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Articolo 1594 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Sublocazione o cessione della locazione

Dispositivo dell'art. 1594 Codice Civile

Il conduttore, salvo patto contrario [1624], ha facoltà di sublocare la cosa locatagli [1624, 1649, 1804], ma non può cedere il contratto [1406] senza il consenso del locatore [1588, 2149](1)(2).

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi [378, 394 c. nav.].

Note

(1) Si vedano gli articoli 2, 6, comma 2, e 36, L. 27 luglio 1978 n. 392.
(2) La differenza tra sublocazione e cessione del contratto (v. 1406 ss.) sta in ciò: nella prima il conduttore, pur diventando, a sua volta, locatore, rimane obbligato verso il locatore originario; nella seconda il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente-locatario, che è estromesso dal contratto.

Ratio Legis

La sublocazione è ammessa in quanto il conduttore rimane obbligato verso il locatore; la cessione del contratto esige il consenso del locatore-creditore in quanto determina una modifica dal lato soggettivo del rapporto e, quindi, egli potrebbe avere interesse a rifiutarla.

Spiegazione dell'art. 1594 Codice Civile

Sublocazione e cessione. Differenza

La distinzione tra sublocazione e cessione della locazione accolta dal codice è quella tradizionale. La sublocazione è una nuova locazione contratta dal conduttore con il terzo, il quale è chiamato a godere per un tempo determinato e mediante corrispettivo tutta o parte della cosa che il conduttore originario ha in locazione. La nuova locazione è distinta dalla precedente ma da questa dipendente nel senso che il conduttore originario non può trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto. Si ha invece cessione quando il conduttore cede il suo diritto di godimento sostituendo altri a se nei rapporti derivanti dal contratto di locazione.

Il legislatore ha regolato la materia della sublocazione e della cessione della locazione con norme di carattere generale (articoli 1594.­1595) e norme particolari (articoli 1624 e 1649) che si adeguano alla natura dei beni e allo speciale rapporto creato dall'affitto a coltivatore diretto. Le norme della cessione del contratto (art. 14.06 e segg.) trovano poi applicazione anche in tema di cessione della locazione, che non è altro che una particolarità di una più generale nozione.

La sublocazione è, in linea generale, ammessa, perché di regola il contratto di locazione, anche nei riguardi del conduttore, non è concluso intuitu personae. Il principio trova particolare applicazione nella locazione di beni immobili improduttivi, perché la considerazione della persona del conduttore e in particolare la considerazione del grado di abilità e di diligenza di quest'ultimo domina soltanto la locazione che ha per oggetto una cosa mobile o un bene produttivo: la cosa mo­bile, per la sua facilità a deteriorarsi e per l'opportunità che il locatore si formi un preventivo giudizio sulle qualità di diligenza di chi deve godere il bene, al posto del conduttore nel quale soltanto egli può avere espressa fiducia. Ma anche per le cose mobili può talvolta prescindersi dal consenso del locatore e ciò avviene quando la sublocazione sia consentita dagli usi locali e questi siano stati accertati nei modi di legge.

Per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione è ribadito il principio dell'art. 1406 per il quale ciascuna parte può sostituire a sè un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta. In sostanza può dirsi che mentre il locatore può vietare la sublocazione, può consentire la cessione: la sublocazione è ammessa in mancanza di divieto, la cessione è esclusa in mancanza di consenso.

L'oggetto della sublocazione non corrisponde necessariamente a quello della locazione potendo il nuovo contratto comprendere una parte soltanto della cosa locata e, d'altro canto, potendo il conduttore aggiungervi altri elementi che rientrano nella propria economia, come mobili, riscaldamento, illuminazione. Oggetto della sublocazione può essere anche una parte della possibilità del godimento, cioè un godimento limitato. Non è vero che l'oggetto della sublocazione possa identificarsi con il diritto del sublocatore, perché il diritto del conduttore principale nei confronti del locatore principale sussiste tuttora e il trasferimento riguarda soltanto una parte delle facoltà. Il subconduttore non potrà in ogni modo beneficare di un godimento che eccede i limiti della concessione fatta al conduttore principale e non potrà destinare la cosa ad un uso che sia in contrasto con quello cui la cosa medesima doveva essere destinata secondo il rapporto principale di locazione.

