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Articolo 36 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

Sublocazione e cessione del contratto di locazione

Dispositivo dell'art. 36 Legge equo canone

Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

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Consulenze legali
relative all'articolo 36 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Alessandro P. chiede
domenica 10/11/2019 - Campania
“Egregio avvocato
il sottoscritto nel 2008 ha stipulato con “W. Spa” un contratto di locazione.
Ha concesso in locazione, in qualità di comodatario, una porzione di terreno sita nel Comune di S. per l’installazione di una stazione radio-base, comprensiva di tutte le necessarie strutture, antenne ed apparecchiature radio, per la fornitura di un servizio pubblico di telecomunicazioni.
Il contratto di locazione prevede una durata di 9 (nove) anni ed un rinnovo tacito di 6 (sei) anni in 6 (sei) anni qualora non venga inviata all’altra Parte disdetta, mediante racc.ta a/r, con preavviso di almeno 12 mesi dalla data di scadenza. Si sottolinea che è stata inserita nel contratto la clausola, per il locatore, di rinuncia alla facoltà del diniego della rinnovazione prevista dall’art. 29 della legge n. 392/1978. Pertanto, il contratto si è già rinnovato nel 2017 per 6 (sei) anni.
Nel 2015 la conduttrice “W. Spa” ha ceduto il contratto alla società “G. Spa”. L’art. 6 del contratto prevede, infatti, per la conduttrice il diritto di cederlo, in ogni tempo, a terzi che siano gestori del pubblico servizio o che a questi siano legati con un rapporto riguardante la stazione radio-base, senza necessità di autorizzazione di sorta.
Si evidenzia che nulla è stato previsto nel contratto in merito alla sublocazione.
Pochi mesi fa, precisamente in agosto, la società “I. Spa” ha installato, in aggiunta a quelle di “G. Spa”, le sue apparecchiature radio sulla stazione posizionata sul luogo locato.
La società “G. Spa” non ha inviato al sottoscritto nessuna comunicazione relativa alla suddetta sublocazione.
Pertanto, mediante racc.ta a/r inviata in data 11/09/2019, si chiedeva alla società “G. Spa” dei chiarimenti in merito alla presenza della società “I. Spa” sul terreno locato.
A riscontro di quest’ultima la società “G. Spa”, mediante racc.ta a/r, comunicava al sottoscritto “……..che l’ospitalità del nuovo soggetto, I. Spa, operante nel settore delle telecomunicazioni, all’interno dell’area locata e/o sugli impianti di loro proprietà anche se non espressamente contemplata nel contratto, trova ampia e specifica convalida nell’ambito della vigente normativa sulle locazioni e che il tenore letterale dell’art. 1594 c.c. riconosce al conduttore la facoltà, perdurante per l’intera durata della locazione, di sublocare a terzi la cosa concessa in locazione”. Continua “…..diffidando il sottoscritto dall’intraprendere azioni nei suoi confronti e della società “I. Spa” in quanto sprovviste di fondamento fattuale prima ancora che giuridico”. Altresì, conclude “…..precisando che tutto quanto è stato realizzato in piena compatibilità con la vigente normativa tecnico-urbanistica”. A tal riguardo si sottolinea che nessuna documentazione è stata allegata alla racc.ta a comprovare tale affermazione.
A tal punto, sperando che sia stato esaustivo nell’esposizione dei fatti, le chiedo quali azioni sia possibile intraprendere al fine di impedire la suddetta sublocazione e/o che la società “G. Spa” sublochi ancora ad altri operatori e/o indurre la stessa a concordare un aumento del canone di locazione in virtù della sublocazione stessa.

Consulenza legale i 19/11/2019
Nel caso di specie siamo di fronte alla locazione di un immobile urbano (così, quantomeno, parrebbe dal quesito) ad uso evidentemente non abitativo, perciò correttamente nel contratto si fa riferimento alla disciplina della Legge cosiddetta dell’”Equo canone” (Legge n. 392/1978).
Le parti non hanno concordato nulla per il caso della sublocazione, pertanto il riferimento normativo che integra il contenuto contrattuale non è – come ha sostenuto la controparte nella propria comunicazione – il codice civile (art. 1594) ma la suddetta legge speciale del 1978.

