Articolo 732

La prelazione prevista dall’art. 732 del c.c. riguarda il caso di alienazione di un bene ereditario, in cui deve essere preferito come acquirente, l’eventuale coerede (c.d. retratto successorio). Nel nostro ordinamento, inoltre, sono previsti anche altre ipotesi di prelazione legale. La prelazione agraria, disciplinata dagli art. 7 della Legge 14.8.1971, n. 817 e dall’art. 8 della Legge 26.5.1965, n. 392, riguarda il caso di vendita di terreni e fondi rustici ed è prevista a favore di coltivatori diretti confinanti o affittuari del fondo oggetto di alienazione; mentre il diritto di prelazione previsto dall’art. 38 della L. 392 del 27.7.1978 è relativo al caso di vendita dell’immobile locato, destinato ad uso diverso da quello abitativo, ed è prevista a favore del conduttore. Fuori da questi casi, invece, può configurarsi solo se è stato stipulato tra le parti un patto di prelazione, di natura convenzionale.

Nella fattispecie concreta, però non sembra ravvisarsi alcuno dei casi tipici sopra citati.

Nell'ipotesi, che si avvera di frequente, in cui più persone siano chiamate pro quota alla stessa eredità, si ha il tipico caso di comunione ereditaria, la quale viene regolata dalle norme generali in tema di comunione. Ogni coerede ha i diritti che la legge attribuisce a chi si trova in comunione, riguardo il godimento, l'amministrazione, la facoltà di chiedere la divisione della cosa comune ecc...

Una limitazione riguarda la facoltà di alienazione della propria quota. A favore di ciascun coerede, infatti, esiste un diritto di prelazione nell'acquisto della quota ereditaria che uno di loro voglia alienare a degli estranei (art. 732 del c.c.. E' un modo per evitare l'intromissione di nuovi soggetti nella comunione, che il più delle volte è formata da persone aventi vincoli di familiarità. Il coerede che vuole alienare a estranei la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali - a parità di condizioni -hanno uno ius praelationis.  La prelazione deve essere esercitata nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente estraneo e da ogni successivo avente causa, finchè duri lo stato di comunione (c.d. retratto successorio). Con l'esercizio del retratto successorio si verifica la sostituzione del contraente retraente nella posizione di colui che ha ricevuto da chi non ha rispettato il diritto di prelazione.

Nell'ipotesi, che si avvera di frequente, in cui più persone siano chiamate pro quota alla stessa eredità, si ha il tipico caso della comunione ereditaria. Essa viene regolata dalle norme generali sulla comunione. A favore di ciascun coerede esiste un diritto di prelazione nell'acquisto della quota o di parte della quota ereditaria che uno di loro voglia alienare a degli estranei (art. 732 del c.c.). E' un modo per evitare l'intromissione di nuovi soggetti nella comunione che il più delle volte è formata da persone aventi vincoli di familiarità. Il coerede, o i coeredi, che vogliono alienare a estranei la propria quota devono notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno lo jus praelationis. La prelazione deve essere esercitata nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza di notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente estraneo e da ogni successivo avente causa, finchè dura lo stato di comunione.

Qualora non venisse esercitato il diritto di prelazione da parte del coerede dissenziente alla vendita, la legge riconosce ad ogni coerede la facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione. La divisione può essere contrattuale (o amichevole), se tutti  i chiamati all'eredità si mettono d'accordo sul modo di assegnare i singoli beni, oppure giudiziale, se non vi è accordo tra le parti. In quest'ultimo caso le operazioni si svolgeranno sotto la direzione del giudice istruttore nominato per la causa, o di un notaio a lui delegato. Il giudizio deve essere promosso nei confronti di tutti i coeredi, secondo le regole del litisconsorzio necessario. Il giudice potrà nominare un perito che verificherà il valore dell'immobile e accerterà se questo è divisibile o meno.  Se l'immobile non è divisibile sarà il giudice ad ordinare la vendita e a disporre la divisione del ricavato. 

Il diritto di prelazione che spetta a ciascun coerede è cosa ben diversa dal diritto di prelazione che spetta al conduttore nel caso in cui il locatore abbia intenzione di vendere l'immobile locato.

Il diritto di prelazione di ciascun erede trova la sua disciplina all'art. 732 del c.c. e si tratta di un diritto che l'erede ha sin dal momento in cui acquista tale qualità. La norma in analisi prevede che il coerede che vuole alienare la sua quota ad un estraneo deve notificare la proposta di alienazione indicando il prezzo agli altri coeredi. In mancanza di tale notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa finchè dura lo stato di comunione.

Ciascun erede può rinunciare al diritto di prelazione prima che gli venga notificata la proposta di alinenazione della quota con le relative condizioni. E' bene precisare che sia in dottrina che in giurisprudenza si è soliti intendere la vera rinuncia con quella concernente un generico progetto di alienazione, mentre la rinuncia successiva alla notificazione viene qualificata come mancato esercizio del diritto di prelazione.

Dal quesito si evince che tutti i coeredi hanno rinunciato al loro diritto di prelazione, ma con tale rinuncia non si trasmette alcunchè al conduttore.

Infatti, quest'ultimo soggetto, in base alla sua qualifica di conduttore dell'immobile, è titolare di un diritto di prelazione disciplinato all'[[38 della legge 27 luglio 1978 sulle locazioni di immobili urbani]]. Tale norma indica l'obbligo per il locatore di dare comunicazione al conduttore della sua volontà di trasferire l'immobile a titolo oneroso, e tale comunicazione deve avvenire con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Occorre però precisare che l'ultimo comma dell'[[38 di cui sopra, ultimo comma]] dispone che le norme dello stesso articolo non trovano applicazione nelle ipotesi previste dall'art. 732 del c.c., per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nell'ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado. Di conseguenza, la legge riconosce la prevalenza della prelazione ereditaria su quella del conduttore. Pertanto, non spetta il diritto di prelazione al conduttore se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria, ipotesi prevista appunto dall'art. 732 del c.c..