Quando il contratto di locazione prevede la destinazione ad uso di civile abitazione, la facoltà di subaffittare, anche se espressamente concessa, non rende legittimo nel conduttore l'esercizio della professione di affittacamere, importando questa ultima un mutamento di destinazione della cosa locata, né varrebbe richiamarsi alle disposizioni di legge disciplinanti l'industria degli affittacamere, che non possono spiegare alcuna influenza nei rapporti interni tra locatore e conduttore, retti esclusivamente dal contratto.

Oltre all'oggetto anche la durata della sublocazione potrà differire dalla durata della locazione principale con la riserva che non potrà la prima essere superiore alla seconda almeno nei confronti del locatore o dei suoi aventi causa, i quali non sono tenuti a riconoscerla oltre il termine della locazione principale. Nei rapporti invece tra sublocatore e subconduttore la locazione per un periodo di tempo eccedente il rapporto principale deve ritenersi valida in base al principio che sancisce la, validità della locazione di cosa altrui. Naturalmente il conduttore principale potrà trovarsi nell'impossibilità di adempiere la propria obbligazione per il periodo successivo alla scadenza del contratto originario e per tale inadempienza sarà responsabile dei danni, a meno che il subconduttore non conoscesse lo stato dei fatti.

In linea generale nessun divieto per il conduttore di esigere dai subconduttore un canone più elevato di quello da lui corrisposto, specie se nell'oggetto del contratto rientrano alcuni elementi propri dell'economia del conduttore, salvo che non esista nella legge un divieto di apportare modifiche al prezzo.


Rifiuto del locatore a concedere il permesso di subaffitto

Il rifiuto del locatore a concedere il permesso per il subaffitto non è insindacabile. Non puo però sostenersi a priori che tale rifiuto costituisca atto d'emulazione, perché esso può avere altro scopo che quello di nuocere o recare molestie ad altri a sensi dell'art. 833 cod. civ. Sebbene il contratto non è, di regola, concluso intuitu personae, ragioni di ordine vario possono indurre il locatore a rifiutare il subaffitto, e dalla natura stessa del contratto può desumersi l'influenza della considerazione della persona. Tuttavia, poiché il divieto di subaffitto è un elemento contrattuale, deve essere eseguito non a capriccio, ma secondo ragione. Il conduttore, contro cui il locatore insorga, ha ben la facoltà di far dichiarare dal magistrato l'illegittimità di un comportamento arbitrario e supplire al rifiuto uniformemente alla pratica del diritto comune riassunta dai trattatisti nella massima: "Si adsit pactum de non sublocando sine consensu domini, non poterit dominos sine causa consensum denegare et, si eum deneget, supplebit iudex". Giustamente quindi il giudice respingerebbe l'istanza di risoluzione avanzata dal locatore per violazione del rifiuto di sublocare, quando risultasse che il subaffitto era stato fatto a persona della stessa condizione sociale e solvibilità del conduttore e che il subaffittuario aveva dato alla cosa la stessa destinazione datale in conformità del contratto dal locatario.

Non è richiesta una forma particolare per il rifiuto. Incombe peraltro a chi sostiene l'esistenza nel contratto di locazione della clausola del divieto della sublocazione di darne prova con tutti i mezzi consentiti dalla legge.

Nella cessione della locazione si trasferiscono al cessionario non soltanto il diritto uti frui ma anche gli obblighi corrispondenti imposti dal contratto al conduttore, secondo il principio che regola la cessione di un contratto bilaterale. Nei rapporti tra cedente e cessionario si viene a trasmettere l'utilità che il contratto può dare cioè la differenza tra i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto medesimo, per cui la cessione comprende la somma di tutti i diritti e di tutti gli obblighi che nascono dal contratto ceduto. La cessione degli obblighi, come è stato ampiamente chiarito in dottrina, non avviene a titolo di successione nel debito, ma quale un accollo del debito, non privativo, ma cumulativo, una forma cioè di delegazione imperfetta che non importa novazione. Il cedente non sarà liberato se il contraente ceduto ha dichiarato di non liberarlo, ma il locatore ha azione diretta contro il cessionario, così come quest'ultimo, subentrato nei diritti del conduttore, ha azione diretta contro il locatore.

