Brocardi.it, il sito dedicato al latino dei giuristi... e molto altro CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 2858

Codice Civile

Facoltà del terzo acquirente

Dispositivo dell'art. 2858 Codice Civile

Il terzo acquirente dei beni ipotecati (1), che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato, se non preferisce pagare i creditori iscritti [2827 ss.], può rilasciare i beni stessi ovvero liberarli dalle ipoteche, osservando le norme contenute nella sezione XII di questo capo. In mancanza, l'espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile [602 c.p.c. ss.] (2).

Note

(1) L'ipoteca ha efficacia anche nei confronti di colui che acquista l'immobile gravato da tale garanzia, posteriormente all'iscrizione (res transit cum onere suo). Costui, tuttavia, non è obbligato personalmente con tutti i suoi beni ma verso i creditori che abbiano iscritto ipoteca sull'immobile acquistato: questi ultimi possono solamente procedere alla richiesta di espropriazione dello stesso bene anche dopo il suo trasferimento in proprietà del terzo. Il legislatore ritiene pertanto il terzo acquirente meritevole di considerazione, senza peraltro sacrificare i diritti dei creditori.
(2) Il terzo acquirente può aver acquistato l'immobile sia a titolo derivativo sia a titolo originario, ma non è considerato tale quel soggetto il cui titolo sia soggetto ad una condizione sospensiva ex art. 1353. L'eventuale procedura di espropriazione viene attuata dal creditore nei confronti del terzo in questione seguendo la disciplina dettata dal codice di procedura civile, con l'unica diversità che il titolo esecutivo ed il precetto devono essere notificati anche al terzo acquirente, la cui opinione deve essere sentita ogni volta che sia sentito il debitore.

Ratio Legis

La disposizione in esame è posta al fine di offrire una particolare tutela al terzo acquirente del bene ipotecato, in capo al quale sussiste una forma atipica di responsabilità derivante dalla proprietà stessa del bene garantito: egli, se ha trascritto, gode della facoltà di evitare l'espropriazione (v. art. 2910), pagando i creditori iscritti, rilasciando il bene oppure liberandolo dall'ipoteca. Alcune di queste facoltà sono riconosciute anche al terzo datore d'ipoteca, in primis quella inerente alla liberazione del bene dalle ipoteche.

Brocardi

Res transit cum onere suo

Spiegazione dell'Articolo 2858 del Codice Civile

Terzo acquirente. Trascrizione del titolo di acquisto. Requisiti per la qualità di terzo acquirente. Terzo datore di ipoteca. Facoltà del terzo acquirente e dei creditori ipotecari

L’ipoteca, come diritto reale di garanzia, segue i beni che ne sono gravati presso qualunque persona che li abbia acquistati dal debitore proprietario che li aveva vincolati, di modo che il creditore ipotecario può espropriarli anche presso il terzo acquirente per realizzare il prezzo e soddisfarsi con esso del suo credito, come se questi beni fossero mai usciti dal patrimonio del debitore ipotecario.

Questa persona, diversa dal debitore, contro il quale il creditore può sporgere la sua azione ipotecaria, era indicata, dal codice preesistente, col nome di terzo possessore. Più propriamente il nuovo codice lo indica per quello che realmente é : terzo acquirente, ed aggiunge che si deve trattare di un terzo acquirente che abbia trascritto il suo titolo di acquisto e non sia personalmente obbligato, perchè siccome qui sí tratta, come vedremo, di accordare delle facoltà, al terzo acquirente è chiaro che questo possesso spetta solo a chi è divenuto legittimo proprietario dell' immo­bile ipotecato anche di fronte ai terzi e che non sia obbligato personal­mente al pagamento del debito. Se l'acquirente dell'immobile ipotecato non ha trascritto il suo titolo o se egli è personalmente obbligato al pa­gamento del debito (p. es. nella qualità di fideiussore o di obbligato in solido), o abbia avuto nel contratto l'obbligo di pagare i creditori ipotecari nei limiti del prezzo dovuto al venditore, nella forma di ac­collo novativo (art. 1273) o di semplice delegazione (art. 1269), ovvero nella qualità di erede o di legatario con l'onere di pagare il debito ipo­tecario, il creditore può procedere senz'altro alla espropriazione del­l'immobile, perchè, nel caso di mancata trascrizione, il creditore ha il diritto di disconoscere gli effetti dell'alienazione, e negli altri casi, l'as­sunto obbligo rende il terzo acquirente personalmente obbligato al paga­mento integrale del debito.

