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Articolo 1472 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vendita di cose future

Dispositivo dell'art. 1472 Codice civile

Nella vendita [1470] che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza (1). Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati [820].

Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza (2).

Note

(1) In applicazione del principio res perit domino, prima di tale momento il rischio di perimento del bene grava sull'alienante (1256 c.c.).
(2) Il secondo comma fa riferimento alla distinzione tra emptio spei, che configura un contratto aleatorio (1369 c.c.) ed emptio rei speratae che, invece, costituisce un'ipotesi di contratto commutativo, in cui, cioè, le parti sono certe della misura del reciproco sacrificio.

Ratio Legis

Il legislatore disciplina la vendita di cosa futura come vendita ad effetti obbligatori, in quanto da essa sorge per l'alienante l'obbligo di far conseguire al compratore l'acquisto del bene (1376 c.c.).

Brocardi

Emptio rei speratae
Emptio spei

Spiegazione dell'art. 1472 Codice civile

Definizione di "vendita di cosa futura"

Si tratta della vendita che ha per oggetto una cosa futura, cioè una cosa attualmente non esistente: ai sensi dell'art. 1472 del c.c. l'acquisto della proprietà si verifica ex nunc non appena la cosa viene ad esistenza.
Il codice civile specifica che se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.
La vendita risulta nulla se la cosa non viene ad esistenza, a meno che le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio.

Natura giuridica della "vendita di cosa futura"

Due sono le tesi maggiormente accreditate in dottrina: la tesi della vendita obbligatoria e quella del contratto incompleto.

La prima tesi considera il contratto come un negozio perfetto, che fa nascere a carico del venditore l'obbligazione di procurare al compratore l'acquisto della cosa. Oggetto del contratto sarebbe, secondo i sostenitori di questa tesi, la rappresentazione della cosa e del fatto che essa verrà ad esistenza.
Qualora la cosa non venga ad esistenza, secondo questa tesi, il contratto sarebbe nullo per mancanza dell'oggetto.

La seconda posizione è quella sostenuta dagli studiosi che reputano il contratto di vendita futura come incompleto, proprio perché difetterebbe l'oggetto. Dal negozio, pertanto, discenderebbero solo obbligazioni di tipo preliminare, come l'irrevocabilità del vincolo e l'obbligo di non impedire che la cosa venga ad esistere. Non nascerebbe nemmeno l'obbligazione di pagare il prezzo, anche se nulla vieta che sia versato nel frattempo un acconto. Non sussisterebbe, in assenza di un accordo specifico sul punto, un obbligo del venditore di adoperarsi attivamente per far sì che la cosa venga ad esistenza.
Se la cosa non viene ad esistenza, il contratto rimarrebbe una volta per tutte incompleto e la parte non inadempiente potrebbe avere la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

Una teoria minoritaria e da deprecare è quella che individua nella vendita di cosa futura un contratto sottoposto a condizione sospensiva: innanzitutto, va posto in dubbio il fatto stesso di poter dedurre in condizione l'oggetto del contratto, e, in secondo luogo, il contratto condizionato ha tipici effetti retroattivi, mentre l'acquisto della cosa futura avviene ex nunc.

Trascrizione della "vendita di cosa futura"

Le tesi sopra menzionate presentano posizioni diverse in tema di trascrizione del contratto di vendita di cosa futura.

Nell'ambito della tesi della vendita obbligatoria (maggioritaria), vengono sostenute almeno due teorie differenti: secondo quella positiva, la trascrizione sarebbe ammissibile interpretando in maniera estensiva l'art. 2643 del c.c.; secondo quella negativa, gli effetti della trascrizione, immediati o comunque prenotativi, cozzerebbero con l'efficacia differita e irretroattiva della vendita di cosa futura.

Per i sostenitori della tesi del contratto imperfetto, la trascrizione non sarebbe, evidentemente, mai ammessa.

Chi appoggia la tesi del contratto condizionato, reputa, infine, che si possa trascrivere l'acquisto con le modalità previste dall'art. 2659 del c.c.