I rapporti tra cedente e cessionario sono regolati dalle disposizioni dettate in terra di cessione alle quali facciamo rinvio. La cessione incontrerà gli stessi limiti sopra accennati per la sublocazione sia per quanto attiene all'oggetto che alla durata e alla misura del corrispettivo. La cessione non è sottoposta a particolari formalità come non è richiesta alcuna speciale forma per il consenso del locatore. Se il locatore ha consentito preventivamente che il conduttore sostituisca a se un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui è stata notificata o in cui esso l'ha accettata (art. 14.07 cod. civ.).

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

410 Una radicale innovazione era stata apportata nel progetto del 1936 con la eliminazione della distinzione tra cessione della locazione e sublocazione e con il ricondurre entrambi i due rapporti sotto l'unico tipo della sublocazione (art. 419). Questa innovazione aveva inteso eliminare le difficoltà che si erano prospettate in teoria e in pratica per discernere la cessione dalla sublocazione: ma, per quanto la differenza possa riposare su dati di difficile identificazione, la sua soppressione forzerebbe la realtà delle cose.
Ho perciò fatto due aggiunte all'art. 419 del progetto del 1936 (art. 449). Con l'una ho accennato al diritto normale del conduttore di cedere la cosa locata se ciò non gli è stato vietato: con l'altra ho enunciato il principio che, ove non consti una diversa volontà, quando si è vietata la sublocazione rimane proibita anche la cessione, e quando è proibita la cessione rimane vietata la sublocazione. Questa parità di situazioni si fonda sul fatto che la volontà delle parti non è capace di imporre al giudice il rispetto del nomen iuris dato da loro ad un singolo rapporto giuridico, e così, rimanendo sempre dubbio se le parti abbiano avuta presente l'esatta estensione del divieto quando hanno convenuto il divieto o della sublocazione o della cessione, si presume che esse, addivenendo alla proibizione, abbiano inteso escludere in via generale che altri, oltre il conduttore, abbia a godere della cosa locata.

Massime relative all'art. 1594 Codice Civile

Cass. civ. n. 17348/2011

In difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all'art. 1594, comma primo, c.c. o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso.

Cass. civ. n. 16111/2010

La violazione del divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione, ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del caso concreto.

Cass. civ. n. 24792/2008

In caso di cessione della locazione o di sublocazione, il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l'adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario o dal subconduttore, può agire direttamente contro il solo conduttore-cedente.

Cass. civ. n. 14454/2006

La mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione.

Cass. civ. n. 15763/2000

In difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all'art. 1954, comma primo, c.c. o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1452 c.c. in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso.

Cass. civ. n. 861/1989

Mentre nell'ipotesi di sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale che permane, nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, cedente, cessionario e ceduto (negozio plurilaterale), si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario (che subentra al conduttore originario) ed il locatore.

Cass. civ. n. 337/1979

Il divieto di sublocazione non può farsi rientrare fra le clausole particolarmente onerose, per la cui validità il secondo comma dell'art. 1341 c.c. richiede la specifica approvazione per iscritto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1594 Codice Civile