Quest’ultima disciplina la sublocazione all’art. 36, precisando che il conduttore può sublocare l'immobile anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme locata l'azienda.
Ebbene, nel caso di specie, non è così pacifico che il consenso del conduttore a I. per l’utilizzo del terreno senza, tuttavia, la concessione in utilizzo anche delle apparecchiature si possa definire una locazione dell’azienda del sublocatore.
Ad avviso di chi scrive, dunque, la fattispecie di cui alla norma non si può ritenere integrata, perché l’azienda di G. è rimasta in capo a quest’ultima e ad essere concesso in godimento è stato solo e semplicemente lo spazio fisico per appoggiare ulteriori apparecchiature di un terzo soggetto.

Se così fosse, il rapporto di sublocazione sarebbe invalido ed il proprietario del terreno avrebbe tutto il diritto di chiedere la rimozione delle antenne di I. ed il risarcimento di eventuali danni subiti per la presenza delle nuove e diverse antenne.
Quand’anche, in ogni caso, la sublocazione fosse consentita, la legge detta comunque una procedura precisa da seguire: il conduttore che intenda sublocare, infatti, deve darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore, a quel punto, può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di specie la raccomandata non è stata inviata al locatore, il quale ha ricevuto risposte (peraltro non adeguate) solo a cose fatte.

Si consiglia pertanto, in primo luogo, di scrivere, sempre a mezzo raccomandata, al conduttore richiamando la normativa speciale (art. 36 sopra citato) ed evidenziando che la sublocazione non era consentita in forza della disciplina in questione senza consenso del locatore perché manca la contestuale sublocazione dell'azienda; in ogni caso, ed in subordine, che il locatore andava preavvisato per aver modo eventualmente di opporsi all’operazione entro il termine di legge.

Se la raccomandata non dovesse sortire effetti, il consiglio è quello di esperire un’azione a tutela del possesso, l’azione cosiddetta di manutenzione ai sensi dell'art. 1170 c.c., la quale consente di agire nei confronti di chi ha posto in essere una turbativa – di fatto o di diritto – del pacifico possesso; l’azione va però proposta a pena di decadenza entro un anno dalla turbativa.
In alternativa, rimane sempre un’azione ordinaria in cui lamentare la violazione degli obblighi di legge e contrattuali e richiedere il risaricimento del danno.



Rosalba A. chiede
domenica 02/06/2019 - Piemonte
“Buongiorno, il quesito è il seguente:

E' stato stipulato un preliminare di compravendita di un immobile industriale con pagamento rateale tra un privato ed una ditta la quale ha occupato l'immobile fino a che , circa cinque anni fa, non avendone più necessità, senza darne alcun avviso alla proprietà ne ha concesso l'uso ad altri soggetti . Visto che ad oggi, nonostante i termini del preliminare sono ormai scaduti da anni, non si è ancora arrivati al rogito a causa del promesso acquirente, a chi spettano i frutti dell'occupazione dell'immobile?
In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 11/06/2019
Dal quesito non risulta chiaro il motivo dell’occupazione dell’immobile da parte del promissario acquirente. A seguito di approfondimento si è potuto, tuttavia, verificare che sussisteva già tra le parti un contratto di locazione, ed è a questo contratto in effetti – e non a quello preliminare di compravendita – al quale si deve fare riferimento per rispondere al quesito.

Che il preliminare abbia perso di efficacia a motivo dell’intervenuta scadenza del termine per il definitivo, a nulla può rilevare in ordine alle vicende della locazione. La proprietà dell’immobile, con la perdita di efficacia del definitivo, è rimasta in capo al promittente venditore, che continua ad essere, tuttavia, locatore in forza dell’altro contratto, ancora efficace (o almeno così è legittimo presumere, non avendo chi ha posto il quesito specificato alcunché su una possibile già avvenuta scadenza della locazione).

In base alla normativa sulle locazioni di immobili ad uso non abitativo (Legge n. 392/1978, cosiddetta sull’”equo canone”), la sublocazione, in effetti, è consentita anche senza il consenso del locatore ed addirittura anche nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga l'espresso divieto di sublocare l'immobile o di cedere il contratto.
L’art. 36 della predetta norma, infatti, recita quanto segue: “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. (…)”.

Questo articolo deroga al principio generale secondo il quale la cessione del contratto è possibile ma con il consenso dell'altra parte, ossia del contraente che sarà la parte ceduta (art. 1406 c.c.); consenso che è elemento essenziale della fattispecie negoziale. Infatti, nelle locazioni ad uso abitativo, la violazione del divieto di sublocazione comporta la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c..

Nella locazione non abitativa, il legislatore ha voluto allineare la cessione di cui al citato art. 36 alla disciplina della cessione d'azienda (art. 2558 c.c.), secondo la quale l'acquirente della stessa succede nei contratti stipulati senza che il terzo contraente debba prestare alcun consenso.