L'acquisto può essere puro e semplice o sotto condizione. Ma se trat­tasi di condizione sospensiva, finchè l'effetto traslativo del negozio è sospeso non ricorre l'applicazione dell'articolo in esame, mentre ricorre se trattasi di condizione risolutiva (p. es. compratore di un patto di riscatto) per effetto della quale si è verificato l'effetto traslativo. E parlandosi anziché di terzo possessore, di terzo acquirente dell’immobile ipotecato si è eliminata la questione sul punto se il terzo datore d'ipoteca poteva giovarsi delle facoltà di cui parla l'articolo in esame. Il creditore ipotecario non ha contro il terzo acquirente del bene ipotecato che abbia trascritto il suo titolo di acquisto e non sia personalmente obbligato che un solo diritto: quello di espropriarlo. Ma il terzo acquirente può avvalersi di alcune facoltà che la legge gli concede per impedire l’espropriazione, e cioè: 1) pagare i crediti iscritti e i loro accessori, ai sensi dell’ art. 2855 del c.c.; 2) rilasciare l'immobile ipotecato ; 3) fare il giudizio di purgazione delle ipoteche. Se egli non intende di giovarsi di nessuna di queste facoltà, allora si ricade nella norma comune: il creditore procede all’espropriazione dell’immobile.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 6123/2000

Agli effetti dell'azione di risarcimento dei danni, il terzo acquirente di immobili ipotecari — cui l'art. 2858 c.c. attribuisce il diritto potestativo di pagare i creditori iscritti ovvero di rilasciare i beni ovvero di liberarli dalle ipoteche — deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una di tali condotte, dovendosi distinguere in mancanza di prova di un effettivo pregiudizio, tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno at­tuale come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi.

Cass. n. 6052/1995

Il terzo acquirente di un bene gravato di ipoteca non assume alcuna obbligazione nei con­fronti del creditore garantito dall'ipoteca, per­tanto non è ammissibile nei suoi confronti una condanna ad adempiere le obbligazioni nascenti dal rapporto con riferimento al quale è stata concessa l'ipoteca stessa. (Nella specie, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha cas­sato la sentenza del merito che aveva condannato il terzo acquirente di un immobile ipotecato al pagamento degli interessi prodotti dal credito a garanzia del quale era stata concessa l'ipoteca).

Hai un dubbio su questo argomento?
Risolvi il tuo problema!

Scrivi alla nostra redazione giuridica!

Attenzione: prenderemo in esame SOLO richieste scritte in italiano corretto, con adeguata punteggiatura, riferite a quesiti e/o problematiche di natura giuridica.
N.B.: è possibile inviare documenti o altro materiale allegandolo ad una email da inviare all'indirizzo info@brocardi.it indicando nell'oggetto il nome con il quale si è richiesto il servizio di consulenza