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S. N. chiede
venerdì 14/01/2022 - Campania
“Salve premetto che sono conduttore di un contratto di locazione quattro più quattro con autorizzazione a sublocare da parte del proprietario.
Ora mi trovo a stipulare dei contratti di sublocazione della durata di quattro mesi e mi trovo in confusione su quale sia la normativa che regola tali contratti, pertanto vi chiedo di chiarirmi i seguenti quesiti
1. Giuridicamente (per il breve periodo che vanno a ricoprire in questo caso 4 mesi) sono trattati come i contratti transitori?
2. Il breve periodo deve essere motivato come i contratti transitori?
3. Possono essere rinnovati per periodi che superano i 18 mesi?
4. Nel caso decidessi di recedere dal contratto principale con il proprietario ( dato che ho un mese di preavviso) ho delle penali nei confronti dei sublocatari? I loro contratti in automatico cesserebbero? E in caso come dovrei dargli comunicazione?
5. Avete un formato standard per la sublocazione ad uso abitativo a cui potersi rifare?
6. Quali sono tutti gli articoli di legge e circolari dei vari ministeri che regolano tale contratto?
Grazie in anticipo”
Consulenza legale i 22/01/2022
Occorre premettere che la disciplina generale in materia di sublocazione è contenuta negli art.1594 e 1595 del codice civile.
Il primo articolo si limita a stabilire in modo piuttosto scarno che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli; mentre il secondo prevede che il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale.
In merito a tale aspetto, la Cassazione con la sentenza n.6390/2018 aveva evidenziato che: “Nel contratto di sublocazione, l'art. 1595 c.c. non prevede che il locatore ed il sublocatore possano, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha ad oggetto lo stesso immobile, essendo l'effetto del contratto locatizio sul subconduttore circoscritto dal citato art. 1595 c.c. che, in nessuno dei suoi commi, conferisce al contratto principale un globale effetto di governo sul contratto collegato. Ne discende che qualora ad un contratto di locazione sia collegato come contratto derivato un contratto di sublocazione avente ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, l'autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato.”
In merito all’aspetto del collegamento negoziale, in un’altra precedente pronuncia (la n.260 del 2006) la Corte di Cassazione aveva altresì sottolineato che: “Aderendo ad un orientamento dottrinale, questa Corte ha ritenuto che la sublocazione costituisce un caso di collegamento contrattuale legislativamente fissato e quindi tipico (Cass. 28/06/2001, n. 8844; Cass. 27/04/1995, n. 4645); nella sublocazione e, più in generale, nel subcontratto il collegamento investe due contratti, di cui uno base e l'altro derivato, e comporta dipendenza unilaterale o bilaterale a seconda che il collegamento sia tipico o atipico. La dottrina non ha mancato di sottolineare la dubbia utilità della ricostruzione della subcontrattualità in termini di collegamento contrattuale. Occorre, peraltro, rilevare che nella sublocazione, come in qualsiasi ipotesi di collegamento contrattuale, ciascun contratto, anche se finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi, conserva la propria causa (Cass. 28/06/2001, n. 8844), di tal che tra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e del sublocatore verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.”

Fermo quanto precede, riguardo la normativa speciale, l’art.2 della L.392/78 a sua volta prevede soltanto che il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore e che “salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.”

Sotto il profilo fiscale, la Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986 in merito alla imposta di registro (articolo 5, n. 1) aveva chiarito che “pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente“.

Ciò posto, appare evidente che gli unici limiti messi dalla normativa in materia di sublocazione sono attinenti il consenso del locatore principale.
Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce espressamente alcuna durata massima del contratto anche se trattandosi di un contratto collegato a quello della locazione, la durata non può superare quella di quest’ultimo.

Ciò brevemente premesso, in risposta alle domande contenute nel quesito possiamo, nell’ordine, affermare quanto segue.

1) La normativa principale in materia di contratti transitori è contenuta nell’art. 5 della L.431/98 e nel DM del 30 dicembre 2002.
In quest’ultimo è soltanto previsto che nei contratti di locazione transitori è fatto divieto di sublocare l’immobile ma non che tale disciplina relativa ai contratti transitori non sia applicabile alla sublocazione.
Nel silenzio normativo, considerato che la sublocazione è comunque un contratto di locazione (seppur derivato da quello principale) riteniamo si debba far riferimento a tutte le norme che disciplinano la locazione, ivi comprese quelle in materia di contratti transitori.
Ciò si evince anche dalla circolare sopra indicata in merito all'obbligo di registrare il contratto.
A ciò si aggiunga che la Cassazione con la sentenza n.10742/2002 aveva evidenziato che: “Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene”.
Dunque, dovendo applicare al contratto di sublocazione la disciplina in materia di locazioni, riteniamo sia opportuno far riferimento a quanto previsto in merito ai contratti transitori laddove la durata della sublocazione sia breve e non coincida con quella del contratto principale (come nel caso di specie).

2) Considerato che, appunto, appare consigliato applicare anche alla sublocazione la disciplina specifica dei contratti transitori, il breve periodo (superiore a un mese ed inferiore a diciotto) dovrà essere motivato come in questi ultimi, allegando anche idonea documentazione a sostegno come previsto dalla normativa.