Edificio da costruire

Una delle ipotesi più frequenti di applicazione dell'istituto è la vendita di edificio ancora da costruire. In questo caso, vi può essere una commistione con il contratto di appalto, poiché di norma l'acquirente è anche committente e incarica una ditta di eseguire la costruzione dell'immobile.

La difficoltà maggiore nella qualificazione giuridica del negozio sussiste quando l'appaltatore è proprietario del suolo su cui insisterà l'edificio. Il contratto di configurerà, rispettivamente, come compravendita o come appalto, a seconda che le parti abbiano dato prevalenza al trasferimento dell'immobile oppure all'opera dell'appaltatore (tesi della c.d. prevalenza); secondo altra posizione, il criterio da utilizzare sarebbe, invece, quello della serialità, che impone la ricostruzione in termini di vendita quando l'opera è realizzata dal costruttore in serie, senza che il committente dia un contributo fattivo.

Il contratto di vendita di edificio da costruire richiede l'allegazione del titolo abilitativo, laddove già rilasciato (es. permesso di costruire). Si considera facoltativa, ma consigliabile, visto che l'omissione è sanzionata, l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica del suolo, anche se di fatto ad essere compravenduto è l'edificio.

La trascrizione di questo tipo di contratto è ammessa o meno, in base alla scelta di una delle tesi sopra richiamate: si può, invece, considerare sempre ammissibile la trascrizione immediata del contratto quando abbia ad oggetto la vendita del suolo o del diritto di superficie.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

329 Si è voluta regolare espressamente la vendita di cose future (art. 354).
Senza risolvere le controversie storiche sulla struttura giuridica di tale tipo di vendita, il progetto stabilisce che l'acquisto della proprietà si verifica quando la cosa viene ad esistenza.
Notevole dal punto di vista pratico si presenta l'applicazione di questo principio alla vendita degli alberi di un fondo o dei frutti pendenti, che viene dal progetto ricondotta nel quadro della vendita di cose future. La nuova norma sarà feconda di pratiche applicazioni per risolvere i conflitti tra il compratore dei frutti non ancora separati e i creditori del venditore che abbiano proceduto a pignoramento sui frutti pendenti, conflitti che hanno dato luogo in passato a controversie.
A proposito della vendita di cose future non si è mancato d'introdurre nel nuovo testo (art. 354 comma secondo), sulla base dei concetti tradizionali, la nota distinzione tra l'emptio spei e l'emptio rei speratae.

Massime relative all'art. 1472 Codice civile

Cass. civ. n. 14461/2011

Nell'ipotesi di "emptio spei speratae", a norma dell'art. 1472, secondo comma, c.c., la vendita è soggetta alla "condicio iuris" della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell'oggetto. E poiché, ove si tratti dei frutti naturali della cosa, il passaggio di proprietà avviene, a mente dell'art. 821 c.c., con la separazione dei primi dalla seconda, ne consegue che il rischio del verificarsi di eventi che impediscano la venuta ad esistenza dei frutti naturali della cosa, al pari del rischio della mancata venuta ad esistenza di quest'ultima, è a carico del venditore, giacché grava su di esso, salvo patto contrario, l'obbligazione di separazione dei frutti dalla cosa principale che si trovi nel suo dominio e possesso e, dunque, nella sua disponibilità giuridica e materiale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo, per inesistenza dell'oggetto, la compravendita di frutti pendenti da un agrumeto mai venuti a maturazione a causa di gelate).

Cass. civ. n. 20998/2009

La vendita di cosa futura non consiste in un contratto a formazione progressiva non ancora completo di tutti i suoi elementi, i cui effetti siano destinati a prodursi in un momento successivo a quello in cui la cosa venga ad esistenza, bensì costituisce un negozio perfetto "ab origine", con contenuto ed effetti obbligatori, di cui il principale per il venditore è quello di osservare un comportamento necessario perché la cosa venga ad esistenza. Ne consegue che la mancata consegna della cosa stessa (nella specie, bene immobile) nel termine contrattualmente stabilito determina a carico del venditore l'insorgere del rischio per il ritardo nell'adempimento (c.d. "perpetuatio obligationis", ex art. 1721 c.c.).