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 2858 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Maria G. chiede
sabato 11/02/2017 - Estero
“Leggo: "L’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche"
La cosa: Al momento di mettersi a vendere il nostro terreno esso fu misurato. Il nostro vicino aveva piantato le sue mele su una parte del nostro terreno per molti anni senza che nè lui nè noi se ne accorgessimo.
Ci chiamò al giudice per fare usucapione. Noi fummo d'accordo. Però finora non è stato trascritto perchè c'è una ipoteca registrata clandestinamente da mia sorella con la quale posseggo insieme il terreno.
Le mie domande: Che cosa succederà esattamente con la ipoteca? Quanto tempo dobbiamo aspettare che finalmente questa particella sarà trascritto? Per che ragioni? Al momento sono già passati 5 anni.
Sono vecchia ed ammalata e vivo in Svizzera e non voglio lasciare questo problema ai mei eredi.”
Consulenza legale i 15/02/2017
La giurisprudenza di legittimità ritiene che l'acquisto per usucapione (detto a titolo "originario") prevalga su quello a titolo derivativo (che si ha, ad esempio, in forza di un contratto di compravendita): ciò, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo (v. tra le altre Cass. civ., sez. II, 3.2.3005 n. 2161).

Conseguenza di tale assunto è che perdono d'efficacia anche eventuali iscrizioni ipotecarie, grazie all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (si veda Cass. civ., sez. II, 28.6.2000, n. 8792): il bene, quindi, viene trasferito al proprietario usucapente libero da pesi, vincoli e diritti reali altrui (es. servitù di passaggio).

Nel caso di specie, quindi, l'accertata usucapione consente a colui che ha usucapito di ottenere la trascrizione del proprio acquisto, con conseguente estinzione dell'ipoteca iscritta sul bene. Egli riceverà, quindi, il terreno "libero".

Non si vedono ragioni per cui l'usucapente debba attendere oltre per chiedere la trascrizione dell'usucapione a proprio favore, atteso che ormai - come sembra dai dati forniti nel quesito - la sentenza che recepisce l'accordo tra i confinanti è passata in giudicato per assenza di impugnazione.

I problemi che possono emergere nella vicenda in esame sono di altro tipo:
- come può tutelarsi il creditore ipotecario?
- l'ipoteca è estinta su tutto il terreno o solo sulla parte usucapita?

Circa la tutela del creditore ipotecario, che vede sfumare la propria garanzia creditizia per effetto dell'usucapione, si può dire quanto segue.

La giurisprudenza di merito (Tribunale di Taranto, sentenza del 23.3.2013), in accordo con quella di legittimità, fornisce al creditore ipotecario - il quale non sia intervenuto nel processo di usucapione per sostenere le ragioni del proprietario formale - l'unico rimedio dell'opposizione di terzo ex art. 404, II co. c.p.c.
Si veda in tal senso la sentenza della Suprema Corte n. 15698 del 2012: "La situazione del creditore ipotecario di fronte al giudizio di accertamento dell’usucapione, introdotto contro il proprietario formale, che gli abbia concesso ipoteca, è riconducibile all’art. 404, comma 2, cpc. e, pertanto, la sentenza di accertamento dell’usucapione è efficace nei suoi confronti e deve essere impugnata ai sensi di tale norma".
Va precisato, però, che, ai sensi del secondo comma dell'art. 404 citato, gli aventi causa e i creditori di una delle parti possono fare opposizione alla sentenza, solo quando essa è l'effetto di dolo o collusione a loro danno.

Quindi, nel caso in esame, si può così concludere: chi ha usucapito può trascrivere il proprio acquisto anche subito. L'usucapione estingue l'ipoteca anche anteriore alla trascrizione della sentenza che accerta l'acquisto a titolo originario.
Il creditore della sorella non potrà più agire esecutivamente, ma esperire unicamente l'azione di cui al citato art. 404, comma 2, c.p.c. (in base alla descrizione fatta nel quesito, non sembrerebbero, però, sussistere i presupposti di legge).

Attenzione, però! Il creditore ipotecario della sorella, si presume, avrà iscritto ipoteca sull'intero terreno. Quindi, "tolta", per così dire, la parte usucapita, egli avrà comunque diritto ad agire esecutivamente sulla parte che resta di proprietà della donna debitrice. Di fatto, si ha solo una riduzione dell'oggetto della garanzia.