3) Laddove la durata del contratto di sublocazione non coincida con quella del contratto di locazione (come nel caso di specie essendo di soli 4 mesi), dovendosi far riferimento alla disciplina dei contratti transitori riteniamo che dopo diciotto mesi il contratto non sia rinnovabile (v. DM 30 DICEMBRE 2002).

4) Laddove il sublocatore receda dal contratto di locazione principale, riteniamo che non sia tenuto al pagamento di penali verso il subconduttore a meno che ciò non sia previsto espressamente nel contratto.
Nel caso in esame, visionata la bozza di contratto che ci è stata trasmessa, non è prevista una clausola in tal senso.
Notiamo però che il diritto di recesso con un mese di preavviso è previsto solo nei confronti del subconduttore.
Suggeriamo a tal proposito, per completezza, di inserire analoga clausola anche per il sublocatore, altrimenti potrebbero sorgere questioni interpretative in merito al contratto.
Quanto alla domanda in merito alla cessazione automatica della sublocazione al momento della risoluzione del contratto principale per recesso del conduttore la risposta deve intendersi affermativa sia per espressa previsione normativa (terzo comma dell’art. 1595 c.c.) sia per l’interpretazione che ne ha dato la giurisprudenza di legittimità.
Sul punto, tra le tante, si riporta la massima di Cassazione n. 11324/1998 secondo cui: “Poiché la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio”.
Quanto alle modalità di comunicazione nei confronti del subconduttore si consiglia di procedere tramite lettera raccomandata a/r o pec.

5) Circa il modello da utilizzare, se si tratta di sublocazioni di brevi periodi di pochi mesi consigliamo di far riferimento a quello contenuto negli allegati al DM 30 dicembre 2002 relativo ai contratti transitori. Quanto al modello inviato alla redazione e da Lei utilizzato è sostanzialmente corretto, ma trattandosi di contratti di breve durata, come testè specificato, suggeriamo di utilizzare i modelli elaborati dal legislatore (in particolare, quello contenuto nell’allegato D del DM 30 dicembre 2002).

6) Alla domanda contenuta in questo punto abbiamo già risposto nelle premesse del presente parere: la normativa generale è contenuta nel codice civile negli articoli 1594 e 1595; quella speciale nell’art. 2 della L.392/78 (come si desume dall’art. 14 della L.431/98); nell’art. 5 L.431/98 e nel DM 30 dicembre 2003. Quanto alle circolari, la principale ci risulta essere quella sopra indicata e cioè la n. 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate.

Paradisi P. chiede
sabato 25/09/2021 - Liguria
“Nel facsimile del contratto di sublocazione che proponete scrivete:
"Il subconduttore non può, a sua volta, sublocare l'immobile ad altre persone".

La domanda è la seguente:

E' la legge (quale?) ad imporre questo divieto, oppure è facolta dei contraenti prevedere o meno questa possibilità, magari prevedendo che il sub-sublocatore sublochi con finalità turistiche (nella fattispecie della Regione Liguria: Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico).

Grazie”
Consulenza legale i 01/10/2021
La norma generale di riferimento in materia di sublocazione è contenuta nell’art. 1594 del codice civile che prevede espressamente che il conduttore, salvo patto contrario ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
La normativa speciale in materia è invece contenuta nell’art.2 della Legge 392/78 il quale a sua volta prevede che “il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.“
In materia abitativa, lart. 14 della L.431/98 al comma 4 (dove elenca gli articoli abrogati della predetta legge del ‘78 per quanto riguarda le locazioni abitative) mantiene implicitamente in vigore il predetto art.2 della legge sull’equo canone anche in materia abitativa.

In base quindi a quanto previsto dalla legge, una sublocazione parziale è possibile se nel contratto non vi è un espresso divieto del locatore. In tal caso, però, il conduttore deve comunque darne previa comunicazione al locatore.
La sublocazione totale di un immobile è invece possibile soltanto se nel contratto vi è un consenso espresso del locatore.

Circa le conseguenze dell’inadempimento del conduttore per violazione dell’eventuale divieto di sublocazione ovvero di mancanza di consenso del locatore per una sublocazione totale, come aveva osservato la Suprema Corte con la sentenza n.17348/2011: “in difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all'art. 1594, comma primo, c.c. o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso.“
Quanto al subconduttore, il locatore potrà sicuramente chiedere il rilascio trattandosi di occupazione senza titolo, il tutto ovviamente oltre un eventuale risarcimento danni nei confronti del conduttore principale.