Cass. civ. n. 11656/2008

Ai fini della qualificazione in termini di «contratto di vendita di cosa futura» della vendita di immobile da costruire su fondo di proprietà del cedente, il quale si assume la realizzazione dell'opera a proprio rischio e con la propria organizzazione, non costituiscono ostacolo, in favore della diversa qualificazione di contratto misto di vendita (del suolo) ed appalto (dell'opera da costruire), i seguenti elementi del contenuto contrattuale: a) la previsione del pagamento di un acconto sul prezzo finale (contrariamente, invece, alla previsione di acconti in corso d'opera in relazione a stati di avanzamento dei lavori, propri dell'appalto e, come tali, giustificabili in virtù di una parziale esecuzione dell'oggetto del contratto, mentre nella vendita di cosa futura l'adempimento dell'alienante si realizza esclusivamente con il completamento del bene); b) la previsione di un termine di ultimazione dei lavori, giacché il contratto di vendita di cosa futura prevede pur sempre come attività accessoria quella della realizzazione dell'opera da parte dell'alienante; c) la previsione dell'obbligo dell'alienante di realizzare l'opera «a perfetta regola d'arte» in quanto anche nella vendita di cosa futura devono essere preventivamente individuate le caratteristiche tecniche dell'opera medesima.

Il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell'obbligo del cedente che sia proprietario anche del terreno su cui l'erigendo fabbricato insisterà di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l'effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso) e dell'appalto, a secondo che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l'intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell'immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l'attività realizzatrice dell'opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione.

Il ricorso alla compravendita di cosa futura segnatamente, di edificio da costruire da parte della P.A. è tuttora ammissibile, pur con il sopravvenire della più recente legislazione sui lavori pubblici, ma soltanto nei limiti assai ristretti in cui l'opera da acquisire costituisca, secondo un ampiamente motivato e documentato apprezzamento della stessa P.A., un bene infungibile, con riguardo alle sue caratteristiche strutturali e topografiche, ovvero un unicum non acquisibile in altri modi, ovvero a prezzi, condizioni e tempi inaccettabili per il più solerte perseguimento dell'interesse pubblico, così da comportare l'impraticabilità di ricorrere alle procedure ordinarie di realizzazione delle opere pubbliche.

Cass. civ. n. 1623/2007

Nel contratto preliminare di vendita di cosa da costruire, il venditore che assuma anche l'obbligazione di realizzazione del bene è tenuto a prestare la relativa, necessaria attività e risponde di inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a sé non imputabile. Se il venditore, viceversa, non assume alcun obbligazione ulteriore rispetto a quella di trasferire il bene, ricorre la diversa ipotesi della vendita di cosa futura, soggetta alla condicio iuris della sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (c.d. emptio rei speratae), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto, ex art. 1472 c.c.

Cass. civ. n. 12011/1997

Il contratto di lavoro autonomo, o contratto d'opera, è caratterizzato dalla prevalenza dell'obbligazione di fare su quella di dare, con o senza l'onere di acquisto del materiale, requisito questo che sostanzialmente lo differenzia dal contratto di vendita (anche di cose future). Ne discende che il contratto con cui un imprenditore si obbliga a fornire ad un altro soggetto manufatti rientranti nella propria normale attività produttiva e/o commerciale, apportando ad essi le modifiche di forma, misura e/o qualità richieste specificamente dalla controparte, costituisce vendita (di cosa futura) se dette modifiche non snaturano le caratteristiche essenziali del prodotto, ma consistono in accorgimenti marginali e secondari diretti ad adattarlo alle specifiche esigenze dell'acquirente.

Cass. civ. n. 10239/1996

La vendita di frutti pendenti ha fino al momento della separazione efficacia meramente obbligatoria e non traslativa. Ne deriva che se dopo la vendita, ma prima della separazione, un terzo costituisce sui frutti ancora pendenti un vincolo efficace erga omnes, come il pignoramento, avvenuta la separazione l'acquisto della proprietà da parte del compratore è inefficace nei confronti del creditore pignorante.