Se il terreno viene venduto, si applicheranno gli artt. 2858 e seguenti del codice civile, che sanciscono la facoltà del terzo acquirente dei beni ipotecati (che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato) di pagare i creditori iscritti o di rilasciare i beni stessi, oppure di liberarli dalle ipoteche. In mancanza, l'espropriazione segue contro di lui secondo le forme prescritte dal codice di procedura civile.

Il potenziale acquirente dovrà essere messo a conoscenza dell'esistenza sia dell'avvenuta usucapione di una parte del terreno, sia dell'iscrizione ipotecaria che grava comunque sul terreno.

Testi per approfondire questo articolo

  • Iscrizione e rinnovazione ipotecaria. Artt. 2826-2851

    Editore: Giuffrè
    Collana: Il codice civile. Commentario
    Data di pubblicazione: dicembre 2008
    Prezzo: 28,00 -10% 25,20 €
    Categorie: Ipoteca

    Art. 2826 (Indicazioni dell'immobile ipotecato) - Art. 2827 (Luogo dell'iscrizione) - Art. 2828 (Immobili su cui può iscriversi l'ipoteca giudiziale) - Art. 2829 (Iscrizione sui beni del defunto) - Art. 2830 (Ipoteca giudiziale sui beni dell'eredità beneficiata e dell'eredità giacente) - Art. 2831 (Ipoteca a garanzia di obbligazioni all'ordine o al portatore) - Art. 2832 (Iscrizione dell'ipoteca legale della moglie) - Art. 2833 (Responsabilità per mancata... (continua)

  • Opposizione all'ipoteca. Con CD-ROM

    Collana: Serie L. Professionale
    Pagine: 206
    Data di pubblicazione: dicembre 2011
    Prezzo: 28,00 -10% 25,20 €
    Categorie: Ipoteca, Riscossione

    Mentre il fermo amministrativo di beni mobili registrati è stato uno strumento di cui l'Agente della riscossione ha, sin da subito, fatto ampio utilizzo, l'ipoteca sugli immobili, all'opposto, è una riscoperta più recente. L'iscrizione ipotecaria costituisce un diritto reale di garanzia avente ad oggetto i beni immobili del debitore e, in quanto tale, ai sensi dell'art. 2808 ce, consente al creditore procedente di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato... (continua)

  • Pegno e ipoteca. Aspetti sostanziali e risposte giurisprudenziali a questioni pratiche

    Editore: Giuffrè
    Collana: Risposte giurisprudenziali
    Data di pubblicazione: giugno 2013
    Prezzo: 32,00 -10% 28,80 €
    Categorie: Pegno, Ipoteca

    Il presente volume affronta in maniera sistematica ed esaustiva le principali questioni giuridiche che si "agitano" intorno alle figure del pegno e dell'ipoteca, con particolare attenzione alle ricadute pratiche di interesse dell'operatore del diritto, alla luce della più recente giurisprudenza e delle ultime modifiche alla disciplina degli istituti introdotte dal Legislatore. La prima parte del testo, dedicata al pegno, approfondisce le tematiche della natura giuridica,... (continua)

  • Trascrizione ed ipoteca

    Editore: Giuffrè
    Collana: Collana notarile
    Data di pubblicazione: marzo 2015
    Prezzo: 29,00 -10% 26,10 €
    Categorie: Trascrizione, Ipoteca
  • Opposizione all'ipoteca. Con software

    Collana: Serie L. Professionale
    Pagine: 303
    Data di pubblicazione: maggio 2014
    Prezzo: 35,00 -10% 31,50 €
    Categorie: Ipoteca

    L'ipoteca sugli immobili permette di costituire un diritto reale di garanzia sui beni di proprietà dei debitori morosi in forza del quale l'Agente della riscossione può garantirsi, con preferenza, la possibilità di soddisfare le sue pretese tributarie grazie al ricavato della vendita forzata del bene. Appare, quindi, evidente l'incisività di una misura cautelare che, oltre a limitare la circolazione degli immobili, impedisce (o limita) la possibilità di... (continua)

