infatti, perché si verifichi a vantaggio di un condomino la prescrizione acquisitiva della totalità del muro comune divisorio con perdita della comunione di esso da parte dell'altro condomino, è necessario che il primo eserciti il possesso esclusivo sul muro comune divisorio e che tale possesso sia manifestato con atti univoci in contrasto ed escludenti il compossesso dell'altro condomino. Non si perde certo il condominio, anche nel caso del suo non uso da parte di un condomino, senza il possesso esclusivo da parte dell'altro condomino.

Nell'art. 546 vecchio codice tra le prove contrarie alla presunzione di comunione si menzionava anche il segno. Ma il segno di cui si parlava in tale contesto va distinto dai segni (sporti, vani, piovente) di cui parlava allora l'art. 547 e oggi l' art. 881 del c.c.: infatti mentre questi sono segni che fanno presumere la proprietà esclusiva del muro divisorio, il segno di cui all'art. 546 valeva a far cadere la presunzione di comunione, ma non spingeva la sua efficacia fino al punto di far nascere una presunzione di proprietà esclusiva.

Fra i segni contrari alla presunzione legale di comunione può annoverarsi uno stemma gentilizio sormontante il muro e appartenente a uno dei due confinanti, oppure la struttura e architettura del muro divisorio corrispondenti al restante fabbricato che si trova da una parte e non dall'altra. Nella Relazione della Commissione reale si cita un caso del genere: in una villa costruita secondo un determinato stile, se il muro che la circonda è costruito secondo il medesimo stile, è evidente che è stato costruito da chi costruì la villa, e che quindi gli appartiene. In questi casi, peraltro, non trattandosi di valutare se e fino a che punto tali segni possano valere come prova contraria alla presunzione legale della comunione del muro stabilita dall'art. 880.


Comunione pro indiviso

Superando antiche discussioni, la dottrina è oggi concorde nell'ammettere che la presunzione dei muri divisori sia di comunione pro indiviso. Ciò è confermato da varie disposizioni del codice, come quella che pone in comune le spese di costruzione e riparazione del muro (art. 882 del c.c.) senza distinguere da quale parte esse debbano farsi, ed altre che permettono l'immissione nel muro comune di opere oltrepassanti la metà dello spessore (art. 884 del c.c.) e la sopraelevazione del medesimo (art. 885 del c.c.), e la stessa giurisprudenza giurisprudenza conferma la natura pro indiviso.

Quest’ultima ha deciso peraltro che per ciò che riguarda la superficie frontale esterna (testata del muro) in relazione alle opere materiali decorative e di sporto, il muro divisorio deve considerarsi come esattamente diviso
da una linea verticale corrispondente alla mediana del muro, di modo che ognuno dei confinanti eserciti i suoi diritti sulla parte corrispondente al proprio edificio, come se si trattasse di due muri autonomi combacianti, ossia di comunione pro diviso.


Come deve intendersi la locuzione « muro »

La disposizione legislativa in esame parla di « muro che serve di divisione »: si è molto discusso su cosa si debba intendere per muro. Alcuni ne allargano tanto il significato da comprendervi anche un tavolato, ma non sembra che il significato della parola autorizzi una simile estensione. Altri, al contrario, la vorrebbero restringere tanto da escluderne i muri a secco: ma anche tale esclusione risulta eccessiva, soprattutto perché in alcune località l'uso dei muri a secco per dividere cortili o giardini è molto diffuso e può considerarsi addirittura normale per dividere i recinti nei campi.


Carattere tassativo e non esemplificativo dell’elencazione contenuta nell’art. 880

La presunzione di comunione è limitata dalla legge ai muri divisori tra cortili, giardini, orti e recinti nei campi. Questa elencazione deve intendersi come tassativa e non semplicemente esemplificativa: si tratta, infatti, di una presunzione legale e quindi di una deroga speciale alle norme generali sulle prove, che non può essere estesa oltre i casi contemplati dalla legge. Ne consegue che se il muro fosse divisorio tra fondi diversi da quelli indicati dall'art. 880 la presunzione legale di comunione non sarebbe ammessa. Così avverrebbe , ad es., nel caso di un muro divisorio tra due fondi aperti posti in campagna, o0 tra un edificio ed un cortile o giardino, ecc.


Muri divisori tra edifici

Passiamo ora all'esame dei vari casi previsti nell'art. 880, e cominciamo dai muri divisori fra edifici. II muro che serve di divisione fra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze diverse, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.

La semplice esistenza di tubi di camino sporgenti sopra il tetto dell’edificio più basso e appoggiati al muro dell'edificio più alto non basta a far presumere la comunione del muro anche nella parte superiore: infatti potrebbe trattarsi di una semplice servitù di appoggio. E la stessa soluzione devee adottarsi anche se i tubi di camino del proprietario dell'edificio più basso, invece di essere appoggiati, fossero addirittura scavati nel muro: infatti qualora il tubo di camino preesistesse nel muro comune inferiore e questo fosse stato in seguito sopraelevato dal condomino, il prolungamento del tubo entro il muro sopraelevato farebbe carico al condomino che sopraeleva, pur acquistando egli la proprietà esclusiva della sopraelevazione (art. 884 del c.c.).

Accade talora che il muro divisorio si sopraelevi al di sopra dei tetti dei lastrici solari: in questo caso, se gli edifici sono di altezza disuguale non può sorgere alcun dubbio sul fatto che la sopraelevazione appartenga in proprietà esclusiva al proprietario dell'edificio più alto, così come a lui appartiene il tratto di muro che sovrasta al tetto dell’edificio più basso. Se poi gli edifici sono di eguale altezza, la presunzione dell’art. 880 si estende a tutto il muro sino alla sommità, poiché si è di fronte a un muro che divide due edifici.

La presunzione di comunione di un muro che sia solo divisorio tra due edifici ricorre solo per il tratto in cui muro è divisorio, e non vale per il rimanente tratto in cui non sussiste la specifica funzione su cui la presunzione stessa è fondata.


Quid iuris del muro divisorio con preesistente edificio poi demolito

Tutti sono d'accordo nel ritenere che il muro esterno di un edificio debba presumersi comune col proprietario dell'area limitrofa, se esistono segnali dell'esistenza di un precedente edificio vicino, poi demolito. Ci si chiede, peraltro, se si debba limitare all'esistenza delle vestigia dell'edificio preesistente la prova del carattere divisorio del muro, e se, quando con qualunque mezzo si provi che il muro separava originariamente due edifici, sorge o meno la presunzione legale di comunione da distruggersi con la prova contraria.

