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Articolo 1594 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Sublocazione o cessione della locazione

Dispositivo dell'art. 1594 Codice civile

Il conduttore, salvo patto contrario [1624], ha facoltà di sublocare la cosa locatagli [1624, 1649, 1804], ma non può cedere il contratto [1406] senza il consenso del locatore [1588, 2149] (1) (2).

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi [378, 394 c. nav.].

Note

(1) Si vedano gli articoli 2, 6, comma 2, e 36, l. 27 luglio 1978 n. 392.
(2) La differenza tra sublocazione e cessione del contratto (v. 1406 ss.) sta in ciò: nella prima il conduttore, pur diventando, a sua volta, locatore, rimane obbligato verso il locatore originario; nella seconda il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente-locatore, che è estromesso dal contratto.

Ratio Legis

La sublocazione è ammessa in quanto il conduttore rimane obbligato verso il locatore; la cessione del contratto esige il consenso del locatore-creditore in quanto determina una modifica dal lato soggettivo del rapporto e, quindi, egli potrebbe avere interesse a rifiutarla.

Spiegazione dell'art. 1594 Codice civile

Sublocazione e cessione. Differenza

La distinzione tra sublocazione e cessione della locazione accolta dal codice è quella tradizionale. La sublocazione è una nuova locazione contratta dal conduttore con il terzo, il quale è chiamato a godere per un tempo determinato e mediante corrispettivo tutta o parte della cosa che il conduttore originario ha in locazione. La nuova locazione è distinta dalla precedente ma da questa dipendente nel senso che il conduttore originario non può trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto. Si ha invece cessione quando il conduttore cede il suo diritto di godimento sostituendo altri a se nei rapporti derivanti dal contratto di locazione.

Il legislatore ha regolato la materia della sublocazione e della cessione della locazione con norme di carattere generale (articoli 1594.­1595) e norme particolari (articoli 1624 e 1649) che si adeguano alla natura dei beni e allo speciale rapporto creato dall'affitto a coltivatore diretto. Le norme della cessione del contratto (art. 14.06 e segg.) trovano poi applicazione anche in tema di cessione della locazione, che non è altro che una particolarità di una più generale nozione.

La sublocazione è, in linea generale, ammessa, perché di regola il contratto di locazione, anche nei riguardi del conduttore, non è concluso intuitu personae. Il principio trova particolare applicazione nella locazione di beni immobili improduttivi, perché la considerazione della persona del conduttore e in particolare la considerazione del grado di abilità e di diligenza di quest'ultimo domina soltanto la locazione che ha per oggetto una cosa mobile o un bene produttivo: la cosa mo­bile, per la sua facilità a deteriorarsi e per l'opportunità che il locatore si formi un preventivo giudizio sulle qualità di diligenza di chi deve godere il bene, al posto del conduttore nel quale soltanto egli può avere espressa fiducia. Ma anche per le cose mobili può talvolta prescindersi dal consenso del locatore e ciò avviene quando la sublocazione sia consentita dagli usi locali e questi siano stati accertati nei modi di legge.

Per quanto riguarda la cessione del contratto di locazione è ribadito il principio dell'art. 1406 per il quale ciascuna parte può sostituire a sè un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta. In sostanza può dirsi che mentre il locatore può vietare la sublocazione, può consentire la cessione: la sublocazione è ammessa in mancanza di divieto, la cessione è esclusa in mancanza di consenso.

L'oggetto della sublocazione non corrisponde necessariamente a quello della locazione potendo il nuovo contratto comprendere una parte soltanto della cosa locata e, d'altro canto, potendo il conduttore aggiungervi altri elementi che rientrano nella propria economia, come mobili, riscaldamento, illuminazione. Oggetto della sublocazione può essere anche una parte della possibilità del godimento, cioè un godimento limitato. Non è vero che l'oggetto della sublocazione possa identificarsi con il diritto del sublocatore, perché il diritto del conduttore principale nei confronti del locatore principale sussiste tuttora e il trasferimento riguarda soltanto una parte delle facoltà. Il subconduttore non potrà in ogni modo beneficare di un godimento che eccede i limiti della concessione fatta al conduttore principale e non potrà destinare la cosa ad un uso che sia in contrasto con quello cui la cosa medesima doveva essere destinata secondo il rapporto principale di locazione.

Quando il contratto di locazione prevede la destinazione ad uso di civile abitazione, la facoltà di subaffittare, anche se espressamente concessa, non rende legittimo nel conduttore l'esercizio della professione di affittacamere, importando questa ultima un mutamento di destinazione della cosa locata, né varrebbe richiamarsi alle disposizioni di legge disciplinanti l'industria degli affittacamere, che non possono spiegare alcuna influenza nei rapporti interni tra locatore e conduttore, retti esclusivamente dal contratto.

