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Articolo 1107 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Impugnazione del regolamento

Dispositivo dell'art. 1107 Codice civile

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (1) dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti (2) il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza sulle opposizioni proposte [1109].
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa (3) dai singoli partecipanti.

Note

(1) E' un termine di decadenza, come tale non soggetto ad interruzione (2964).
Si è ritenuto che il termine non trovi applicazione nei casi in cui il regolamento pregiudichi i diritti fondamentali di proprietà della minoranza dissenziente: il tal caso, esso sarebbe affetto da nullità assoluta ed insanabile.
(2) Il primo comma permette l'impugnazione del regolamento da parte dei dissenzienti, degli assenti e dei presenti ma astenuti.
Trattandosi di ordinaria amministrazione, la legittimazione attiva spetta altresì all'usufruttuario pro quota.
(3) Per aventi causa si intendono, oltre all'acquirente, anche il comodatario ed il conduttore.

Ratio Legis

Il principio di cui all'art. 1105, per il quale la gestione della cosa comune è attività collettiva, non impedisce ai singoli comunisti di intraprendere iniziative autonome, che si concretano nell'impugnazione del regolamento di cui alla presente disposizione e delle deliberazioni (v. art. 1109 del c.c.).
L'impugnazione è concessa laddove si riscontri una violazione di legge o un grave pregiudizio per la cosa comune.

Spiegazione dell'art. 1107 Codice civile

Ricorso avverso il regolamento. Termine. Efficacia del regolamento per gli aventi causa

Il regolamento previsto nell'articolo precedente può contenere norme che siano contrarie ai principi fondamentali della comunione, e inoltre può essere pregiudizievole o inopportuno del tutto o in parte.

Pertanto si è data la possibilità a ciascuno dei partecipanti dissenzienti di ricorrere all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla data della deliberazione che ha approvato il regolamento della comunione, ed a ciascuno degli assenti di potere fare altrettanto entro lo stesso termine, calcolato dal giorno in cui e stata loro comunicata la deliberazione.

Data l' importanza del regolamento della comunione, il ricorso non è subordinato, come nell'ipotesi di cui all'art. 1109 n. 1, alla condizione espressa che esso sia gravemente pregiudizievole alla cosa comune: esso spetta sia al partecipante che, presente alla riunione, abbia manifestato il suo dissenso, sia all'assente. Il termine di trenta giorni è di decadenza, argomentando anche dall' art. 1109 del c.c., nel quale, a proposito di uno stesso termine, espressamente lo si qualifica di decadenza. L'Autorità giudiziaria provvede in via contenziosa con sentenza.

Il regolamento, divenuto definitivo per mancanza di impugnazione, ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dei singoli partecipanti, cioè tanto per gli aventi causa a titolo universale quanto per quelli a titolo particolare: norma grave, perché l'efficacia del regolamento anche per questi ultimi non e subordinata alla formalità di nessuna trascrizione.

Il contenuto del regolamento de quo deve essere, però, diretto all'amministrazione ed al miglior godimento della cosa comune nell'interesse della collettività. Se in esso fossero inserite clausole nell'esclusivo vantaggio di un partecipante a carico degli altri, l' efficacia contrattuale di tali clausole e limitata ai contraenti ed ai loro aventi causa a titolo universale, secondo le norme ordinarie.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

520 I poteri della maggioranza sono disciplinati dagli articoli 1105, 1106 e 1108. La maggioranza non solo delibera sugli atti di ordinaria amministrazione, ma può anche disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Dal conferimento di tale potere alla maggioranza l'istituto deriva elasticità di disciplina: a differenza delle modificazioni che può apportare il singolo partecipante, le quali trovano un limite nel rispetto della destinazione della cosa, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, salvo il concorso delle condizioni dianzi indicate, possono importare anche un mutamento di destinazione. Per gli atti compresi nell'ambito della prima categoria, e cioè per gli atti non eccedenti l'ordinaria amministrazione, basta la semplice maggioranza, calcolata secondo il valore delle quote; per le innovazioni si richiede, invece una maggioranza qualificata, che rappresenti cioè almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune. Tale maggioranza qualificata è pure richiesta per gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, i quali possono essere disposti sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario però il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali. Si fa eccezione soltanto per l'ipoteca costituita a garanzia di mutui destinati al miglioramento o alla ricostruzione della cosa comune, ammettendosi, in considerazione della speciale finalità, che essa sia consentita dall'anzidetta maggioranza qualificata. Per evitare eventuali abusi, si esige per la validità delle deliberazioni della maggioranza che tutti i partecipanti siano previamente informati dell'oggetto della deliberazione (art. 1105 del c.c., terzo comma). Nell'art. 1109 del c.c. vengono determinati i casi in cui le deliberazioni della maggioranza possono essere impugnate dinanzi all'autorità gindiziaria da ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente. Per l'impugnazione è però stabilito un breve termine (trenta giorni), il quale, per coloro che sono intervenuti all'adunanza, decorre dalla data della deliberazione e, per gli assenti, dal giorno ín cui la deliberazione fu loro comunicata. L'impugnazione non ha effetto sospensivo, ma l'autorità giudiziaria può sospendere l'esecuzione del provvedimento deliberato. Prevedendo il caso che non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, o che la deliberazione adottata non sia eseguita, l'art. 1105, ultimo comma, consente a ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Ho ritenuto inopportuno stabilire per queste ipotesi che sia proposta istanza in sede contenziosa, poiché è profondamente diversa la portata dei provvedimenti che l'autorità giudiziaria è chiamata ad emettere nei casi previsti dall'articolo 1109 e in quelli previsti dall'ultimo comma dell'art. 1105. Nei primi vi è una deliberazione di maggioranza (positiva o negativa) impugnabile dalla minoranza dissenziente, onde sorge una controversia che non può altrimenti essere decisa che nelle forme contenziose; nei secondi si ha invece inerzia nell'amministrazione per non essersi presi o attuati i provvedimenti necessari per la conservazione della cosa comune e s'invoca l'autorità giudiziaria perché supplisca a tale inerzia: il provvedimento che il giudice emette ha carattere essenzialmente amministrativo. In conformità del sistema largamente attuato in tema di condomini edilizi, è conferito alla maggioranza anche il potere di stabilire un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, nonché il potere di delegare l'amministrazione a uno dei partecipanti o anche a un estraneo (art. 1106 del c.c.). I partecipanti dissenzienti possono, nel termine di trenta giorni, reclamare all'autorità giudiziaria contro la deliberazione che approva il regolamento della comunione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui la deliberazione fu loro comunicata. Trascorso il termine senza che alcun reclamo sia stato proposto, il regolamento acquista efficacia, oltre che per i partecipanti, per i loro eredi e aventi causa (art. 1107 del c.c.).

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