Alla luce di quanto precede, in risposta quindi alla domanda contenuta nel quesito possiamo affermare che è in facoltà delle parti prevedere o meno nel contratto un divieto di sublocazione parziale dell’immobile ovvero l’indicazione del consenso del locatore per una sublocazione totale.
Chiaramente ciò è applicabile anche ai contratti con finalità turistica.

Per inciso: nel facsimile del contratto di locazione proposto è indicato il divieto di sublocazione in quanto in genere nella prassi è frequente che il locatore non intenda consentire al conduttore una sublocazione dell’immobile.

Graziella P. chiede
giovedì 21/01/2021 - Sardegna
“buongiorno, la mia domanda riguarda una caso di sublocazione commerciale. Nel caso in cui il sub locatore voglia dare disdetta dal contratto principale senza creare pregiudizio al subconduttore, il locatore proprietario dell'immobile può subentrare nel contratto di sub locazione? In questo caso, quindi, il contratto continuerebbe tra il locatore e il sub locatario che diventerebbe locatario? O sarebbe meglio una cessione del contratto di sub locazione al locatore?”
Consulenza legale i 23/01/2021
Non vi sono impedimenti legali per attuare l’operazione descritta nel chiarimento fornito relativamente al quesito.
Infatti, l’art. 1594 c.c. stabilisce che “il conduttore, salvo patto contrario , ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”.

Nella presente vicenda è specificato che vi è accordo tra tutte e tre le parti contrattuali e dunque nulla osta a una cessione del contratto.

Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.6390 del 2018: "il contratto di sublocazione è avvinto da un collegamento di dipendenza unilaterale al contratto locatizio, che assume il ruolo di contratto fondamentale a fronte di quello, proprio del contratto di sublocazione, di contratto derivato". Sulla base di tale interpretazione della prevalente giurisprudenza di legittimità (Cfr. anche Cass. sez. 3, 11 gennaio 2006 n. 260 e Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10742) poiché il contratto di sublocazione è appunto considerato un contratto derivato, riteniamo preferibile che venga risolto il contratto "secondario" di sublocazione tra A e C; mentre A dovrà effettuare una cessione del contratto di locazione principale in essere con B al soggetto C.

Per completezza chiariamo che si tratta appunto di cessione e non di subentro in quanto ciò avviene per volontà delle parti.
Come previsto dall’art. 1406 del codice civile ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive con il consenso dell’altra parte.
Mentre di norma quando si parla di subentro significa che vi è una sostituzione ex lege tra le parti contrattuali (ad esempio, il subentro del terzo acquirente nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 1602 c.c.).

MARIO A. chiede
giovedì 15/10/2020 - Campania
“Acquistato un appartamento all'asta, Con un contratto di locazione in essere stipulato tra il proprietario / costruttore ed un agenzia immobiliare con decorrenza 01/11/2010 al 31/10/2014 e successivamente rinnovati (4+4) . L'agenzia immobiliare stipulava contratto di locazione / sub affitto con terzi in tempi diversi . Posso fare disdetta ? Devo stare attento a qualcosa in particolare ? Che obblighi ho nei confronti dei sub affittuari ed affittuari? Poteva stipulare sub affitto l'affittuario ed avrebbe dovuto stipulare contratto di sub-locazione non di locazione ?Cosa mi consigliate di fare già da subito per liberare l'immobile ? Datemi qualche consiglio. Grazie”
Consulenza legale i 22/10/2020
Per rispondere al quesito, è necessario innanzitutto richiamare la normativa generale e speciale in materia di locazione, sublocazione e successione nel contratto di locazione del terzo acquirente dell’immobile.

L’art. 1594 c.c. prevede che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore.
Per quanto riguarda i rapporti fra il locatore ed il subconduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall’articolo 1595 del Codice civile, in base al quale:
il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione“.

Il subconduttore non può inoltre opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto altresì anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto di sublocazione relativamente alle abitazioni.
Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso, a nulla rilevando in tal senso l’eventuale circostanza che conduttore e subconduttore abbiano pattuito una durata con scadenza successiva a quella del contratto di locazione.