Oltre all'oggetto anche la durata della sublocazione potrà differire dalla durata della locazione principale con la riserva che non potrà la prima essere superiore alla seconda almeno nei confronti del locatore o dei suoi aventi causa, i quali non sono tenuti a riconoscerla oltre il termine della locazione principale. Nei rapporti invece tra sublocatore e subconduttore la locazione per un periodo di tempo eccedente il rapporto principale deve ritenersi valida in base al principio che sancisce la, validità della locazione di cosa altrui. Naturalmente il conduttore principale potrà trovarsi nell'impossibilità di adempiere la propria obbligazione per il periodo successivo alla scadenza del contratto originario e per tale inadempienza sarà responsabile dei danni, a meno che il subconduttore non conoscesse lo stato dei fatti.

In linea generale nessun divieto per il conduttore di esigere dai subconduttore un canone più elevato di quello da lui corrisposto, specie se nell'oggetto del contratto rientrano alcuni elementi propri dell'economia del conduttore, salvo che non esista nella legge un divieto di apportare modifiche al prezzo.


Rifiuto del locatore a concedere il permesso di subaffitto

Il rifiuto del locatore a concedere il permesso per il subaffitto non è insindacabile. Non puo però sostenersi a priori che tale rifiuto costituisca atto d'emulazione, perché esso può avere altro scopo che quello di nuocere o recare molestie ad altri a sensi dell'art. 833 cod. civ. Sebbene il contratto non è, di regola, concluso intuitu personae, ragioni di ordine vario possono indurre il locatore a rifiutare il subaffitto, e dalla natura stessa del contratto può desumersi l'influenza della considerazione della persona. Tuttavia, poiché il divieto di subaffitto è un elemento contrattuale, deve essere eseguito non a capriccio, ma secondo ragione. Il conduttore, contro cui il locatore insorga, ha ben la facoltà di far dichiarare dal magistrato l'illegittimità di un comportamento arbitrario e supplire al rifiuto uniformemente alla pratica del diritto comune riassunta dai trattatisti nella massima: "Si adsit pactum de non sublocando sine consensu domini, non poterit dominos sine causa consensum denegare et, si eum deneget, supplebit iudex". Giustamente quindi il giudice respingerebbe l'istanza di risoluzione avanzata dal locatore per violazione del rifiuto di sublocare, quando risultasse che il subaffitto era stato fatto a persona della stessa condizione sociale e solvibilità del conduttore e che il subaffittuario aveva dato alla cosa la stessa destinazione datale in conformità del contratto dal locatario.

Non è richiesta una forma particolare per il rifiuto. Incombe peraltro a chi sostiene l'esistenza nel contratto di locazione della clausola del divieto della sublocazione di darne prova con tutti i mezzi consentiti dalla legge.

Nella cessione della locazione si trasferiscono al cessionario non soltanto il diritto uti frui ma anche gli obblighi corrispondenti imposti dal contratto al conduttore, secondo il principio che regola la cessione di un contratto bilaterale. Nei rapporti tra cedente e cessionario si viene a trasmettere l'utilità che il contratto può dare cioè la differenza tra i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto medesimo, per cui la cessione comprende la somma di tutti i diritti e di tutti gli obblighi che nascono dal contratto ceduto. La cessione degli obblighi, come è stato ampiamente chiarito in dottrina, non avviene a titolo di successione nel debito, ma quale un accollo del debito, non privativo, ma cumulativo, una forma cioè di delegazione imperfetta che non importa novazione. Il cedente non sarà liberato se il contraente ceduto ha dichiarato di non liberarlo, ma il locatore ha azione diretta contro il cessionario, così come quest'ultimo, subentrato nei diritti del conduttore, ha azione diretta contro il locatore.

I rapporti tra cedente e cessionario sono regolati dalle disposizioni dettate in terra di cessione alle quali facciamo rinvio. La cessione incontrerà gli stessi limiti sopra accennati per la sublocazione sia per quanto attiene all'oggetto che alla durata e alla misura del corrispettivo. La cessione non è sottoposta a particolari formalità come non è richiesta alcuna speciale forma per il consenso del locatore. Se il locatore ha consentito preventivamente che il conduttore sostituisca a se un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui è stata notificata o in cui esso l'ha accettata (art. 14.07 cod. civ.).