  • Trascrizione ed ipoteca

    Editore: Giuffrè
    Collana: Manuale e appl. pratiche lezioni Capozzi
    Data di pubblicazione: ottobre 2009
    Prezzo: 20,00 -10% 18,00 €
    Categorie: Trascrizione, Ipoteca

    L'opera affronta tematiche discusse, e spesso contraddittorie, quali la trascrizione e l'ipoteca, rendendole fruibili a tutti gli operatori del diritto e cercando, allo stesso tempo, di chiarirne i contenuti mediante l'inserimento sistematico di casi pratici, corredati dalle relative soluzioni.
    Particolare attenzione è stata data ad argomenti innovativi e particolari quali, rispettivamente, la trascrizione del contratto preliminare e la cambiale ipotecaria, al fine di... (continua)

  • Trattato di diritto civile - I diritti reali. Vol. VI: L'Ipoteca

    Pagine: 480
    Data di pubblicazione: aprile 2010
    Prezzo: 57,00 -10% 51,30 €
    Categorie: Ipoteca

    Il sistema ipotecario, nel corso degli ultimi anni, ha subto numerosi e rilevanti interventi: l. 2-12-2005, n. 248 in tema di “prestito vitalizio ipotecario”, l. 4-8-2006, n. 248 in tema di concessioni di ipoteca automobilistica, l. 2-4-2007, n. 40 che introduce una nuova disciplina per la perenzione delle ipoteche iscritte a garanzia di mutui bancari e una nuova regola per l’annotazione del pagamento con surrogazione dei finanziamenti bancari.Il volume, alla sua seconda... (continua)

  • Il processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche. Artt. 792-795 cod. proc. civ.

    Editore: Giuffrè
    Collana: Itinerari nel processo civile
    Data di pubblicazione: marzo 2010
    Prezzo: 24,00 -10% 21,60 €
    Categorie: Ipoteca

    Il terzo acquirente di un immobile ha interesse ad avere il bene libero da ogni peso, sicché, qualora tale bene sia gravato da ipoteca egli può attivare uno speciale processo di "liberazione".Si tratta di un procedimento sulla natura del quale la dottrina, risalente e recente, propone differenti inquadramenti e che l'autore riguarda come processo alternativo all'immediato esercizio dell'azione esecutiva, che si sviluppa secondo modalità tipiche del processo di... (continua)

  • Le garanzie immobiliari in Europa. Studi di diritto comparato

    Pagine: 636
    Data di pubblicazione: luglio 2009
    Prezzo: 100 €
    Categorie: Ipoteca

    Il libro analizza i diritti nazionali delle garanzie immobiliari in tre fra le esperienze giuridiche che, in materia di diritto ipotecario, maggiormente sembrano incarnare le diversità che si affacciano sullo scenario europeo: Germania, Inghilterra e Italia. L’analisi storico_comparatistica dei dati giuridici consente di portare alla luce tutti quei dati che le trattazioni municipali lasciano sovente inespressi. Si tratta, ad esempio, delle radici delle diversità... (continua)

  • L' ipoteca

    Pagine: 576
    Data di pubblicazione: marzo 2017
    Prezzo: 50,00 -10% 45,00 €
    Categorie: Ipoteca
    Il volume è dedicato ad un'analisi approfondita dell'ipoteca, istituto disciplinato dal codice civile e della legislazione speciale, che si concretizza in un diritto reale di garanzia che ha per oggetto, normalmente, beni immobili o beni mobili registrati che rimangono in possesso del debitore, pur mantenendo la loro funzione di garanzia. Negli ultimi anni, la materia ha subito numerose modifiche a seguito di alcuni interventi del legislatore, specialmente nel 2016, e di numerose... (continua)