L'esistenza di vestigia del preesistente edificio non impedisce al proprietario dell'edificio rimasto in piedi la possibilità di acquistare per prescrizione la proprietà esclusiva del muro, tuttavia è discusso se per tale usucapione sia necessaria l'interversione del possesso. La risposta è affermativa, perché in mancanza di interversione non può dirsi che il proprietario dell'edificio goda di un possesso esclusivo, permanendo il compossesso preesistente, sia pure presunto, ed essendo facoltativo nel vicino proprietario dell'edificio demolito l'esercizio dei diritti derivanti dal condominio (diritto di appoggio ecc.) e quindi esperibile senza limitazione di tempo.

La presunzione di comproprietà posta dall'art. 880 si riferisce ai muri divisori tra edifici: essa pertanto non si applica al muro perimetrale di un preesistente edificio, poi demolito. Tale muro perimetrale è proprietà esclusiva del proprietario dell'edificio demolito, e questo carattere originario di appartenenza esclusiva non può subire modificazioni per il solo fatto che, a seguito della demolizione dell'antico fabbricato e dello stesso eseguito nell'area da esso occupata, l'antico muro perimetrale sia venuto ad assumere posteriormente la funzione di muro divisorio e di sostegno del giardino adiacente. Infatti la presunzione di comunione, che rispetto ai muri di confine sorge dalla loro speciale destinazione, funziona soltanto in mancanza di titolo, e non può avere quindi l'efficacia di trasformare o modificare i diritti da questo derivanti.


La presunzione di comunione vale anche pei muri divisori tra edifici privati e edifici demaniali

Agli effetti dell'art. 880 non ha importanza né il luogo ove gli edifici sono situati nè la loro destinazione: quindi è indifferente ad es. che siano in città o in campagna, se uno serve di abitazione e l'altro per opificio.

Qualche dubbio è sorto circa l'applicabilità dell'art. 880 ai muri divisori tra un edificio privato e un altro demaniale: alcuni hanno risposto negativamente argomentando sulla base della esenzione degli edifici demaniali dalla cessione coattiva (art. 879 del c.c.). In senso contrario, tuttavia, va osservato che la presunzione di comunione dei muri divisori tra edifici si fonda sul fatto che l'uno e l'altro edificio si servono in comune del muro divisorio, e ciò vale senza che vi sia ragione di distinguere tra edifici privati ed edifici pubblici. Va inoltre aggiunto che la disposizione dell'art. 556 capov. vecchio codice e dell’ attuale art. 880 esclude che la comunione presunta possa essere sorta per cessione forzosa del muro dell'edificio demaniale, ma non esclude che la comunione possa sorgere per la cessione forzosa del preesistente muro dell'edificio privato chiesta dal demanio per la costruzione dell'erigendo edificio demaniale, poichè l'eccezione di cui all'art. 556 capov. vecchio codice, e 880 del nuovo, è stata dettata a favore e non contro gli edifici demaniali.

La Cassazione ha avuto occasione di pronunciarsi per la soluzione affermativa statuendo che il proprietario di un vano terraneo che da molto tempo è addossato al muro esterno di una chiesa può, in mancanza di titolo o di segno contrario, invocare la presunzione di comunione del muro.


Muri divisori tra cortili, giardini e orti

Secondo l'art. 880 si presume comune anche il muro che serve di divisione « tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi ». Va anzitutto sottolineato che il nuovo codice estende la presunzione di comunione anche ai muri divisori tra gli orti, non menzionati invece dal corrispondente art. 546 vecchio codice: si è risolta così la questione se la disposizione dell'art. 546 dovesse estendersi anche agli orti.

Resta però anche nel nuovo codice la domanda che ci si faceva prima, e cioè se il muro, per presumersi comune, debba dividere cortile da cortile e giardino da giardino, oppure basti che divida un cortile da un giardino: quanto ai muri divisori tra giardini ed orti la locuzione è comprensiva di entrambe le ipotesi.

La soluzione restrittiva, che vorrebbe escludere la presunzione per i muri divisori tra giardini e cortili, si fonda su due argomenti: in primo luogo, sul fatto che si tratta di una disposizione di diritto speciale e quindi di stretta applicazione; in secondo luogo, manca la ragione per fare un diverso trattamento ai muri divisori tra cortili e giardini, quando relativamente agli edifici e ai recinti nei campi non vi è dubbio che la presunzione legale di c-munione ha luogo solo per i muri divisori tra edifici ed edifici, tra recinti e recinti.

Ma è facile osservare, in senso contrario, che quanto al primo argomento si fa la solita confusione fra interpretazione estensiva ed analogica: nelle disposizioni di diritto speciale è esclusa l'interpretazione analogica, ma sarebbe errato escludere ogni interpretazione estensiva. Nemmeno il secondo argomento appare fondato: la ragione del diverso trattamento vi è, e consiste nel fondamento stesso della presunzione di comunione, che è l’utilità reciproca dei confinanti. Trattandosi di edifici, come di recinti nei campi, l'utilità non sarebbe adeguatamente reciproca se il muro dividesse un edificio da un cortile, o un recinto da un campo aperto: infatti l’utilità del muro si dimostrerebbe quasi esclusiva, o di gran lunga maggiore, per il proprietario dell'edificio o del recinto. Invece nel caso di muri divisori tra cortili e giardini, l'utilità è reciproca e come tale giustifica la presunzione di comunione.


Recinti nei campi

La giurisprudenza francese anteriore al codice escludeva la presunzione di comunione riguardo ai muri che separano poderi campestri: i compilatori del codice francese vollero estendere la presunzione anche a questo caso, sotto la condizione, però che si trattasse di recinti. Di qui l'aggiunta dell'art. 653 codice francese « et meme entre enclos dans les champs », passata attraverso tutti i codici italiani preesistenti, nell'art. 546 codice del 1865 e nel nuovo codice. Nel Progetto della Commissione reale (art. 69) si era pensato di togliere il requisito della recinzione, parlandosi semplicemente di campi, ma nel testo definitivo si è ritornati alla locuzione tradizionale.
Recinto è un luogo chiuso tutto intorno: affinchè dunque la presunzione possa sorgere è necessario che i due campi limitrofi siano entrambi chiusi. Infatti, se uno fosse recintato e l'altro no, verrebbe meno la presunzione di comunione del muro divisorio perché verrebbe a mancare l'uguale utilità su cui la presunzione si fonda, potendo il muro divisorio giovare alla recinzione del campo recinto e non allo stesso modo al campo aperto dagli altri lati.