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

410 Una radicale innovazione era stata apportata nel progetto del 1936 con la eliminazione della distinzione tra cessione della locazione e sublocazione e con il ricondurre entrambi i due rapporti sotto l'unico tipo della sublocazione (art. 419). Questa innovazione aveva inteso eliminare le difficoltà che si erano prospettate in teoria e in pratica per discernere la cessione dalla sublocazione: ma, per quanto la differenza possa riposare su dati di difficile identificazione, la sua soppressione forzerebbe la realtà delle cose.
Ho perciò fatto due aggiunte all'art. 419 del progetto del 1936 (art. 449). Con l'una ho accennato al diritto normale del conduttore di cedere la cosa locata se ciò non gli è stato vietato: con l'altra ho enunciato il principio che, ove non consti una diversa volontà, quando si è vietata la sublocazione rimane proibita anche la cessione, e quando è proibita la cessione rimane vietata la sublocazione. Questa parità di situazioni si fonda sul fatto che la volontà delle parti non è capace di imporre al giudice il rispetto del nomen iuris dato da loro ad un singolo rapporto giuridico, e così, rimanendo sempre dubbio se le parti abbiano avuta presente l'esatta estensione del divieto quando hanno convenuto il divieto o della sublocazione o della cessione, si presume che esse, addivenendo alla proibizione, abbiano inteso escludere in via generale che altri, oltre il conduttore, abbia a godere della cosa locata.

Massime relative all'art. 1594 Codice civile

Cass. civ. n. 16111/2010

La violazione del divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione, ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del caso concreto.

Cass. civ. n. 24792/2008

In caso di cessione della locazione o di sublocazione, il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l'adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario o dal subconduttore, può agire direttamente contro il solo conduttore-cedente.

Cass. civ. n. 14454/2006

La mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione.

Cass. pen. n. 15164/2001

L'incompatibilità con l'ufficio di testimone prevista dall'art. 197, comma 1, lett. a) e b) - disposizioni normative, queste, da considerare di stretta interpretazione, siccome derogative del principio della generale capacità di testimoniare affermato dall'art. 196, comma 1, c.p.p. - non può estendersi a soggetti nei confronti dei quali, ancorché originariamente inquisiti, sia stato pronunciato decreto di archiviazione. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha censurato la decisione del giudice di merito che, in un procedimento per calunnia, aveva ritenuto che il calunniato, siccome a suo tempo sottoposto a indagini conclusesi con decreto di archiviazione, potesse essere sentito solo ai sensi dell'art. 210 c.p.p.).

Cass. pen. n. 6493/1998

In base al principio dell'immutabilità del difensore d'ufficio, è illegittima e lesiva del diritto alla difesa la sostituzione, senza giustificato motivo, del difensore nominato che abbia effettivamente esercitato il suo ufficio e svolto in concreto attività a favore dell'imputato; non vi è invece motivo di mantenere ferma la nomina quando il designato non si sia in concreto attivato svolgendo alcuna incombenza difensiva, ed anzi la sostituzione, dovendo avvenire nel rispetto dei «turni di reperibilità» predisposti a norma degli artt. 97, comma 2, c.p.p. e 29 att., varrà in tal caso a meglio assicurare la possibilità di effettiva assistenza negli atti processuali ancora da compiersi.

Cass. civ. n. 861/1989

Mentre nell'ipotesi di sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale che permane, nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, cedente, cessionario e ceduto (negozio plurilaterale), si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario (che subentra al conduttore originario) ed il locatore.

Cass. civ. n. 337/1979

Il divieto di sublocazione non può farsi rientrare fra le clausole particolarmente onerose, per la cui validità il secondo comma dell'art. 1341 c.c. richiede la specifica approvazione per iscritto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1594 Codice civile