Il locatore potrà eventualmente opporre un rifiuto, in questo modo recedendo dal contratto di locazione entro tre mesi, ma solo se sussiste "giusta causa" (ai sensi dell'art. 2558, c. 2, c.c.) o "gravi motivi" (ai sensi dell'art. 36 citato) con onere della prova a suo carico.
Afferma la Cassazione che la comunicazione al locatore non costituisce requisito di validità della sublocazione o della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia di entrambe nei confronti del contraente ceduto/subconduttore, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord., 04/07/2018, n. 17545).

Ciò detto, la risposta al quesito dipende sia dal fatto che si sia avverata o meno l’ipotesi normativa, sia dalla circostanza (che non è stata specificata nel quesito) che i canoni della locazione principale siano stati sinora corrisposti o meno.
Ora, se i canoni della locazione sono stati in questi anni regolarmente pagati, occorre valutare la sorte dell'azienda:
  1. assieme all’immobile è stata sublocata anche l’azienda (l’attività commerciale e tutto il necessario per svolgerla): in questa eventualità la sublocazione è regolare e pienamente legittima, anche se avvenuta senza il preventivo consenso del locatore; se quest’ultimo non ha ricevuto – come pare – alcuna comunicazione al riguardo dal conduttore, ciò significa che nei suoi confronti essa è come se non esistesse fino a che non gli venga comunicata; i frutti della sublocazione spetteranno comunque al sublocatore.
  2. L'azienda non è stata ceduta: fino a quando non si farà valere la risoluzione del contratto di locazione originario, il rapporto tra conduttore e subconduttore resterà pienamente valido ed efficace, pertanto sarà il conduttore legittimato a fare propri i frutti dell'immobile. Solo dal momento dell'eventuale domanda di risoluzione del contratto di locazione principale, invece. il subconduttore non sarà più tenuto a pagare alcunché al conduttore principale, e tutti i frutti dell'occupazione dell'immobile spetteranno al locatore principale. Nel frattempo, ossia fino alla proposizione della domanda di risoluzione, il locatore principale avrà tutto il diritto di far valere l'occupazione abusiva dell'immobile da parte del proprio conduttore e pretendere da quest'ultimo il pagamento di un'indennità, normalmente commisurata al canone di locazione.

Anonimo chiede
lunedì 11/12/2017 - Puglia
“Gentili Signori,
chiedo cortesemente un parere circa una cessione di un contratto di locazione commerciale (ceduto da una società C a un’altra società D) di un capannone industriale nel frattempo venduto all’asta dal tribunale; in particolare precisiamo che la proprietà del capannone è stata trasferita dal Giudice dal vecchio proprietario A al nuovo proprietario B che ha acquistato il bene all’asta.

Premetto che l’originario contratto di locazione tra il vecchio proprietario A e l’affittuario C consente espressamente la cessione del contratto.

Fisso i principali accadimenti:
10/06/16 consenso preventivo alla cessione da parte del vecchio proprietario A (con data certa)
04/10/16 cessione del contratto di locazione dalla società C alla società D a far data dal 01/01/17 con accettazione del vecchio proprietario A (senza data certa)
10/10/16 decreto di trasferimento del Giudice della proprietà del capannone dal vecchio proprietario A al nuovo proprietario B
31/10/16 registrazione presso l’Agenzia delle Entrate della cessione del contratto di locazione
03/03/17 comunicazione della cessione anche al nuovo proprietario B (con data certa)

Chiedo:
1) a quale data la cessione ha effetto ?
2) a quale data diventa efficace la cessione ?

P.S. ho inviato copia degli atti a mezzo mail”
Consulenza legale i 18/12/2017
Il presente parere ha ad oggetto la cessione di un contratto di locazione di immobili commerciali con il consenso del proprietario/locatore.

La cessione del contratto di locazione a uso commerciale è disciplinata dall'art. 36 della legge 392/78 che riconosce al conduttore il diritto di cedere o sublocare il contratto di locazione senza il consenso del locatore, purché la cessione o la sublocazione abbia ad oggetto anche l'azienda e perfino se il contratto originario prevede un divieto in tal senso.
L'assenza del consenso da parte del locatore è controbilanciata dall'obbligo del conduttore di comunicare l'avvenuta cessione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento e dal diritto di opporsi alla cessione entro 30 giorni in presenza di gravi motivi.