Una dibattuta questione riguardava come determinare la natura della recinzione. Certo che trovandoci in materia di muri divisori, quello che divide i due campi dev'essere un muro, ma dalle altre parti la chiusura dovrà consistere allo stesso modo in muri o basteranno le siepi vive, o anche semplici siepi morte, palizzate e simili? Si ritiene preferibile quest'ultima opinione, poiché, essendo richiesta come unica condizione la recinzione, in qualunque modo questa si ottenga si soddisfa quanto richiesto dalla legge. La natura e la destinazione dei campi non ha alcuna importanza agli effetti della presunzione della comunione.


Muri di sostegno

Poiché l'art. 880 parla di muri divisori, la presunzione legale di comproprietà non può estendersi ai muri di sostegno, che il proprietario del fondo superiore costruisce sul proprio suolo allo scopo di sostenere il suo terreno e impedire che frani sul fondo inferiore. Di regola, quindi, il muro di sostegno appartiene in esclusiva proprietà al proprietario del fondo superiore, sia che si elevi sino al livello del fondo, sia che si sopraelevi sul medesimo. Però se nel primo caso non sorge alcun dubbio, nel caso invece in cui il muro di sostegno si sopraelevi sul fondo superiore la dottrina è in disaccordo.

Secondo alcuni, la sopraelevazione farebbe mutare destinazione e natura al muro, che da muro di sostegno si trasformerebbe in muro divisorio, a cui si dovrebbe quindi applicare, in tutto o in parte, la presunzione di comunione dell'art. 880. Gli autori francesi presumono la comunione del muro dalle fondamenta alla sommità: da noi alcuni giuristi, argomentando dall'art. 560 codice del 1865 corrispondente all'art. 887 del nuovo codice, attribuiscono al proprietario del fondo superiore la parte del muro che va dalle fondazioni sino al livello del fondo più alto, e per la rimanente parte presumono la comunione.

Preferibile è, invece, la tesi intermedia. Come regola generale si mantiene quella secondo cui il muro di sostegno, anche quando si sopraeleva sul livello del fondo superiore, appartiene in esclusiva proprietà al proprietario di esso. Limitatamente poi agli abitati, a mente dell’'art. 887, è accettabile la teoria per cui, rifacendosi all'istituto della chiusura obbligatoria ai sensi degli artt. 886 e 887, e dovendosi fare quest’ultima tra i fondi in dislivello (887),  pare ragionevole presumere, fino a prova contraria, che i due proprietari limitrofi si siano attenuti, nella costruzione del muro, alla discriminazione di cui all’art. 887.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

421 Un secondo gruppo di norme (articoli 880-885) riguarda le presunzioni di appartenenza dei muri divisori e il regime dei muri comuni. In conformità del codice del 1865 (articoli 546-547), il nuovo codice (art. 880 del c.c. e art. 881 del c.c.) stabilisce due presunzioni, suscettibili di prova contraria: da un lato, la presunzione di comunione così per il muro che serve di divisione tra edifici (presunzione che, in caso di altezze ineguali degli edifici, è limitata al punto in cui uno di questi comincia ad essere più alto), come per il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi; dall'altro lato, la presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio tra campi, cortili, giardini od orti, sulla base della posizione del piovente esistente nel muro e, ove questo manchi, di altri segni particolarmente qualificati. Circa i diritti e gli obblighi di ciascun condomino rispetto al muro comune, non ho apportato innovazioni rilevanti (art. 882 del c.c., art. 883 del c.c. e art. 884 del c.c.). Una disposizione integrativa ho però introdotta in tema d'innalzamento del muro comune. Come per il codice del 1865 (art. 554), il comproprietario che vuole eseguire la sopraelevazione, quando occorre aumentare lo spessore del muro per renderlo atto a sostenere il nuovo peso, deve costruire sul suolo proprio per il maggiore spessore che si renda necessario. Senonché può darsi che esigenze tecniche impongano di costruire sul suolo del vicino: in tal caso si autorizza la costruzione sul fondo finitimo per una doverosa tutela dell'interesse pubblico all'incremento edilizio. Il muro così ingrossato, resta di proprietà comune, ma il vicino ha diritto di conseguire il valore della metà del suolo occupato per il maggior spessore (art. 885 del c.c.).

Massime relative all'art. 880 Codice civile

Cass. civ. n. 22275/2013

L'accertata funzione divisoria di un muro di recinzione esistente tra le confinanti proprietà costituisce, ai fini della tutela possessoria dello stesso, prova presuntiva del suo compossesso.

Cass. civ. n. 5261/2006

In tema di presunzione di comunione del muro divisorio tra edifici prevista dall'art. 880 c.c., i limiti di operatività di detta presunzione sono determinati dallo stesso articolo (secondo periodo del primo comma) facendo espresso riferimento «al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto» nel senso che, in ipotesi che uno dei due edifici sia più alto rispetto all'altro, la presunzione suddetta opera sino al punto in cui le altezze dei due edifici combaciano. (Nel caso di specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito per difetto di motivazione, per non avere la stessa considerato che il resistente aveva inserito le travi di sostegno di una sua tettoia nella parte più alta del muro divisorio, dove questo proseguiva per cingere soltanto la fabbrica dell'edificio dei ricorrenti).

Cass. civ. n. 6678/1999

Un muro di recinzione di un fondo si presume comune al proprietario di quello limitrofo se: 1) sorge su suolo comune ad entrambi i confinanti proprietari; 2) divide, conformemente alla sua funzione, entità prediali omogenee tra loro (quali edifici, cortili, etc.), appartenenti a diversi proprietari; 3) mancano sporti e simili o altri elementi contrari, indicati dall'art. 881 c.c.

Cass. civ. n. 5115/1998

L'intercapedine, sotterranea o non, non può presumersi di proprietà comune (come il muro divisorio, ex art. 880 c.c.) per il solo fatto di essere realizzata sul confine, essendo costituita da uno spazio vuoto e non pieno (a differenza del muro), cosi che essa (purché di dimensioni apprezzabili per essere definita tale) va considerata parte dell'una o dell'altra proprietà frontistante (ovvero di entrambe, a seconda dell'andamento della linea di confine che le separi), in considerazione della sua attuale funzione e della finalità originariamente riservatele da chi ebbe a realizzarla, secondo le sue caratteristiche oggettive, potendo in relazione ad essa configurarsi, di volta in volta (e ricorrendone i presupposti), un vincolo pertinenziale ovvero un asservimento di fondi reciproco ed incrociato.

Cass. civ. n. 11162/1994

La presunzione di comunione del muro divisorio, stabilita dall'art. 880 c.c. ha carattere relativo e spiega la sua piena operatività - sino a rendere irrilevante nel caso di muro di separazione fra due edifici l'eventuale anteriorità di uno di questi rispetto all'altro - soltanto in mancanza di prova contraria, non operando invece quando risulti altrimenti che il muro rientra nel dominio esclusivo di uno dei due confinanti in forza di uno qualunque dei modi di acquisto, a titolo originario o derivativo, della proprietà immobiliare. Pertanto, poiché tra i modi di acquisto della proprietà si annovera l'accessione, a norma dell'art. 934 c.c., la presunzione anzidetta è vinta anche dall'accertamento che il muro è stato costruito nella sua interezza su una sola delle aree contigue, salvi gli effetti di un titolo pattizio successivamente intervenuto ovvero dell'usucapione.