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Antonio P. chiede
domenica 10/02/2013 - Veneto
“Mio padre ha concesso nel 2001 ad una agenzia di pratiche auto un immobile di proprietà, nell'art 8 del contratto non è stata negata la sublocazione e poco tempo dopo una parte del locale è stata sub-locata dal conduttore ad una altra attività. Ora, in fase di rinnovo di contratto, a causa di un calo di lavoro, il conduttore mi comunica che gli piacerebbe destinare parte dell'immobile per farci un bar e mini ristorante, e tenersi una piccola parte di negozio per la sua attività di agenzia pratiche; ovviamente nel nuovo contratto da lui preparato non ci sono modifiche al famoso art. 8.
Il mio quesito è il seguente : il proprietario può rifiutare di far sconvolgere il locale con muri, nuovi bagni, cucina e quant'altro che comunque in una vecchia costruzione può anche compromettere struttura e sovradimensionare condotte e fognature? le eventuali licenze edilizie da chi vanno chieste?”
Consulenza legale i 17/02/2013
Premesso che sarebbe opportuno leggere con attenzione il contratto di locazione, è possibile innanzitutto affermare che il caso di specie non appare disciplinato dall'art. 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392 (Uso diverso da quello pattuito), che recita: "Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente".
Infatti, la giurisprudenza ha precisato che il mutamento di destinazione di cui parla l'articolo va interpretato nel senso di variazione del regime giuridico della locazione, dovendo l'immobile passare da una categoria all'altra (ad esempio, da locazione abitativa e non abitativa e viceversa): altrimenti, il mutamento rileva soltanto come inadempimento del conduttore. In base agli elementi di fatto forniti, sembrerebbe che l'attività per cui venne stipulato il contratto e quella che il conduttore vuole intraprendere ex novo non mutino giuridicamente la categoria del bene immobile, prevedendo entrambi (in modi diversi) il persistente contatto con gli utenti ed i consumatori (v., tra le altre, Cass., 17 gennaio 2007 n. 969).
Il diverso utilizzo dell'immobile, però, rileva sotto il diverso profilo dell'inadempimento contrattuale, che consente, se di non scarsa importanza, di chiedere la risoluzione del contratto. L’art. 1587 n. 1 c.c., che impone al conduttore di osservare, nell’usare la cosa per l’uso determinato, la diligenza del buon padre di famiglia, è sempre operante nel corso del rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituire la cosa al termine del rapporto nello stesso stato in cui l’ha ricevuta. Conseguentemente, il mutamento di destinazione della res locata, specie ove alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto, ove il giudice del merito - cui è riservato il relativo apprezzamento - reputi che le modifiche apportate sostanzino un abuso del bene locato (Cass. 22 agosto 1985, n. 4488). Sulla stessa linea, anche la sentenza Cass. 1 giugno 2004, n. 10485, secondo la quale il rispetto dell'art. 1587, n. 1, c.c. implica il divieto per il conduttore di effettuare innovazioni alla cosa che ne mutino la destinazione e la natura.
Quindi, il locatore, che ha interesse a conservare l'immobile nello stato originario, potrebbe opporsi all'intenzione del conduttore di mutare così radicalmente la struttura dell'immobile, minacciando la risoluzione del contratto (sarà opportuno verificare se nel testo del contratto sia già presente un divieto di qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso del locatore). Se il conduttore deciderà di mettere in atto il proprio intento, iniziando i lavori di ristrutturazione, è possibile ipotizzare un'azione per la risoluzione del contratto, nonché per ottenere dallo stesso la riduzione allo status quo precedente, con aggravio di ogni spesa a suo carico per il disfacimento delle opere fino a quel momento intraprese, compreso l'eventuale risarcimento per danni che i lavori potrebbero provocare alla struttura, di non recente costruzione.
Quanto alla domanda sulle concessioni edilizie, si segnala brevemente che la questione del rilascio del permesso di costruire al conduttore è stata dibattuta in giurisprudenza. In forza dell’art. 11, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. Per l’impostazione generale, quindi, si richiede una relazione qualificata a contenuto reale (proprietario, superficiario, affittuario di fondi rustici, usufruttuario) ai fini della legittimazione ad aedificandum. La giurisprudenza ammette tuttavia anche la legittimazione del titolare di un diritto obbligatorio (come quello del conduttore di un immobile locato), ma ciò solo quando, per effetto di tale diritto, l’interessato abbia obbligo o facoltà di eseguire i lavori per cui è chiesto il titolo edilizio. Quindi, il richiedente deve essere autorizzato in base al contratto o aver ricevuto espresso consenso da parte del proprietario (v. tra le altre, Cons. Stato, sez. IV, n. 3027/2007).

Adriano chiede
giovedì 07/07/2011 - Emilia-Romagna

“Il sublocatore può recedere con preavviso di sei mesi? Il locatore può inviare disdetta al sub locatore o deve arrivare alla fine del contratto?”

Consulenza legale i 22/07/2011

Per quanto concerne il recesso del conduttore, l’art. 4 della Legge n. 392/1978 statuisce che: “Le parti possono consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. I “gravi motivi” in questione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, che, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e a quell’epoca imprevedibili in concreto, rendano oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto (v. Cass. n. 260/91; e, da ultima, Cass. civ. n. 11466/92).

Il diritto del locatore di denegare la rinnovazione contrattuale per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione non è incondizionato, dovendo egli dedurre specificamente fin dalla disdetta (ed eventualmente provare in giudizio) uno dei motivi tassativamente indicati dall’art. 29 l. 392/78, ovvero l’intenzione (che deve essere “seria” e “realizzabile”, ma è cosa diversa dalla necessità: cfr., da ultima, Cass. 12 maggio 1993, n. 5413) di adibire l’immobile ad uno degli usi o di eseguire su di esso uno degli interventi edilizi previsti dalla norma. Analogamente, nelle locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione, il locatore deve dare preavviso di almeno sei mesi con lettera raccomandata e deve sussistere una delle ipotesi tassativamente elencate (art. 3 l. 431/1998).

Le stesse norme valgono nella sublocazione ove sia in corso.


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