Per quanto riguarda i rapporti del terzo acquirente nei confronti del sublocatore, si dovrà fare riferimento all’art. 1602 del c.c., secondo il quale “Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

Pertanto, il terzo acquirente, subentrando nei diritti ed obblighi del contratto di locazione, acquisterà di conseguenza gli stessi diritti ed obblighi del locatore anche nei confronti del sublocatore.

Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, bisogna prendere in considerazione anche la normativa speciale, ed in particolare, l’articolo 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene in vigore l’articolo 2 della Legge n. 392/78.
La disposizione richiamata prevede che “Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Qualora il conduttore sublochi totalmente l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo. Inoltre, il locatore potrà chiedere il risarcimento dei danni al conduttore che ha sublocato totalmente l’immobile.

Nel caso, invece, in cui il conduttore sublochi l’immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, l’ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione, poichè il legislatore non ha fissato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non specifica in ogni modo la conseguenza della mancata comunicazione.

Per quanto riguarda la facoltà di disdetta da parte del locatore, si deve tenere in considerazione che il locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.
Egli può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo e solo per le motivazioni di cui all’art. 3, Legge 431/1998, ovvero:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
”.

Nel caso di specie il contratto di locazione originario non prevede la facoltà del conduttore di sublocare l’immobile.

Tuttavia, secondo la documentazione trasmessa, il conduttore ha sublocato solo parzialmente l’immobile.

Come visto, anche in assenza di una disposizione contrattuale in tal senso, è possibile per il conduttore sublocare parzialmente l’immobile comunicandolo con raccomandata A/R al locatore.

Tuttavia, nel caso della mancata comunicazione da parte del conduttore, l’ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione.

Effettivamente, il contratto di sublocazione è titolato contratto di locazione, ma, da un lato, tale fatto non potrebbe determinarne la nullità, dall’altro, ai fini del rapporto tra locatore e conduttore, non rileverebbe alcunchè.

All’attuale locatore (terzo acquirente dell’immobile), pertanto, non rimarrà che dare disdetta della locazione nei termini e per le motivazioni di cui alla normativa sopra richiamata.

Il mancato rinnovo del contratto di locazione comporterà anche la fine della sublocazione collegata.