Cass. civ. n. 9137/1993

La presunzione di comunione prevista dall'art. 880 c.c. riguarda soltanto il muro divisorio e non anche íl muro di contenimento tra fondi a dislivello, il quale non si elevi in altezza al di sopra del livello del fondo sovrastante.

Cass. civ. n. 1220/1993

La presunzione di cui all'art. 880 c.c., è invocabile ogni qual volta un'unica struttura divisoria separi entità fondiarie finitime appartenenti a proprietari diversi; pertanto essa ricorre, per il solo fatto che tale struttura assolva in concreto alla funzione di distinguere e dividere proprietà limitrofe, mentre non rileva, agli stessi fini, che essa abbia origine naturale o sia dovuta all'opera dell'uomo.

Cass. civ. n. 177/1993

La presunzione iuris tantum di comunione prevista dall'art. 880 c.c. relativamente a muri che separano entità prediali omogenee è vinta dalla prova della proprietà esclusiva del muro mediante riferimento ad uno dei modi di acquisto della proprietà originario o derivato. In mancanza di prova contraria la presunzione di comunione spiega piena operatività, non valendo contro di essa neppure l'eventuale anteriorità di una delle due costruzioni separate, potendo sovvenire ai fini dell'acquisto della proprietà esclusiva solo il principio dell'accessione (art. 934 c.c.) sempre che il muro sia stato costruito completamente sul suolo appartenente ad uno dei confinanti.

Cass. civ. n. 1348/1990

La presunzione di comproprietà di un muro divisorio, a norma dell'art. 880 c.c. fondandosi su uno stato di fatto, qual è l'esistenza di due edifici confinanti divisi da un muro di eguale utilità per l'uno e l'altro, comporta, in mancanza di prova contraria, la presunzione anche del compossesso del muro stesso, in considerazione dell'utilità che esso fornisce ad entrambi gli immobili, sicché in funzione dell'eccezione feci sed iure feci può spiegare rilevanza nel giudizio possessorio che abbia oggetto la tutela del detto manufatto.

Cass. civ. n. 796/1989

La presunzione di comunione del muro di cui all'art. 880 c.c. — appartenente alla categoria delle presunzioni legali iuris tantum — presuppone l'esistenza certa di due fatti, che non possono essere a loro volta oggetto di presunzione, per il divieto della presumptio de presumpto, e cioè che si tratti di muro divisorio e che esso abbia la funzione di dividere edifici, cortili, giardini, orti o recinti nei campi, con la conseguenza che, ove sorga controversia sulla comunione di un muro (asserito divisorio dalla parte che sostiene l'esistenza della comunione al fine di far dichiarare illegittima l'apertura di una luce ad opera del confinante) la presunzione deve ritenersi operante (con conseguente onere della controparte di provare la sua proprietà esclusiva) soltanto se è pacifica e comunque dimostrata l'esistenza dei due suddetti presupposti di fatto, mentre, in difetto, incombe alla parte che assume l'esistenza della comunione di provare la stessa.

Cass. civ. n. 6539/1985

La presunzione di comunione del muro divisorio prevista dalla norma dell'art. 880 c.c., riguarda soltanto il muro che divide entità prediali omogenee (edificio da edificio, cortile da cortile, orto da orto), e non è, quindi, operante quando trattisi di entità prediali diverse. Pertanto, detta presunzione non sussiste rispetto alla parte di muro che divide un edificio da un cortile interno di altro edificio contiguo, neppure nel caso in cui i corpi di fabbrica di quest'ultimo che circolano il cortile, si appoggiano ad altri tratti del muro stesso e debba presumersi che per tali tratti il muro sia comune.

Cass. civ. n. 4719/1977

La presunzione di comunione del muro divisorio, prevista dall'art. 880 c.c., postula l'analoga natura degli immobili confinanti (edifici, cortili, orti ecc.), ma non anche l'omogeneità della loro materiale struttura. (Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito l'operatività di detta presunzione, con riguardo al muro divisorio fra un fabbricato in muratura ed un capannone realizzato in legno e lamiere, ma con caratteristiche di solidità e stabilità).

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Gaetano F. chiede
lunedì 10/06/2019 - Sicilia
“Buonasera 5 anni fa ho acquistato una casa singola confinante con un'altra unità sempre singola, le due case molto anni addietro facevano capo ad un unico terreno, il proprietario li divise con un muro di recinzione di circa 2,5 e vendette la proprietà che a distanza di circa 40 anni oggi è di mia proprietà.
Adesso nella proprietà accanto la mia ci sta il figlio del vecchio proprietario di tutto il terreno che ha alzato tutto il muro, senza mio permesso, di circa 30/40 cm.
Appena io mi sono appellato lui ha asserito che il muro è di sua proprietà esclusiva perché è atto fatto dal padre prima di vendere la proprietà dove sto oggi io.
La domanda è: i muri di confine non sono di proprietà al 50% dei due lotti confinanti?
E poi dato che lui facendo lavori ha scoperchiato dei fogli di guaina messi a impermeabilizzare parte del muro in questione dove vi è la mia veranda, posso inviargli una diffida cautelativa nel caso la pioggia mi porti umidità?
Attendo Vs
Grazie”
Consulenza legale i 14/06/2019
Il quesito posto richiede di affrontare due diverse problematiche, che verranno esaminate separatamente.
Primo problema è quello di capire se il muro che divide le due proprietà sia di titolarità esclusiva di uno dei due confinanti o se si tratti di muro comune.
Per stabilire ciò occorre richiamare le norme a tale riguardo dettate dal codice civile, ed in particolare il riferimento va fatto agli articoli 880 e 881 c.c.
L’art. 880 del c.c. detta in effetti una presunzione di comunione del muro che serve da divisione fra edifici, giardini, cortili, orti o tra recinti nei campi.
Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, trattasi di una c.d. presunzione iuris tantum, la quale può essere vinta soltanto da prova contraria.
Affinchè tale presunzione possa operare, occorre che ricorrano tre diversi presupposti, ossia:
  1. che il muro sorga su suolo comune ad entrambi i proprietari confinanti;
  2. che serva di divisione fra proprietari diversi;
  3. che lo stesso non presenti sporti, pioventi o altri elementi simili, quali risultanti dal successivo art. 881 del c.c..