Tale disposizione costituisce evidente deroga alla statuizione di cui all’articolo 1594 c.c. che vieta al conduttore di cedere il contratto di locazione in mancanza del consenso del locatore.
La ratio della deroga contenuta all’articolo 36 e valevole solo per gli immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è ravvisabile nella volontà del legislatore di agevolare il trasferimento della titolarità aziendale e assicurare la continuazione delle attività commerciali.

Nel caso in esame vi è un atto avente data certa nel quale il locatore presta il proprio consenso alla cessione del contratto e, pertanto, si è potuto legittimamente cedere il solo contratto di locazione senza la contestuale cessione anche dell’azienda.
Cessione che, invece, in caso di mancanza del consenso da parte del proprietario, sarebbe dovuta avvenire, ai sensi dell’art. 36 L.378/1972, contestualmente alla cessione dell’azienda.

Alla luce di quanto illustrato nel quesito, pertanto, il contratto di cessione della locazione si è concluso con la sottoscrizione del contratto avvenuta in data 04.10.2017 in quanto è sufficiente che vi sia l’accordo tra cedente e cessionario per il suo perfezionarsi.

Gli effetti invece decorrono dalla data di registrazione del contratto avvenuta in data 31.10.2016.
La registrazione è, difatti, elemento necessario per la validità del contratto posto che, in mancanza di registrazione presso la competente Agenzia delle Entrate, il contratto è nullo.
In merito al rapporto con il nuovo proprietario, si osserva che è solo successivamente alla comunicazione dell’avvenuta cessione che questi viene a conoscenza del mutamento delle “parti” del contratto di locazione.

Il conduttore deve, infatti, comunicare l’avvenuta cessione al fine di poter consentire al locatore ceduto, che in questo caso non ha posto il proprio consenso alla cessione in quanto subentrato successivamente all’accordo di cessione, di opporsi all’avvenuta cessione del contratto di locazione entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

Tale adempimento è un dovere posto in capo al conduttore e che deve essere assolto con l’invio della comunicazione a mezzo raccomandata A/R o PEC.

In caso di non accettazione del proprietario/locatore della cessione del contratto, questi può fare opposizione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione solo qualora ricorrano gravi motivi.

La comunicazione della cessione del contratto di locazione deve contenere l’indicazione degli elementi essenziali che valgono ad identificare il contratto posto in essere tra conduttore e terzo, insieme alle altre notizie relative alla persona del cessionario cosi da mettere il locatore nella possibilità di manifestare la sua opposizione qualora ricorrano i gravi motivi.
Di conseguenza, in caso di incompleta comunicazione, il locatore non incorre nella decadenza prevista dal citato art. 36 L. 378/1972 se non esercita il suo diritto all’opposizione nel termine dei trenta giorni.

I gravi motivi che giustificano l’opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore.
Alla luce di quanto detto, la cessione diventa efficace solo dopo che sono decorsi i termini per l’opposizione (30 giorni dalla data di comunicazione avvenuta a mezzo A/R o PEC) da parte del proprietario locatore ceduto.
Nel caso di specie, quindi, poiché la comunicazione è avvenuta in data 3.3.2017, la cessione diventa efficace dopo che siano decorsi 30 giorni in mancanza di opposizione.

In ultimo, seppur non richiesto nel quesito, riteniamo doveroso precisare quanto segue.
L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario, in sede di espropriazione forzata, contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" dettato per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 c.c.) con le esigenze proprie del processo esecutivo che mira alla tutela delle ragioni e al soddisfacimento degli interessi e dei diritti dei creditori nei confronti dell'esecutato.

In ragione di tale contemperamento di interessi, ontologicamente diversi rispetto alla vendita volontaria, l'avente causa dal locatore (aggiudicatario o acquirente), è tenuto a rispettare le locazioni precedentemente stipulate dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppur entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".
Nel caso in esame,pertanto, il proprietario B, anche se ha acquistato all’asta l’immobile, sarà tenuto a rispettare gli accordi presi dal precedente proprietario e pertanto, salvo i gravi motivi, non avrà titolo per opporsi alla cessione.

Tuttavia, al fine di non incorrere in eventuali azioni esecutive, sarebbe opportuno verificare se il titolo ipotecario fosse stato iscritto anteriormente alla data di sottoscrizione del contratto di locazione al fine di valutare se il nuovo proprietario potrà agire in deroga a quanto concordato, non essendo a lui opponibile il contratto di locazione e, quindi, avviare eventualmente le azioni esecutive volte al rilascio dell’immobile ove ne abbia interesse.