Cass. civ. n. 1329/1993

La vendita per un prezzo globale di tutta la frutta ancora pendente prodotta da un fondo concreta una vendita di massa futura, con assunzione del rischio della quantità (eventualmente minore di quella prevista o prevedibile) della massa che poi verrà ad esistenza, rischio che non assurge ad elemento della causa del contratto, che non diviene pertanto aleatorio ma resta commutativo. Pertanto, nel caso di perdita della frutta in via di maturazione, per caso fortuito (evento atmosferico) verificatosi dopo che il compratore aveva iniziato la raccolta, tale evenienza resta a carico del compratore, essendo configurabile la nullità a norma dell'art. 1472 comma secondo c.c. Soltanto, nel caso in cui la massa non venga affatto ad esistenza.

Cass. civ. n. 11840/1991

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva suscettibile soltanto di effetti meramente preliminari, aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio, ma configura un'ipotesi di contratto definitivo di vendita obbligatoria, di per sé idoneo e sufficiente a produrre l'effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza a norma dell'art. 1472 c.c. Da ciò consegue che il contratto definitivo di vendita di immobile futuro deve a norma dell'art. 1350 c.c. rivestire ad substantiam la forma scritta e che alla stessa forma è assoggettato l'accordo risolutorio del contratto predetto, giacché le esigenze che sono a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto sussistano anche per l'accordo risolutorio di esso.

Cass. civ. n. 4772/1989

A differenza della vendita di cosa futura, la quale ha per oggetto beni prodotti dalla natura, come i frutti di un fondo, i parti degli animali o altre cose la cui venuta ad esistenza è considerata dai contraenti come incerta e non dipendente in modo esclusivo dalla volontà dell'uomo, ed in cui se la cosa non viene ad esistenza il contratto è nullo, nella vendita di cosa da costruire il venditore assume l'obbligazione di prestare l'attività necessaria per la produzione del bene e pertanto risponde per l'inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile.

Cass. civ. n. 4901/1983

A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfetto ab initio ed attributivo, come tale, di uno ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale. A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che. ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfetto ab initio ed attributivo, come tale, di uno ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione prevista dalle parti per un'epoca successiva, dell'atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale.

Cass. civ. n. 1219/1983

Nella vendita di cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, ed a tal fine va individuato il momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che essa manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione; siffatto accertamento costituisce giudizio di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente e correttamente motivato.

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relative all'articolo 1472 Codice civile

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Alfredo F. chiede
domenica 02/03/2014 - Emilia-Romagna
“La sera del 19 novembre u.s. mia moglie ha sottoscritto un contratto con una ditta per un box doccia. Preciso che mia moglie è disabile al 100% e che la contrattazione, avvenuta in casa nostra intorno all'ora di cena, è stata piuttosto "forzata" da parte del rappresentante, nel senso che ha fatto leva sulla fragilità di mia moglie e sul suo stato di bisogno. Le ha proposto l'acquisto per 4000 euro chiedendo subito un acconto di 1000 euro che gli sono stati dati. Passata la notte a pensare all'impegno (piuttosto pesante) assunto la sera precedente, mia moglie mi ha chiesto di inviare una raccomandata per esercitare il diritto di recesso. La raccomandata è partita la mattina stessa del 20 novembre u.s. dall'ufficio postale. La ditta in questione non ha accettato la disdetta in quanto, afferma, non essere quel bene soggetto a diritto di recesso in quanto "bene personalizzato". Ma trattandosi di bene futuro (cosa futura) e, quindi, non essendo ancora venuto ad esistenza è valida e legittima la disdetta di mia moglie alla luce dell'art. 1472 del C.C. che parla di "vendita di cose future"?... La richiesta di restituzione dell'acconto pagato deve essere accolta?... Secondo la ditta no, anzi, minaccia l'ingiunzione di pagamento e la denuncia alla magistratura. Grazie.”
Consulenza legale i 09/03/2014
Il contratto per l'acquisto di un box doccia si configura come una compravendita di cosa futura se il prodotto deve ancora essere creato.
L'art. 1472 del c.c. dice che la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza: ciò significa che se il venditore non produce il box doccia, il compratore ha diritto di ritenere nullo il contratto e di vedersi restituire l'acconto.
Tuttavia, questo non sembra essere il problema rivelante nella situazione narrata, in quanto la ditta non ha dimostrato di non voler adempiere il contratto, ma ha omesso di produrre il prodotto solo perché l'acquirente ha espresso il desiderio di recedere dal contratto.
Quindi, non è questa la norma rilevante nel caso in esame.
Nemmeno l'art. 1448 del c.c. rileva nel caso di specie. L'azione di rescissione richiede la simultanea presenza di tre requisiti:
- l'eccedenza di oltre la metà della prestazione (del suo valore economico) rispetto alla controprestazione;
- l'esistenza di uno stato di bisogno, inteso come una situazione di difficoltà economica che incida sulla libera determinazione a contrarre e costituisca, quindi, il motivo dell'accettazione della sproporzione tra le prestazioni da parte del contraente danneggiato;
- l'aver il contraente avvantaggiato tratto profitto dall'altrui stato di bisogno, di cui era consapevole.
Il primo requisito non sembra sussistere, perché molto probabilmente il prezzo del box doccia è proporzionato al prodotto che è stato venduto: semplicemente, si tratta di un bene particolarmente costoso.
Anche il secondo requisito manca, perché non sembra profilarsi uno stato di bisogno (indigenza economica), casomai un problema di debolezza e fragilità della signora che ha sottoscritto il contratto. Di conseguenza, nemmeno il terzo requisito appare sussistente.