Una precisazione si rende a questo punto necessaria: affinchè possa operare la presunzione prevista dall’art. 880 c.c. e, dunque, ritenersi il muro comune, occorre che vi sia l’esistenza certa dei presupposti appena elencati, non essendo consentito che questi possano essere a loro volta oggetto di presunzioni (non è ammessibile la c.d. praesumptio de praesumpto).
In questo caso, invece, nessuna certezza sembra esservi in ordine al primo dei requisiti, ossia sul fatto che il muro sorge su suolo comune.
Sarebbe necessario, a tal fine, conseguire la prova di ciò, la quale può essere raggiunta in primo luogo (essendo la volontà tra le parti sovrana) da un esame accurato del titolo di acquisto del proprio immobile, il quale dovrebbe espressamente avere ad oggetto anche la comproprietà del muro (da cui ne consegue, implicitamente, la comunionedel suolo su cui esso sorge).

Qualora il titolo di proprietà nulla dica al riguardo, non resta altra soluzione che quella di dover ricorrere ad un accertamento per mezzo di un tecnico di propria fiducia, il quale dovrà effettuare delle misurazioni ben precise, onde verificare se nella propria particella o particelle vi sia compresa anche la parte di suolo occupata dal muro.
Allo stato attuale delle cose, non essendosi in possesso di alcuna prova da cui possa farsi risultare che quel muro è costruito su suolo comune, e stando a ciò che viene riferito nel quesito, è difficile poter far valere la presunzione di comunione del muro di cui al summenzionato art. 880 c.c.
Infatti, trattandosi di muro già esistente al momento dell’acquisto del proprio immobile e considerato che l’acquisto è successivo al frazionamento di un lotto di terreno appartenente ad unico proprietario, risulta fin troppo facile dimostrare che quel muro è stato realizzato su terreno in origine dello stesso unico proprietario e che non può mai esser stato realizzato a spese comuni (altro requisito indispensabile per sostenerne la comunione).

Sia la dottrina che la giurisprudenza, infatti, sono dell’opinione che la presunzione prevista da tale norma viene meno quando risulta che il muro non è a cavallo del confine, ma entro il confine del terreno cintato, oltre al caso della sussistenza di segni materiali che dimostrano l’esclusiva proprietà del muro (pioventi, pluviali, incavi, e opere simili, quali previsti dall’art. 881 c.c.).

Quanto fin qui detto vale per la situazione proprietaria del muro.
Discorso diverso va fatto, invece, per la lamentata attività di innalzamento di tale muro di circa 30-40 cm, attività posta in essere senza alcuna preventiva comunicazione e/o autorizzazione da parte dell’altro confinante, ossia colui che pone il quesito.
Ebbene, anche per ciò non vi può essere nulla da eccepire, in quanto trattasi di ipotesi anch’essa espressamente prevista dal codice civile ed in particolare dall’art. 885 c.c.
Infatti, tale norma, anche nell’ipotesi in cui il muro fosse comune, legittima uno qualsiasi dei comproprietari ad innalzare il muro, dovendo tuttavia assumere su di sé tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata.
Al vicino, qualora fosse comproprietario del muro, compete soltanto il diritto di rendere anche quella parte di muro comune ex art. 874 del c.c..
Per quanto concerne i limiti di altezza, dall’art. 876 del c.c. si ricava che il muro di cinta non può avere altezza superiore a tre metri, e sembra che qui, malgrado la sopraelevazione, tale altezza sia stata rispettata.

Passiamo adesso ad analizzare l’altra problematica, ossia quella relativa ai danni che potrebbero derivare alla propria veranda dall’avere il vicino alterato parte della impermeabilizzazione che protegge il muro in corrispondenza di essa.
E’ naturale che, qualora dovessero verificarsi dei danni da infiltrazioni il vicino sarebbe tenuto a risponderne ex art. 2053 del c.c., norma che disciplina appunto l’ipotesi in cui si verifichino dei danni dovuti a difetto di manutenzione di un edificio.
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che per edificio deve intendersi qualsiasi opera umana artificiale o naturale, connessa al suolo anche in via provvisoria, nonché qualsiasi singola parte incorporata materialmente e stabilmente alla cosa principale, tale da costituirne parte integrante (un muro di cinta può dunque farsi rientrare nella nozione di edificio).
Indubbiamente la responsabilità extracontrattuale prevista da tale norma presuppone la realizzazione di un danno effettivo a carico della parte che domanda il risarcimento e non la sussistenza di un mero pericolo di rovina e/ danno, situazione, quest'ultima per la quale l'ordinamento appresta un apposito rimedio di carattere preventivo, ossia la denuncia di danno temuto, ai sensi dell'art. 1172 del c.c..
Pertanto, non essendosi nel nostro caso ancora verificato alcun danno, si ritiene che il modo migliore per comunicare con il vicino sia quello di invitarlo, con una semplice lettera non contenente una espressa diffida, a ripristinare la copertura delle impermeabilizzazione, evidenziando che da tale stato ne possono derivare facili infiltrazioni alla propria proprietà e facendogli presente che eventuali danni gli verrebbero addebitati ex art. 2053 c.c.
Qualora il vicino continui a non ottemperare a tale bonaria richiesta e si abbia certezza, anche a seguito di un confronto con un tecnico, che da quella situazione ne potrà derivare il pericolo serio e concreto di infiltrazioni alla propria veranda, sarà possibile, ancor prima che si verifichi il danno, farne denuncia all’autorità giudiziaria ex art. 1172 c.c., al fine di ottenere una pronuncia che consenta di procedere anche coattivamente alla sistemazione a regola d’arte di quella impermeabilizzazione.


EMILIO F. chiede
sabato 16/03/2019 - Lazio
“Buongiorno, sono comproprietario per 1/3 unitamente ai miei due fratelli, di un immobile sito in (omissis), ricevuto in eredità alla morte dei genitori. Tale immobile è attualmente disabitato. L'immobile è costituito da un terreno rettangolare di circa 600 mq. dove inizialmente, partendo dalla via (omissis), è stato costruito a confine di comune accordo con la parte confinante, lasciando nella parte posteriore un giardino di circa 300 mq. che risulta separato dal giardino confinante con un muro di cinta alto circa 1,80 mt.. Sia nel giardino di nostra proprietà che in quello confinante, non esistono costruzioni. Due giorni fa, mio fratello mi ha comunicato che il vicino confinante, che peraltro è anche un parente, ha abbattuto il muro di cinta per circa 7/8 metri di lunghezza, lasciandone soltanto 3 o quattro metri nella parte finale del giardino, e predisponendo sul suo terreno un telaio in ferro per il contenimento del calcestruzzo. Sono venuto a conoscenza che sarebbe già in possesso di un "permesso a costruire" di un manufatto di un'altezza fino a tre metri partendo dal confine della nostra proprietà dove insisteva il muro di cinta che è stato abbattuto. Non sappiamo all'epoca se il muro è stato costruito in comproprietà. Comunque, quello che chiedo, il vicino poteva abbattere il muro di cinta senza avvertirci e può costruire sul confine senza il nostro consenso? Sono in possesso delle foto che dimostrano l'abbattimento del muro e la separazione dei due terreni con delle tavole di legno. Attualmente i lavori sono fermi.”
Consulenza legale i 18/03/2019
In base all’art. 880 c.c., il muro di cinta si presume comune ai proprietari di due fondi confinanti, anche quando “serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi”.
In base al successivo art. 881 c.c. , si presume che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.