Antonio P. chiede
domenica 10/02/2013 - Veneto
“Mio padre ha concesso nel 2001 ad una agenzia di pratiche auto un immobile di proprietà, nell'art 8 del contratto non è stata negata la sublocazione e poco tempo dopo una parte del locale è stata sub-locata dal conduttore ad una altra attività. Ora, in fase di rinnovo di contratto, a causa di un calo di lavoro, il conduttore mi comunica che gli piacerebbe destinare parte dell'immobile per farci un bar e mini ristorante, e tenersi una piccola parte di negozio per la sua attività di agenzia pratiche; ovviamente nel nuovo contratto da lui preparato non ci sono modifiche al famoso art. 8.
Il mio quesito è il seguente : il proprietario può rifiutare di far sconvolgere il locale con muri, nuovi bagni, cucina e quant'altro che comunque in una vecchia costruzione può anche compromettere struttura e sovradimensionare condotte e fognature? le eventuali licenze edilizie da chi vanno chieste?”
Consulenza legale i 17/02/2013
Premesso che sarebbe opportuno leggere con attenzione il contratto di locazione, è possibile innanzitutto affermare che il caso di specie non appare disciplinato dall'art. 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392 (Uso diverso da quello pattuito), che recita: "Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente".
Infatti, la giurisprudenza ha precisato che il mutamento di destinazione di cui parla l'articolo va interpretato nel senso di variazione del regime giuridico della locazione, dovendo l'immobile passare da una categoria all'altra (ad esempio, da locazione abitativa e non abitativa e viceversa): altrimenti, il mutamento rileva soltanto come inadempimento del conduttore. In base agli elementi di fatto forniti, sembrerebbe che l'attività per cui venne stipulato il contratto e quella che il conduttore vuole intraprendere ex novo non mutino giuridicamente la categoria del bene immobile, prevedendo entrambi (in modi diversi) il persistente contatto con gli utenti ed i consumatori (v., tra le altre, Cass., 17 gennaio 2007 n. 969).
Il diverso utilizzo dell'immobile, però, rileva sotto il diverso profilo dell'inadempimento contrattuale, che consente, se di non scarsa importanza, di chiedere la risoluzione del contratto. L’art. 1587 n. 1 c.c., che impone al conduttore di osservare, nell’usare la cosa per l’uso determinato, la diligenza del buon padre di famiglia, è sempre operante nel corso del rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituire la cosa al termine del rapporto nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Conseguentemente, il mutamento di destinazione della res locata, specie ove alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto, ove il giudice del merito - cui è riservato il relativo apprezzamento - reputi che le modifiche apportate sostanzino un abuso del bene locato (Cass. 22 agosto 1985, n. 4488). Sulla stessa linea, anche la sentenza Cass. 1 giugno 2004, n. 10485, secondo la quale il rispetto dell'art. 1587, n. 1, c.c. implica il divieto per il conduttore di effettuare innovazioni alla cosa che ne mutino la destinazione e la natura.
Quindi, il locatore, che ha interesse a conservare l'immobile nello stato originario, potrebbe opporsi all'intenzione del conduttore di mutare così radicalmente la struttura dell'immobile, minacciando la risoluzione del contratto (sarà opportuno verificare se nel testo del contratto sia già presente un divieto di qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso del locatore). Se il conduttore deciderà di mettere in atto il proprio intento, iniziando i lavori di ristrutturazione, è possibile ipotizzare un'azione per la risoluzione del contratto, nonché per ottenere dallo stesso la riduzione allo status quo precedente, con aggravio di ogni spesa a suo carico per il disfacimento delle opere fino a quel momento intraprese, compreso l'eventuale risarcimento per danni che i lavori potrebbero provocare alla struttura, di non recente costruzione.
Quanto alla domanda sulle concessioni edilizie, si segnala brevemente che la questione del rilascio del permesso di costruire al conduttore è stata dibattuta in giurisprudenza. In forza dell’art. 11, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. Per l’impostazione generale, quindi, si richiede una relazione qualificata a contenuto reale (proprietario, superficiario, affittuario di fondi rustici, usufruttuario) ai fini della legittimazione ad aedificandum. La giurisprudenza ammette tuttavia anche la legittimazione del titolare di un diritto obbligatorio (come quello del conduttore di un immobile locato), ma ciò solo quando, per effetto di tale diritto, l’interessato abbia obbligo o facoltà di eseguire i lavori per cui è chiesto il titolo edilizio. Quindi, il richiedente deve essere autorizzato in base al contratto o aver ricevuto espresso consenso da parte del proprietario (v. tra le altre, Cons. Stato, sez. IV, n. 3027/2007).

Adriano chiede
giovedì 07/07/2011 - Emilia-Romagna

“Il sublocatore può recedere con preavviso di sei mesi? Il locatore può inviare disdetta al sub locatore o deve arrivare alla fine del contratto?”

Consulenza legale i 22/07/2011

Per quanto concerne il recesso del conduttore, l’art. 4 della Legge n. 392/1978 statuisce che: “Le parti possono consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. I “gravi motivi” in questione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, che, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e a quell’epoca imprevedibili in concreto, rendano oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto (v. Cass. n. 260/91; e, da ultima, Cass. civ. n. 11466/92).

Il diritto del locatore di denegare la rinnovazione contrattuale per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione non è incondizionato, dovendo egli dedurre specificamente fin dalla disdetta (ed eventualmente provare in giudizio) uno dei motivi tassativamente indicati dall’art. 29 l. 392/78, ovvero l’intenzione (che deve essere “seria” e “realizzabile”, ma è cosa diversa dalla necessità: cfr., da ultima, Cass. 12 maggio 1993, n. 5413) di adibire l’immobile ad uno degli usi o di eseguire su di esso uno degli interventi edilizi previsti dalla norma. Analogamente, nelle locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione, il locatore deve dare preavviso di almeno sei mesi con lettera raccomandata e deve sussistere una delle ipotesi tassativamente elencate (art. 3 l. 431/1998).

Le stesse norme valgono nella sublocazione ove sia in corso.


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