Si precisa che il recesso unilaterale da un contratto (art. 1373 del c.c.) costituisce valido motivo di scioglimento solo se la facoltà di recedere è prevista dalla legge o dal contratto stesso. Quindi, la lettera di recesso inviata alla società non è di per sé rilevante, a meno che il contratto non prevedesse una tale opzione di ripensamento.

Indaghiamo, quindi, come si potrebbe impugnare il contratto sottoscritto.
Lo stato di fragilità mentale della signora potrebbe configurarsi come incapacità di intendere o di volere al momento in cui l'atto è stato compiuto ai sensi dell'art. 428 del c.c.. Il nostro ordinamento prevede che possa essere annullato il contratto quando un contraente presenta al momento della stipulazione del negozio una menomazione (non è necessaria la totale privazione) delle facoltà intellettive e volitive, tale da impedire la formazione di una volontà cosciente. Ai fini dell'annullamento, la legge richiede che la controparte sia in malafede (cioè si sia resa conto dello stato di incapacità dell'altra), circostanza che sembra essersi verificata nel caso di specie.
Lo stato di incapacità di intendere o volere può essere provato con qualsiasi mezzo, anche con presunzioni.
Il problema di questa soluzione è che deve essere intrapresa una azione legale nei confronti della società e che la prova deve essere data dal contraente "incapace". Nel caso di specie, trattandosi di compravendita di bene dal valore inferiore a 5.000 euro, la competenza sarà del giudice di pace. L'azione si prescrive in cinque anni dal compimento dell'atto.

Dal punto di vista penale, potrebbe ipotizzarsi l'integrazione della fattispecie criminosa della circonvenzione di persone incapaci (art. 643 del c.p.).
Recentemente, la Corte di Cassazione ha stabilito che ai fini del concretarsi del reato non è richiesto che il soggetto passivo versi in stato di incapacità di intendere e di volere, essendo sufficiente che esso sia affetto da infermità psichica o deficienza psichica, ovvero da un'alterazione dello stato psichico, che sebbene meno grave dell'incapacità, risulti tuttavia idonea a porlo in uno stato di minorata capacità intellettiva, volitiva od affettiva che ne affievolisca le capacità critiche (Cass. pen., 27 febbraio 2013, n. 9249).

Si consiglia di rivolgersi ad un legale per valutare una possibile azione nei confronti della società, in quanto si ravvisano gli estremi di impugnazione del contratto, anche se ciò dovrà essere provato innanzi ad un giudice.

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