Nella presente vicenda, viste le foto dei luoghi, ci sembra che si possa parlare di muro divisorio in comproprietà.

Ciò posto, il comproprietario del muro non è ovviamente legittimato ad abbattere arbitrariamente il muro di cinta preesistente per crearne uno nuovo a suo piacimento all’insaputa degli altri comproprietari (come è accaduto nella presente vicenda).
Infatti, per giurisprudenza costante: “La comunione del muro divisorio non va intesa nel senso che ciascuno dei comproprietari abbia la proprietà assoluta della metà del muro (e del suolo) secondo una linea mediana ideale, da considerarsi come linea di confine delle proprietà esclusive da esso delimitate bensì nel senso che ciascuno di essi è proprietario, sia pure pro quota, dell'intero muro, e del suolo ad esso sottostante, in ogni sua parte (identificandosi la linea di confine delle proprietà esclusive con il muro ed il suolo comune); né la demolizione di uno dei due edifici confinanti fa venire meno (in assenza di titolo o di giustificazione) la comunione, che può essere utilmente invocata ad ogni effetto da ciascuno dei partecipanti, con la conseguenza che il comproprietario del muro comune abbattuto arbitrariamente dall'altro comproprietario ha diritto alla costruzione del manufatto secondo le primitive sue caratteristiche, nonché al risarcimento del danno (Cass.3393/1988).

Tutto ciò premesso, la risposta alla domanda contenuta nel quesito è pertanto negativa, nel senso che il vicino non poteva manomettere di sua esclusiva iniziativa il muro di confine.
Suggeriamo, quindi, di inviare intanto una lettera raccomandata a/r (o pec) in cui si invita e diffida il vicino a ripristinare a sue spese il muro di confine come era in precedenza.
Se la diffida bonaria non sortisce effetto, occorrerà azionare una causa possessoria ai sensi dell’art. 1168 c.c. (entro un anno da quando è stato scoperto il fatto) per chiedere al giudice che, accertata la situazione di fatto, ordini il ripristino dei luoghi, oltre l’eventuale risarcimento danni.

Ferma la predetta tutela, con riguardo alla documentazione amministrativa che ci è stata trasmessa, si osserva quanto segue.
Il permesso a costruire concesso al Suo vicino pare sia relativo a dei lavori di modifica ed ampliamento del fabbricato. Per sapere cosa di preciso era stato chiesto bisognerebbe leggere il contenuto dell'istanza del permesso a costruire depositata.
Ad ogni modo, l'autorizzazione amministrativa viene sempre concessa "fatti salvi in ogni caso i diritti dei terzi", come del resto specificato in entrambi i permessi a costruire (compreso quello in variante).
Ciò significa che anche laddove il Suo vicino sia in regola con le autorizzazioni amministrative, ciò non toglie che possa aver pregiudicato un Suo diritto alterando una preesistente situazione di fatto per la quale, come sopra indicato, Lei potrà chiedere idonea tutela giudiziaria tramite ricorso possessorio.


ALESSANDRO B. chiede
lunedì 16/05/2016 - Lazio
“Richiesta parere su applicazione dell’art. 880 c.c.

Buongiorno.
Sono proprietario di un immobile composto da garage a livello strada con sopra casa di abitazione. Il fabbricato è confinante con quello del mio vicino che consiste nel solo garage . Pertanto, il mio fabbricato si innalza su quello del vicino per la parte corrispondente alla casa d’abitazione posto che i 2 garages hanno stesse altezze, stesse lunghezze e sono adiacenti.
Il vicino ha posizionato nella parte esterna del muro della mia abitazione (che si alza sul suo garage) una canna fumaria in acciaio praticando dei fori nel muro stesso per i supporti di fissaggio.
Io ritengo che non possa farlo poiché il muro è stato da me eretto mentre lui sostiene che è sua facoltà l’utilizzo del muro. Di seguito la sua ricostruzione di fatti.

Premesso che:
- nel 1980 il vicino ha edificato il suo garage posizionandone il muro all’interno del proprio terreno;
- nel 1987 è stato costruito il mio garage “in appoggio” al muro del vicino. In altre, parole non è stato fatto un contro-muro all’interno della mia proprietà ma (in base ad accordi verbali trai nostri nonni) ci è stato consentito appoggiare le pareti, in perpendicolare, al muro del vicino già esistente;
- nel 1996 è stata sopraelevata l’abitazione sopra il mio garage poggiandosi sul sottostante muro divisorio tra i 2 garages posizionato all’interno del suolo del vicino.

Alla luce di quanto sopra, il vicino sostiene che può sfruttare liberamente il muro della mia abitazione costruito in sopraelevazione, poiché poggiando, per tutta la sua lunghezza sul muro divisorio tra i 2 garages da egli realizzato parecchi anni prima all’interno del proprio terreno è come se io avessi innalzato il suo muro ricadente nel proprio suolo. Di conseguenza, può sfruttarlo liberamente.

Ciò premesso, volevo sapere:
- il vicino ha ragione anche se il muro da me sopraelevato è stato fatto interamente a mie spese?
- oppure se, nel caso di specie, possa ricorrere l’applicazione dell’art. 880 c.c. in base al quale il muro si presume comune finché l’altezza di due edifici è identica mentre è esclusa per la parte in cui uno si eleva rispetto all’altro. Di conseguenza, la parte di muro che ho sopraelevato a mie spese non potrebbe essere sfruttata da altri in quanto di mia esclusiva pertinenza?

In particolare, con riferimento all’art. 880 c.c. vorrei sapere se, al caso di specie, possa applicarsi la sentenza della Cassazione n. 111628/1994 atteso che il mio garage è stato costruito “in appoggio” a quello del vicino nel 1987 e la sopraelevazione del muro divisorio tra garages (ancorché posizionato nel suolo del vicino) è stata fatta nel 1996 in occasione della costruzione dell’abitazione.
Ad ogni buon fine riporto uno stralcio della citata sentenza:

“…E’ ius receptum, invece, che detta presunzione è di carattere squisitamente relativo e spiega, quindi, la sua piena operatività - fino a rendere irrilevante, nel caso di muro separante due edifici, l'eventuale anteriorità di uno di questi rispetto all'altro - soltanto in mancanza di prova contraria, cioé quando non risulti, altrimenti, che il muri rientra nel dominio esclusivo di uno dei confinanti in forza di uno qualunque dei modi di acquisto, originario o derivativo, della proprietà immobiliare (v., tra le tante, le sentenze 1/2/1958 n. 594, 7/7/1966 n. 1784, 20/2/1963 n. 408, 20/6/1977 n. 2590). E tra i modi originari si annovera senza dubbio l'accessione in virtù della quale, a norma dell'art. 934 cod. civ., "qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra e sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge", sicché a vincere la presunzione in parola è sufficiente anche l'accertamento che il muro con funzione divisoria (originaria o sopravvenuta che sia) è stato costruito nella sua intierezza su una sola delle aree contigue, sempre, beninteso, che non sia intervenuto successivamente un titolo pattizio o l'usucapione a mutare tale situazione giuridica”

Alla luce della sentenza, mi pare di capire… che anche in presenza di muro ricadente nel suolo del vicino, l’art. 880 c.c. può essere applicato laddove sia maturata l’usucapione ventennale. Quindi tenuto conto che il mio garage è stato costruito in appoggio del vicino nel 1987 e la sopraelevazione della casa è avvenuta nel 1996, vorrei sapere se sia possibile sfruttare, in qualche modo, il citato articolo per far rimuovere la canna fumaria del vicino.

Si ringrazia anticipatamente”
Consulenza legale i 23/05/2016
La sentenza richiamata nel quesito è una delle tante sul punto (tra le più recenti Cassazione civile, sez. II, 03 gennaio 2014, n. 50 e Tribunale Messina, sez. I, 10 maggio 2015, n. 1089) e stabilisce un principio ormai consolidatosi nel tempo, secondo il quale il muro che divide due edifici si presume comune fino al punto in cui uno dei due si innalza sull’altro (ai sensi dell’art. 880 c.c.); tuttavia, la presunzione non opera nel caso in cui si possa dimostrare che uno dei due edifici era preesistente all’altro e che si è costruito sopra l’allora parte di proprietà esclusiva di uno dei due proprietari, che è divenuto quindi titolare unico di tutto il muro (anche della parte sopraelevata) per effetto della regola dell’accessione (art. 934 c.c.: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (…) e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”).

Il caso in esame rientra perfettamente nell’ipotesi di cui alla sentenza: infatti, originariamente (ovvero negli anni ’80) la nuova abitazione è stata edificata in appoggio vero e proprio sul muro del garage originario del fondo confinante, nel senso che il muro di tale garage (ed esistente su suolo di proprietà esclusiva del vicino) è stato sfruttato (con il consenso dell’allora nonno di quest’ultimo) quale muro anche di una nuova abitazione.

Ciò, si noti bene, non ha determinato una comunione forzosa, ma il muro è rimasto di proprietà dell’originario titolare (il vicino) e, di conseguenza, anche quando nel 1996 si è sopraelevato, la nuova parte di muro è diventata del vicino per effetto del principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c..

Il fatto che il muro sia stato costruito a spese esclusive di uno dei due proprietari non rileva, purtroppo, sulla proprietà dello stesso.

Peraltro, nel caso di specie non sembra neppure operare l’istituto dell’usucapione, dal momento che quest’ultima richiede il possesso continuo ed ininterrotto per vent’anni dell’immobile con l’intenzione di possedere quale proprietario esclusivo: così non è, dal momento che non vi è stato un possesso esclusivo da parte del proprietario dell’abitazione “sopraelevata” sull’immobile (muro) in questione, da intendersi – si noti bene – come immobile nel suo complesso, ovvero tutto il muro, da terra fino alla parte più alta seguita alla sopraelevazione.

In definitiva, quindi, il vicino non potrà essere obbligato a togliere la canna fumaria dal muro perché è nel suo pieno diritto utilizzarlo in quanto proprietario esclusivo.

Si noti bene, in ogni caso, che quand’anche si potesse ipotizzare una situazione, del tutto diversa, di comproprietà su tutto il muro nel suo complesso, il vicino avrebbe in ogni caso il diritto di mantenere il manufatto realizzato.
Esiste, infatti, una giurisprudenza consolidata proprio in merito alla fattispecie dell’installazione di una canna fumaria sul muro comune, e che si fonda sull’art. 1102 c.c. (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. (…)”), in forza della quale l’installazione non solo è consentita, perché rientra tra i poteri del comunista ed è nel pieno rispetto dei limiti di legge, ma non è neppure soggetta ai vincoli sulle distanze legali tra edifici.

Si citano sul punto T.A.R. Firenze, (Toscana), sez. III, 28/10/2015, n. 1475, secondo la quale: “Il diniego di sanatoria edilizia avente ad oggetto l'installazione di una canna fumaria su facciata condominiale non può avere come unica motivazione il fatto che la facciata stessa non sia di esclusiva proprietà del richiedente, in quanto l'art. 1102 cod. civ. (relativo all'uso della cosa comune) va interpretato nel senso che il singolo condomino può apportare al muro comune perimetrale, senza bisogno di consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l'inserimento nel muro di elementi estranei posti a esclusivo servizio della sua porzione, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità. Il provvedimento di diniego motivato con esclusivo riguardo alla circostanza che l'interessato richiedente non è proprietario esclusivo della facciata (senza fare riferimento alcuno alla violazione dei limiti sostanziali ex art. 1102 c.c.) è quindi illegittimo, in quanto di per sé la contitolarità del bene non preclude la possibilità per ogni condomino di utilizzare il bene stesso e apportarvi modifiche.”, ancora Tribunale Trento, 16/05/2013, n. 432, per il quale “In materia condominiale costituisce opera lecita l'installazione di una canna fumaria sulla facciata comune, consentita ai sensi dell'art. 1102 c.c. Per costante orientamento della giurisprudenza, infatti, l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico. L'esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all'uso migliore e più intenso previsto dall'art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro”, ed infine Cassazione civile, sez. II, 25/09/2012, n. 16306, per la quale In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale dell'edificio, la liceità dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, a contrario, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto.”.

MAURO P. chiede
mercoledì 11/06/2014 - Piemonte
“Sono proprietario di un alloggio all'ultimo piano di un condominio. Il costruttore non avendo i millesimi necessari per eseguire la completa costruzione degli alloggi, ha lasciato libero uno spazio di circa 160 m quadri e ha adibito quello spazio come terrazzo. Il 50% è di mia proprietà e abbiamo il balcone sul lato cortile come accesso per tutta la larghezza. Il mio alloggio è nella scala B mentre il terrazzo è collocato sopra gli alloggi della scala A. Il restante 50% è proprietario l'inquilino del mio stesso piano ma sulla scala A. Il terrazzo copre tutta la profondità del condominio dal cortile fino al lato strada dividendo gli alloggi.
Nella parte centrale è stata costruita una parete alta 2,70 m, lunga 8m in pannelli doppi in resina semitrasparente. I pannelli dividono completamente il terrazzo in lunghezza, ma non in altezza.
Causa la presenza delle mansarde il sottotetto e il tetto essendo molto irregolari e hanno lasciato, all'incirca a metà della divisione, una luce di 3m di larghezza 2,5 m di altezza . Questa luce è stata chiusa da un grigliato in tubolare di alluminio, lasciando passare l'aria fra le due parti del terrazzo, dal cortile al lato strada.
Dopo 20 anni, il propretario dell'altra metà del terrazzo , senza avviso, ha fatto costruire una controsoffitatura, in alluminio con pannelli di vetro trasparenti di circa 8x 4 m, per chiudere tutte le irregolarità della luce sopra i 2,70 m.
La controsoffittatura, in profondità, si appoggia sulla parete esterna del condominio lato strada e sulla parete di divisione in comune. In larghezza si appoggia sulla parete della mia camera e sulla parete della loro mansarda. I questo modo non hanno cambiato la luce sovrastante i 2,70m, ma hanno creato una camera senza più l'apertura sulla strada e questo annulla il passaggio dell'aria dal lato cortile al lato strada.
Ho letto articolo 904, mi sembra che la chiusura della luce non possa avvenire senza il consenso del comproprietario. A me andava bene come era in precedenza, specialmente in questo periodo estivo.
Cosa mi consigliate, devo subire?
Cordiali saluti e grazie.”
Consulenza legale i 19/06/2014
La vicenda proposta ha ad oggetto un terrazzo condominiale, la cui proprietà esclusiva appartiene a due condomini. Il terrazzo è diviso da una parete centrale, che delimita due porzioni in godimento esclusivo dei due proprietari.
Da più di vent'anni esisteva una situazione tale da consentire il passaggio di aria e (parzialmente) luce da un lato all'altro del terrazzo: uno dei proprietari ha chiuso di sua iniziativa tale passaggio senza ottenere il consenso del proprietario confinante. In particolare, ha chiuso un'apertura insistente su muri condominiali.

Per quanto concerne la luce occlusa all'interno di uno stesso edificio condominiale:

- Presumendo che il terrazzo sia composto da due particelle distinte, e non in comproprietà dei due condomini al 50%: non può trovare applicazione l'art. 904 del c.c., che disciplina invece le aperture su un fondo aperto altrui, connotate dalla precarietà e dalla mera tolleranza, e per questo non acquistabili per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Al contrario, va valorizzato il contesto condominiale dell'apertura oggetto del caso in esame. Va condivisa quindi la giurisprudenza che ritiene possibile, in tal caso, usucapire il diritto all'apertura per il passaggio di luce e aria. Cass. civ., sez. II, 8.3.2001 n. 3441, ha stabilito che: "[...] Invece non rientra nella problematica in questione ed esula dall’applicazione della normativa prevista dagli artt. 901-904 c.c. quell’apertura che si apre, come nel caso specifico, in un muro comune tra un vano e l’altro del medesimo edificio allo scopo di dare ad uno di essi aria e luce attraverso l’altro. Tale apertura non costituisce estrinsecazione del diritto di proprietà ossia manifestazione di una "facultas" del diritto di dominio, ma, ponendo in essere, in via effettuale, un’invasione della sfera di godimento della proprietà altrui, ha sostanza, struttura e funzione di uno "jus in re aliena", acquistabile quindi ex lege mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, sempre che l’apertura si concreti in opere visibili e permanenti, strutturalmente destinate ad un inequivoco e stabile assoggettamento del vano, sì da rilevare all’esterno l’imposizione di un peso a suo carico per l’utilità dell’altro (Cass. n. 4117/90, cit., n. 12125/97, n. 9637/99)".
Pertanto, è possibile sostenere che la controsoffittatura realizzata dal vicino abbia illegittimamente privato l'altro proprietario della facoltà di godere del suo diritto di servitù, acquistato con il trascorrere di oltre venti anni dalla costruzione del terrazzo e della parete divisoria. Di conseguenza, si ritiene possibile chiedere giudizialmente la rimozione dell’occlusione onde ripristinare la presa di aria e luce.
- Se, invece, il terrazzo non fosse suddiviso in due proprietà esclusive, ma in comproprietà ai due condomini, la chiusura della luce si potrebbe configurare come un uso illegittimo della cosa comune da parte di uno dei partecipanti alla comunione (art. 1102 del c.c.). Difatti, i comproprietari possono stabilire un uso frazionato della cosa comune, ma l'utilizzazione da parte di uno dei due trova un limite nella concorrente ed analoga facoltà dell'altro: pertanto, se un comproprietario usa della cosa in modo da impedire la possibilità di godimento collettivo del bene (nel caso di specie, chiudendo un passaggio di aria esistente da oltre vent'anni), la sua condotta è illegittima nella misura in cui non ottiene l'espresso consenso dell'altro proprietario. Quindi, è possibile chiedere la rimozione dell'occlusione.

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Testi per approfondire questo articolo

  • Delle distanze nelle costruzioni. Artt. 873-899

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    Gli ultimi commentari sistematici alla disciplina delle distanze legali risalgono a vari decenni orsono. Nel frattempo la giurisprudenza ha approfondito i problemi connessi a tale disciplina. L'attuale commentario, oltre a tenere conto delle posizioni dottrinali in materia, esamina approfonditamente tali orientamenti giurisprudenziali. Una particolare attenzione è stata prestata agli effetti che sul regime delle distanze legali nelle costruzioni hanno determinato la c.d. legge ponte... (continua)

  • Il risarcimento del danno per la violazione delle distanze tra edifici

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    Il testo, con una struttura operativa, illustra tutte le problematiche connesse alla responsabilità per la violazione delle distanze tra edifici. Ogni capitolo si apre con i principi giuridici a fondamento degli argomenti trattati, segue il sommario del commento e la sezione casistica dove si indicano alcune fattispecie concrete. Il commento è strutturato con un intercalare di riferimenti sia giurisprudenziali che dottrinali a sostegno di quanto viene esposto. Il risarcimento... (continua)